Tribunal judiciaire, 13 décembre 2024. 24/05017

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Copie exécutoire délivrée le : à : Me Aurélie HERVÉ ; S.D.C. LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SITUE [Adresse 1] Pôle civil de proximité ■ PCP JTJ proxi fond N° RG 24/05017 - N° Portalis 352J-W-B7I-C53QB N° MINUTE : 3-2024 JUGEMENT rendu le vendredi 13 décembre 2024 DEMANDERESSE Association L’ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE (ASL) DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER [Adresse 6], représenté par son gestionnaire, le Cabinet GECOTRA, nom commercial GROUPE LRDI VICTOR HUGO, SARL, dont le siège social est sis [Adresse 4] représentée par Me Aurélie HERVÉ, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0235 DÉFENDERESSE S.D.C. LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SITUE [Adresse 1], représenté par son syndic, la Société MESSIEURS LANGLOIS ET CIE, dont le siège social est sis [Adresse 2] non comparante, ni représentée COMPOSITION DU TRIBUNAL Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, statuant en juge unique assistée de Antonio FILARETO, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 21 octobre 2024 Délibéré le 13 décembre 2024 JUGEMENT réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 13 décembre 2024 par Pascale DEMARTINI, Vice-présidente assistée de Antonio FILARETO, Greffier Décision du 13 décembre 2024 PCP JTJ proxi fond - N° RG 24/05017 - N° Portalis 352J-W-B7I-C53QB EXPOSE DU LITIGE Les propriétaires riverains de la [Adresse 6], voie privée située au [Adresse 3] à [Localité 5] se sont constitués au sein d’un syndicat libre, désormais association syndicale libre de l’ensemble immobilier [Adresse 6], pour l’entretien et la gestion de ladite Cour. Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 5] représenté par son syndic, le cabinet MESSIEURS LANGLOIS ET CIE, est membre de cette association syndicale libre. Suite à divers impayés de charges, l'association syndicale libre de l’ensemble immobilier [Adresse 6], représentée par son gestionnaire le cabinet GECOTRA ayant pour nom commercial LRDI, a assigné devant le tribunal judiciaire de Paris le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] représenté par son syndic, le cabinet MESSIEURS LANGLOIS ET CIE, par acte de commissaire de justice en date du 12 septembre 2024, en paiement des sommes suivantes, outre la capitalisation des intérêts, sous le bénéfice de l'exécution provisoire: 4318,95 euros au titre des charges et frais, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 19 avril 2023,1500 euros de dommages et intérêts,2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. A l'audience du 21 octobre 2024, l'association syndicale libre de l’ensemble immobilier [Adresse 6] actualise sa demande à la somme de 514,50 euros compte tenu de paiements récents. Elle maintient ses autres demandes telles que figurant dans son acte introductif d’instance, expliquant que la dette est ancienne et n’a diminué que suite à l’assignation. Elle fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour elle des difficultés de gestion. Bien que régulièrement assigné à personne présente, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] représenté par son syndic, le cabinet MESSIEURS LANGLOIS ET CIE n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 13 décembre 2024. MOTIFS DE LA DECISION Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la demande en paiement au titre des charges syndicales et frais de recouvrement A titre liminaire il sera rappelé que les immeubles ou groupes d’immeubles en copropriété sont normalement régis par la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Aux termes de son article 1er, une convention contraire peut toutefois prévoir une organisation différente, pouvant notamment prendre la forme d’une association syndicale régie par l’ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004 relative aux associations syndicales de propriétaires et le décret n°2006-504 du 3 mai 2006. L'association libre syndicale n'est ainsi pas soumise au statut de la copropriété, et son organisation et son fonctionnement sont fixés par ses propres statuts. En particulier, le recouvrement des cotisations de l'association syndicale reste étranger aux dispositions de la loi du 10 juillet 1965. En l’espèce, le 9 novembre 1931, les propriétaires d’immeubles en bordure de la [Adresse 6], voie privée du [Localité 5], se sont constitués en syndicat pour la gestion et l’entretien de ladite Cour en ce qui concerne le pavage, l’éclairage, le balayage, les abonnements aux eaux, au gaz et à l’électricité, et tous travaux ou dépenses à effectuer dans l’intérêt commun. Aux termes de l'article 2 des statuts du syndicat libre, désormais association syndicale libre de l’ensemble immobilier [Adresse 6], le syndicat est administré par un seul syndic. Selon l’article 3 des statuts, «le syndic soumettra à l’assemblée générale l’état des dépenses qui auront été faites pendant l’année écoulée ainsi que toutes les questions qui seront à résoudre pour la bonne administration de la [Adresse 6] (…) Les propriétaires se réuniront chaque année au moins une fois par an (…) Les décisions seront prises à la majorité absolue des voix dans chaque assemblée suivant répartition indiquée au paragraphe suivant : Immeuble N°1 7/35 (…) Les propriétaires sont tenus, chaque trimestre, de verser au Syndic le montant de leur quote-part, conformément à l’état qui sera adressé à chaque adhérent». Selon l’article 4, le syndic est investi des pouvoirs nécessaires à l’effet de poursuivre judiciairement le recouvrement des sommes dues par chaque propriétaire et par des tiers, d’en donner quittance, d’obtenir tous jugements et de les faire exécuter par toutes voies de droit, notamment en ce qui concerne des parts arriérées. En l’espèce, l'association syndicale libre produit: les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 1er octobre 2022 au 1er juillet 2024, faisant apparaître les relevés de compte individuel,les répartitions individuelles des charges pour le budget 2022 et le budget 2023,le décompte actualisé faisant état d’un solde débiteur de 514,50 euros au 11 octobre 2024, les procès-verbaux des assemblées générales des 1er juillet 2022, 11 juillet 2023, 8 juillet 2024 comportant approbation des comptes des exercices 2021, 2022 et 2023 et votant les budgets prévisionnels pour les exercices 2022, 2023, 2024, la constitution d’un fonds travaux ainsi que la réalisation de travaux (remise en fonction d’un portillon de grille),les attestations de non recours concernant lesdits procès-verbaux,deux mises en demeure en date des 15 février 2023 et 1er septembre 2023,un commandement de payer délivré par commissaire de justice en date du 9 avril 2023 sur la somme de 1840 euros au principal,l’établissement d’un contrat de gestionnaire en date du 8 juillet 2024. En l'espèce, au vu des pièces produites, la créance de l'association syndicale libre n’est pas établie, puisqu’il apparaît que le montant sollicité dans l’assignation a été réglé le lendemain de sa signification, le montant de 514,50 euros demandé à l’audience, en l’absence du défendeur, correspondant à l’appel provisionnel du 4ème trimestre 2024 et l’appel du fonds travaux du 4ème trimestre 2024, non compris dans les termes de l’assignation. La demande sera ainsi rejetée, ainsi que celle portant sur la capitalisation des intérêts. Sur les dommages et intérêts L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance. Les manquements répétés des membres d'une association syndicale libre à leur obligation essentielle de régler les charges sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des propriétaires, privée d'une somme nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier direct et certain. En l'espèce, il est établi que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 5], représenté par son syndic le cabinet MESSIEURS LANGLOIS ET CIE, présente de manière récurrente depuis plus de deux ans des impayés de charges. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de l'association et lui causent nécessairement un préjudice qui doit pallier ces paiements manquants. La demande de dommages et intérêts de association syndicale libre sera donc accueillie à hauteur de 300 euros. Sur les demandes accessoires En application de l'article 696 du code de procédure civile la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 5], représenté par son syndic le cabinet MESSIEURS LANGLOIS ET CIE, succombe à la cause. L'instance s'est en outre avérée nécessaire pour le contraindre à exécuter ses obligations contractuelles. Il sera en conséquence condamné aux dépens de l'instance. Il sera également condamné au paiement de la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, REJETTE la demande de l'association syndicale libre de l’ensemble immobilier [Adresse 6], représentée par son gestionnaire le cabinet GECOTRA ayant pour nom commercial LRDI, au titre des charges impayées et de la capitalisation des intérêts, CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] représenté par son syndic, le cabinet MESSIEURS LANGLOIS ET CIE à payer à l'association syndicale libre de l’ensemble immobilier [Adresse 6], représentée par son gestionnaire le cabinet GECOTRA, la somme de 300 euros au titre des dommages et intérêts, CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] représenté par son syndic le cabinet MESSIEURS LANGLOIS ET CIE, à payer à l'association syndicale libre de l’ensemble immobilier [Adresse 6], représentée par son gestionnaire le cabinet GECOTRA, la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] représenté par son syndic le cabinet MESSIEURS LANGLOIS ET CIE aux dépens, RAPPELLE l'exécution provisoire de droit, Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 13 décembre 2024, et signé par la juge et le greffier susnommés.    Le greffier,                                                                          La juge