Cour d'appel, 15 mai 2024. 23/03637

N° RG 23/03637 - N° Portalis DBVX-V-B7H-O6MM Décision du Président du TJ de Saint-Etienne en référé du 13 avril 2023 RG : 22/00837 S.A.S.U. TOPCARS C/ S.C.I. DU [Adresse 1] RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE LYON 8ème chambre ARRÊT DU 15 Mai 2024 APPELANTE : La SASU TOPCARS, société par actions simplifiée unipersonnelle, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de SAINT-ÉTIENNE sous le numéro 818 443 830, dont le siège social est situé [Adresse 1], représentée par son président en exercice, monsieur [D] [H], domicilié en cette qualité audit siège Représentée par Me Sara BOUHAMAMA, avocat au barreau de LYON, toque : 2104 INTIMÉE : SCI Du [Adresse 1], Société civile immobilière au capital de 91 469,00 € immatriculée au RCS de SAINT ETIENNE sous le n° 407 649 698, dont le siège social est [Adresse 1] (France), prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège Représentée par Me Nelly LLOBET de la SARL NEOLEXIS, avocat au barreau d'AIN, toque : 56 * * * * * * Date de clôture de l'instruction : 06 Mars 2024 Date des plaidoiries tenues en audience publique : 06 Mars 2024 Date de mise à disposition : 15 Mai 2024 Composition de la Cour lors des débats et du délibéré : - Bénédicte BOISSELET, président - Véronique MASSON-BESSOU, conseiller - Véronique DRAHI, conseiller assistés pendant les débats de William BOUKADIA, greffier A l'audience, un membre de la cour a fait le rapport, conformément à l'article 804 du code de procédure civile. Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. * * * * Exposé du litige Par acte sous seing privé en date du 16 décembre 2015, la société Topcars et la SCI du [Adresse 1] ont régularisé un bail commercial d'une durée de neuf ans moyennant un loyer fixé mensuellement à 1 000 € outre TVA jusqu'au 1er février 2016, puis à 1 300 €, outre TVA, payable trimestriellement le 15 du 1er mois de chaque trimestre, portant sur un local commercial situé à [Adresse 1]. Les locaux étaient à destination d'exploitation d'une activité d'achat, vente, location, réparation, entretien et dépannage de tous véhicules terrestres à moteur. Aux termes de ce contrat, les parties ont convenu d'un droit de préemption au profit de la société Topcars fixé aux conditions suivantes : o le prix de vente ne pourra excéder 205 000 € ; o les loyers versés par le locataire durant l'exécution du contrat seront déduits du prix de vente final ; o un état des sommes déjà versées par le preneur et à déduire du prix de vente sera validé entre les parties. Le 19 septembre 2022, la SCI du [Adresse 1] a délivré à la société Topcars un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail pour un montant de 111 534 € au titre de l'arriéré de loyers et charges. Aux motifs que les causes du commandement n'avaient pas été apurées dans le délai d'un mois, la SCI du [Adresse 1], par acte du 25 novembre 2022, a assigné en référé la société Topcars devant le président du tribunal judiciaire de Saint-Etienne aux fins de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail liant les parties et qu'il soit statué sur ses conséquences et la voir également condamner à lui payer à titre provisionnel les sommes de 93 600,00 € TTC au titre de l'arriéré de loyers sur la période d'août 2017 à août 2022, et de 17 934,00 € TTC au titre de la taxe foncière de 2017 à 2021. En défense, la société Topcars a soulevé in limine litis l'incompétence du juge saisi en raison de l'existence d'une clause compromissoire, sur le fond du référé a opposé l'existence de contestations sérieuses et à titre reconventionnel a demandé, au visa de l'article 1124 du Code civil que la SCI [Adresse 1] soit contrainte de lui vendre le local commercial sous astreinte. Par ordonnance du 13 avril 2023, le juge des référés a : o rejeté l'exception d'incompétence soulevée par la société Topcars ; o constaté la résiliation du bail liant la SCI du [Adresse 1] et la société Topcars, pour défaut de paiement des loyers et ce à compter du 20 octobre 2022 ; o dit que la société Topcars devra quitter les lieux dès la signification de la décision et à défaut de départ volontaire, ordonné son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ; o condamné la société Topcars à payer à la SCI du [Adresse 1] les sommes provisionnelles suivantes : 93 600 € arrêtées au mois d'août 2022, terme d'août 2022 inclus ; une indemnité provisionnelle d'occupation mensuelle égale au montant du loyer actuel et des charges, à compter du 1er septembre 2023, jusqu'à la libération complète des lieux par la remise des clés ; o rejeté l'intégralité des demandes formulées par la société Topcars ; o condamné la société Topcars à payer la somme de 1 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens. Le