Tribunal Administratif de VERSAILLES, 26 avril 2024. 2401017

Vu la procédure suivante : Par une requête et un mémoire, enregistrés les 5 février 2024 et 3 avril 2024, la société civile immobilière (SCI) Gap Invest, représentée par Me Ballet, demande au tribunal : 1°) d'annuler la décision de la commission départementale des valeurs locatives de l'Essonne, publiée le 7 décembre 2023, en tant qu'elle a assigné un coefficient de localisation de 1,3 aux parcelles cadastrées AN n° 103 située sur la commune de Chilly-Mazarin et AB n°84 située sur la commune de Longjumeau ; 2°) de mettre à la charge de l'Etat la somme de 1 500 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Elle soutient que : - sa requête est recevable ; - la décision de la commission, qui est dépourvue de signature et ne mentionne pas la composition de ses membres, méconnaît les articles 371 ter I et suivants de l'annexe II du code général des impôts ; - la décision est dépourvue de motivation ; - l'application du coefficient de localisation de 1,3 aux parcelles 103 section AN sur la commune de Chilly-Mazarin et 84 section AB à Longjumeau n'est pas justifiée par une évolution de l'attractivité ni une différence au regard des autres parcelles situées au sein du même secteur ; de plus, la situation de ces parcelles leur confèrent des inconvénients liés à la pollution de l'air, à la proximité de l'autoroute sans bénéficier d'accès pratiques ; la revalorisation de la zone est intervenue bien antérieurement à la nouvelle évaluation et les services évoqués par la commission n'existent pas ; la décision est entachée d'erreur manifeste d'appréciation ; - la méthode d'évaluation retenue est infondée, car en appliquant un coefficient de 1,3, elle revient à conférer à ces parcelles une valeur locative plus élevée que celles du secteur supérieur, en contradiction avec le principe de la réforme qui vise à évaluer par secteurs ; - l'application du coefficient manque de cohérence et a été fixée sans adaptation aux caractéristiques du bien, dès lors que des parcelles contiguës présentant les mêmes caractéristiques, n'ont pas vu leur coefficient de localisation porté à 1,3 ; l'application de ce coefficient relève d'une erreur manifeste d'appréciation. Par un mémoire en défense, enregistré le 22 mars 2024, le directeur départemental des finances publiques des Yvelines conclut au rejet de la requête. Il soutient que les moyens de la requête ne sont pas fondés. Par une ordonnance du 25 mars 2024, la clôture d'instruction a été reportée et fixée au 16 avril 2024 à 12 heures. Un mémoire, enregistré le 15 avril 2024, a été présenté par le directeur départemental des finances publiques des Yvelines. Vu : - les autres pièces du dossier. Vu : - le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; - le code de justice administrative. Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. Ont été entendus au cours de l'audience publique : - le rapport de M. de Miguel, rapporteur, - et les conclusions de Mme Cerf, rapporteure publique. Une note en délibéré, enregistrée le 25 avril 2024, a été présentée pour la SCI Gap Invest. Considérant ce qui suit : 1. La SCI Gap Invest est assujettie à la taxe foncière sur les propriétés bâties à raison de baux à construire dont elle est titulaire sur deux parcelles cadastrées AN n°103 à Chilly-Mazarin et AB n°84 à Longjumeau (Essonne), situées dans la zone d'activités économiques (ZAE) de " la Vigne aux Loups " et louées à des sociétés qui les utilisent à titre de lieux de dépôt, de stockage ou de stationnement. Ces deux parcelles ont fait l'objet d'une révision de leur coefficient de localisation par une décision de la commission départementale des valeurs locatives de l'Essonne, publiée le 7 décembre 2023 au recueil des actes administratifs de la préfecture. Leur coefficient de localisation, jusqu'alors fixé à 1, a été fixé à 1,3. La SCI Gap Invest demande au tribunal l'annulation de cette décision, en tant qu'elle a statué sur les coefficients de localisation de ces deux parcelles. Sur la légalité externe : 2. En premier lieu, aux termes de l'article 1650 B du code général des impôts : " Il est institué dans chaque département une commission départementale des valeurs locatives des locaux professionnels comprenant deux représentants de l'administration fiscale, dix représentants des collectivités territoriales et des établissements publics de coopération intercommunale à fiscalité propre, neuf représentants des contribuables désignés par le représentant de l'Etat dans le département. / Les représentants de l'administration fiscale participent aux travaux de la commission avec voix consultative. () ". Aux termes de l'article 371 ter de l'annexe II du même code : " I - Les membres de la commission départementale des valeurs locatives mentionnée à l'article 1650 B du code général des impôts, autres que les parlementaires, sont désignés dans les conditions définies aux II à V () ". 