Tribunal judiciaire, 25 février 2025. 24/01762

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE -o-o-o-o-o-o-o-o-o- Référé N° RG 24/01762 - N° Portalis DBZS-W-B7I-Y3H7 SL/CG ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 25 FEVRIER 2025 DEMANDERESSE : S.C.I. AJC 1 [Adresse 4] [Localité 2] représentée par Me Franck REGNAULT, avocat au barreau de LILLE DÉFENDERESSE : S.A.R.L. SANCTI SPIRITUS [Adresse 3] [Localité 1] représentée par Me Patrick FEROT, avocat au barreau de LILLE JUGE DES RÉFÉRÉS : Carine GILLET, Première vice-présidente, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire GREFFIER : Sébastien LESAGE DÉBATS à l’audience publique du 28 Janvier 2025 ORDONNANCE du 25 Février 2025 LE JUGE DES RÉFÉRÉS Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes : Suivant acte sous seing privé du 26 février 2007, la SCI AJC 1 a consenti à la S.A.R.L. Sancti Spiritus un bail commercial, portant sur des locaux situés à [Adresse 6], pour une durée de neuf années à compter du 26 février 2007 moyennant le paiement d’un loyer annuel de 21870 euros HT, soumis à indexation annuelle, payable mensuellement et d’avance, outre provisions pour charges et versement d’un dépôt de garantie de 5445 euros. Après congé avec offre de renouvellement délivré par le bailleur, suivant acte du 29 juin 2023, à effet du 31 décembre 2023, le loyer mensuel a été porté à la somme de 2540,40 euros HT et à la réactualisation du dépôt de garantie à la somme de 7621,20 euros. Invoquant des manquements au bail (défaut d’actualisation du dépôt de garantie, travaux non autorisés dans les lieux loués, paiement des loyers en retard et défaut d’assurance), la bailleresse a adressé au preneur une mise en demeure le 06 janvier 2024, puis a fait délivrer à la S.A.R.L. Sancti Spiritus, le 09 août 2024, un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire insérée au bail, un commandement d’avoir à justifier d’une assurance garantissant les lieux loués, outre une sommation d’avoir à justifier des autorisations du bailleur pour l’exécution des travaux, puis par acte du 31 octobre 2024, a fait assigner la même, devant le président du tribunal judiciaire de LILLE statuant en référés, aux fins de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement, de prononcé de la résiliation du bail et mesures accessoires. L’affaire a été appelée à l’audience du 03 décembre 2024 et renvoyée à la demande des parties à l’audience du 28 janvier 2025 pour y être plaidée. A cette audience, la SCI AJC 1 représentée par son avocat sollicite oralement le bénéfice de ses dernières écritures reprises oralement, aux fins de : Vu le bail en date du 26 février 2007, Vu l’article 809 du code de procédure civile, Vu l’article 700 du code de procédure civile, Vu l’article 1732 du code civil, Vu l’article 1231-6 du code civil, Vu les commandements de payer visant la clause résolutoire en date du 09 août 2024, Vu la sommation interpellative du 09 août 2024, Vu les pièces et la jurisprudence versées aux débats, -Constater, dire et juger la société SCI AJC 1 recevable et bien fondée en son action, -Débouter la société Sancti Spiritus de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions, Sur la résiliation du bail commercial : A titre principal, sur la résiliation de plein droit du bail commercial : -Constater, dire et juger que suivant les commandements de payer et pour défaut d’assurance délivrés le 09 août 2024 visant la clause résolutoire contenue dans le bail commercial en date du 26 février 2007 sont restés sans effet dans le mois suivant leur délivrance, En conséquence, -Constater, dire et juger que la résiliation du bail commercial est intervenue de plein droit le 09 septembre 2024. A titre subsidiaire, sur la résiliation judiciaire du bail commercial : Si par extraordinaire, il n’était pas fait droit à la demande de la société AJC1 tendant à ce que soit constatée la résiliation de plein droit du bail commercial à compter du 09 septembre 2024: -Constater, dire et juger que la société AJC1 a manqué à ses obligations en réalisant des travaux importants sans l’autorisation préalable du bailleur en violation des dispositions du bail commercial, -Constater, dire et juger que la sommation interpellative délivrée à la société Sancti Spiritus le 09 août 2024 afin qu’elle apporte toute justification sur ce manquement est restée sans effet, -Constater, dire et