Cour d'appel, 18 décembre 2024. 23/08990

N° RG 23/08990 - N° Portalis DBVX-V-B7H-PKO3 Décision du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 8] référé du 13 novembre 2023 RG : 23/00172 S.A.S. EOSGEN - TECHNOLOGIES C/ S.C.I. SCI DU RECOU RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE LYON 8ème chambre ARRÊT DU 18 Décembre 2024 APPELANTE : La société EOSGEN TECHNOLOGIES, SAS à conseil d'administration au capital de 573 139 €, immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le numéro 534 116 074, dont le siège social est situé au [Adresse 2], et actuellement située au [Adresse 4], représentée par ses dirigeants légaux domiciliés en cette qualité audit siège Représentée par Me Philippe NOUVELLET de la SCP JACQUES AGUIRAUD ET PHILIPPE NOUVELLET, avocat au barreau de LYON, toque : 475 Ayant pour avocat plaidant Me Julien MARGOTTON, avocat au barreau de LYON INTIMÉE : La SCI du RECOU, Société civile immobilière au capital de 117 385,74 €, immatriculée au RCS de LYON sous le numéro 345 086 516, ayant son siège social sis [Adresse 7] MILLERY [Adresse 1]), agissant poursuite et diligences de son gérant en exercice domicilié ès-qualités audit siège Représentée par Me Laurent LELIEVRE de la SELARL SAINT-EXUPERY AVOCATS, avocat au barreau de LYON, toque : 716 * * * * * * Date de clôture de l'instruction : 16 Octobre 2024 Date des plaidoiries tenues en audience publique : 16 Octobre 2024 Date de mise à disposition : 04 Décembre 2024 prorogée au 18 Décembre 2024 Composition de la Cour lors des débats et du délibéré : - Bénédicte BOISSELET, président - Véronique DRAHI, conseiller - Nathalie LAURENT, conseiller assistés pendant les débats de William BOUKADIA, greffier A l'audience, un membre de la cour a fait le rapport, Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. * * * * EXPOSÉ DU LITIGE Suivant bail dérogatoire signé le 23 décembre 2019, la SCI du Recou a consenti à la SAS Eosgen Technologies la mise à disposition d'un local d'activité de 275 mètres carrés, comprenant 225 mètres carrés d'atelier et 50 mètres carrés de bureaux, situé [Adresse 3], à Grigny (69520) moyennant le paiement d'un loyer trimestriel hors taxe de 3'900 € HT. Par courrier du 29 septembre 2021, la société Eosgen a signalé au bailleur divers désordres affectant les lieux loués dont une fuite d'eau en amont du point de distribution ayant nécessité l'intervention des pompiers, un manque de pression de l'alimentation en eau, des fuites d'eau en toiture, la nécessité de nettoyer les ondulines pour que celles-ci puissent apporter le jour dans l'atelier. Par courrier du 26 septembre 2022, la société Eosgen a réitéré globalement les mêmes observations, ajoutant que, sans réponse du bailleur, elle prendrait l'initiative de faire le nécessaire dans le tabouret de distribution et en toiture. En l'absence de prise en charge par le bailleur des désordres signalés, la SAS Eosgen Technologies a, par exploit du 20 janvier 2023, attrait ce dernier en référé-expertise devant le Tribunal Judiciaire de Lyon. En cours de procédure, la SCI du Recou a fait constater par procès-verbal de commissaire de justice établi le 1er février 2023, la présence de containers entreposés par la société Eosgen sur les parkings du local donné à bail, ainsi que les travaux que cette société aurait effectués sans autorisation sur les arrivées d'eau et de gaz. Par ordonnance rendue contradictoirement le 13 novembre 2023, le Président du Tribunal Judiciaire de Lyon a': Ordonné une expertise, Condamné la société Eosgen Technologies à procéder aux travaux': d'enlèvement des containers et de la cuve, d'enlever les constructions posées sans autorisation, de remettre en état les lieux loués, sous astreinte de 200 € par jour de retard, Rejeté la demande d'indemnité d'occupation formée par la société Recou, Partagé les dépens pour qu'ils soient supportés par moitié par les parties et rejeté les demandes de celles-ci au titre de l'article 700 du Code de procédure civile. Le juge des référés a retenu': Que chacune des parties justifient, pour l'une de désordres affectant les lieux loués, pour l'autre de la présence d'une intervention au niveau de deux petites vannes de gaz, de sorte que l'expertise ordonnée portera sur les points soulevés par chacune d'elles'; Que la société Eosgen Technologies conteste avoir laissé des containers à proximité immédiate des lieux loués mais elle n'en justifie pas de sorte qu'elle sera condamnée sous astreinte à cet enlèvement'; Qu'il existe une contestation sérieuse qui ne permet pas de condamner la société Eosgen au paiement par provision d'une indemnité d'occupation faute d'accord sur le montant de cette indemnité et faute de détermination de la durée d'occupation. Par déclaration en date du 1er décembre 2022, la SAS Eosgen Technologies a relevé appel de cette décision du seul chef l'ayant condamnée sous astreinte et, par avis de fixation du 19 décembre 2023 pris en vertu de l'article 905 et suivants du Code de procédure civile, l'affaire a été fixée à bref délai. *** Aux termes de ses écritures remises au greffe par voie électronique le 15 mars 2024 (conclusions d'appelante n°2), la SAS Eosgen Technologies demande à la cour': Vu les articles 145, 834 et 835 du Code de procédure civile, Vu les articles 145-1 et suivants du Code de commerce, Vu les articles 605,606, 1719, 1720 et 1721 du Code civil, Infirmer l'ordonnance du 13 novembre 2023 rendue par le Juge des référés du Tribunal judiciaire de Lyon en ce qu'elle a': Condamné la société Eosgen Technologies à procéder aux travaux d'enlèvement des containers et de la cuve et d'enlever les constructions posées sans autorisation, et de remettre en état les lieux loués, sous astreinte de 200 € par jour de retard, qui commencera à courir un mois après la signification de la présente décision et pour une durée de six mois, Laissé la liquidation de l'astreinte à la compétence du Juge de l'Exécution, son juge naturel. Et, statuant à nouveau, débouter la SCI du Recou de ses demandes visant à : Ordonner le retrait et la destruction des containers, de la cuve et des constructions illicites érigées en violation des dispositions du bail et la remise en état des lieux loués, En conséquence, Condamner la société Eosgen Technologies à procéder à ses frais et à ses risques et périls, conformément aux normes en vigueur, aux travaux d'enlèvement des containers et de la cuve, et de destruction des constructions opérées sans autorisation, et de remise en état des lieux loués, sous astreinte de 1.000 € par jour de retard dans un délai de quinze jours à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir, Réformer l'ordonnance des référés du 13 novembre 2023 en ce qu'elle a rejeté la demande d'indemnité d'occupation, En conséquence, Condamner la société Eosgen Technologies à payer à la SCI du Recou la somme provisionnelle de 4.277.54 € au titre de l'indemnité d'occupation pour la période du 1er décembre 2021 jusqu'au 1er mai 2022, Confirmer l'ordonnance du 13 novembre 2023 rendue par le Juge des référés du Tribunal judiciaire de Lyon en ce qu'elle a rejeté la demande d'indemnité d'occupation formée par la SCI du Recou, En tout état de cause, Condamner la SCI du Recou à payer à la société Eosgen Technologies la somme de 2'000 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel. Elle affirme que la demande d'enlèvement de containers et d'une cuve d'hydrogène présentée à titre reconventionnel contre elle se heurte à des contestations sérieuses, la première tenant à l'objet de la demande. Elle conteste en effet l'existence de constructions immobilières, exposant qu'elle avait l'accord verbal du bailleur pour la présence des objets mobiliers qu'elle entrepose, à l'instar des véhicules et remorques stockés par les autres preneurs et elle se défend en conséquence de toute atteinte aux normes d'urbanisme. Elle affirme que la deuxième contestation tient à l'accord de la SCI pour la pose de containers à l'arrière du bâtiment à compter du 7 février 2020, de sorte que la demande d'enlèvement est prescrite. En troisième lieu, elle fait valoir que le bail ne formule aucune interdiction. En quatrième lieu, elle se prévaut des objets entreposés par les autres locataires à l'arrière des locaux également (citernes, déchets, appentis, '). Elle s'étonne de l'intervention de la mairie s'agissant d'un lieu privatif et elle considère que l'interdiction qui lui est faite de stocker constitue une discrimination. En cinquième lieu et dernier lieu, elle se défend de stoker ou d'entreposer des objets, affirmant avoir débarrassé les objets litigieux le 4 mai 2023 dans un soucis de gain de paix et considérant dès lors que la demande d'enlèvement était devenue sans objet devant le premier juge. Elle souligne que le bailleur n'a formulé de demandes d'enlèvement qu'à titre reconventionnel dans le cadre de l'instance qu'elle avait engagée en référé et elle indique que l'absence d'infirmation de la décision sur ce point mettrait gravement en cause sa pérennité. Concernant les indemnités d'occupation réclamées par le bailleur, elle oppose au bailleur, en premier lieu, le fait qu'il ne justifie pas de la réalité de la surface occupée, ni du montant du loyer s'agissant non pas d'un bail fermé mais de places de parking. En deuxième lieu, elle fait valoir que l'occupation n'a rien d'illicite, chaque preneur disposant de places de parking. En troisième lieu, elle dénonce le caractère discriminatoire de la demande d'indemnité d'occupation. *** Aux termes de ses écritures remises au greffe par voie électronique le 15 février 2024 (conclusions), la SCI du Recou demande à la cour': Vu l'article 835 du Code de procédure civile, Confirmer l'ordonnance de référé en ce qu'elle a condamné la société Eosgen Technologies à procéder aux travaux d'enlèvement des containers, de la cuve et des constructions posées sous astreinte de 200 € par jour de retard qui commencera à courir un mois après la signification de l'ordonnance et pour une durée de six mois, Réformer l'ordonnance en ce qu'elle a rejeté la demande d'indemnité d'occupation formée par le bailleur et statuant à nouveau, Condamner la société Eosgen Technologies au paiement de la somme provisionnelle de 4'277,54 € à titre de provision à valoir sur l'indemnité d'occupation due depuis le 1er décembre 2021 jusqu'au 1er mai 2022, Condamner la société Eosgen Technologies à payer à la SCI du Recou la somme de 2'000 € sur le fondement de l'article 700, ainsi qu'aux entiers dépens d'instance et d'appel. Concernant l'enlèvement des containers et de la cuve, elle renvoie aux stipulations du bail qui ne porte que sur l'atelier et les bureaux. Elle rappelle que le bail prévoit en outre que le preneur doit s'abstenir de tout ce qui pourrait nuire aux autres occupants et qu'aucune tolérance du bailleur n'est créatrice de droit. Elle conteste que son gérant ait reçu le courriel de la SAS Eosgen Technologies se rapportant à un accord verbal donné. Elle affirme qu'en réalité, la société appelante continue à entreposer deux containers superposés à l'arrière du local et qu'elle a fait installer ceux à l'avant sur une remorque. Concernant sa demande d'indemnité d'occupation, elle expose que la surface occupée illicitement est de 50 mètres carrés et elle sollicite une indemnisation calculée au prorata du loyer versé, soit 251,62 € pendant 17 mois, depuis le courrier de mise en demeure par la mairie de [Localité 5] jusqu'au jour de l'audience devant le juge des référés. *** Il est renvoyé aux écritures des parties pour plus ample exposé des moyens venant à l'appui de leurs prétentions. MOTIFS, Sur la demande d'enlèvement des containers et de la cuve': Aux termes du premier alinéa de l'article 835 du Code de procédure civile, le juge statuant en référé dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire les mesures de remise en état qui s'imposent pour faire cesser un trouble manifestement illicite. En l'espèce, la SCI du Recou a fait établir un procès-verbal de constat dressé le 1er février 2023 par [B] [T], commissaire de justice à Saint-Priest dont il résulte notamment deux séries d'installations imputables à la société Eosgen': A l'arrière du bâtiment donné à bail, la présence de deux containers superposés de 12,20 mètres de long, au dessus desquels étaient fixés des appareils électriques, ces containers étant prolongés par des panneaux grillagés pour protéger une citerne en inox. A l'avant du bâtiment côté rue, la présence de deux containers superposés positionnés sur les emplacements destinés au stationnement de véhicules. Il est constant que l'espace ainsi occupé à l'arrière du bâtiment, comme les emplacements de stationnement situés à l'avant du bâtiment côté rue, ne sont pas visés dans le contrat de bail au titre des lieux loués. Par ailleurs, il s'infert du courrier que la direction des services de l'urbanisme de la commune de Grigny a adressé à la SCI du Recou le 24 mars 2023, que ces espaces ne relèvent pas du domaine public mais sont la propriété de cette société. Dès lors, la société bailleresse, qui n'est pas tenue contractuellement de mettre ces espaces extérieurs à la disposition des locataires du bâtiment industriel, est en droit de les autoriser à en faire un usage privatif dès lors que ces usages sont conformes aux lois et règlements. A cet égard, il résulte du courrier des services municipaux en date du 24 mars 2023 que le volume des installations litigieuses et leur maintien sur place au delà de trois mois enfreignent les normes d'urbanisme en raison de l'absence d'autorisation de travaux sollicitée. Il n'entre pas dans les pouvoirs du juge des référés, juge de l'évidence, de discuter la valeur de cette mise en demeure adressée au propriétaire aux motifs que les containers, objets mobiliers, ne seraient pas une construction et que le gérant de la SCI du Recou entretiendrait des liens personnels avec le maire de commune de Grigny qui le désigne dans ce courrier «'cher [P]'». En revanche, cette mise en demeure, aux visas des articles R.421-2 et R.421-5 du Code de l'urbanisme et qui fait suite à une visite des lieux par les services municipaux, est suffisamment précise et circonstanciée pour établir, avec l'évidence requise devant le juge des référés, l'obligation pour le bailleur de faire débarrasser les installations