3. Il ressort des pièces du dossier que, d'une part, la composition de la commission départementale des valeurs locatives de l'Essonne a été fixée par deux arrêtés n°2022-PREF-DRCL/286 du 25 juillet 2022 et 2022-PREF-DRCL/430 du 21 octobre 2022, publiés au recueil des actes administratifs du département. D'autre part, il ressort du procès-verbal de décision de la réunion du 16 octobre 2023, que la commission a pu valablement statuer en raison de la présence d'une majorité de ses membres autres que les parlementaires, qui ont en outre tous signé la feuille de présence. Par suite, le moyen tiré de l'irrégularité de la composition de la commission manque en fait et doit être écarté. 4. En deuxième lieu, l'acte par lequel la commission départementale des valeurs locatives des locaux professionnels (CDVLLP) décide d'affecter les parcelles d'un coefficient de localisation a le caractère d'un acte administratif décisoire mais néanmoins dépourvu de caractère réglementaire et ne crée ainsi aucun droit. Dès lors, un tel acte n'a pas à être motivé. En tout état de cause, il ressort des pièces du dossier que la modification du coefficient de localisation a été adoptée par la CDVLLP, sur avis motivé de la commission intercommunale des impôts directs (CIID) qui renvoie expressément aux intercalaires de validation des propositions de modification annexés au procès-verbal de la réunion du 16 octobre 2023 où sont précisés, notamment en pages 21/40 et 23/40, les motifs de l'adoption du coefficient pour chacune des parcelles en cause. Par suite le moyen tiré du défaut de motivation doit être écarté. Sur la légalité interne : 5. En troisième lieu, aux termes de l'article 1498 du code général des impôts : " I. - La valeur locative de chaque propriété bâtie ou fraction de propriété bâtie, autres que les locaux mentionnés au I de l'article 1496, que les établissements industriels mentionnés à l'article 1499 et que les locaux dont la valeur locative est déterminée dans les conditions particulières prévues à l'article 1501, est déterminée selon les modalités prévues aux II ou III du présent article. / Les propriétés mentionnées au premier alinéa sont classées dans des sous-groupes, définis en fonction de leur nature et de leur destination. A l'intérieur d'un sous-groupe, elles sont classées par catégories, en fonction de leur utilisation, de leurs caractéristiques physiques, de leur situation et de leur consistance. Les sous-groupes et catégories de locaux sont déterminés par décret en Conseil d'Etat. () / II. - A. - La valeur locative de chaque propriété bâtie ou fraction de propriété bâtie mentionnée au I est déterminée en fonction de l'état du marché locatif à la date de référence du 1er janvier 2013, sous réserve de la mise à jour prévue au III de l'article 1518 ter. / Elle est obtenue par application d'un tarif par mètre carré déterminé conformément au 2 du B du présent II à la surface pondérée du local définie au C du présent II. / B. - 1. Il est constitué, dans chaque département, un ou plusieurs secteurs d'évaluation qui regroupent les communes ou sections cadastrales de communes qui, dans le département, présentent un marché locatif homogène. / 2. () Les tarifs par mètre carré peuvent être majorés de 1,1,1,15,1,2 ou 1,3 ou minorés de 0,7,0,8,0,85 ou 0,9, par application d'un coefficient de localisation destiné à tenir compte de la situation particulière de la parcelle d'assise de la propriété au sein du secteur d'évaluation () ". L'article 1518 ter du même code dispose : " () II. - Au cours des troisièmes et cinquièmes années qui suivent celle du renouvellement général des conseils municipaux, la commission départementale des valeurs locatives mentionnée à l'article 1650 B peut se réunir afin de modifier l'application des coefficients de localisation mentionnés au 2 du B du II de l'article 1498 après avis des commissions communales ou intercommunales des impôts directs respectivement mentionnées aux articles 1650 et 1650 A. Les décisions de la commission sont publiées et notifiées dans des conditions fixées par décret en Conseil d'Etat et sont transmises à l'administration fiscale avant le 31 décembre de l'année précédant celle de leur prise en compte pour l'établissement des bases () ". 6. Il ressort des procès-verbaux de la réunion du 16 octobre 2023 que, pour motiver la revalorisation du coefficient de localisation de 1 à 1,3 des parcelles en litige AN 103 et AB 84 situées respectivement sur les communes de Chilly-Mazarin et Longjumeau, la commission départementale des valeurs locatives a constaté que ces parcelles font partie de la même zone d'activités économiques dite de " La Vigne aux Loups ", qui a bénéficié d'une revalorisation des espaces publics des réseaux et équipements, ce parc intercommunal offrant désormais de nombreux services aux entreprises (crèche, restaurants interentreprises, etc.) et bénéficiant de la proximité de grands axes routiers et autoroutiers. 7. Pour contester ces éléments, la société requérante soutient en premier lieu, que la situation des parcelles concernées en bordure de l'autoroute A6 les expose particulièrement à la pollution atmosphérique et sonore, tel que cela ressort de la cartographie Airparif produite au dossier. Toutefois, une telle circonstance reste sans incidence sur l'appréciation portée par la commission dès lors que ces parcelles sont affectées à un usage de stockage et de stationnement, sans vocation à l'habitation ni à l'accueil de clientèle, la proximité des grands axes routiers présentant un avantage au regard de la nature de l'activité exercée sur ces parcelles. Il ressort également des plans fournis que les parcelles sont également situées à proximité de deux gares desservies par une nouvelle ligne de tram-train. De plus, il ressort des pièces du dossier que les parcelles concernées sont situées au sein d'une zone d'activité économique qui a bénéficié d'une revalorisation de ses réseaux et de ses équipements de nature à offrir des services aux entreprises accueillies sur la zone. Si la SCI Gap Invest conteste l'existence de crèche, cantines publiques et de certains services publics, elle ne conteste pas utilement l'intervention d'une revalorisation du site ni l'existence d'offres de restauration privée ou d'autres services aux entreprises. 8. En deuxième lieu, la seule circonstance qu'il ne soit fait état d'aucun changement de circonstances ou d'aucune circonstance objective nouvelle depuis la dernière révision justifiant l'application de tels coefficients est, par elle-même, sans incidence sur la légalité de la décision en cause, laquelle dépend seulement de l'appréciation des faits au jour de son édiction. 9. En troisième lieu, si la société soutient que la modification du coefficient porté à 1,3 a pour effet de conférer à ces parcelles une valeur locative plus élevée que celles du secteur supérieur, en contradiction avec le principe de la réforme qui vise à évaluer par secteurs, elle n'assortit pas ce moyen des précisions nécessaires à l'appréciation de son bien-fondé, alors qu'en tout état de cause, il ressort des pièces du dossier que la révision du coefficient a été appliquée en l'espèce à un ensemble de parcelles présentant un caractère homogène et appartenant à la même zone d'activités économiques de " La Vigne aux Loups ", chacune ayant néanmoins été évaluée en fonction de ses caractéristiques propres. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance des secteurs d'évaluation doit être écarté. 10. En dernier lieu, la société requérante soutient que des parcelles contigües présentant les mêmes caractéristiques, n'ont pas eu de majorations. Toutefois, et en tout état de cause, elle n'apporte aucun élément de nature à établir que d'autres parcelles dans la même situation de droit et de fait n'ont pas été affectées de coefficient de localisation alors qu'au demeurant il ressort des pièces du dossier, notamment des cartes produites en défense, que les parcelles voisines appartenant au même secteur et à la même zone d'activités économiques, ont également été affectées d'un coefficient de localisation de 1,3. 11. Il résulte de tout ce qui précède que la société requérante n'est pas fondée à soutenir que la décision de la commission départementale des valeurs locatives de l'Essonne, publiée le 7 décembre 2023, est entachée d'une erreur manifeste d'appréciation. Par suite, les conclusions tendant à l'annulation de cette décision ne peuvent qu'être rejetées. Sur les frais du litige : 12. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de l'Etat, qui n'est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme demandée par la SCI Gap Invest, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. D E C I D E : Article 1er : La requête de la SCI Gap Invest est rejetée. Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la SCI Gap Invest et au directeur départemental des finances publiques des Yvelines. Délibéré après l'audience du 25 avril 2024, à laquelle siégeaient : - M. Ouardes, président, - M. de Miguel, premier conseiller, - M. Lutz, premier conseiller. Rendu public par mise à disposition au greffe le 26 avril 2024. Le rapporteur, Signé F-X de MiguelLe président, Signé P. Ouardes La greffière, Signé C. Benoit-Lamaitrie La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique, en ce qui le concerne, ou à tous commissaires de justice à ce requis, en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.