Cour d'appel, 07 décembre 2023. 22/15664

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-2 ARRÊT DU 07 DECEMBRE 2023 N° 2023/808 Rôle N° RG 22/15664 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BKMDU S.A.S.U. SOCIÉTÉ INTERNATIONALE DE FINANCEMENT DE TITRES (S IFT) C/ A.S.L. [Adresse 10] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Philippe BRUZZO de la SELAS BRUZZO DUBUCQ Me Gilles BROCA Décision déférée à la Cour : Ordonnance de référé rendue par le Président du Tribunal Judiciaire de Draguignan en date du 09 novembre 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 22/02979. APPELANTE S.A.S. SOCIÉTÉ INTERNATIONALE DE FINANCEMENT DE TITRES (SIFT) représentée par son dirigeant en exercice dont le siège social est situé [Adresse 6] représentée par Me Philippe BRUZZO de la SELAS BRUZZO DUBUCQ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substitué par Me Etienne FEILDEL, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, plaidant INTIMEE Association syndicale libre - A.S.L. [Adresse 10] Prise en la personne de son représentant légal en exercice dont le siège social est situé [Adresse 1] représentée par Me Gilles BROCA, avocat au barreau de NICE, plaidant *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue le 31 octobre 2023 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Mme NETO, Conseillère, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries. La Cour était composée de : M. Gilles PACAUD, Président Mme Sophie LEYDIER, Conseillère Mme Angélique NETO, Conseillère rapporteur qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Mme Julie DESHAYE. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 07 décembre 2023. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 07 décembre 2023, Signé par M. Gilles PACAUD, Président et Mme Julie DESHAYE, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSE DU LITIGE La société Golf ressort [Adresse 10] (GRTB) est propriétaire d'un important tènement immobilier situé dans la zone d'aménagement concertée (ZAC) de [Adresse 10] dans commune de [Localité 11] (Var), comprenant notamment deux parcours de golf, un ensemble hôtelier et divers terrains à construire. L'association syndicale libre (ASL) du domaine de [Adresse 10] a été créée suivant des statuts reçus par acte notarié en date du 9 novembre 2001, lesquels ont été modifiés les 13 juillet 2010 et 5 avril 2018. Un cahier des charges et règlement (C.C.R.) sera dressé par acte notarié du 9 novembre 2001, modifié les 13 juillet 2010 et 28 septembre 2018, ainsi qu'un cahier des charges de cession des terrains (C.C.C.T.) par acte notarié du 6 décembre 2001. Suivant acte notarié en date du 17 août 2011, la société GRTB a vendu à M. [H] [W] une parcelle de terre cadastrée section F numéro [Cadastre 4] situé sur le secteur C de l'assiette foncière du [Localité 8] Zone B7 dans le domaine de [Adresse 10], et portant le numéro de lot 5, avec le droit de construire sur ladite parcelle une S.H.O.N. de 3 000 m2. L'acte de vente précise que ce bien constitue l'un des lots de la ZAC du domaine de [Adresse 10]. M. [H] [W] a été condamné à plusieurs reprises à régler à l'ASL du domaine de [Adresse 10], à titre provisionnel ou définitif, des charges. Par jugement en date du 28 mai 2015, le tribunal de commerce de Grasse a ouvert une procédure de sauvegarde au bénéfice de M. [H] [W]. Celle-ci a été convertie en liquidation judiciaire par jugement en date du 26 avril 2017 rendu par le même tribunal. Par jugement en date du 29 mars 2019, le tribunal de grande instance de Draguignan a condamné Me [S] [G], en sa qualité de mandataire liquidateur de M. [H] [W], à payer à l'ASL du domaine de Terre Blanche la somme de 288 354,90 euros au titre de charges échues entre le 1er juillet 2015 et le 30 mars 2017 et a fixé la créance de la même ASL au passif de M. [H] [W] à la somme de 168 340,65 euros pour les charges échues entre le 26 avril 2017 et le 31 mars 2019. Un appel a été interjeté à l'encontre de cette décision par Me [G], ès qualités, devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence. Sur autorisation du juge commissaire en date du 26 juin 2019, la parcelle de terre cadastrée section F numéro [Cadastre 4] situé sur le secteur C de l'assiette foncière du [Localité 8] Zone B7 dans le domaine de [Adresse 10] a été cédée, par acte en date du 2 décembre 2019, à la société par actions simplifiée unipersonnelle (SASU) Société internationale de financement de titres (SIFT). Cette société a été assignée en intervention forcée devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence par l'ASL du domaine de [Adresse 10]. Par arrêt en date du 24 février 2022, cette cour a, au regard de l'évolution du litige, infirmé le jugement susvisé rendu le 29 mars 2019 par le tribunal de grande instance de Draguignan et, statuant à nouveau, a notamment condamné la société SIFT à payer à l'ASL du domaine de Terre Blanche la somme de 529 081,42 euros au titre des charges échues et non réglées pour la période du 1er juillet 2013 au 2 décembre 2019, outre celle de 130 775,73 euros au titre des appels de fonds des 3ème et 4ème trimestres 2020, 1er, 2ème et 3ème trimestres 2021, soit au total la somme de 659 857,15 euros. Un pourvoi en cassation a été interjeté à l'encontre de cet arrêt par la société SIFT. Se prévalant de charges impayées nées postérieurement au 3ème trimestre 2021, l'ASL du domaine de [Adresse 10] a fait assigner la SASU SIFT, par acte d'huissier en date du 27 avril 2022, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Draguignan aux fins de la voir condamner à lui verser à titre provisionnel diverses sommes à valoir