juge des référés a retenu en substance : que le Tribunal arbitral n'étant pas constitué, il est possible, en application de l'article 1449 du Code civil, de saisir le juge des référés si l'urgence est démontrée, ce qui est le cas en l'espèce, la dette étant ancienne et élevée ; qu'il existe une contestation sérieuse à contraindre la SCI du [Adresse 1] à vendre le local commercial, la vente étant contestée par la SCI ; que les sommes dues sont justifiées par le décompte produit, à l'exception des taxes foncièreset que les causes du commandement n'ayant pas été apurées dans le délai d'un mois, la clause résolutoire est acquise. Par acte régularisé par RPVA le 1er mai 2023, la société Topcars a interjeté appel de l'intégralité des chefs de décision figurant au dispositif de l'ordonnance du 13 avril 2023, dont elle a repris les termes dans sa déclaration d'appel. La SCI du [Adresse 1] a délivré à la société Topcars un commandement de quitter les lieux, le 19 mai 2023 et le 20 juin 2023, la société Topcars a été expulsée. Aux termes de ses dernières écritures, régularisées par RPVA le 23 février 2024, la société Topcars demande à la Cour de : Vu l'article L. 145-41 du Code de commerce, l'article 1343-5 du Code civil, l'article 74 du Code de procédure civile, À titre principal, Infirmer l'ordonnance de référé du 13 avril 2023 dans les termes de l'appel (repris dans le dispositif de ses écritures), Et statuant à nouveau : Débouter la SCI du [Adresse 1] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions ; In limine litis, sur l'incompétence du tribunal : Juger l'exception d'incompétence soulevée par la société Topcars recevable et y faire droit ; Juger le tribunal judiciaire de Saint-Etienne, statuant en référé, incompétent, compte tenu de l'existence d'une clause compromissoire et de l'existence de contestations sérieuses ; Juger que la demande de la SCI du [Adresse 1] est, en tout état de cause, irrecevable et mal fondée ; Se déclarer incompétente et renvoyer les parties à mieux se pourvoir ; Subsidiairement, si la cour confirme la compétence du juge des référés et le rejet de l'exception d'incompétence soulevée par la société Topcars : Juger que la somme réclamée par la SCI du [Adresse 1] de 93 600 € au titre des loyers impayés n'est pas fondée et que la somme éventuellement due s'élèverait à 35 000 € ; Rejeter la demande de résiliation du bail et d'expulsion ainsi que de paiement d'une indemnité d'occupation ; Juger que le jeu de la clause résolutoire devra être suspendu et que, si la société Topcars règle les sommes fixées dans le délai imparti et suivant les modalités définies, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué et le bail se poursuivra ; Juger que la société Topcars bénéficiera des plus larges délais de paiement en vertu de l'article 1343-5 du Code civil et devra apurer sa dette locative par 4 trimestrialités de 8 750 €, la dernière échéance devant solder sa dette, correspondant à la durée de suspension de la clause résolutoire ; Juger que les sommes dues par la société Topcars se compenseront avec les dommages et intérêts éventuellement dus par la SCI du [Adresse 1] ; Condamner la SCI du [Adresse 1] au paiement de la somme de 10 000 € à titre de réparation du préjudice d'image causé à la société Topcars, de 108 000 € à titre de réparation du préjudice économique résultant du chiffre d'affaires perdu par la société Topcars, de 30 000 € en remboursement du matériel saisi au sein du local sis [Adresse 1] à [Localité 3] ; Condamner la SCI du [Adresse 1] au paiement de la somme de 12 000 € par mois jusqu'à réintégration de la société Topcars dans les lieux ; Ordonner la réintégration de la société Topcars au sein du local sis [Adresse 1] à [Localité 3] et la restitution immédiate des clés à compter de la signification de l'arrêt à intervenir ; Condamner la SCI du [Adresse 1], sous astreinte de 1 000 € par jour de retard à compter de la signification de l'arrêt à intervenir, à signer avec la société Topcars, un acte de vente authentique portant sur le bien immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 3], soit un ensemble immobilier élevé sur caves, rez-de-chaussée à usage commercial, premier étage à usage d'habitation et combles au-dessus, cadastré section KT, n°[Cadastre 2], lieudit [Adresse 1], de surface 00 ha 07 a 07 ca, au prix de 205 000 €, déduction faite de l'arriéré de loyer que la société Topcars aura réglé, à charge pour la SCI du [Adresse 1] de faire établir les actes par son notaire ou tout notaire de son choix, la juridiction se réservant le droit de liquider l'astreinte ; Juger qu'à défaut de signature par la SCI du [Adresse 1] de tout ou partie de l'acte authentique de vente dans un délai de 2 mois à compter de la signification de l'arrêt, l'arrêt vaudra acte authentique de vente, sans préjudice de la liquidation de l'astreinte prononcée ; Très subsidiairement, si la Cour confirme le prononcé de la résiliation judiciaire du bail commercial en date du 20 octobre 2022 : Accorder des délais de grâce à la société Topcars pour régler l'arriéré de loyer, lesquels ne pourront être inférieurs à un an à compter de l'arrêt à intervenir ; En tout état de cause : Condamner la SCI du [Adresse 1] à verser à la société Topcars la somme de 2 000 € au titre des frais irrépétibles de première instance et à la somme de 4 000 € au titre des frais irrépétibles d'appel sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ; Condamner la SCI du [Adresse 1] au paiement des entiers dépens de première instance et de l'appel. L'appelante expose au préalable : qu'il était convenu dès l'entrée en relation des parties que la société Topcars achète le local commercial pour un prix de 205 000 €, les loyers versés étant à déduire du prix de vente, ce dont elle justifie ; que sur la base de cet accord, les parties ont tissé des relations commerciales et amicales, et que dans ce cadre, la société Topcars, par l'intermédiaire de son dirigeant [D] [H] et son frère et collaborateur, [M] [H], a rendu divers services à [Z] [Y], dirigeant de la SCI du [Adresse 1] (notamment, travaux de rénovation de trois logements lui appartenant, réparation de son véhicule personnel, achat pour son compte d'une nouvelle voiture), services qui avaient vocation à être compensés avec les loyers dûs ; que durant plusieurs mois, des échanges sont intervenus entre les parties afin de fixer définitivement les conditions de la vente, en définissant l'état des sommes dues par chaque co-contractant ; que pour autant, au mois de juin 2017, la SCI du [Adresse 1] a assigné en référé la société Topcars devant le le président du tribunal de commerce de Saint-Etienne, en vue de la voir condamner à payer un arriéré de loyers, et qu'elle a, à cette occasion fondé son assignation sur une version du bail falsifiée, notamment en effaçant la clause concernant le droit de préemption acquis au profit du preneur, et que le président du tribunal de commerce s'apercevant de cette difficulté, en a déduit qu'il existait une contestation sérieuse à la demande de provision ; que dans le cadre de la nouvelle procédure devant le juge des référés du tribunal judiciaire, la SCI a de nouveau produit ce bail falsifié, falsification qui.n'est pas sans conséquence puisqu'il s'agit de faire disparaître la fin de la clause qui prévoit que les loyers versés doivent venir en déduction du montant du prix de vente ; qu'il s'agit de la production d'un faux dans le cadre d'une procédure judiciaire, ce qui constitue non seulement un faux, un usage de faux, mais encore une escroquerie au jugement. L'appelante soulève in limine litis l'incompétence du juge des référés compte tenu de l'existence d'une clause compromissoire dans le bail, faisant valoir : qu'en application de l'article 1449 du Code de procédure civile, la juridiction étatique ne peut être compétente, s'il existe une clause compromissoire, que si le tribunal arbitral n'a pas été saisi du différend et s'il est caractérisé l'existence d'une urgence nécessitant que soient ordonnées des mesures provisoires ou conservatoires ; qu'en l'espèce, le juge des référés n'a pas suffisamment justifié le critère d'urgence justifiant sa compétence alors que la SCI [Adresse 1] a attendu 5 ans pour saisir le juge des référés en recouvrement de la créance dont elle se prévaut et prétend désormais que le paiement de ces sommes par la société Topcars serait urgent ; que la seule existence d'une créance ancienne et/ou élevée, ne permet pas à elle-seule de justifier le critère d'urgence faisant obstacle à la constitution d'un tribunal arbitral. qu'en réalité, si la SCI [Adresse 1] n'a pas agi plus tôt, c'est parce qu'elle était en discussion amiable avec la société Topcars concernant la vente du local, et qu'elle a perçu plusieurs règlements conséquents, ce qu'elle tente de cacher à la juridiction ; qu'elle n'est pas fondée à soutenir pour justifier sa saisine que la société Topcars ne serait pas en capacité de payer le coût d'une procédure d'arbitrage alors qu'elle justifie par la production de ses bilans 2019 à 2022 et de ses résultats nets qu'elle est tout à fait en capacité de prendre en charge le coût d'une procédure d'arbitrage. Subsidiairement, l'appelante soutient que le juge des référés était incompétent pour statuer sur les demandes de la SCI du [Adresse 1], compte tenu de l'existence de contestations sérieuses. Elle soutient à ce titre que les décomptes produits par le bailleur son faux dès lors : qu'ils ne tiennent pas compte