Tribunal judiciaire, 08 août 2024. 24/00799

Du 08 août 2024 5AA SCI/DL PPP Référés N° RG 24/00799 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZEQ2 Société CLAIRSIENNE C/ [Z] [Y] - Expéditions délivrées aux parties - FE délivrée à Sté CLAIRSIENNE Le 08/08/2024 TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Pôle protection et proximité [Adresse 1] ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 08 août 2024 PRÉSIDENT : Monsieur Edouard DE LEIRIS, GREFFIER : Monsieur Lionel GARNIER, DEMANDERESSE : Société CLAIRSIENNE [Adresse 2] [Localité 4] Représentée par M. [W] (salarié) muni d’un pouvoir spécial DEFENDEUR : Monsieur [Z] [Y] né le 24 Octobre 1967 à [Localité 7] [Adresse 3] - lgt. 20 - [Localité 5] Présent DÉBATS : Audience publique en date du 20 Juin 2024 PROCÉDURE : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 29 Mars 2024 Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile. QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE: La demande est indéterminée mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité ; l’ordonnance de référé rendue sera en premier ressort. Le défendeur ayant comparu, l’ordonnance de référé rendue sera contradictoire. EXPOSÉ DU LITIGE : Par acte du 12 septembre 2002, modifié par un avenant du 3 juin 2009, la société LE FOYER DE LA GIRONDE, aux droits de laquelle vient la société CLAIRSIENNE (CLAIRSIENNE), a donné à bail à M. [Z] [Y] un bien à usage d’habitation, situé à [Adresse 6]. Des loyers étant demeurés impayés, CLAIRSIENNE a fait signifier, le 11 mai 2023, un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue au bail. Le 29 mars 2024, CLAIRSIENNE a ensuite fait assigner M. [Z] [Y] devant le juge des contentieux de la protection de Bordeaux statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, son expulsion et sa condamnation provisionnelle au paiement d'un arriéré locatif et d'une indemnité d'occupation. L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 20 juin 2024. Lors des débats, CLAIRSIENNE demande : - de constater l’acquisition de la clause résolutoire, mais d'en suspendre les effets si les délais de paiement, qu'elle accepte d'accorder au locataire, sont respectés ; - d'ordonner, à défaut de respect de ces délais, l’expulsion de M. [Z] [Y] ; - de le condamner au paiement de la somme provisionnelle actualisée de 4746,78 euros, au titre de l'arriéré locatif, avec les intérêts au taux légal, d’une provision à titre d'indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 150 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens. Il est renvoyé pour le surplus à l'assignation, valant conclusions, ainsi qu'aux écritures déposées par CLAIRSIENNE à l'audience, pour l'exposé complet de ses prétentions et de ses moyens. A l'audience, M. [Z] [Y] sollicite le bénéfice de délais de paiement en vue de la suspension des effets de la clause résolutoire du bail. Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné connaissance de ses conclusions à l’audience. MOTIFS DE LA DECISION En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d'abord, peut, dans tous les cas d'urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend et peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. - SUR L'ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE : - sur la recevabilité de l'action : CLAIRSIENNE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, par la voie électronique, le 11 mai 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 29 mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Gironde par la voie électronique le 2 avril 2024, soit plus de six semaines avant le 20 juin 2024, date prévue pour l'audience par l'assignation, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige. L’action est donc recevable au regard de ces dispositions. - sur l'acquisition des effets la clause résolutoire : L'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au litige, dispose, en son I, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie produit effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le bail conclu contient une clause résolutoire (article 7 des conditions générales) et un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié le 11 mai 2023, pour la somme en principal de 2349,45 euros. Le commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 12 juillet 2023. - SUR LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE ET LES DEMANDES EN PAIEMENT : L'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l'article 1353 du code civil qu'il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. Il résulte en outre de l'article 24, en ses V et VII, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable, que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative. Cette même disposition ajoute que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Il est produit par CLAIRSIENNE le bail ainsi qu'un décompte mentionnant que M. [Z] [Y] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 4746,78 euros à la date du 7 juin 2024. CLAIRSIENNE y ajoute une indemnité de supplément de loyer de solidarité, à hauteur de la somme de 1606,20 euros, exigée sur le fondement de l'article L. 441-9 du code de la construction et de l'habitation, ainsi que des pénalités exigées sur le fondement de l'article L. 442-5 du même code, en l'absence de réponse à l'enquête annuelle prévue par ce texte. M. [Z] [Y] ne forme pas de contestation quant au principe et au montant de cette dette, sauf à prévoir une régularisation de l’indemnité de supplément de loyer, présentant un caractère forfaitaire et provisoire. Il doit, par conséquent, être condamné à titre provisionnel au paiement des sommes réclamées. Cette condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance. Toutefois, en l'état de l'accord des parties présentes à l'audience, il convient d'ordonner des délais de paiement et de suspendre les effets de la clause résolutoire, selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance. Il convient néanmoins de prévoir qu'en cas de défaut de respect de ces délais de paiement, en ce compris un défaut de paiement des loyers et charges courants, la clause résolutoire retrouvera ses pleins effets, l'expulsion de M. [Z] [Y] pourra être poursuivie et il sera tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, qu'il convient de fixer par référence au montant actuel du loyer et des provisions pour charges, à la somme forfaitaire de 380,89 euros, dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision. - SUR LES MESURES ACCESSOIRES : M. [Z] [Y], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture. En revanche, sa situation économique et l'équité commandent de rejeter la demande formée par CLAIRSIENNE au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire. PAR CES MOTIFS : Nous, Edouard de Leiris, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort : CONSTATONS, à la date du 12 juillet 2023, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 12 septembre 2002, modifié pa un avenant du 3 juin 2009 et liant la société CLAIRSIENNE à M. [Z] [Y], concernant le bien à usage d’habitation, situé à [Adresse 6] ; CONDAMNONS M. [Z] [Y] à payer à la société CLAIRSIENNE à titre provisionnel les sommes suivantes, produisant intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance : - 3 140,58 euros, au titre de l'arriéré de loyers, de pénalités légales et de charges (décompte arrêté au 7 juin 2024, échéance de mai 2024 comprise) ; - 1606,20 euros, au titre de la liquidation provisoire d’un supplément de loyer de solidarité, prévu par l’article L. 441-9 du code de la construction et de l'habitation ; AUTORISONS M. [Z] [Y] à s’acquitter de ces sommes, outre le loyer et les charges courants, en 36 mensualités de 87 euros chacune, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et dépens ; DISONS que, pendant le cours des délais, les paiements s'imputeront sur les sommes dues au titre des loyers et des charges par priorité sur les intérêts et dépens ; PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ; SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ; DISONS que si les délais accordés pour payer la dette en principal sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ; DISONS qu’en cas de défaut de paiement, pendant le cours des délais accordés, d'une mensualité due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré de loyers et de charges, sept jours après l'envoi d'une vaine mise en demeure par lettre recommandée avec demande d'avis de réception : - la clause résolutoire retrouvera son plein effet ; - le solde de la dette sera immédiatement exigible ; - à défaut pour M. [Z] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société CLAIRSIENNE pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ; - M. [Z] [Y] sera tenu de payer à la société CLAIRSIENNE une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale à 380,89 euros, à compter du 1er juin 2024 et jusqu’à la date de la libération des lieux et, en tant que de besoin, l'y CONDAMNONS sous déduction des sommes versées au titre du paiement des loyers et des charges exigibles durant cette même période ; REJETONS la demande formée par la société CLAIRSIENNE au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; REJETONS les plus amples demandes des parties ; CONDAMNONS M. [Z] [Y] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ; RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire. Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an susdits. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT