Cour d'appel, 12 septembre 2024. 21/04518

N° RG 21/04518 - N° Portalis DBVX-V-B7F-NUSV Décision du Tribunal Judiciaire de SAINT-ETIENNE Au fond du 05 mai 2021 (1ère chambre civile) RG : 20/00107 RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE LYON 1ère chambre civile A ARRET DU 12 Septembre 2024 APPELANTS : M. [V] [K] né le 07 Octobre 1968 à [Localité 7] [Adresse 9] [Localité 6] Représenté par Me Charles RICHARD, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE, toque : 71 Mme [U] [M] [X] épouse [K] née le 27 Juillet 1969 à [Localité 10] [Adresse 9] [Localité 6] Représentée par Me Charles RICHARD, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE, toque : 71 INTIMES : M. [N] [Y] né le 17 Mars 1967 à [Localité 12] [Adresse 2] [Localité 5] Représenté par la SCP JACQUES AGUIRAUD ET PHILIPPE NOUVELLET, avocat au barreau de LYON, avocat postulant, toque:475 Et ayant pour avocat plaidant la SELARL ASC AVOCATS & ASSOCIES, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE Mme [W] [Z] épouse [Y] née le 26 Mai 1969 à [Localité 12] [Adresse 2] [Localité 5] Représentée par la SCP JACQUES AGUIRAUD ET PHILIPPE NOUVELLET, avocat au barreau de LYON, avocat postulant, toque:475 Et ayant pour avocat plaidant la SELARL ASC AVOCATS & ASSOCIES, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE * * * * * * Date de clôture de l'instruction : 08 Mars 2022 Date des plaidoiries tenues en audience publique : 13 Mars 2024 Date de mise à disposition : 12 Septembre 2024 Audience présidée par Thierry GAUTHIER, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de Sylvie NICOT, greffier. Composition de la Cour lors du délibéré : - Anne WYON, président - Julien SEITZ, conseiller - Thierry GAUTHIER, conseiller Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, Signé par Anne WYON, président, et par Séverine POLANO, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. * * * * * FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES Par acte notarié du 8 juillet 2019, M. [V] [K] et Mme [U] [X], son épouse (les époux [K]), ont acquis auprès de M. [N] [Y] et Mme [W] [Z], son épouse (les époux [Y]), une ferme, dite « [Adresse 8] », située à [Localité 11], comprenant un bâtiment d'habitation, une grange, une écurie, un terrain attenant ainsi qu'un terrain non attenant figurant au cadastre section A n° [Cadastre 1], [Cadastre 3] et [Cadastre 4], pour une surface totale de 01 ha, 50 a, 23 ca, au prix de 320 000 euros. Par lettre recommandée avec accusé de réception du 11 septembre 2019, les époux [K] ont informé les époux [Y] de fuites provenant de la toiture et ont sollicité la réparation de ces désordres, qualifiés de vices cachés. Par exploit d'huissier de justice du 19 décembre 2019, les époux [K] ont fait assigner les époux [Y] devant le tribunal de grande instance de Saint-Étienne en paiement des travaux de réparation de ces vices cachés. Par jugement du 5 mai 2021, le tribunal judiciaire de Saint-Étienne a : - débouté les époux [K] de l'ensemble de leurs demandes ; - débouté les époux [Y] de l'ensemble de leurs demandes ; - condamné les époux [K] aux entiers dépens ; - dit n'y avoir lieu d'ordonner l'exécution provisoire. Par déclaration transmise au greffe le 20 mai 2021, les époux [K] ont relevé appel de cette décision. Dans leurs conclusions récapitulatives et en réponse, déposées le 1er octobre 2021, les époux [K] demandent à la cour de : - réformer le jugement et statuant à nouveau : - dire juste et bien fondé la présente action estimatoire ; - en conséquence, condamner les époux [Y] à leur payer la somme totale de 55'220 euros représentant le coût des travaux nécessaires, idoines et indispensables pour remédier aux désordres résultants des infiltrations ; - condamner les mêmes à leur payer la somme de 4 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'à supporter les entiers dépens, avec recouvrement direct par Me Richard, en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Dans leurs conclusions avec appel incident déposées le 22 juillet 2021, les époux [Y] demandent à la cour de : - (à titre principal) : - confirmer le jugement en ce qu'il a débouté les époux [K] de l'ensemble de leurs demandes et les a condamnés aux entiers dépens ; - infirmer le jugement en ce qu'il a rejeté leurs demandes ; - condamner les époux [K] à leur verser la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts ; - condamner les mêmes à leur régler « la somme de 4 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile s'agissant de la première instance » (sic) ; - « en cause d'appel », condamner les mêmes à leur régler « la somme de 4 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile s'agissant de la première instance ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance » (sic) ; - à titre subsidiaire, rejeter les demandes indemnitaires formulées par les époux [K] comme étant injustifiées ; - à titre infiniment subsidiaire, ramener à de plus justes proportions les sommes sollicitées par les époux [K], les infiltrations n'ayant pas été constatées sur l'ensemble des toitures ; - en tout état de cause, condamner les époux [K] alors régler la somme de 8 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance dont distraction sera faite au profit de la SCP Aguiraud Nouvellet, avocat sur son affirmation de droit. L'instruction a été clôturée par ordonnance du 8 mars 2022. Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il y a lieu de se reporter aux conclusions des parties ci-dessus visées, pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens. MOTIFS DE LA DECISION Sur l'action estimatoire pour vice caché À titre infirmatif, les époux [K] fondent leur action sur les dispositions des articles 1641 et suivants du code civil et particulièrement sur l'article 1644, faisant valoir que les vendeurs avaient connaissance des problèmes d'infiltration lors de la vente. Ils considèrent que les problèmes d'infiltrations ne résultent pas de la seule vétusté puisque le vendeur a reconnu par SMS avoir fait pratiquer plusieurs interventions sur la toiture, ce qui établit, selon eux, l'existence de problèmes d'étanchéité antérieurs à la vente et la mauvaise foi des vendeurs. Ils considèrent que la clause de non garantie des vices contenue dans l'acte de vente leur est inopposable, en raison de la mauvaise foi des vendeurs. Ils indiquent que l'intégralité des toitures, en dehors de celle du garage, était masquée par un isolant qui avait été posé contre le mur mais également collé au plafond et qui leur a masqué la réalité de son état. Ils invoquent les termes du constat de huissier réalisé le 15 juin 2020, qui établit que les défauts d'étanchéité et les infiltrations sont patents et se sont incontestablement réitérés dans le temps. Ils se prévalent particulièrement d'une attestation de M. [R], du 21 mai 2021, lequel a procédé à la réparation de la toiture, dont ils déduisent que les défauts ne pouvaient apparaître lors de la vente et que c'est seulement lors de la réalisation des travaux que tout a été avéré et constaté. Ils écartent toute comparaison de leur logement avec celui du voisin, qui a attesté pour les intimés. Ils indiquent que les infiltrations concernent le pan de la toiture de la partie habitation et non du garage. Pour chiffrer leur préjudice, ils se prévalent d'un devis concernant la rénovation de la charpente, établi par l'entreprise ESM maçonnerie, d'un montant de 27'830 euros, d'un autre devis pour 16 940 euros et enfin d'une facture de 10'450 euros, soit un total de 55'220 euros. À titre confirmatif, les époux [Y] soutiennent que les appelants ne démontrent pas l'existence de problèmes d'infiltrations antérieurs à la vente, ce qui ne saurait être déduit du SMS, non daté, adressée par M. [Y] à M. [K], dans lequel il est seulement fait état d'interventions sur la toiture qui ont été réalisées lors de la création d'un Velux. Ils soutiennent qu'il était visible qu'une partie de la toiture, côté habitation, avait été refaite tandis que l'autre demeurait en l'état et était vétuste. Ils indiquent n'avoir jamais eu à déclarer un sinistre en lien avec un dégât des eaux, ce dont atteste leur assureur. Ils estiment ainsi que les appelants ne démontrent pas que les vendeurs avaient connaissance des vices invoqués, antérieurement à la vente. Ils soutiennent que l'annonce immobilière démontre clairement que les acquéreurs avaient conscience de la vétusté d'une grande partie de la toiture puisque seule une fraction de celle-ci avait fait l'objet d'une rénovation. Ils font valoir que la vétusté de la toiture était apparente au jour de la vente, comme l'a jugé le tribunal, et que les infiltrations dont se plaignent les acquéreurs sont uniquement liées aux fortes intempéries qui ont touché la commune le 6 août 2019, pour lesquelles un arrêté de catastrophe naturelle a été pris le 12 novembre 2019. Ils considèrent que les acquéreurs veulent profiter de cette situation pour faire financer des travaux qu'ils ont déjà réalisés. Ils soulignent que le constat huissier a été réalisé plus de 10 mois après ces fortes pluies d'août 2019. Ils s'étonnent que les appelants n'aient pas réalisé de déclaration de sinistre auprès de leur assureur habitation et qu'aucune expertise amiable n'ait été réalisée. Ils indiquent que toute expertise judiciaire serait à ce jour vouée à l'échec. À titre subsidiaire, ce qui ne constitue aucune reconnaissance de responsabilité leur part, ils indiquent que l'indemnisation demandée correspond à la réfection de l'ensemble des toitures, et que les devis transmis ne permettent pas d'évaluer le coût des travaux de rénovation ou de mise en conformité la toiture, ce qui justifie le rejet de la demande en indemnisation ou, à tout le moins, de ramener l'indemnisation à de plus justes proportions. Sur ce, La cour considère que c'est par des motifs pertinents, qui répondent aux conclusions d'appel et que la cour adopte, que le tribunal, rappelant que les parties ont conventionnellement convenu que l'acquéreur n'aurait aucun recours contre le vendeur en raison des vices apparents ou cachés, sauf s'il est prouvé dans les délais légaux que les vices cachés étaient connus des vendeurs, ont considéré que les acquéreurs ne démontraient pas l'existence d'infiltrations antérieures à la vente qui n'étaient pas apparentes ou qui, si elles étaient cachées, étaient connues des vendeurs. A cet égard, les premiers juges seront particulièrement approuvés en ce qu'il ont retenu qu'il résultait du constat d'huissier du 15 juin 2020, produit par les appelants, que la visite des combles permettait de constater des désordres relatifs à l'humidité qui ne pouvaient qu'être apparents lors des visites préalables à l'acquisition et que les constatations effectuées, dix mois après la vente, ne pouvait qu'être appréciées à l'aune des fortes précipitations qui sont survenues dans la commune en août 2019, et qui ont donné lieu à un arrêté du 18 novembre 2019 reconnaissant l'état de catastrophe naturelle. Il en résulte que l'imputabilité des dégâts des eaux, alors constatés, à des vices du bien qui auraient été cachés avant la vente n'est pas établie. De même, les juges seront approuvés en ce qu'ils ont retenu que le SMS adressé par M. [Y], dont l'absence de datation est à cet égard sans emport, n'établit pas que l'ancien propriétaire avait connaissance d'infiltrations qui auraient été dissimulées lors de la vente. Particulièrement, il convient de noter que l'agent immobilier (pièce n° 6 des intimés) atteste, le 8 octobre 2020, que les acquéreurs ont effectué quatre visites et leur avoir montré les toitures récentes et anciennes. L'analyse qui précède ne saurait en outre être démentie par l'attestation établie par M. [R], produite par les appelants en cause d'appel (leur pièce 14), qui se borne à indiquer le mauvais état de la toiture, constaté le 21 mai 2021, soit 22 mois après la vente les fortes précipitations survenues en août 2019. Il est par ailleurs acquis que le fait, pour les intimés, de présenter des demandes subsidiaires ne sauraient valoir reconnaissance de leur part que des vices dont ils avaient conscience aient été cachés lors de la vente. Dès lors, le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté les demandes des époux [K]. Sur la demande de dommages-intérêts des intimés Les époux [Y] sollicite l'octroi de la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts, reprochant aux acquéreurs d'avoir fait preuve d'une particulière mauvaise foi. Ils estiment démontrer l'impact négatif de cette procédure sur eux, sur le plan de leur santé de leur équilibre psychologique. La cour relève que les intimés justifient des problèmes de santé de Mme [Y]. Cependant, aussi graves et à déplorer soient-ils, en l'état des pièces produites, ils ne peuvent être mis en relation directe avec la procédure intentée par les appelants, de sorte qu'aucun lien de causalité n'existe entre le préjudice allégué et la présente procédure. Par ailleurs, il ne ressort pas des circonstances de la cause que les appelants aient conféré à leur recours un caractère fautif. Dès lors, la demande d'indemnisation sera rejetée et le jugement sera confirmé de ce chef. Sur les autres demandes Les appelants, qui perdent en leur recours, supporteront les dépens d'appel, avec distraction au profit du conseil des intimés. Les intimés sollicitent la réformation de la décision de première instance en ce qu'elle a rejeté leur demande (à hauteur de 4 500 euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile. En vu de l'équité, il convient de faire droit à hauteur de 2 000 euros à cette demande. En ce qui concerne la procédure d'appel, l'équité commande également de condamner les appelants à payer aux époux [Y] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, Statuant par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe, Confirme le jugement , sauf en ce qu'il a rejeté la demande de M. [N] [Y] et Mme [W] [Z], épouse [Y], au titre de l'article 700 du code de procédure civile; L'infirmant de ce chef et statuant à nouveau : - condamne in solidum M. [V] [K] et Mme [U] [X], épouse [K], à payer à M. [N] [Y] et Mme [W] [Z], épouse [Y], la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Y AJOUTANT, Condamne in solidum M. [V] [K] et Mme [U] [X], épouse [K], à supporter les dépens d'appel, avec distraction au profit de la SCP Aguiraud Nouvellet, en application de l'article 699 du code de procédure civile ; Condamne in solidum M. [V] [K] et Mme [U] [X], épouse [K], à payer à M. [N] [Y] et Mme [W] [Z], pour la première instance et l'appel, la somme totale de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et rejette leur demande au titre des frais irrépétibles. LA GREFFIERE LA PRESIDENTE