Tribunal judiciaire, 22 octobre 2024. 24/00076

COUR D’APPEL DE NÎMES TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON N° RG 24/00076 - N° Portalis DB3F-W-B7I-JT3X Minute N° : 24/00383 Procédure civile de droit commun ORDONNANCE DE REFERE Code de procédure Civile art.454 DU 22 Octobre 2024 Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :Me THEVENON Dossier + Copie délivrés à :Me CANO-PREFECTURE le :22/10/2024 DEMANDEUR Monsieur [H] [P] né le 16 Avril 1945 à [Localité 5] [Adresse 2] [Localité 6] représenté par Me Philippe CANO, avocat au barreau d’AVIGNON DÉFENDEURS : Monsieur [X] [J] en qualité de caution solidaire né le 18 Juillet 1959 à [Localité 8] [Adresse 1] [Localité 4] non comparant, non représenté Monsieur [Y] [C] en qualité de colocataire né le 06 Octobre 1959 à [Localité 7] [Adresse 3] [Localité 5] représenté par Me Chloris THEVENON, avocat au barreau d’AVIGNON Madame [S] [C] en qualité de colocataire née le 11 Novembre 1960 à [Localité 9] (SENEGAL) [Adresse 3] [Localité 5] représentée par Me Chloris THEVENON, avocat au barreau d’AVIGNON COMPOSITION DU TRIBUNAL : Mme Meggan DELACROIX-ROHART, Juge, assisté de Madame Béatrice OGIER, Greffier DÉBATS : Après avoir entendu à l’audience du 01 Octobre 2024 les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que l’ordonnance serait rendue ce jour, par mise à disposition au greffe. EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 05 avril 2007, avec effet au 16 mai 2007, [H] [P] a consenti à [S] et [Y] [C] un bail portant sur un local à usage d'habitation situé à [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 800,00 euros charges non comprises. Par acte sous seing privé du 23 mai 2007, [X] [J] s’est porté caution solidaire du paiement des loyers et charges par les époux [C]. Par exploit de commissaire de justice en date du 31 juillet 2023, [H] [P] a fait délivrer à [S] et [Y] [C] un commandement de payer la somme totale de 1975,23 euros correspond aux loyers et charges non réglés arrêtés au 27 juillet 2023. Ce commandement a été dénoncé à [X] [J], es qualité de caution, par acte de commissaire de justice en date du 08 août 2023. En l'absence de paiement des sommes réclamées, [H] [P] a fait assigner devant le juge chargé des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’AVIGNON, [S] et [Y] [C] par acte de commissaire de justice délivré le 15 janvier 2024 aux fins de : constatation de l'acquisition de la clause résolutoire au 30 septembre 2023 ;d'expulsion du ou des locataires ainsi que de tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique,lui régler la somme de 2336,28 euros au titre de la dette locative par condamnation solidaire des locataires et de la caution, lui régler une indemnité d'occupation mensuelle fixée à une somme de 1000,00 euros à et ce jusqu’au départ effectif des lieux, lui régler la somme de 1500,00 euros au titre des frais irrépétibles outre les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer, sa dénonce à la caution et à la CCAPEX. * Au cours de l’audience du 07 mai 2024, l’affaire a été renvoyée. A l'audience du 1er octobre 2024, [H] [P], représenté, a sollicité le bénéfice de ses écritures soutenues oralement, et a formulé des demandes identiques à celles contenues dans son acte introductif d’instance tout en réduisant le montant de la dette locative à la somme de 886,32 euros. Au cours de cette audience, [X] [J] n'a pas comparu et n'a pas été représenté. Au cours de cette audience, [S] et [Y] [C], représentés, ont fait valoir l’existence de contestations sérieuses sur le montant de la dette locative eu égard à la classification du logement loué en classe F selon le DPE de sorte que les révisions annuelles de loyers opérées antérieurement n’étaient pas possibles. A titre subsidiaire, ils sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoires et des délais de paiement sur 12 mois pour apurer la dette, la fixation des arriérés locatifs à la date du 26.09.24 à la somme de 950,48 et la fixation du loyer à la somme de 955,59 euros. En tout état de cause, ils demandent le rejet des demandes du requérant et sa condamnation à lui régler la somme de 1500,00 euros au titre des frais irrépétibles outre aux dépens. A l’audience, les causes d’irrecevabilité liées à la dénonciation de l’assignation auprès du représentant de l'Etat dans le département et à la dénonciation du commandement de payer auprès des services de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ou de la situation auprès de la Caisse aux affaires familiales ont été soulevées d’office et mises dans le débat. Les défendeurs régulièrement assignés, n'ayant pas tous comparu ou été représentés, la présente décision, susceptible d'appel, sera réputée contradictoire à l'égard de toutes les parties en application de l'article 474 du code de procédure civile. En application de l'article 455 du code de procédure civile qui dispose que «le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d'un visa des conclusions des parties avec l'indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif.», il sera fait renvoi pour un plus ample exposé du litige et des moyens aux conclusions des parties. Le diagnostic social et financier de la commission départementale de prévention des expulsions locatives de la préfecture de Vaucluse a été communiqué et mentionne que le couple a divorcé mais qu’ils continuent de résider ensemble. Il précise que le couple a 3 enfants dont 2 enfants qui sont en études supérieures, de sorte que le financement de leur scolarisation obère le budget. A l'audience du 1er octobre 2024, l'affaire a été mise en délibéré au 22 octobre 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION En application de l'article 472 du code de procédure civile, « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée ». Sur la recevabilité de l'action Aux termes de l’article 24 III et IV de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute demande principale (par voie d'assignation), additionnelle ou reconventionnelle aux fins de constat de prononcé de la résiliation motivée par l'existence d'une dette locative, doit être notifiée au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience afin qu'il saisisse l'organisme compétent par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées. En l'espèce, l'assignation a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département suivant courrier électronique du 18 janvier 2024, au moins six semaines avant la première audience fixée au 1er octobre 2024. En outre, lorsque le bailleur est une personne morale (autre qu'une SCI familiale), il doit justifier de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par voie électronique au moins six semaines avant de délivrer leur assignation. Toutefois, cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement (Allocation logement et aide personnalisée au logement) en vue d'assurer le maintien de leur versement. Au cas d'espèce, la CCAPEX a été avisée le 01 août 2023 conformément au délai imposé par les dispositions précitées. Aussi, la demande de résiliation du bail sera déclarée recevable. Sur la résiliation du bail et l'acquisition de la clause résolutoire L'article 835 du code de procédure civile dispose en son alinéa 2nd que « Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire ». L'article 4 g) de la loi du 06 juillet 1989 autorise l'insertion dans les baux d'habitation de clauses résolutoires que pour trois cas: le défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie,le non respect de l'obligation d'user paisiblement des locaux loués,l'absence de souscription d'une assurance garantissant la responsabilité du locataire. L'article 24 de la loi du 06 juillet 1989 concerne spécifiquement la résiliation du contrat de bail pour défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie. Cet article impose, à peine de nullité de forme, la signification au locataire d'un commandement de payer les sommes dues dans un délai de deux mois. * Au cas d'espèce, le contrat de bail du 05 avril 2007 contient en son article X « CLAUSE RESOLUTOIRE ET CLAUSES PENALES » une clause résolutoire pour défaut de paiement des charges et loyers. Cette clause étend à deux mois le délai laissé au locataire pour régulariser la dette locative. [H] [P] a fait signifier à [S] et [Y] [C], le 31 juillet 2023, un commandement de payer la somme totale de 1975,23 euros correspondant aux loyers et charges impayés. Il ressort du décompte produit par [H] [P] que [S] et [Y] [C] ont procédé à des paiements durant le délai de 2 mois par 4 chèques pour un montant total de 1935,25 euros : - chèque du 01/09/23 : 480,00 euros, - chèque du 01/09/23 : 477,00 euros, - chèque du 19/09/23 : 489,25 euros, - chèque du 19/09/23 : 489,00 euros De plus, les pièces produites démontrent qu’ils ont mentionné qu’ils affectaient le paiement de certains chèques spécifiquement au remboursement des sommes dues au titre du commandement de payer. En outre, les époux [C] ont fait valoir à l’audience que le DPE du logement l’a classé en classe F de sorte que les révisions de loyers intervenues n’étaient pas possibles. A ce titre, le décompte produit à l’audience par le bailleur met en évidence une annulation de la révision du loyer du mois de mai 2023 à septembre 2024 pour un montant total de 886,32 euros soit environ une régularisation à hauteur de 55,00 euros par mois. Or, le montant réglé par les 4 chèques à hauteur de 1935,25 euros sur la somme de 1975,23 euros demandées au titre du commandement, pourrait ainsi correspondre au montant réellement dû en retirant les révisions de loyers illicites. Aussi, les contestations émises par les locataires tant sur le montant de la dette que sur la possible régularisation des sommes dues durant le temps laissé par le commandement de payer pour y procéder doivent être qualifiées de sérieuses. Le juge des référés étant le juge de l’évidence, au regard des contestations ainsi émises, il n’y a pas lieu de référer sur les demandes. Sur les demandes accessoires Sur les dépens, En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie, [H] [P] qui succombe à l'instance sera condamné aux entiers dépens, Sur les frais irrépétibles, Au terme de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation. L'équité commande de condamner le requérant à verser une somme de 200,00 euros au titre des frais irrépétibles que les défendeurs ont pu exposer pour la présente procédure. Sur l'exécution provisoire En application de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. En conséquence, il y a lieu de rappeler que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit. PAR CES MOTIFS Nous, Meggan DELACROIX-ROHART, Juge chargé des contentieux de la protection statuant en qualité de juge des référés, assistée de Béatrice OGIER, greffière, statuant publiquement, par ordonnance de référé réputée contradictoire rendue en premier ressort, Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent et par provision, DECLARONS recevable la demande de résiliation formée par [H] [P] concernant le local à usage d'habitation situé [Adresse 3], loué par [S] et [Y] [C] suivant contrat de bail du 05 avril 2007, DISONS n’y avoir lieu à référer sur les demandes de constatations d’acquisitions de la clause résolutoire, de paiement de la dette locative, de fixation d’une indemnité d’occupation et d’expulsion, DISONS que le présent jugement sera transmis aux services de la Préfecture de Vaucluse, CONDAMNONS [H] [P] à régler à [S] et [Y] [C] la somme de 200,00 euros aux titres des frais irrépétibles, CONDAMNONS [H] [P] aux entiers dépens, RAPPELONS que l'exécution provisoire est de droit, Ainsi ordonné et mis à disposition du public par le greffe, en application des dispositions de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, le 22 octobre 2024. Le Greffier Le Juge