sur les charges et frais dus au titre du 4ème trimestre 2021, 1er et 2ème trimestres 2022. Par ordonnance en date du 9 novembre 2022, ce magistrat, retenant sa compétence territoriale et l'absence de contestations sérieuses à l'obligation de la société SIFT de régler les charges réclamées par l'ASL du domaine de [Adresse 10] pour la période allant du 5 octobre 2021 au 17 septembre 2022, au regard notamment des articles 22, 24 et 27 des statuts de l'ASL, renvoyant aux articles 28 et 29 du C.C.R. pour la définition, le calcul et la répartition des charges, a : - rejeté l'exception d'incompétence territoriale soulevée en défense en se déclarant compétent pour connaître des demandes formées en référé par l'ASL du domaine de [Adresse 10] ; - condamné la SASU SIFT à payer à l'ASL du domaine de Terre Blanche une provision de 101 002,38 euros à valoir sur les charges du lotissement pour la période allant du 5 octobre 2021 au 27 septembre 2022 ; - condamné la SASU SIFT à verser à l'ASL du domaine de Terre Blanche la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné la SASU SIFT aux dépens. Suivant déclaration transmise au greffe le 25 novembre 2022, la société SIFT a interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions dûment reprises. Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 9 octobre 2023 auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des prétentions et moyens, elle demande à la cour d'infirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions et statuant à nouveau de : - constater qu'aucune assemblée générale de l'ASL n'ayant expressément autorisé l'extension du périmètre de l'ASL au secteur du [Adresse 9], les statuts de l'ASL et le C.C.R. lui sont donc inopposables, de sorte qu'elle n'est redevable d'aucune charge ; - constater en toute hypothèse, qu'à supposer qu'elle soit liée par les termes des statuts de l'ASL et du C.C.R., le calcul des charges appelées apparaît manifestement irrégulier au regard des justificatifs de charges produites, de la minoration artificielle de la société GRTB qui augmente corrélativement sa part contributive et de l'absence d'utilité potentielle des charges en ce qui la concerne ; - dire n'y avoir lieu à référé compte tenu de contestations sérieuses ; - débouter l'ASL domaine de Terre Blanche de ses demandes ; - la condamner à lui verser la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour abus de droit d'agir ; - la condamner à lui verser la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - la condamner aux dépens. Sur le principe même de son obligation de régler les charges et frais sollicités, elle se prévaut de plusieurs contestations sérieuses tenant à : - l'absence d'autorité de chose jugée des décisions précédemment rendues contre les copropriétaires successifs du terrain et portant sur des périodes différentes ; qu'elle souligne par ailleurs avoir formé un pourvoi en cassation à l'encontre de l'arrêt du 24 février 2022 ; - l'inopposabilité des statuts de l'ASL et du C.C.R. dès lors que ses parcelles ne sont pas comprises dans le périmètre de l'ASL et qu'aucune assemblée générale n'a autorisé, à l'unanimité des membres présents ou représentés, la modification des statuts afin d'inclure ses parcelles dans le périmètre de l'association ; qu'elle relève que, si le secteur du [Adresse 9] sur lequel se situent les parcelles qu'elle a acquises, a été intégré à la [Adresse 10] à la suite d'une délibération de la mairie le 6 juillet 2009 et que l'assemblée générale du 25 juin 2010 a approuvé la modification du C.C.R. du domaine, les statuts de l'ASL n'ont jamais été modifiés pour intégrer dans son périmètre le secteur du [Adresse 9], qui se trouve excentré au Nord du domaine ; qu'elle expose que les statuts d'origine traduisent une volonté de l'aménageur d'inclure les parcelles situées sur le secteur du [Adresse 9] dans l'assiette de l'ASL et non une décision qui aurait été effectivement prise en ce sens ; qu'elle souligne que cela est d'autant plus vrai que la société GRTB n'a jamais payé la moindre charge portant sur cette zone avant 2011, soit avant que les parcelles qu'elle a acquises ne soient intégrées dans la ZAC ; qu'elle estime que le fait que son acte de vente se réfère aux statuts est indifférent étant donné qu'aucun titre de propriété ne peut suppléer à un vote statutaire des membres de l'ASL sur l'intégration formelle dans le périmètre de l'ASL du secteur du [Adresse 9] ; qu'elle relève que la cour d'appel de céans n'a pas tranché ce point dans son arrêt du 24 février 2022 ; qu'elle considère qu'il s'agit d'une difficulté d'interprétation qui excède les pouvoirs du juge des référés. Sur les sommes réclamées, elle soulève également plusieurs contestations sérieuses tenant à : - l'illégalité de la refacturation de frais de recouvrement sollicités sans titre exécutoire ; qu'elle souligne que l'article L 111-8 du code des procédures civiles d'exécution, d'ordre public, distingue les frais d'exécution forcée qui sont par principe à la charge du débiteur sauf inutilité manifeste et les frais de recouvrement qui sont à la charge du créancier sauf texte légal ; qu'elle expose que les frais de recouvrement votés par l'assemblée générale du 25 mars 2011 ne reposent sur aucune disposition légale particulière et que l'arrêt du 24 février 2022 a déjà alloué à l'ASL un article 700 pour les frais irrépétibles ; qu'elle soutient que les frais qui lui sont réclamés ne correspondent pas à des frais d'exécution forcée mais à des frais de recouvrement prohibés par la loi ; - à la surfacturation manifeste du compte des charges communes sollicitées ; qu'elle critique les postes suivants: * les charges communes concernant l'eau ; qu'elle indique que, bien que ne disposant pas d'un compteur individuel, elle participe aux charges communes comprenant l'eau potable et l'eau d'arrosage ; qu'elle indique que les charges d'eau potable ont représenté 59 054,49 euros en 2021 alors que l'ASL n'a ni employés, ni bâtiments, ni robinets d'eau potable et que cette somme ne peut s'expliquer par des prétendues fuites sur le réseau ; qu'elle relève que les charges d'eau d'arrosage ont représenté 153 474,94 euros en 2021 alors que l'entretien ne porte que sur une bande de 4 mètres de chemins sillonnant le domaine ; *les charges communes concernant les espaces verts ; qu'elle souligne que ces charges représentent 267 410,79 euros en 2021 alors que l'ASL ne doit entretenir que des bordures de chemins ; qu'elle considère que l'ASL facture aux colotis des prestations relevant de l'entretien du golf et de l'hôtel ; qu'elle se fonde sur le témoignage de M. [F] qui certifie que les zones communes de l'ASL ne sont quasiment jamais entretenues, excepté les quelques zones attenantes au golf ; *les charges communes concernant l'entretien et l'amortissement de la station de filtration ; qu'elle expose que cette station a été créée afin d'alimenter en eau le golf, l'hôtel, les restaurants et le SPA et, résiduellement, les quelques villas du domaine ; qu'elle relève qu'une grande partie des dépenses d'entretien de cette station sont facturées et réglées par l'ASL alors qu'elles devraient être réglées par la société GRTB, de même que l'ASL facture aux colotis, chaque année, une participation financière de 15 000 euros en 2021 pour l'entretien du local de filtration ; qu'elle expose que l'article 17 du C.C.R. énonce que l'entretien de la station ne pourra être géré par l'ASL qu'à compter du transfert de propriété à son profit, de sorte que l'ASL n'aurait jamais dû payer la moindre participation financière pour la station de filtration, pas plus que pour son entretien, faute de transfert de propriété de l'équipement ; qu'elle souligne que seule la société GRTB a voté, lors de l'assemblée générale, en faveur de la prise en charge par l'ASL de la station de filtration ; * les refacturations intragroupes ; qu'elle souligne que la plupart des factures comportent des libellés vagues, et en particulier les factures dites [Adresse 10] Maintenance et Services (TBMS) qui sont émises mensuellement par la société D§O Management pour des montants variant entre 10 000 euros et 15 000 euros par mois ; qu'elle se réfère également aux factures visant à rémunérer le dirigeant de l'ASL alors que, dans le même temps, des prestations de services sont facturées pour la direction administrative et financière et l'assistance de direction assurées par la société D§O Management pour le compte de la société GRTB ; qu'elle estime que la convention de management conclu entre l'ASL et la société D§O Management fait double emploi avec les propres fonctions de direction de la société GRTB et est, dès lors, nulle ; qu'elle expose également que les prestations facturées ne sont pas justifiées, sachant que la surveillance, la sécurité, les relevés de compteurs, l'entretien des espaces verts et la comptabilité de l'ASL sont facturées par ailleurs ; qu'enfin, elle ne comprend pas les refacturations résultant de la mise à disposition d'un local par la société GRTS à l'ASL à hauteur de 15 000 euros par trimestre sachant que l'ASL ne compte pas de salariés, qu'elle a délégué toutes ses prestations administratives à la société D§O Management, que la mise à disposition de la salle pour la réunion annuelle de l'assemblée générale est facturée en plus et que les réunions annuelles du bureau de l'ASL s'opèrent en téléconférences ; * les charges communes concernant les dépenses téléphoniques ; qu'outre le fait que l'ASL n'a pas de salarié et qu'elle passe par la société D§O Management pour sa gestion, elle relève plusieurs appels sur une ligne surtaxée commençant par un 08 pour des durées comprises entre 10 et 15 secondes. ; - au calcul des tantièmes ; qu'elle indique que si, en application de l'article 28 du C.C.R., il apparaît cohérent d'attribuer à ses parcelles 155 501 tantièmes, l'examen des surfaces démontre que l'ASL a sous valorisé la quote-part des tantièmes attribuée à la société GRTB, ce qui a contribué à augmenter le poids de son terrain dans le calcul des charges ; qu'elle évalue la quote-part des tantièmes devant être attribuée à la société GRTB pour les parcelles dont elle est propriétaire sur le secteur du [Adresse 9] à 606 647 tantièmes et non à 342 900 tantièmes, comme cela est retenu ; - à l'absence d'utilité potentielle des équipements au titre desquels les charges sont appelées ; qu'elle expose n'avoir jamais pu, en raison des agissements de l'ASL et de la société GRTB, édifier de constructions sur son terrain qui est nu, que l'entrée du [Adresse 9] ne donne droit à aucun accès aux installations communes, qu'aucun raccordement d'eau n'a été réalisé, qu'aucun dispositif de sécurité n'a été mis en place autour de son terrain, que des barrières empêchent toute circulation en direction de la parcelle qui se trouve coupée du domaine de [Adresse 10] et qu'il est impossible de se rendre sur cette parcelle par les voies intérieures de [Adresse 10] ; qu'elle affirme que, dans tous les cas, elle ne jouit pas a minima des mêmes avantages que les autres propriétaires de la ZAC. Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 4 octobre 2023 auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des prétentions et moyens, l'ASL du domaine de Terre Blanche sollicite de la cour qu'elle : - confirme en toutes ses dispositions l'ordonnance entreprise ; - déboute l'appelante de sa demande de dommages et intérêts pour abus de droit d'agir ; - la condamne à lui verser la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - la condamne aux entiers dépens avec distraction au profit de Me Gilles Broca, avocat aux offres de droit, conformément à l'article 699 du code de procédure civile. Sur le principe même de l'obligation de la société SIFT de régler les charges et frais sollicités, elle se prévaut : - de l'article 2 de ses statuts qui stipule que font obligatoirement partie de l'ASL, tout propriétaire, pour quelque cause et à quelque titre que ce soit, des parcelles divises de l'ensemble immobilier dépendant du domaine de [Adresse 10] ; - du titre de propriété de la société SIFT qui stipule en pages 20 et 22 que l'immeuble acquis constitue l'un des lots de la ZAC, que tout propriétaire de l'un de ces lots est membre de plein droit de l'association syndicale représentée par la société GRTB, son président, et le cabinet D§ O Management, son gestionnaire, que l'acquéreur s'engage à exécuter toutes les charges et conditions contenues dans les statuts de l'ASL dont une copie lui a été remise et qu'il est subrogé dans tous les droits et obligations résultant des statuts. En réponse aux contestations soulevées par la société SIFT qu'elle considère comme n'étant pas sérieuses, elle expose : - ne s'être jamais prévalue de l'autorité de la chose jugée des décisions qui ont été rendues à l'encontre de M. [W] et la société SIFT mais avoir souligné que plusieurs décisions de justice les ont condamnés à lui régler les mêmes charges et frais que ceux réclamés dans le cadre de la présente procédure de référé, et notamment la cour d'appel de céans du 24 février 2022 qui a condamné la société SIFT ; - que le C.C.C.T. du 6 décembre 2001 stipule expressément que la société GRTB est propriétaire de diverses parcelles, objet de la ZAC d'origine de [Adresse 10], et de parcelles situées au lieudit du [Localité 8], contigues à la [Adresse 10], sur lesquelles elle s'est réservée, si bon lui semble, la faculté de réaliser un ensemble immobilier composé de villas et de maisons de village ; que l'article 13 indique que l'ASL, qui sera créée, englobera les propriétaires de la [Adresse 10] et les propriétaires des parcelles contigu's appartenant également à l'aménageur sur lesquelles il se réserve la faculté de réaliser ou non une opération de lotissement, l'acquéreur étant tenu d'y adhérer dans les conditions prévues par les statuts de l'association et l'adhésion à ladite association s'imposant à tout acquéreur successif ; que le même article précise que les parcelles constituant le terrain d'assiette de la [Adresse 10] et celle contigu's constituant le terrain d'assiette d'une possible extension de [Adresse 10] formeront elles-mêmes le terrain d'assiette du C.C.R. de l'ensemble immobilier et des statuts de l'ASL ; - que les statuts d'origine de l'ASL du 9 novembre 2001 stipulent en préambule que, bien que ne faisant pas partie de la [Adresse 10], la société GRTB entend que les parcelles situées au lieudit le [Localité 8], qui constitueront éventuellement le futur terrain d'assiette du lotissement de [Adresse 9], fassent partie du terrain d'assiette des statuts de l'ASL, sachant que l'article 2 des statuts dispose que font obligatoirement partie de l'ASL tout propriétaire des parcelles divises de l'ensemble immobilier tel que décrit dans le préambule ; - que, dès l'origine, l'ensemble des parcelles composant le secteur du [Adresse 9] forme l'assiette des statuts de l'ASL, et ce, avant même leur intégration à la [Adresse 10], de sorte que les statuts n'avaient pas à être modifiés en ce sens ; - que le titre de propriété de la société SIFT stipule expressément qu'elle est membre de plein droit de l'ASL de [Adresse 10] ; - que la société SIFT reconnaissait elle-même, dans le cadre de ses écritures ayant conduit à l'arrêt susvisé du 24 février 2022, être devenue membre de l'ASL du domaine de [Adresse 10] en ayant acquis des parcelles dépendant du secteur du [Adresse 9] ; - que l'ensemble de ces éléments n'ont pas à être interprétés ; - que la société SIFT confond volontairement l'extension de la [Adresse 10] aux parcelles dépendant du secteur du [Adresse 9], laquelle est intervenue suivant acte notarié en date du 13 juillet 2010, avec l'assiette de l'ASL qui jamais été étendue auxdites parcelles dès lors que ces dernières ont toujours fait partie de son assiette ; - que le fait que la parcelle acquise par la société SIFT n'aurait jamais été intégrée à la [Adresse 10] n'enlève rien à sa qualité de membre de l'ASL tenu de régler les charges afférentes à son lot ; - que le fait pour la société GRTB de ne pas avoir de lotissement sur le secteur du [Adresse 9] est également sans rapport avec le fait que les parcelles acquises par la société SIFT font partie, dès l'origine, de l'ASL. Sur les sommes sollicitées, elle indique que : - les charges réclamées à la société SIFT ont été calculées conformément aux articles 22, 24 et 27 des statuts dont l'article 24 se réfère aux articles 28 et 29 du C.C.R. fixant leur modalité de répartition, de paiement et de recouvrement ; - les frais réclamés résultent d'une décision prise par l'assemblée générale ordinaire de l'ASL en date du 25 mars 2011 à l'unanimité des présents aux termes de laquelle a été adopté le barème des frais administratifs de relance lors des procédures précontentieuse et de recouvrement ; - la somme réclamée d'un montant total de 101 002,38 euros comprend : * au titre du 4ème trimestre 2021, celle de 23 692,79 euros de charges impayées, outre 50 euros de frais de relance du 1er octobre 2021, et après déduction d'un trop perçu de 7 126,11 euros, un total de 16 616,68 euros ; * au titre du 1er trimestre 2022, celle de 23 939,53 euros de charges impayées, outre 900 euros correspondant aux frais d'avocat engagés le 10 décembre 2021 dans le cadre de la procédure en recouvrement de charges ayant donné lieu à l'arrêt de la cour de céans du 24 février 2022, soit un total de 24 839,53 euros ; * au titre du 2ème trimestre 2022, celle de 26 660,77 euros de charges impayées, outre 1 471,69 euros d'appel de fonds de prévoyance voté lors de l'assemblée générale du 15 avril 2022 et 1 453 euros correspondant aux frais d'avocat engagés le 1er février 2022 dans le cadre de la même procédure susvisée, soit un total de 29 585,46 euros ; * au titre du 3ème trimestre 2022, celle de 26 480,71 euros de charges impayées, outre 960 euros et 1 800 euros correspondant aux frais d'avocat engagés les 9 mai et 1er juin 2022 dans le cadre du pourvoi en cassation initié par la société SIFT, ainsi que 720 euros correspondant aux frais d'avocat engagés le 11 mai 2022 de la cadre de la procédure de saisie immobilière engagée à l'encontre de la société SIFT devant le juge de l'exécution du tribunal de Draguignan, soit un total de 29 960,71 euros. En réponse aux contestations soulevées par la société SIFT qu'elle considère comme n'étant pas sérieuses, elle expose : s'agissant des frais dits 'administratifs' : - que, dès lors que les frais réclamés, en sus des charges, résultent d'une résolution votée par l'assemblée générale des colotis, ils s'imposent à tous, y compris la société SIFT ; - que l'utilité des frais ainsi engagés est incontestable dès lors qu'ils s'expliquent par les démarches entreprises pour contraindre la société SIFT à lui régler les charges incontestablement dues et qu'elle refuse de régler depuis qu'elle a acquis les parcelles ; - que la cour de céans a, dans son arrêt du 24 février 2022, condamné la société SIFT à régler les frais dits 'administratifs' votés lors de l'assemblée générale du 25 mars 2011 ; - que les droits et obligations des colotis résultent des statuts et des décisions votées en assemblée générale et, en aucun cas, de dispositions légales particulières à l'instar de la loi du 10 juillet 1965 régissant les immeubles en copropriété ; - que les dispositions du C.C.C.T. n'ont jamais eu pour effet ou objet d'empêcher les membres de l'ASL, statuant en assemblée générale, d'instaurer un barème de frais administratifs à la charge des membres défaillants ; - qu'en tout état de cause, même en déduisant les frais réclamés, l'appelante est redevable au titre des charges de la somme de 95 119,38 euros ; s'agissant de la justification des charges réclamées : - que la cour de céans a, dans son arrêt du 24 février 2022, jugé que les charges étaient suffisamment justifiées au regard des pièces produites, et en particulier les statuts, le C.C.R., les procès-verbaux des assemblées générales, les appels de charges, les décomptes de charges et les différents contrats ; - qu'elle produit les mêmes éléments pour justifier les sommes réclamées dans le cadre de la présente procédure ; - que la société SIFT a toujours été en mesure de prendre connaissance de l'ensemble et pièces comptables de l'ASL à son siège et d'en prendre copie, tel que cela résulte des bordereaux de remise de documents communiqués ; s'agissant des charges relatives à l'eau : - qu'en tant que titulaire des contrats avec les fournisseurs d'eaux, elle règle la totalité de la consommation générale du domaine avant de refacturer aux colotis leur propre consommation au vu des index de leurs compteurs privatifs situés au droit de chacun des lots ; - que la société SIFT est la seule des colotis à ne pas être équipée de compteurs privatifs pour la consommation d'eau potable et d'eau brut (arrosage) dès lors que ses parcelles ne sont pas bâties ; - que la différence entre la consommation qui lui est facturée et celle refacturée aux colotis correspond à sa consommation propre ; - qu'alors même que la société SIFT est redevable en 2022 de la somme de 1 604,83 euros au titre de l'eau potable et de 2 716,41 euros au titre de l'eau d'arrosage filtrée, elle-même était redevable respectivement des sommes de 91 405,18 euros et 64 466,56 euros : - qu'elle doit entretenir plus de 120 000 m2 d'espaces verts ; - qu'il est faux de prétendre que la consommation d'eau filtrée qu'elle refacture aux colotis servirait à l'arrosage des deux parcours de golf étant donné qu'ils sont arrosés avec de l'eau brut non filtrée et que la société GRTB a réglé en 2022 pour une telle consommation la somme de 225 650,27 euros ; -que l'assemblée générale du 21 mars 2008 a approuvé la réalisation d'une unité de filtration pour filtrer l'eau d'arrosage utilisée par tous les colotis et de répercuter son coût d'amortissement sur les colotis, sachant que, les parcours de golf étant arrosés avec de l'eau brut non filtrée, l'eau en question n'est pas traitée par l'unité de filtration ; - que la société SIFT n'ayant aucun compteur d'eau, elle ne paie rien au titre de la consommation d'eau brut filtrée, en ce compris la quote-part du coût d'amortissement de l'usine de filtration ; s'agissant des charges relatives aux espaces verts : - que les zones d'espaces verts qu'elle soit entretenir représentent 122 912 m2, de sorte que la somme de 272 658,97 euros réglée en 2022 au titre de l'entretien des espaces verts est justifiée, sachant que la quote-part de la société SIFT de ce chef est de 6 361,40 euros ; - que cette somme est sans commune mesure