juger que ce manquement revêt une gravité telle qu’elle justifie qu’il soit prononcé à la résolution judiciaire du bail, En conséquence, -Prononcer la résiliation judiciaire du bail à compter de la décision à intervenir. En conséquence, -Ordonner l’expulsion immédiate de la société la société Sancti Spiritus et de tous occupants de son chef, avec l’assistance du commissaire de police et de la force publique si besoin est, Sur les effets de la résiliation du bail commercial : -Constater qu’à la suite à la résiliation du bail commercial, la société Sancti Spiritus occupe sans droit ni titre les locaux sis [Adresse 3] à [Localité 5], En conséquence, -Ordonner l’expulsion immédiate de la société Sancti Spiritus et de tous occupants de son chef, avec l’assistance du commissaire de police et de la force publique si besoin est, -Fixer le montant de l’indemnité d’occupation, en application des dispositions du bail, à la somme de 5.080,80 euros par mois, En conséquence, -Condamner la société Sancti Spiritus à verser à la société SCI AJC 1 la somme de 5.080,80 euros titre de l’indemnité d’occupation : o A compter du 09 septembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux en cas de résiliation de plein droit du bail commercial, o A compter de la date de la décision à intervenir et jusqu’à la libération effective des lieux en cas de résiliation judiciaire du bail commercial. Sur le sort du dépôt de garantie : -Dire et juger que le montant du dépôt de garantie restera acquis à la société AJC1 à titre de dommages et intérêts, -Condamner la société Sancti Spiritus à verser à la société AJC1 la somme de 2.176,20 euros au titre du complément du dépôt de garantie. Sur les frais et dépens -Condamner la société Sancti Spiritus à verser à la société SCI AJC 1 la somme de 3.500 euros au l’article 700 du code de procédure civile, -Condamner la société Sancti Spiritus aux entiers frais et dépens de la présente instance, en ce compris les éventuels en ce compris les frais d’huissier aux titres des deux commandements visant la clause résolutoire et au titre de la sommation signifiés le 09 août 2024. La S.A.R.L. Sancti Spiritus représentée, reprenant oralement ses écritures déposées à l’audience, sollicite du juge des référés de : -Juger que le bail du 26 février 2007 comporte des clauses écrites relatives au loyer, qu’au dépôt de garantie. -Juger que le commandement de payer visant la clause résolutoire relatif au paiement des loyers et du dépôt de garantie n’a donc pas de fondement légal. -Juger que la S.A.R.L. Sancti Spiritus a réglé dans le mois du commandement de payer le montant des loyers impayés et dire que, des lors, la clause résolutoire ne peut être acquise de ce chef. -Juger que la SCI ACJ1 ne verse pas au débat le commandement de payer du 9 août 2024 et qui vise la clause résolutoire. -Juger que les clauses relatives au loyer et au dépôt de garantie ne comportent aucune mention sur les intérêts dus au titre de l’article L145-15 du code de commerce. -Juger que ces clauses sont réputées non écrites et que dés lors le commandement de payer est nul et de nul effet. -Juger que le commandement pour défaut d’assurance du 9 août 2024 ne comporte pas la période concernée quant au défaut d’assurance. -Juger que la S.A.R.L. Sancti Spiritus verse au débat l’attestation d’assurance pris le 26 janvier 2024 et correspondant à la période du 13 janvier 2024 au 31 décembre 2024. -Juger que ladite attestation est antérieure à la délivrance du commandement du 9 août 2024 -Juger qu’il n’y a lieu à voir constater la résiliation judiciaire. Subsidiairement, -Juger que la SCI ACJ1 ne rapporte nullement l’existence d’une faute grave contractuelle autorisant la résiliation du bail commercial. Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est fait référence à l’acte introductif d’instance et aux écritures des parties qui ont été soutenues oralement. La présente décision susceptible d’appel est contradictoire. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la dénonciation de la procédure aux créanciers inscrits Le bailleur qui entend se prévaloir du bénéfice de la clause résolutoire doit informer les créanciers inscrits à la date où la clause résolutoire est présumée acquise, soit à l'expiration du délai d'un mois imparti par l'article L145-41 du code de commerce, en dénonçant aux créanciers inscrits, la copie de l'assignation tendant à l'acquisition de la clause résolutoire, selon la procédure fixée par les articles L143-2 et suivants du code de commerce. La résiliation ne devient définitive à l'égard des créanciers inscrits qu'un mois après la notification qui leur en a été faite. La SCI AJC 1 ne justifie pas avoir exécuté cette formalité. Sur l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion La bailleresse sollicite la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et les mesures qui y sont accessoires, indiquant que l’intégralité des causes visées au commandement de payer n’a pas été réglée dans le délai imparti et que les sommes restant dues sont celles correspondant au complément de dépôt de garantie sans qu’aucun intérêt ne soit réclamé. Elle ajoute que la dernière attestation d’assurance communiquée date de 2007 et que le locataire a produit en toute fin de procédure une attestation d’assurance pour 2024, sans que la nullité du commandement ne puisse être invoquée. La S.A.R.L. Sancti Spiritus s’oppose à l’acquisition de la clause résolutoire, invoquant des contestations qu’elle estime sérieuses, tenant à la contrariété aux dispositions d’ordre public des articles L145-40 et L145-15 du code de commerce, de la clause du bail relative au dépôt de garantie, comme étant non productif d’intérêts ; au fait que le commandement de payer du 09 août 2024 serait une simple mise en demeure et exposant que le commandement d’avoir à justifier d’une assurance ne mentionne pas la période d’assurance et est donc nul et qu’en tout état de cause, le local était assuré lorsque l’acte a été signifié. Le juge des référés dispose du pouvoir de constater l’acquisition d’une clause résolutoire, prévue au contrat régularisé entre les parties, sur le fondement de l’article 834 du code de procédure civile, selon lequel ce juge peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’urgence est caractérisée au sens de ce texte lorsque que tout retard dans la décision à intervenir serait de nature à porter préjudice aux légitimes intérêts du bailleur. Lorsque les conditions sont remplies, le juge des référés n’a que la faculté de constater l’acquisition de la clause, sans aucun pouvoir d’appréciation, notamment, sur la gravité des manquements invoqués. Une fois la clause résolutoire acquise, le maintien dans les lieux du preneur, dont le bail a pris fin, devenu occupant sans droit ni titre, est constitutif d’un trouble manifestement illicite, que le juge des référés est en mesure de faire cesser en prononçant une mesure de remise en état appropriée, soit l’expulsion de l’occupant, sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile. En application de l’article L145-41 du code de commerce, «Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement doit à peine de nullité, mentionner ce délai ». En l’espèce, le bail liant les parties contient une clause résolutoire (page 8 du contrat- pièce AJC1 n°3). -sur le défaut de paiement du loyer Le commandement de payer délivré le 09 août 2024 (pièce AJC n°15) porte sur la somme en principal de 8751,56 euros, dont celle de 2176,20 euros, au titre du complément de dépôt de garantie. La somme de 6536,96 euros a été réglée par le preneur le 24 août 2024. En application du contrat de bail, “le locataire verse au bailleur qui le reconnaît la somme de 5445 euros qui devra toujours correspondre à trois mois de loyer HT et HC, laquelle somme sera conservée par le bailleur ou son mandataire, non productive d’intérêts....” Au-delà de deux termes, le bailleur doit régler au preneur des intérêts calculés selon le taux pratiqué par le Banque de France pour les avances sur titres, à condition que le preneur les demande dans le délai de prescription de l’ article L. 145-60 de code de commerce. La clause qui stipule que les sommes versées à titre de dépôt de garantie ne porteraient pas intérêt est considérée comme non écrite, en application des dispositions d’ordre public de l’article L. 145-40 du Code de commerce, visées à l’article L. 145-15 du même code, auxquelles il est interdit de déroger. Pour autant, la demande du bailleur se limite, en l’espèce, à la réactualisation du montant du dépôt de garantie, pour correspondre à trois mois de loyer conformément aux stipulations prévues au bail liant les parties. Aucun intérêt n’est réclamé, de sorte que l’argumentation de la défenderesse est dépourvue de portée. Il s’ensuit