Tribunal judiciaire, 09 février 2024. 23/01789

Du 09 février 2024 5AA SCI/DL PPP Référés N° RG 23/01789 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YKCN S.A. CDC HABITAT SOCIAL C/ [H] [O] - Expéditions délivrées à Avocat + déf. - FE délivrée à Me LATAPIE-SAYO Le 09/02/2024 TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Pôle protection et proximité [Adresse 1] ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 09 février 2024 PRÉSIDENT : Monsieur Jean-Marie PLAZY, GREFFIER : Madame Laëtitia DELACHARLERIE, DEMANDERESSE : S.A. CDC HABITAT SOCIAL RCS PARIS 552 046 484 [Adresse 2] [Localité 4] Représentée par Maître LATAPIE-SAYO (Avocat au Barreau de BORDEAUX) DEFENDERESSE : Madame [H] [O] née le 04 Septembre 1981 à [Localité 6] [Adresse 5] [Adresse 5] [Localité 3] Présente DÉBATS : Audience publique en date du 24 Novembre 2023 Délibéré en date du 12 janvier 2024, prorogé au 09 février 2024 PROCÉDURE : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 20 Septembre 2023 Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile. QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE: La demande est indéterminée mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité ; l’ordonnance de référé rendue sera en premier ressort. La défenderesse ayant comparu, l’ordonnance de référé rendue sera contradictoire. EXPOSÉ DU LITIGE : Par acte sous seing privé en date et à effet du 2 novembre 2015, la SA HLM COLIGNY aux droits de laquelle vient la SA CDC HABITAT SOCIAL a donné à bail à Madame [H] [O] un logement situé [Adresse 5] à [Localité 3]. Par acte sous seing privé en date du 10 novembre 2015, à effet du 17 novembre 2015, a SA HLM COLIGNY aux droits de laquelle vient la SA CDC HABITAT SOCIAL a donné à bail à Madame [H] [O] un emplacement de stationnement n°97 situé à la même adresse que le logement principal. Par acte d'huissier du 10 juillet 2023, la SA CDC HABITAT SOCIAL a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 2207,84 euros au titre de l'arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre des clauses contractuelles de résiliation de plein droit des baux. Par acte d'huissier du 20 septembre 2023, la SA CDC HABITAT SOCIAL a assigné Madame [H] [O] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l'audience du 24 novembre 2023 aux fins de : "Voir constater le jeu des clauses résolutoires pour défaut de paiement des loyers : - à compter du 11 septembre 2023 pour le logement situé [Adresse 5] à [Localité 3], - à compter du 11 août 2023 pour le contrat d'emplacement de stationnement situé [Adresse 5] à [Localité 3], "Voir ordonner l'expulsion des lieux de Madame [H] [O] ainsi que celles de toutes autres personnes se trouvant dans les lieux dans la quinzaine de la signification de la présente décision, avec si nécessaire le concours de la force publique, "Voir ordonner l'enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls de Madame [H] [O], "Voir condamner Madame [H] [O] au paiement de la somme provisionnelle de 2746,40 euros à valoir sur le montant des loyers et charges restant actuellement dû (août 2023 inclus) avec intérêt au taux légal sur la somme de 2207,84 à compter du 10 juillet 2023, date du commandement et pour le surplus à compter de l'assignation, "Voir condamner Madame [H] [O] au paiement à titre provisionnel d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, indemnité à indexer selon les clauses du contrat résilié, jusqu'à la vidange effective des lieux, "Condamner Madame [H] [O] à payer une somme de 400 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. Lors de l'audience du 24 novembre 2023, la SA CDC HABITAT SOCIAL, représentée par son conseil, expose que la dette locative s'élève désormais à la somme de 3436,37 euros au 20 novembre 2023 et confirme les termes de sa demande initiale. Elle indique ne pas être opposée à l'octroi de délais de paiement. En défense, Madame [H] [O] comparaît et expose qu'elle ne conteste pas la dette. Elle sollicite des délais de paiement et la suspension des clauses de résiliation en proposant de régler une somme mensuelle de 100 euros en sus du loyer courant. Si Madame [H] [O] n'a pas répondu aux premières convocations du service chargé par le préfet de la Gironde d'établir un diagnostic social et financier, ce dernier a finalement pu être établi et porté à l'audience à la connaissance des parties comparantes. A l'issue de l'audience, la date du délibéré a été fixée au 12 janvier 2024 et prorogé au 09 Février 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la régularité de la procédure Conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l'assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l'État dans le département par courrier électronique le 21 septembre 2023, soit au moins six semaines avant la date de l'audience du 24 novembre 2023. La bailleresse justifie également avoir saisi la Caisse d'allocations familiales en date du 7 juin 2023, de sorte qu'aux termes de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 6 août 2015, la saisine de la CCAPEX est réputée constituée. L'action aux fins de constat de la résiliation des baux est donc recevable et régulière. Sur la résiliation des contrats de bail L'article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté. En