des versements qu'elle a opérés depuis 2017 à hauteur de 30 680 €, ce dont elle justifie, que par ailleurs elle a déposé plusieurs chèque sur le compte CARPA relié à l'affaire sans que les sommes ne soient récupérées par la SCI ; qu'ils ne tiennent pas plus compte des déductions opérées entre les parties, qui viennent en déduction des loyers, dont elle justifie également. Elle ajoute : que le dirigeant de la SCI lui même, [Z] [Y], a certifié par une attestation du 26 avril 2023 que seul un reliquat de 35 000 € restait à devoir et que les sommes sollicitées étaient totalement fausses, alors que dans un mail du 27 juin 2022, son fils, de son côté a certifié que le solde de la dette de loyer s'élevait à 28 080 € ; que des négociations étaient toujours en cours concernant la vente du local et que ce sont en réalité les enfants de [Z] [Y] qui s'opposent à la vente du local commercial, probablement parce que cela reviendra, in fine, à réduire leur propre patrimoine ; qu'en définitive, seule la somme de 35 000 € est due concernant l'arriéré de loyer arrêté au mois d'avril 2023. La société Topcars demande qu'il lui soit accordé des délais de paiement d'une année, avec suspension des effets de la clause résolutoire durant ces délais, au visa de l'article L. 145-41 du Code de commerce et de l'article 1343-5 du Code civil, observant qu'elle justifie à l'appui de cette demande de sa situation financière. Elle propose d'apurer sa dette locative par 4 trimestrialités de 8 750 €, la dernière échéance devant solder sa dette. L'appelante sollicite par ailleurs que la SCI du [Adresse 1] soit condamnée à lui verser des dommages et intérêts en indemnisation du préjudice subi du fait de l'expulsion, et condamnée à la réintégrer dans le local, faisant valoir : qu'aux termes de l'article L.111-10 du Code des procédures civiles d'exécution, l'exécution est poursuivie aux risques du créancier et que celui-ci doit rétablir le débiteur dans ses droits en nature ou par équivalent si le titre est ultérieurement modifié ; qu'en l'espèce, l'expulsion a été réalisée sans le concours de la force publique alors que celui-ci est obligatoire par application de l'article L 153-1 du Code des procédures civiles d'exécution ; qu'il ne peut être soutenu que les locaux étaient inoccupés alors qu'elle les exploitait, ce qu'attestent la quantité importante de matériel d'exploitation retrouvée au sein du local, les véhicule des clients retrouvés sur les lieux permettant par ailleurs aisément de démontrer que le local était bien exploité. qu'il est donc établi que le commissaire de justice mandaté a commis une violation de domicile privé en pénétrant à l'intérieur du local loué par la société Topcars et en procédant à son expulsion sans le concours de la force publique ; Elle ajoute qu'en raison de cette expulsion, elle a souffert d'un préjudice d'image considérable, dont elle sollicite l'indemnisation à hauteur de 10 000 € outre une perte de chiffre d'affaires, dont elle demande l'indemnisation à hauteur de 108 000 €. Elle demande qu'il lui soit versée une somme provisionnelle de 12 000 € par mois jusqu'à réintégration des lieux et la somme de 30 000 € en remboursement du matériel saisi au sein de son local. Enfin, à titre reconventionnel la société Topcars sollicite que la SCI du [Adresse 1] soit contrainte sous astreinte à procéder à la vente du local dès lors que les conditions de la vente ont été définies entre les parties et qu'il y a accord sur la chose et le prix. Aux termes de ses dernières écritures, régularisées par RPVA le 26 juin 2023, la SCI du [Adresse 1] demande à la cour de : Vu l'article 1442 du Code de procédure civile, Vu l'article 1448 du même code, Vu l'article 834 du Code civil, Vu l'article 1353 du Code civil, Vu l'article L145-41 du Code de commerce, Vu l'article 1343-5 du Code civil, Déclarer l'appel infondé et débouter la société Topcars de ses demandes, Confirmer l'ordonnance déférée en toutes ses dispositions, Y ajoutant : Condamner la société Topcars aux entiers dépens d'appel et à lui payer la somme supplémentaire de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, à hauteur d'appel. Elle fait valoir en premier lieu que l'exception d'incompétence soulevée par l'appelante au regard de la clause compromissoire doit être rejetée, alors que : Aux termes de l'article 1448 du Code de procédure civile, lorsqu'un litige relevant d'une convention d'arbitrage est porté devant une juridiction de l'État, celle-ci doit se déclarer incompétente sauf si le tribunal arbitral n'est pas encore saisi et si la convention d'arbitrage est manifestement nulle ou manifestement inapplicable ; La convention d'arbitrage est manifestement inapplicable dès lors que l'une des parties, insolvable, est dans l'impossibilité de constituer la provision au paiement de laquelle la saisine de l'arbitre se trouve subordonnée ; En l'espèce, la situation financière de la société Topcars ne lui permet pas régler le coût de l'arbitrage compte tenu de l'arriéré de loyers et de son insolvabilité ; Par ailleurs, dès lors que le tribunal arbibral n'est pas saisi, le juge des référés peut être saisi dès lors qu'il y a urgence, ce qui est le cas en l'espèce, au regard du montant de la dette. L'intimée soutient en second lieu qu'aucune contestation sérieuse ne s'opposait à ses demandes, en ce que : La partie adverse indique faussement avoir effectué des règlements réguliers depuis 2017, sans en justifier réellement ; Concernant les deux documents signés par [Z] [Y], ils sont intervenus dans un cadre d'abus de faiblesse manifeste, puisque celui-ci est âgé de 95 ans, que les dirigeants de la société Topcars sont allés le trouver dans son appartement, alors qu'il était seul pour les lui faire signer ; L'appelante n'a pas contesté la régularité du commandement de payer, ni le montant de la dette locative et pas non plus contesté qu'elle n'avait pas apuré les causes du commandement dans les délais. L'intimée demande enfin que la demande de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire soit rejetée, relevant que l'appelante outre qu'elle est de mauvaise foi, ne justifie pas de sa situation comptable et financière. Il convient de se référer aux écritures des parties pour plus ample exposé, par application des dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile. MOTIFS DE LA DÉCISION I : Sur l'incompétence de la juridiction des référés en raison de l'existence d'une clause compromissoire Aux termes de l'article 1448 du Code de procédure civile, lorsqu'un litige relevant d'une convention d'arbitrage est porté devant une juridiction de l'état, celle-ci se déclare incompétente, sauf si le tribunal arbitral n'est pas encore saisi et si la convention d'arbitrage est manifestement nulle ou manifestement inapplicable. Aux termes de l'article 1449 du même code, l'existence d'une convention d'arbitrage ne fait pas obstacle, tant que le tribunal arbitral n'est pas constitué, à ce qu'une partie saisisse une juridiction de l'état aux fins d'obtenir une mesure d'instruction ou une mesure provisoire ou conservatoire. La demande est portée devant le président du Tribunal judiciaire ou de commerce qui statue sur les mesures d'instruction dans les conditions prévues à l'article 145 du Code de procédure civile et, en cas d'urgence, sur les mesures provisoires ou conservatoires sollicitées par les parties à la convention d'arbitrage. En l'espèce, s'il est confirmé par le bail versé aux débats, que le contrat de bail liant les les parties contient une clause compromissoire prévoyant la constitution d'une juridiction arbitrale pour statuer sur les différends pouvant intervenir entre elles, il n'est toutefois pas contesté que la juridiction arbitrale n'a pas été saisie. En ce cas et en vertu des dispositions précitées, la juridiction des référés peut être saisie dès lors que : soit la convention d'arbitrage est manifestement nulle ou inapplicable ; soit il s'agit de statuer sur une mesure provisoire s'il est démontré l'existence d'une urgence. En l'espèce, la SCI du [Adresse 1] n'est pas fondée à opposer l'inapplicabilité de la convention d'arbitrage aux motifs que la société Topcars n'est pas en mesure de régler le coût de l'arbitrage, dès lors que ce coût n'est pas connu, qu'il est au demeurant supporté par moitié par chacune des parties et que rien ne permet donc d'affirmer que la société Topcars ne serait pas en mesure de le supporter. Reste que la société Topcars soutient que l'urgence requise par les dispositions de l'article 1449 du Code de procédure civile, n'est pas démontrée. Or, dès lors que la SCI du [Adresse 1] sollicite l'acquisition de la clause résolutoire aux motifs que l'arriéré de loyers n'a pas été réglé dans le mois de la délivrance du commandement, qu'elle considère être dès lors en droit de récupérer les locaux qui lui appartiennent, elle justifie nécessairement d'une urgence afin de pouvoir être rétablie dans ses droits. La cour retient en conséquence que l'urgence est caractérisée et confirme, mais pour ces motifs, la décision déférée qui a rejeté l'exception d'incompétence soulevée par la société Topcars. II : Sur l'incompétence de la juridiction des référés pour statuer sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire en raison de l'existence de contestations sérieuses soulevée par la société Topcars La cour rappelle au préalable que le moyen tiré, devant le juge des référés, de l'existence d'une contestation sérieuse, ne constitue pas une exception d'incompétence, mais un moyen relatif aux pouvoirs juridictionnels conférés au juge des référés, et qu'il ne saurait en conséquence être examiné dans le cadre d'une exception d'incompétence mais uniquement au regard des pouvoirs que détient le juge des référés au visa des articles 834 et 835 du Code de procédure civile. Aux termes de l'article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Au sens de ce texte : Il y a urgence dès lors qu'un retard dans la décision qui doit être prise serait de nature à compromettre les intérêts légitimes du demandeur, ce qui est nécessairement le cas lorsque la clause résolutoire est acquise, le bailleur étant privé de son droit de récupérer les locaux qui lui appartiennent ; il n'existe pas de contestation sérieuse, dès lors que le bailleur est, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause, L'article L. 145-41 du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. En l'espèce, la cour constate à l'examen du commandement de payer du 19 septembre 2022 visant la clause résolutoire qu'il était réclamé la somme de 111 534 €, se décomposant en : 93 600 € au titre des loyers impayés d'août 2017 à août 2022, soit 5 ans de loyers, un solde correspondant aux taxes foncières 2017 à 2021. Or, les pièces versées aux débats révèlent qu'il a toujours été convenu entre les parties que la société Topcars devait acheter les locaux commerciaux et que les loyers versés viendraient en déduction du prix de vente, fixé à la somme de 205 000 €. Cela est confirmé par les termes du bail, qui reprend les termes de cet engagement en son paragraphe 'droit de préemption au profit du preneur' mais également par l'attestation établie par Maître [N] [C], notaire, qui est intervenu à l'occasion d'un premier bail dérogatoire, précédant le bail commercial du 16 décembre 2015, lequel indique expressément dans une attestation du 8 janvier 2018 'qu'aux termes des négociations menées pour la conclusion de ces deux baux, il a toujours été convenu que Monsieur [H] (Topcars) devait acheter les biens et droits immobiliers objets des dits baux et que les loyers versés viendraient en déduction du prix de vente, fixé à 205 000 €'. Surtout, les pièces produites par l'appelante confirment l'existence de négociations qui se sont prolongées dans le temps, un débat s'instaurant entre les parties sur les sommes que la société Topcars devait déduire du montant du prix de vente, au regard de différents services et prestations fournis par la société Topcars au bénéfice du bailleur, [Z] [Y]. Ainsi, le 15 juillet 2020, les parties évaluaient à 81 600 € les sommes dues par la société Topcars au titre des loyers et taxes foncières, [Z] [Y] évaluant de son côté à la somme de 83 605,61 € les sommes qui devaient être déduites des loyers dus, comprenant outre diverses prestations faites à son profit, des espèces à hauteur de 6 000 €, l'achat d'une voiture pour 13 500 € (pièce 9 appelante) et des sommes provisionnées au titre des loyers sur un compte Carpa (pièce 28 appelante). Le 15 juillet 2021, [Z] [Y] reconnaissait dans une attestation avoir acquis de la société Topcars un véhicule Citroën C 3 pour la somme de 13 500 €, à déduire des loyers dus au titre du bail commercial. Dans un mail du 27 juin 2022, [T] [Y], fils du bailleur, faisait également mention de la vente à intervenir, et du prêt de 205 000 € dont la société Topcars devait justifier pour la concrétiser, faisant état d'une dette de 28 080 €, 'surbordonnée à la réalisation de travaux pour 27 000 €' (procès-verbal de constat d'huissier du 25 octobre 2022, pièce 8 appelante). Enfin, l'appelante justifie d'un accord du 26 avril 2023 signé, d'une part, par [Z] [Y] en sa qualité de gérant de la SCI et, d'autre part, par la société Topcars aux termes duquel il est indiqué que la dette de loyers de la société Topcars s'élève en réalité à la somme de 35 000 € et qu'aucune autre somme n'est due, cet accord précisant en outre que les montants réclamés judiciairement sont faux et ne correspondent pas à la dette de la société Topcars. (pièce 15 appelante). Est également versée aux débats une offre de vente du local, pour un montant de 250 000 €, signée par [Z] [Y] le 11 mai 2023. (pièce 15 appelante) Si l'intimé soutient désormais aux termes de ses écritures que ces deux derniers documents ont été obtenus à la suite d'un abus de faiblesse, ce qui ne peut être déterminé au stade du référé, étant observé que YvesTartary ne fait l'objet d'aucune mesure de protection et qu'il continue à diligenter la procédure, force est de constater que les pièces précédemment citées, antérieures à avril et mai 2023, établissent qu'en tout état de cause, rien n'était dû par la société Topcars au 15 juillet 2020 (pièce 9 appelante) et qu'il était dû tout au plus au 27 juin 2022 la somme de 28 080 €, à la condition que des travaux à hauteur de 27 000 € soient réalisés, ce qui d'ailleurs portait le montant de la vente à plus de 250 000 €. (pièce 8 appelante) La cour observe à ce titre que le prix de vente figurant au contrat de bail n'était pas respecté puisque désormais le prix de vente des locaux passait de 205 000 € à plus de 250 000 €. La cour en conclut que rien ne justifiait qu'il soit réclamé au titre du commandement la somme de de 111 534 €, étant observé surtout que le bailleur ne produit dans le cadre de la présente procédure aucun décompte faisant mention des sommes à déduire et qu'il a précédemment reconnues. La cour observe en outre qu'il est justifié par l'appelante que le bailleur a produit dans le cadre de la procédure de première instance un bail tronqué, sur lequel ne figurait pas la mention que les loyers versés devaient venir en déduction du prix de vente (pièce 17, 18 et 19 appelante). Il ressort en réalité de l'ensemble des éléments précédemment exposés que le bailleur est vraisemblablement revenu sur le montant du prix de vente sur lequel il s'était engagé, que les négociations, compliquées par des décomptes complexes à opérer, compte tenu des déductions de loyers à réaliser, se sont enlisées et qu'en tout état de cause, le commandement a été délivré de mauvaise foi, le montant indiqué faisant abstraction des sommes à déduire des loyers réclamés, volontairement omises. Dans ces conditions, il ne peut être considéré que le bailleur a fait preuve de la bonne foi requise pour la mise en oeuvre de la clause résolutoire, cette demande se heurtant de ce fait à une contestation sérieuse. La cour en conséquence infirme la décision déférée en ce qu'elle a constaté l'acquisition de la clause résolutoire au 20 octobre 2022, ordonné à la société Topcars de quitter les lieux et à défaut ordonné son expulsion et condamné à titre provisionnel la société Topcars à verser à la SCI du [Adresse 1] une indemnité d'occupation et statuant à nouveau : Dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de la SCI du [Adresse 1] visant à voir constater l'acquisition de la clause résolutoire et qu'il soit statué sur ses conséquences. La cour ajoute que dès lors qu'il est retenu l'existence d'une contestation sérieuse sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire, demande formée à titre principal par la société Topcars, il n'y a pas lieu de statuer sur les demandes de l'appelante relatives à des délais de paiement emportant suspension des effets de la clause résolutoire, présentées à titre subsidiaire en cas de rejet de la demande principale. III : Sur la demande de provision de la SCI du [Adresse 1] En application de l'article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. En l'espèce, le premier juge a condamné la société Topcars à verser à la SCI du [Adresse 1] une provision de 93 600 €, arrêtée au mois d'aout 2022, terme d'août 2022 inclus, décision dont l'intimée sollicite la confirmation. Il a été précédemment retenu que rien ne justifiait qu'il soit réclamé au titre du commandement la somme de de 111 534 €, et surtout que le bailleur ne produit dans le cadre de la présente procédure aucun décompte faisant mention des sommes à déduire et qu'il a précédemment reconnues. Pour autant, la société Topcars reconnaît dans ses écritures devoir la somme de 35 000 € au titre de l'arriéré de loyers et charges, arrêtée au mois d'avril 2023. La cour en déduit que la demande provisionnelle du bailleur ne se heurte à aucune contestation sérieuse, sans risque de répétition d'indu, à hauteur de la somme de 35 000 €, arrêtée au mois d'avril 2023. La cour en conséquence infirme la décision déférée en ce qu'elle a condamné la société Topcars à payer à la SCI du [Adresse 1] la somme de 93 600 € arrêtée au mois d'août 2022 et statuant à nouveau condamne la société Topcars à payer à la SCI du [Adresse 1] la somme provisionnelle de 35 000 €, arrêtée au mois d'avril 2023, au titre de l'arriéré de loyers et charges. La cour précise qu'il n'y a pas lieu de statuer sur la demande de délais de paiement présentée par la société Topcars, dès lors qu'elle est présentée à titre subsidiaire, au cas où serait prononcée la résiliation du bail, ce qui n'est pas le cas en l'espèce, la décision du premier juge ayant été infirmée en ce qu'il a constaté l'acquisition de la clause résolutoire. IV : Sur les demandes de dommages et intérêts, de réintégration et de condamnation provisionnelle de la SCI du [Adresse 1] jusqu'à réintégration des lieux présentées par la société Topcars La société Topcars fait valoir que le commissaire de justice mandaté pour procéder à son expulsion a commis une violation de domicile privé en pénétrant à l'intérieur du local qu'elle louait et en procédant à son expulsion sans le concours de la force publique, en considérant fallacieusement que les locaux étaient inoccupés. Elle sollicite en conséquence : que la SCI du [Adresse 1] soit condamnée à lui payer les sommes de 10 000 € en réparation de son préjudice d'image, de 108 000 € au titre de sa perte de chiffre d'affaires, de 30 000 € en remboursement du matériel saisi au sein du local ; que soit ordonné sa réintégration des lieux et que la SCI du [Adresse 1] soit condamnée à lui verser la somme provisionnelle de 12 000 € jusqu'à sa réintégration. La cour rappelle qu'en application de l'article L 213-6 du Code des procédures civiles d'exécution, le juge de l'exécution a seule compétence pour connaître des difficultés relatives aux titres exécutoires et des contestations qui s'élèvent à l'occasion de l'exécution forcée. La cour dit en conséquence n'y avoir lieu à référé sur les demandes de réintégration et de dommage et intérêts pour expulsion abusive présentée par la société Topcars qui ne relève pas des pouvoirs de la juridiction des référés. V: Sur la demande reconventionnelle de condamnation de la SCI du [Adresse 1] à procéder à la vente du local présentée par la société Topcars La cour rappelle qu'au visa de l'article 1449 du Code de procédure civile, précédemment cité, une juridiction de l'état ne peut statuer, si le tribunal arbitral n'est pas encore constitué, qu'aux fins d'obtenir une mesure provisoire ou conservatoire et si l'urgence est démontrée. Or, la demande reconventionnelle de la société Topcars visant à ce que la SCI soit condamnée à procéder à la vente du local commercial n'a ni la nature de mesure provisoire, ni la nature de mesure conservatoire. Il en résulte qu'une telle demande, en ce qu'elle est présentée devant le juge des référés, se heurte à une contestation sérieuse et qu'il n'y a lieu à référé sur cette demande. La cour confirme en conséquence la décision déférée en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé sur cette demande. VI : Sur les demandes accessoires La SCI du [Adresse 1] succombant à titre principal, la cour infirme la décision déférée qui a condamné la société Topcars aux dépens de la procédure de première instance et, statuant à nouveau condamne la SCI du [Adresse 1] aux dépens de la procédure de première instance. Pour la même raison, la cour : infirme la décision déférée qui a condamné la société Topcars à payer à la SCI du [Adresse 1] la somme de 1 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile et statuant à nouveau rejette cette demande ; infirme la décision déférée qui a rejeté la demande présentée en première instance par la société Topcars à hauteur de 2 500 € au titre des frais irrépétibles et statuant à nouveau condamne la SCI du [Adresse 1] à payer à la société Topcars la somme de 1 500 € au titre des frais irrépétibles supportés en première instance. La cour condamne la SCI du [Adresse 1], partie perdante, aux dépens à hauteur d'appel. La cour condamne enfin la SCI du [Adresse 1] à payer à la société Topcars la somme de 2 500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile à hauteur d'appel, justifiée en équité. PAR CES MOTIFS La cour, Confirme la décision déférée en ce qu'elle a : rejeté l'exception d'incompétence soulevée par la société Topcars en raison de l'existence d'une clause compromissoire ; dit n'y avoir lieu à référé sur la demande reconventionnelle de condamnation de la SCI du [Adresse 1] à procéder à la vente du local présentée par la société Topcars ; Infirme la décision déférée pour le surplus et, Statuant à nouveau : Dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de la SCI du [Adresse 1] visant à voir constater l'acquisition de la clause résolutoire et qu'il soit statué sur ses conséquences ; Condamne la société Topcars à payer à la SCI du [Adresse 1] la somme provisionnelle de 35 000 €, arrêtée au mois d'avril 2023, au titre de l'arriéré de loyers et charges ; Condamne la SCI du [Adresse 1] aux dépens de la procédure de première instance ; Rejette la demande présentée en première instance par la SCI du [Adresse 1] sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ; Condamne la SCI du [Adresse 1] à payer à la société Topcars la somme de 1 500 € au titre des frais irrépétibles supportés en première instance ; Dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes de réintégration et dommage et intérêts pour expulsion abusive présentées par la société Topcars ; Condamne la SCI du [Adresse 1] aux dépens à hauteur d'appel ; Condamne la SCI du [Adresse 1] à payer à la société Topcars la somme de 2 500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile à hauteur d'appel ; Rejette toute autre demande plus ample ou contraire. LE GREFFIER LE PRESIDENT