que la somme de 2176,20 euros, au titre du complément de dépôt de garantie, visée au commandement, n’a pas été réglée dans le délai imparti. En conséquence le bail s’est trouvé résilié de plein droit à l’expiration du délai d’un mois, soit le 09 septembre 2024, ce que le juge des référés ne peut que constater. -Sur le défaut d’assurance Le juge des référés ne dispose pas des pouvoirs pour se prononcer sur la nullité du commandement, mais il peut néanmoins apprécier le sérieux de l’argumentation développée à ce titre. En l’occurrence, quand bien même l’acte ne mentionne pas la période d’assurance concernée, le commandement n’en est pas pour autant vraisemblablement nul, et s’applique nécessairement à la période en cours à la date de délivrance de l’acte, ce d’autant que par lettre du 06 janvier 2024 (pièce AJC n°14), le bailleur avait réclamé une attestation d’assurance (obligation légale annuelle). La contestation à ce titre n’est pas sérieuse. La locataire n’a pas justifié dans le délai d’un mois, imparti au commandement du 09 août 2024, d’une attestation d’assurance et n’a produit l’attestation que le 30 décembre 2024. La clause résolutoire est donc acquise. Le preneur se trouvant sans droit ni titre à compter du 09 septembre 2024 et son obligation de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision. Sur la demande de condamnation provisionnelle au paiement de l’indemnité d’occupation Le maintien dans les lieux de la S.A.R.L. Sancti Spiritus après acquisition de la clause résolutoire est fautif et cause un préjudice à la SCI AJC 1, celle-ci ne pouvant librement disposer de son bien dont le bail a pris fin. Le bailleur est fondé à obtenir à titre provisionnel la fixation et la condamnation de la S.A.R.L. Sancti Spiritus au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi à compter du 10 septembre 2024 et jusqu’à complète libération des lieux, en réparation du préjudice résultant de l’occupation des lieux. Sur la clause pénale et la conservation du dépôt de garantie Les demandes relatives à des pénalités pouvant prendre la forme de la conservation du dépôt de garantie, de sommes forfaitaires à payer au bailleur, d'intérêts de retard ou de majoration de l'indemnité d'occupation par rapport au loyer sont des clauses pénales dont l'interprétation comme l'éventuel caractère manifestement excessif ou dérisoire préjudicient au fond. En conséquence ces prétentions excèdent les pouvoirs du juge des référés. Sur les demandes accessoires La S.A.R.L. Sancti Spiritus, qui succombe, sera condamnée aux dépens, y incluant le coût du commandement de payer. Elle sera en outre condamnée à payer à la SCI AJC 1 la somme de 1000 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700, au titre des frais exposés par la demanderesse pour assurer la préservation de ses droits, qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge. La présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit. PAR CES MOTIFS, Statuant en référé, par décision contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe, Constatons l’absence de dénonciation de l’assignation aux créanciers inscrits, Constatons l’acquisition à effet du 09 septembre 2024, de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail du 26 février 2007, portant sur les locaux situés à [Adresse 6], Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SARL Sancti Spiritus et de tout occupant de son chef des lieux situés à [Adresse 6] , avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier, Disons, en cas de besoin, que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ; Fixons à titre provisionnel, l’indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du 10 septembre 2024 ; Condamnons à titre provisionnel la SARL Sancti Spiritus au paiement de cette indemnité et ce, jusqu’à libération effective des lieux ; Disons n’y avoir lieu à référé sur les prétentions au titre de clause pénale ( conservation du dépôt de garantie) Condamnons la S.A.R.L. Sancti Spiritus à payer à la SCI AJC 1 la somme de 1000 euros (mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamnons la S.A.R.L. Sancti Spiritus aux dépens, y incluant les frais des commandements du 09 août 2024, Rappelons que l’exécution provisoire est de droit. La présente ordonnance a été signée par le juge et le greffier. LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS Sébastien LESAGE Carine GILLET