outre, selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. En vertu de l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il ressort par ailleurs des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux. En outre, l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que cette loi s'applique également aux emplacements de stationnement loués accessoirement au local principal par le même bailleur, ainsi l'article 24 de ladite loi s'applique à l'emplacement de stationnement n°97 loué par la SA CDC HABITAT SOCIAL venant aux droits de la société COLIGNY à Madame [H] [O]. En l'espèce, les baux conclus entre les parties comportent chacun une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement. La SA CDC HABITAT SOCIAL a fait signifier à Madame [H] [O] un commandement d'avoir à payer la somme de 2207,84 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 10 juillet 2023. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989. La locataire n'a pas réglé les causes dudit commandement dans le délai légal. Ce défaut de régularisation fonde la SA CDC HABITAT SOCIAL à se prévaloir de la résiliation des baux à la date du 11 septembre 2023, par le jeu des clauses contractuelles de résiliation de plein droit. Dans la mesure ou aucune pièce n'a été produite à l'audience attestant des capacités financières de Madame [H] [O] et qu'aucun paiement n'est intervenu depuis le mois de juillet 2023, aucun délai de paiement ne saurait lui être accordé. Dès lors, Madame [H] [O] est occupante sans droit ni titre du logement depuis le 11 septembre 2023, ce qui constitue pour la société CDC HABITAT SOCIAL un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l'expulsion de la défenderesse à l'expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux. Une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d'effet de la résiliation des baux. Sur la provision et les indemnités d'occupation En application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l'exécution de l'obligation, même s'il s'agit d'une obligation de faire. En l'espèce, au soutien de sa demande, la SA CDC HABITAT SOCIAL produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s'établirait à la somme de 3436,37 euros à la date du 20 novembre 2023, déduction faite des frais de procédure. Cette créance n'étant pas sérieusement contestée ni contestable, Madame [H] [O] sera donc condamnée au paiement de la somme de 3436,37 euros à titre d'indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d'occupation dus à la date du 20 novembre 2023 - échéance du mois d'octobre 2023 incluse. Madame [H] [O] sera, en outre, condamnée au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer courant et des charges (987,29 euros par mois à la date de l'audience), à compter du 1er novembre 2023 et jusqu'à la libération effective des lieux. S'agissant d'une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision. Sur le sort des meubles En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d'exécution. Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Madame [H] [O]. Aux termes de l'article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu'il détermine en tenant compte de l'équité. Il convient de condamner Madame [H] [O] à verser à la SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de 150 euros. Il convient de rappeler que l'exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit. PAR CES MOTIFS Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront, et dès à présent, vu l'urgence : CONSTATONS l'acquisition des clauses de résiliation de plein droit au bénéfice de la bailleresse, à la date du 11 septembre 2023 ; REJETONS la demande de délais formée par Madame [H] [O] ; CONDAMNONS Madame [H] [O] à quitter le logement Bâtiment A, porte A303 ainsi que l'emplacement de stationnement n°97 situés [Adresse 5] à [Localité 3] ; AUTORISONS, à défaut pour Madame [H] [O] d'avoir volontairement libéré les lieux, qu'il soit procédé à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution ; DISONS qu'en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; FIXONS une indemnité d'occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges (987,29 euros par mois à la date de l'audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ; CONDAMNONS Madame [H] [O] à payer à la société CDC HABITAT SOCIAL la somme de 3436,37 euros à titre d'indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d'occupation à la date du 20 novembre 2023 (échéance du mois d'octobre 2023 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ; CONDAMNONS Madame [H] [O] à payer à la société CDC HABITAT SOCIAL, à compter du 1er novembre 2023 l'indemnité d'occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu'à libération effective des lieux ; CONDAMNONS Madame [H] [O] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l'assignation, du dénoncé à la CAF et de la notification de l'assignation au représentant de l'État ; CONDAMNONS Madame [H] [O] à payer à la société CDC HABITAT SOCIAL une indemnité de 150 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; REJETONS le surplus des demandes ; RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision. Ainsi jugé et prononcé, les jours, mois et an susdits. LE GREFFIERLE PRÉSIDENT