réalisées par son locataire sur les espaces extérieurs aux locaux donnés à bail. Le courriel du 7 février 2020 par lequel la société Eosgen prend acte de l'accord verbal que la SCI du Recou pour la pose de containers à l'arrière du local donné à bail établit tout au plus une tolérance de la part du bailleur qui, en vertu de l'article 15 du contrat de bail, n'est pas créatrice de droit. D'ailleurs, force est de constater que postérieurement à cet accord, la SCI du Recou a signalé, par un courrier du 23 décembre 2021 adressé à la mairie de [6], les nuisances générées par la société Eosgen qui entrepose des containers sur le parking rattaché au local loué. Il en résulte que dès cette date, le bailleur était revenu sur la tolérance initialement consentie. Le caractère volumineux des containers litigieux rend inopérante les comparaisons proposées par la société appelante avec les objets mobiliers entreposés par les autres locataires du bâtiment de sorte que la discrimination alléguée ne constitue pas une contestation présentant le caractère sérieux requis pour faire échec à la demande d'enlèvement. Par ailleurs, même s'il résulte du procès-verbal de constat dressé le 5 mars 2024 par Maître [Z] [S] [V], commissaire de justice à Tassin la Demi-Lune (69160), que d'autres locataires du bâtiment industriel appartenant à la SCI du Recou entreposent des containers, cela n'enlève rien à l'infraction aux règles d'urbanisme ci-avant relevée concernant les containers et la cuve installés par la société Eosgen. Pour finir et comme justement retenu par le premier juge, la société Eosgen ne rapporte pas la preuve qu'elle aurait débarrassé les containers et la cuve litigieux puisque le procès-verbal de constat du 28 juillet 2023 qu'elle a fait établir par maître [Z] [S] [V], commissaire de justice, montre au contraire que les containers et la cuve situés à l'arrière du bâtiment sont toujours en place et que les autres containers sont désormais sur une remorque, ce qui ne suffit pas à établir leur licéité. Au final, il est suffisamment établi que les containers, cuves et aménagements grillagés entreposés par la société Eosgen aux abords des locaux donnés à bail caractérisent un trouble manifestement illicite que la société SCI du Recou est en droit de faire cesser et les contestations soulevées par la société appelante ne présentent pas le caractère sérieux requis pour faire échec à la demande d'enlèvement. La décision attaquée, qui a ordonné cet enlèvement sous astreinte, est en conséquence confirmée. Sur la demande d'indemnité d'occupation provisionnelle : En vertu de l'article 835 du Code de procédure civile, il peut être alloué en référé, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, une provision au créancier. En l'espèce, il a été vu ci-avant qu'il est suffisamment établi que les espaces extérieurs au bâtiment industriel sont la propriété de la SCI du Recou et qu'il n'est pas discuté que ces espaces extérieurs, laissés à l'usage privatif des locataires dans les limites autorisées par les lois et règlements, ne sont non visés au contrat de bail. Il s'ensuit qu'il n'a jamais été envisagé par les parties de paiement en contrepartie de l'usage privatif de ces espaces extérieurs. La circonstance que la société Eosgen ait entreposé de gros volumes sur des espaces extérieurs n'est pas une circonstance suffisante pour revenir sur cette gratuité, de sorte que, même en précisant à hauteur d'appel la superficie occupée et la durée d'occupation, la demande d'indemnité d'occupation présentée à titre provisionnel par la SCI du Recou se heurte à une contestation sérieuse. Au demeurant, la société intimée échoue à rapporter la preuve d'un préjudice qui ne serait pas déjà réparé par l'enlèvement sous astreinte ordonné. L'ordonnance attaquée, en ce qu'elle a rejeté la demande d'indemnité d'occupation provisionnelle, est en conséquence confirmée. Sur les demandes accessoires': La société Eosgen Technologies, partie perdante, est condamnée aux dépens à hauteur d'appel et elle déboutée de sa demande au titre de l'article 700 du Code de procédure civile. La cour condamne en outre à hauteur d'appel la société Eosgen Technologies à payer la SCI du Recou la somme de 1'500 € à valoir sur l'indemnisation de ses frais irrépétibles. PAR CES MOTIFS, La cour, Confirme l'ordonnance de référé rendue le 13 novembre 2023 par le Tribunal Judiciaire de Lyon en toutes ses dispositions critiquées. Statuant à nouveau, Y ajoutant, Condamne la SAS Eosgen Technologies, prise en la personne de son représentant légal, aux dépens, Condamne la SAS Eosgen Technologies, prise en la personne de son représentant légal, à payer à la SCI du Recou la somme de 1'500 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile. LE GREFFIER LE PRESIDENT