Tribunal judiciaire, 31 juillet 2024. 24/00725

Du 31 juillet 2024 5AA SCI/JJG PPP Référés N° RG 24/00725 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZEHX Société VILOGIA C/ [S] [H] - Expéditions délivrées à avocat et défendeur - FE délivrée à la SELARL RACINE BORDEAUX Le 31/07/2024 Avocats : la SELARL RACINE BORDEAUX TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Pôle protection et proximité [Adresse 1] ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 31 juillet 2024 PRÉSIDENT : M. Nicolas GETTLER, Vice-Président placé GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD, DEMANDERESSE : Société VILOGIA [Adresse 5] [Adresse 5] [Localité 4] Représentée par Maître GAY de la SELARL RACINE BORDEAUX DEFENDERESSE : Madame [S] [H] née le 19 Avril 1975 à [Adresse 2] [Adresse 2] [Localité 3] Présente DÉBATS : Audience publique en date du 14 Juin 2024 PROCÉDURE : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 18 Avril 2024 Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE: la demande est indéterminée, mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité; l’Ordonnnance de référé sera rendue en premier ressort, le défendeur ayant comparu : l’ordonnance de référé rendue sera contradictoire EXPOSÉ DU LITIGE : Par acte sous seing privé en date du 27 novembre 2018, la société VILOGIA a donné à bail à Madame [S] [H] un logement avec parking n°18 et situé [Adresse 6] à [Localité 3]. Par acte d’huissier en date du 26 janvier 2024, la société VILOGIA a fait délivrer à Madame [S] [H] un commandement de payer la somme de 2.233,59 euros au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail. Par acte d’huissier du 18 avril 2024, la société VILOGIA a assigné Madame [S] [H] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 14 juin 2024 aux fins de : • Constater la résiliation du contrat de location consenti au défendeur par la société VILOGIA, par l’effet du commandement de payer, • Condamner Madame [S] [H] à quitter vider et rendre libre de corps et de biens ainsi que de toutes personnes ou objets mobiliers se trouvant de son chef dans les locaux dont s’agit, dans les 48 heures de la décision à intervenir • Dire que faute par elle de ce faire, elle y sera contrainte et expulsée si nécessaire, avec le concours de la force publique et d’un serrurier • Condamner Madame [S] [H] à payer à la SA VILOGIA une indemnité provisionnelle de 2.313,35 euros (habitation) et une indemnité provisionnelle de 274,11 euros (emplacement) correspondante aux sommes restantes dues au 8 mars 2024 outre intérêts au taux légal à compter de cette date • Condamner Madame [S] [H] à payer à la SA VILOGIA une indemnité d’occupation égale au montant du loyer mensuel et des charges (habitation + emplacement) et ce à compter du bail jusqu’à la libération effective des locaux. • Condamner Madame [S] [H] au paiement de la somme de 500 euros au titre de l’article 700 CPC • Rappeler l’exécution provisoire de la décision à intervenir, • Condamner Madame [S] [H] aux entiers dépens. Lors de l’audience du 14 juin 2024, la SA VILOGIA, régulièrement représentée, expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 3.211,70 euros au 5 juin 2024 et confirme les termes de sa demande initiale. Elle n'est pas opposée à l’octroi de délais de paiement. Madame [S] [H] a comparu à l'audience. Elle explique avoir eu des difficultés financières en raison de problèmes de santé et avoir repris le paiement des loyers. Elle propose d’apurer sa dette locative par le versement mensuel de 90 euros. La juridiction a été destinataire d’un diagnostic social et financier. A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 31 juillet 2024. MOTIFS DE LA DECISION Sur la régularité de la procédure Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département, deux mois avant la date de l’audience. L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière. Sur la résiliation du contrat de bail L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté. En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux. En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement. La SA VILOGIA a fait signifier à Madame [S] [H] un commandement d’avoir à payer la somme de 2.233,59 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 26 janvier 2024. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989. Le locataire n’a pas réglé les causes dudit commandement dans le délai légal de deux mois. Ce défaut de régularisation fonde la SA VILOGIA à se prévaloir de la résiliation du bail à la date du 26 mars 2024, par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit. Néanmoins, l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge peut, même d’office, accorder au locataire en situation de régler sa dette locative, des délais de paiement dans la limite de 3 années. Cet article précise en outre que : – pendant le cours des délais accordés par le juge les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; – ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges ; – si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué, dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. Il ressort des débats que : Madame [S] [H] s'est engagé à reprendre le paiement du loyer et à verser la somme de 90 euros afin de résorber sa dette, Par suite, et dès lors que le bailleur ne s'y oppose pas, il y a lieu de lui accorder des délais de paiement dans les conditions précisées au dispositif, qui emporteront suspension des effets du commandement de payer visant la clause de résiliation du bail. En cas de non-respect de ce moratoire, la SA VILOGIA sera autorisée à poursuivre l’expulsion de Madame [S] [H]. En outre, dans cette hypothèse, il y a lieu de prévoir que Madame [S] [H] sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges avec revalorisation de droit et jusqu’à la libération effective des lieux loués. Sur la provision et les indemnités d’occupation En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire. En l’espèce, au soutien de sa demande, la SA VILOGIA produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 3.211,70 euros au 5 juin 2024 (hors frais de procédure). Cette créance n’étant pas sérieusement contestée ni contestable, Madame [S] [H] sera donc condamnée au paiement de la somme de 3.211,70 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 5 juin 2024 – échéance du mois mai 2024 incluse. S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision. Dans l’hypothèse où Madame [S] [H] ne respecterait pas les délais de paiement accordés et en serait déchue, elle sera en outre condamnée, en deniers ou quittances valables, au paiement des loyers ou indemnités d’occupation ayant couru ou continuant à courir à compter du 1er juin 2024. Sur le sort des meubles En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution. Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Madame [S] [H]. Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Madame [S] [H] à verser à la SA VILOGIA la somme de 50 euros. Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit. PAR CES MOTIFS, Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence : CONSTATONS la réunion à la date du 26 mars 2024 des conditions d’acquisition de la clause de résiliation insérée au contrat de bail du 27 novembre 2018 entre Madame [S] [H] et la SA VILOGIA, relatif au logement situé [Adresse 6] à [Localité 3] ; CONDAMNONS Madame [S] [H] à payer à la SA VILOGIA la somme de 3.211,70 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 5 juin 2024 (échéance du mois de mai 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; ACCORDONS à Madame [S] [H] la faculté de se libérer de sa dette dans un délai de 36 mois à raison de 35 mensualités successives de 89 euros chacune, suivies d’une 36ème et dernière mensualité représentant le solde du principal, des intérêts, frais et indemnité de procédure, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision et chaque mensualité devant être versée au jour de l’échéance du loyer au plus tard, le loyer courant et les charges devant être réglés à leur échéance ; DISONS que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation puis sur les intérêts, dépens et autres frais s’il y a lieu ; ORDONNONS, en conséquence, la suspension des effets de la clause de résiliation permettant la continuation du contrat de bail ; DISONS que si le moratoire ci-dessus fixé est respecté, la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais joué ; DISONS, en revanche, qu’à défaut de paiement du loyer courant ou d’une seule mensualité à l’échéance fixée avant la fin du paiement de la dette en principal et intérêts : la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ; si la défaillance intervient avant la fin du paiement des sommes dues au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation, la clause de résiliation reprendra son plein et entier effet entraînant la résiliation immédiate du contrat de bail ; qu’en ce cas, à défaut pour Madame [S] [H] d’avoir libéré volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ; qu’en ce cas le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ; qu’en ce cas sera due une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges, augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées et CONDAMNONS Madame [S] [H] à son paiement à compter du 1er juin 2024, jusqu’à libération effective des lieux ; CONDAMNONS Madame [S] [H] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer et de l’assignation, CONDAMNONS Madame [S] [H] à payer à la SA VILOGIA une indemnité de 50 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; REJETONS le surplus des demandes ; RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ; Ainsi jugé les jour, mois et an susdits. LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION