Tribunal judiciaire, 26 décembre 2024. 23/08285

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Copie exécutoire délivrée le : à : Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR référé N° RG 23/08285 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3EH5 N° MINUTE : 1/2024 ORDONNANCE DE REFERE rendue le 26 décembre 2024 DEMANDERESSE CDC HABITAT, [Adresse 2] représentée par Maître Lauren SIGLER, avocat au barreau de PARIS,[Adresse 3], Toque L0007 DÉFENDERESSE Madame [G] [H], demeurant [Adresse 1], représentée par Me Léa N’GUESSAN, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 5], Toque G0577 INTERVENANT VOLONTAIRE : Madame [C] [J], représentée par Me Léa N’GUESSAN, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 5], Toque G0577 COMPOSITION DU TRIBUNAL Mathilde CLERC, juge des contentieux de la protection assistée de Caroline CROUZIER, Greffière DATE DES DÉBATS : 22 octobre 2024 ORDONNANCE contradictoire et en premier ressort prononcée le 26 décembre 2024 par Mathilde CLERC, Juge, assistée de Caroline CROUZIER, Greffière Décision du 26 décembre 2024 PCP JCP ACR référé - N° RG 23/08285 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3EH5 EXPOSE DU LITIGE Par contrat du 24 mars 2000, la société CDC HABITAT a donné à bail à Mme [G] [H] un appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 1]. Considérant que des loyers demeuraient impayés, la société CDC HABITAT a fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 551,44 euros, en principal, correspondant à l'arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle, le 29 septembre 2022. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [G] [H] le 30 septembre 2022. Par actes de commissaire de justice en date du 10 octobre 2023, la société CDC HABITAT a fait assigner en référé Mme [G] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : - déclarer acquise la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, - ordonner l'expulsion de la locataire et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est, - condamner Mme [G] [H] à lui payer les loyers et charges impayés, soit la somme de 1190,29 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer sur la somme de 551,44 euros, et de l'assignation pour le surplus, - condamner Mme [G] [H] à lui payer une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi, - condamner Mme [G] [H] à lui payer la somme de 1000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer. Au soutien de ses prétentions, la société CDC HABITAT expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 29 septembre 2022, et ce pendant plus de deux mois. L'affaire a été appelée à l'audience du 5 février 2024, à laquelle elle a fait l'objet d'un renvoi à l'audience du 26 mars 2024. Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l'audience. A l'audience du 26 mars 2024, la société CDC HABITAT, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, et a actualisé sa créance à la somme de 1190,29 euros, selon décompte en date du 22 mars 2024, mois d'avril 2024 inclus. Elle ne s'est pas opposée à l'octroi de délais de paiement ni à la suspension des effets de la clause résolutoire, considérant que le loyer courant avait été intégralement réglé avant la date de l'audience. Mme [C] [J], intervenue volontairement à l'instance, et Mme [G] [H], représentées par leur conseil, s'en sont rapportées à leurs conclusions déposées à l'audience, aux termes desquelles elles ont sollicité : - le rejet des prétentions de CDC HABITAT, - la condamnation de la bailleresse à leur payer la somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 1240 du code civil, - la condamnation de la bailleresse à leur payer la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance. Subsidiairement, elles ont sollicité des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire. Au soutien de leurs prétentions, elles exposent que le loyer du mois de novembre 2021, à l'origine du commandement de payer, a bien été encaissé par la bailleresse, de sorte que n'existait aucune dette de loyer au moment de la délivrance de ce commandement. Elles soutiennent ainsi que la clause résolutoire n'est pas acquise. Elles exposent vivre dans le logement litigieux depuis 20 années et diligemment s'acquitter de leurs obligations. Elles soulignent la fragilité de leur état de santé, accrue par les menaces d'expulsion infondées de leur bailleresse qui leur a occasionné un préjudice moral. La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 27 juin 2024. Le délibéré a été prorogé au 22 octobre 2024. En l'absence prolongée du magistrat ayant siégé à l'audience du 26 mars 2024, les débats ont été réouverts par courriers adressés aux parties par le greffe en date du 21 août 2024, et l'affaire rappelée à l'audience du 22 octobre 2024. A l'audience du 22 octobre 2024, la société CDC HABITAT, représentée par son conseil, a de nouveau sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, et a actualisé sa créance à la somme de 551,44 euros, selon décompte en date du 21 octobre 2024. Elle ne s'est pas opposée à l'octroi de délais de paiement ni à la suspension des effets de la clause résolutoire. Les défenderesses s'en sont rapportées à leurs écritures, déposées à l'audience du 26 mars 2024. La décision a été mise en délibéré au 26 décembre 2024. Invitées à produire en délibéré les justificatifs de paiement de leur loyer du mois de décembre 2021, ainsi qu'à préciser leur demande formée à titre subsidiaire, les défenderesses ont fait parvenir, par courriel du 13 novembre 2024 émanant de leur conseil, un courrier explicatif ainsi que leur relevé de comptes bancaires et avis d'échéance pour la période concernée. Elles ont en outre précisé leur demande subsidiaire : des délais de paiements suspensifs des effets de clause résolutoire, selon un échéancier prévoyant des mensualités de 50 euros. MOTIFS DE LA DECISION Sur la recevabilité de l'intervention de Mme [C] [J] Aux termes de l'article 66 du code de procédure civile, constitue une intervention la demande dont l'objet est de rendre un tiers partie au procès engagé entre les parties originaires. Lorsque la demande émane du tiers, l'intervention est volontaire ; l'intervention est forcée lorsque le tiers est mis en cause par une partie. Aux termes de l'article 330 du code de procédure civile, l'intervention est accessoire lorsqu'elle appuie les prétentions d'une partie. Elle est recevable si son auteur a intérêt, pour la conservation de ses droits, à soutenir cette partie. Il est en l'espèce établi que Mme [C] [J], intervenue volontairement à l'audience, est l'épouse de Mme [G] [H], et qu'elles résident toutes deux, depuis plusieurs années, au sein du logement litigieux. L'intérêt de Mme [C] [J] à soutenir les prétentions de Mme [G] [H] est ainsi établi et son intervention est recevable. Sur la demande de constat de la résiliation du bail 1.1 Sur la recevabilité de l'action Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 4] par la voie électronique le 11 octobre 2023, soit plus de deux mois avant l'audience du 5 février 2024 à laquelle l'affaire a pour la première fois été appelée, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Par ailleurs, la société CDC HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 30 septembre 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation le 10 octobre 2023, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L'action est donc recevable. 1.2 Sur l'acquisition de la clause résolutoire L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, le bail conclu le 24 mars 2000 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 29 septembre 2022, pour la somme en principal de 551,44 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière. Il est ainsi régulier en sa forme. Sur le fond, pour permettre l'acquisition de la clause résolutoire, le commandement de payer doit correspondre à une dette justifiée étant précisé que, lorsqu'il est délivré pour une somme supérieure à celle dont le locataire est débiteur, il demeure valable à hauteur du montant réel des loyers échus et impayés. En l'espèce, les causes du commandement de payer sont contestées. Il sera à ce stade rappelé qu'en application de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention, et qu'en application de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. Du décompte produit par le bailleur, et des relevés de compte bancaire de Mme [C] [J], corroborés par des courriers émanant de la banque Crédit du Nord, il résulte que : - la dette était nulle le 7 octobre 2021, - le montant du loyer et des charges du mois de novembre 2021, égal à 611,44 euros, a été appelé le 31 octobre 2021, - un chèque n°3001565, d'un montant de 611,44 euros, a été encaissé par le bailleur le 4 novembre 2021, - ce même chèque (n°3001565) adressé en guise de règlement du mois de novembre 2021 a, par erreur, été encaissé une seconde fois le 23 novembre 2021, et porté au crédit du compte locataire le 6 décembre 2021, - Cette double imputation du chèque établi en règlement du loyer de novembre 2021 a été régularisée tant sur le compte bancaire de Mme [C] [J] que sur le compte locataire de Mme [C] [J] et de Mme [G] [H] au début du mois de décembre 2021: le second encaissement du chèque a été rejeté par la banque le 3 décembre 2021, la somme de 611,44 euros ayant été recréditée sur son compte bancaire, cette même somme ayant été débitée de son compte locataire le 9 décembre 2021 ; - le loyer et les charges du mois de décembre 2021, d'un montant de 611,44 euros, ont été appelés le 30 novembre 2021, - un chèque n°3001566, d'un montant de 611,44 euros, a été encaissé par le bailleur le 10 décembre 2021, - le loyer du mois de janvier 2022, ainsi qu'une somme due au titre de la régularisation sur charges de l'année antérieure et la provision sur charges du mois de janvier 2022, d'un montant total de 918,02 euros, ont été appelés le 31 décembre 2021 ; - un chèque n°3001567 d'un montant de 918,02 euros a été encaissé le 5 janvier 2022, et porté au crédit du compte locataire le 5 janvier 2022; - les loyers ont par la suite été réglés mensuellement dans leur intégralité, les défenderesses ayant réglé une somme additionnelle de 50 euros, en sus de leur loyer et charges du mois de juillet 2022. Il est ainsi établi que le bailleur a commis une erreur en encaissant deux fois le chèque adressé en règlement du loyer du mois de novembre 2021, et que cette erreur a été corrigée au début du mois de décembre 2021, le compte bancaire de Mme [C] [J] ayant été, le 3 décembre 2021, recrédité des 611,44 euros indûment encaissés le 23 novembre 2021, et la situation sur le compte locataire ayant été régularisée le 9 décembre 2021. Il apparaît cependant qu'alors qu'un chèque n°3001566, d'un montant de 611,44 euros a bien été encaissé par le bailleur le 10 décembre 2021, en règlement du loyer du mois de décembre 2021, ce qui résulte du relevé de compte bancaire de Mme [C] [J], débité de cette somme à cette date, ce montant n'a jamais été porté au crédit du compte locataire, le décompte n'en portant aucune trace. Les locataires justifient donc avoir payé l'intégralité des loyers qui leur étaient réclamés. Il y a en conséquence lieu de constater que le commandement de payer était dépourvu de cause. La demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire sera par conséquent rejetée et CDC HABITAT sera déboutée de ses demandes subséquente en expulsion et en paiement d’un arriéré locatif et d'une indemnité d'occupation. Sur la demande indemnitaire En application de l'article 1240 du même code, la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu'un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d'agir en justice ou résistance abusive, étant précisé qu'une partie ne peut engager sa responsabilité pour avoir exercé une action en justice ou s'être défendue que si l'exercice de son droit a dégénéré en abus. L'appréciation inexacte qu'une partie fait de ses droits n'étant pas, en soi, constitutive d'une faute, l'abus ne peut se déduire du seul rejet des prétentions par le tribunal. Les défenderesses sollicitent l'indemnisation d'un préjudice qu'elles estiment à 3000 euros du fait de la procédure introduite par la société CDC Habitat, qui n'avait selon elles pas lieu d'être dès lors que n'existait aucune dette de loyer lors de la délivrance du commandement de payer. Il a précédemment été établi que les causes du commandement de payer étaient nulles, et que la somme due au titre du loyer du mois de décembre 2021 a bien été réglée par les locataires, le bailleur ayant manifestement omis de la porter au crédit de leur compte, l'erreur étant ainsi imputable au bailleur. Si cette seule erreur ne saurait suffire à octroyer des dommages-intérêts, il convient en l'espèce de constater que les locataires justifient avoir, par des échanges avec leur bailleur ainsi qu'avec leur banque, accompli de nombreuses diligences en vue de prouver l'extinction de leur obligation, ignorées par la société CDC HABITAT, qui s'est arque-boutée sur son décompte erroné et, sur ce seul fondement, sans considération pour les preuves apportées par les locataires, a choisi d'introduire une action en justice aux fins de résiliation de leur bail et d'expulsion. Il est par ailleurs justifié de la fragilité de l'état de santé de Mme [G] [H]. S'il n'est pas justifié du lien de causalité entre la procédure introduite par le bailleur et l'état de santé de cette dernière, l'attraction de ces dernières devant un tribunal aux fins d'expulsion a nécessairement fragilisé leur état de santé psychique en suscitant une inquiétude inutile. Dans ces conditions, il y a lieu de condamner la société CDC HABITAT au paiement d'une somme qu'il apparaît raisonnable de fixer à la somme de 500 euros, en indemnisation de leur préjudice moral. Sur les demandes accessoires La société CDC HABITAT, partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile. Il y a en outre lieu de condamner la société CDC [Localité 4] HABITAT au paiement de la somme de 1000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, REÇOIT l'intervention de Mme [C] [J], CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 24 mars 2000 entre la société CDC HABITAT et Mme [G] [H] concernant l'appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 1] ne sont pas réunies ; DEBOUTE en conséquence la société CDC HABITAT de sa demande de constat de la clause résolutoire du bail et des demandes subséquentes en expulsion et en paiement d’un arriéré locatif et d’une indemnité d'occupation ; CONDAMNE la société CDC HABITAT à payer à Mme [C] [J] et Mme [G] [H] la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts, CONDAMNE la société CDC HABITAT aux dépens; CONDAMNE la société CDC HABITAT à payer à Mme [C] [J] et Mme [G] [H] une indemnité d'un montant de 1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile; RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés. Le greffier Le juge des contentieux de la protection