avec celle réglée pour l'entretien des deux golfs pour lequel la société D§O Management emploie 35 personnes à l'année pour un coût de 2 540 000 euros en 2022 ; - que l'attestation de M. [F] qui se plaint de l'absence d'entretien des espaces verts est contredite par d'autres attestations qu'elle verse et des photographies ainsi que par le fait que le domaine a été classé 10ème meilleurs Resort Mondial par Golf World en raison des parcours de golf, du service hôtelier, des infrastructures non golfiques et de l'environnement ; s'agissant des factures intragroupes : - que la facture du 24 février 2021 d'un montant de 4 377,60 euros a trait à la collecte des ordures ménagères des différents colotis ; - que la rémunération du président de l'ASL est votée en assemblée générale ; - que les contrat de prestations de services signés avec la société D§O Management pour la gestion quotidienne de l'ASL s'expliquent aisément par son importance en ce qu'elle gère un budget de 2 200 000 euros et est approuvé, chaque année, par l'assemblée générale ; - qu'il est donc normal qu'elle loue un local au sein du domaine, ne serait-ce pour y conserver les documents de l'ASL, étant donné qu'elle n'est propriétaire d'aucun local pouvant servir de bureau ; s'agissant des factures téléphoniques : - que la ligne servant à appeler un numéro en 08 pour quelques secondes est une ligne servant exclusivement pour la téléalarme du poste de sécurité dans le cadre du contrat de télésurveillance conclu avec la société Ficet-Bauche et que ces appels à intervalles réguliers sont automatisés afin de vérifier le bon fonctionnement du système ; s'agissant des tantièmes affectés au lot de la société SIFT : - que les tantièmes affectés au lot de la société SIFT sont de 155 500ème ; - que cela résulte de l'arrêt rendu par la cour d'appel de céans le 24 février 2022 ; - qu'il ressort des statuts (articles 19 et 21) et du C.C.R. (articles 27, 28 et 29) que la société SIFT ayant acquis une parcelle de contenance de 33 505 m2 avec le droit de construire sur ce terrain une S.H.O.N. de 3 000 m2, faisant partie du secteur du [Adresse 9], ses tantièmes sont de 155 500ème, soit (35 500) + (3 000 X 40) ; - que les appels de charges communes générales ont bien été calculés sur la base de 155 000/ 5 495 680ème tandis que les appels pour la zone du secteur [Adresse 9] ont bien été calculés sur la base de 155 400/498 100ème ; - qu'il est faux de prétendre que les tantièmes affectés au terrain de la société GRTB dépendant du secteur du [Adresse 9] ne tiendraient pas compte des droits à bâtir résiduels dont est titulaire l'aménageur dès lors que ces tantièmes ne dépendent pas de ce secteur mais sont rattachés à l'ensemble des parcelles, assiette de la ZAC, dont la GRTB est propriétaire; - qu'en tout état de cause, quand bien même les tantièmes affectées aux parcelles restant la propriété de la société GRTB seraient erronés, ceux affectés à la parcelle de la société SIFT resteraient les mêmes à concurrence de 155 500ème ; s'agissant de l'utilité des éléments d'équipement qu'elle gère : - que la cour d'appel de céans a déjà jugé, dans un arrêt du 3 novembre 2016, que la demande en paiement d'une provision à valoir sur les charges du lotissement étaient justifiée en application de l'article 24 des statuts de l'ASL, les charges étant définies, calculées et réparties conformément aux articles 28 et 29 du C.C.R. du lotissement et que le critère de répartition figurant dans ce dernier document est celui de l'utilité potentielle, peu important que M. [W] n'ait pas édifié un bâtiment sur son terrain ; - que le même raisonnement vaut pour la société SIFT, tel que cela résulte de l'arrêt de la cour d'appel de céans du 24 février 2022, aux termes duquel il a été jugé que les contrats démontrent suffisamment l'utilité potentielle que représentent les charges pour le lot ayant appartenu à M. [W] au regard des équipements communs, peu important le fait que la parcelle en cause ne soit pas construite ; - que la loi du 10 juillet 1965 ne s'applique pas en matière de lots dépendant d'une ASL ; - qu'elle n'a jamais empêché la société SIFT d'édifier des constructions sur son terrain mais qu'elle a demandé qu'il lui soit fait interdiction de procéder à toutes cessions de parcelles qui viendraient à être issues de la parcelle cadastrée section F [Cadastre 4] dès lors que toute division parcellaire sans accord de l'aménageur est prohibée par le C.C.C.T. ; - que le fait pour la société SIFT de disposer d'une entrée dédiée ne l'a jamais empêchée d'accéder à l'ensemble du domaine de [Adresse 10] ; - que le fait qu'elle n'ait pas construit et équipé son terrain en réseau d'eau potable et d'arrosage est sans incidence sur le fait qu'elle doit supporter les charges résultant de l'entretien des réseaux d'eau qu'elle gère en raison du principe de l'utilité potentielle que représentent ces charges pour le lot considéré ; - qu'il est faux de prétendre que la société SIFT ne bénéficie d'aucun service de sécurité dès lors qu'elle assure la sécurité du domaine de [Adresse 10] et nullement des lots privatifs appartenant à chacun des copropriétaires. La clôture de l'instruction de l'affaire est intervenue par ordonnance du 17 octobre 2023. MOTIFS DE LA DECISION La cour précise, à titre liminaire, qu'elle n'est pas tenue de statuer sur les demandes de 'constatations' formées par l'appelante qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques, mais des moyens qui figurent dans le corps de ses écritures, auxquels elle répondra dans sa motivation. Par ailleurs, si l'appelante demande à la cour, tant dans sa déclaration d'appel que dans ses conclusions, d'infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a rejeté l'exception d'incompétence territoriale qu'elle avait soulevée, il convient de relever qu'elle indique, dans ses dernières écritures, que cette exception est devenue sans objet à hauteur d'appel dès lors que la cour de céans est la juridiction d'appel du juge des référés du tribunal judiciaire de Toulon qu'elle estimait compétent. Dès lors qu'aucun moyen n'est soutenu à l'appui de l'exception d'incompétence territoriale soulevée par la société SIFT devant le premier juge, il y a lieu de confirmer l'ordonnance entreprise de ce chef. Sur la demande de provision Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas ou l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu'en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée. Une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond. Enfin c'est au moment où la cour statue qu'elle doit apprécier l'existence d'une contestation sérieuse, le litige n'étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l'articulation de ce moyen. En l'espèce, la société SIFT discute tant le principe même de son obligation de régler les charges communes que le montant de la provision sollicitée par l'ASL du domaine de [Adresse 10]. Sur l'obligation non sérieusement contestable de la société SIFT de participer aux charges communes de l'ASL du domaine de [Adresse 10] Il est acquis que la provision réclamée par l'ASL à hauteur de 101 002,38 euros à valoir sur les charges et frais impayés nés entre le 4ème trimestre 2021 et le 3ème trimestre 2022 porte sur une somme de même nature que celle à laquelle la société SIFT a été condamnée à hauteur de 659 857,15 euros par arrêt, en date du 24 février 2022, rendue par la cour d'appel de céans, au titre de charges et frais impayés nés entre le 1er juillet 2023 et le 2 décembre 2019, d'une part, et entre le 3ème trimestre 2020 au 3ème trimestre 2021, d'autre part. Il reste que, comme le relève à juste titre la société SIFT, l'autorité de chose jugée attachée à l'arrêt du 24 février 2022, à l'encontre duquel un pourvoi en cassation a été formé, ne fait pas obstacle à ce qu'elle conteste, à nouveau, les charges et frais qui lui sont réclamés, dans le cadre de la présente procédure de référé, portant sur une période différente de celle retenue dans l'arrêt susvisé. La société SIFT affirme ne pas être membre de l'ASL du domaine de [Adresse 10] faute pour le secteur du [Adresse 9] de faire partie de son périmètre. La formation et le fonctionnement de cette ASL résultent de ses statuts d'origine dressés par acte notarié en date du 9 novembre 2001, d'un C.C.R. établi le même jour et d'un C.C.C.T. dressé par acte notarié en date du 6 décembre 2001. Les statuts d'origine stipulent, dans leur préambule, que le domaine de [Adresse 10], objet de l'ASL, se compose de deux unités distinctes qui sont toutes deux la propriété de la société GRTB, à savoir : - la ZAC dénommée [Adresse 10] d'une superficie de 266 hectares environ, sachant qu'il est indiqué que la société GRTB dispose des autorisations nécessaires à l'aménagement de cette ZAC qui comprendra des villas résidentielles, un ensemble hôtelier, deux parcours de golf avec club-house, un château existant et des espaces de nature aménagée ; - le lotissement dénommé [Adresse 9] d'une superficie de 22 ha 84 a 27ca qui est un terrain contigu à la [Adresse 10] et sur lequel la société GRTB se réserve la faculté de réaliser, si bon lui semblera, à son initiative uniquement, et si elle obtient les autorisations administratives nécessaires, un ensemble immobilier qui comprendra 85 villas environ, des maisons de village avec une trentaine de logements, des commerces et un practice de golf avec club-house. Aux termes du récapitulatif des parcelles appartenant à la société GRTB, annexé aux statuts d'origine (page 37), et figurant dans l'exposé du C.C.C.T. (pages 3 et 4), les terrains sont divisés en trois catégories, à savoir ceux inscrits dans le périmètre de la ZAC, ceux situés hors de ce périmètre et ceux situés dans le lotissement [Localité 8]. Il apparaît, à la lecture de l'acte de vente de la société SIFT (page 6), que la parcelle cadastrée section F n° [Cadastre 4] située au lieudit '[Adresse 7]' qu'elle a acquise provient de la division d'un immeuble de plus grande importance anciennement cadastrée section F n° [Cadastre 2], elle-même provenant de la division de l'ancienne parcelle cadastrée section F n° [Cadastre 5]. Or, cette dernière parcelle figure expressément parmi les terrains du lotissement [Adresse 9]. Il en résulte, avec l'évidence requise en référé, que la parcelle acquise par la société SIFT était comprise dans le périmètre de l'ASL, dès l'origine, bien que ne faisant pas partie de la ZAC du domaine de [Adresse 10]. Tout en stipulant que l'ASL qui sera créée englobera, non seulement les propriétaires de la ZAC du domaine de [Adresse 10], mais également les propriétaires des parcelles contigu's appartenant également à l'aménageur, l'article 13 du C.C.C.T. (page 12) stipule que ces dernières parcelles [devront] constituer le terrain d'assiette de l'extension du domaine de [Adresse 10], sur lesquelles l'aménageur se réserve la faculté de réaliser ou non une opération de lotissement et que les parcelles constituant le terrain d'assiette de la ZAC DITE DE [Adresse 10] et celles contigu's constituant le terrain d'assiette d'une possible extension de [Adresse 10] (...) formeront elles-mêmes le terrain d'assiette du cahier des charges et règlement de l'ensemble immobilier et des statuts de l'Association Syndicale Libre. Or, et contrairement à ce que prétend la société SIFT, si les parcelles contigu's à la ZAC du domaine de [Adresse 10] n'étaient pas, à l'origine, comprises dans son terrain d'assiette, seule une possible extension de [Adresse 10] étant alors envisagée, cela n'enlève rien au fait que ces immeubles étaient compris, dès l'origine, dans le périmètre de l'ASL aux termes de ses statuts. Dans ces conditions, l'ASL n'était pas tenue de modifier ses statuts, par une décision unanime de ses membres, aux fins d'intégrer dans son périmètre la parcelle acquise par la société SIFT après que cette dernière ait été intégrée à la ZAC du domaine de Terre Blanche à la suite d'une délibération de la mairie du 6 juillet 2009 et d'une décision prise par l'assemblée générale du 25 juin 2010 ayant approuvé la modification du C.C.R. de [Adresse 10], laquelle modification interviendra suivant acte notarié en date du 13 juillet 2010. Ainsi, à la lecture des statuts, qui n'appellent aucune interprétation, le fait que la parcelle acquise par la société SIFT fasse pas partie du périmètre de l'ASL, dès son origine, ne se heurte à aucune contestation sérieuse. Or, les droits et obligations qui dérivent de la constitution d'une ASL étant attachés aux immeubles compris dans son périmètre, l'article 3 alinéa 1er de l'ordonnance du 1er juillet 2004 stipule qu'ils les suivent en quelque main qu'ils passent, jusqu'à la dissolution de l'association ou la réduction de son périmètre. C'est ainsi que l'article 2 des statuts de l'ASL et l'article 13 du C.C.C.T. rappellent que tous les propriétaires de biens situés dans son périmètre en sont membres de plein droit et obligatoirement, pour quelque cause et à quelque titre que ce soit, ce qui vaut pour tous les propriétaires initiaux, mais également pour tous les acquéreurs successifs de chaque bien concerné jusqu'à sa dissolution. De même, l'acte de vente de la société SIFT, en date du 2 décembre 2019, stipule dans des dispositions relatives à la ZAC du domaine de [Adresse 10] (pages 20 à 22) que l'immeuble constitue l'un des lots de la ZAC ainsi sus énoncé et que tout propriétaire de l'un des lots est membre de plein droit de l'association syndicale, représentée par son président, la société GRTB, représentée par sa présidente D§O Management, elle-même représentée par son président, M. [V] [X]. Il est également indiqué que l'acquéreur s'engage à exécuter toutes les charges, clauses et conditions contenues dans les statuts de l'association dont une copie lui a été remise dès avant ce jour. Or, il résulte des statuts de l'ASL, et en particulier l'article 22 de ses statuts modifiés (page 49), que les charges auxquelles sont tenues ses membres sont celles énumérées à l'article 27 du C.C.R. Selon l'article 27 du C.C.R. (page 75), portant sur la détermination des charges communes, les charges assumées par tous les propriétaires de l'ensemble immobilier du domaine de [Adresse 10] sont constituées : « a) par les dépenses afférentes à la propriété et à la jouissance des biens et éléments d'équipement dont la propriété est transférée à l'A.S.L. suivant ce qui a été dit au chapitre ci-dessus ; à savoir : leur entretien, leur réparation, leur renouvellement, leur reconstruction éventuelle. b) par les dépenses des divers services fonctionnant dans ou grâce aux biens ci-dessus visés, les dépenses liées aux services collectifs tels que la sécurité du domaine, l'enlèvement des déchets, l'assurance et les impôts afférents aux lots communs. c) le cas échéant, par les dépenses afférentes aux éléments d'équipement nouveaux dont la création pourrait être décidée par l'A.S.L. d) par les frais de gestion et de fonctionnement de l'A.S.L. e) les dépenses entraînées par l'exécution des décisions valablement prises par l'assemblée générale et par le Directeur. f) les dépenses de toute nature imposées par les lois, textes et règlements. g) les dépenses entraînées par l'application de dispositions de tous documents particuliers à l'A.S.L. Sans que cette énumération soit exhaustive ; 2/ Les charges sont assumées par G.R.T.B. jusqu'à l'achèvement des équipements et par l'A.S.L. à partir de cette date, le tout en principe et sauf disposition contraire du présent cahier des charges et règlement, et ce, dès que le transfert de propriété, à son profit, sera opéré. » Dans ces conditions, l'obligation de la société SIFT, en tant que membre de plein droit de l'ASL du domaine de [Adresse 10], comme ayant acquis une parcelle de terre faisant partie, dès l'origine, de son périmètre, de régler les charges communes susvisées ne se heurte à aucune contestation sérieuse. Sur le montant non sérieusement contestable de la provision sollicitée par l'ASL du domaine de [Adresse 10] à l'encontre de la société SIFT * Sur les charges proprement dites L'article 24 des statuts modifiés de l'ASL (page 49) renvoie, pour les modalités de répartition et de recouvrement des charges, à l'article 28 du C.C.R. L'article 28 du C.C.R. relatif à la répartition des charges énonce : « L'A.S.L. assume les charges et les répartit entre les différents propriétaires de l'ensemble immobilier du Domaine de Terre Blanche selon les principes ci-dessous ; Entre tous les propriétaires en ce compris G.R.T.B. quant aux parcelles non encore vendues, Au prorata combiné de la surface de la parcelle et de la surface hors 'uvre nette qui sera octroyée par l'acte authentique d'acquisition, sur ladite parcelle, ainsi qu'il sera précisé ci-après. Sans qu'il y ait lieu de prendre en considération le fait que certaines voies ou éléments d'équipement ne soient en fait utilisés que par certains propriétaires. Pour l'application de la règle posée au b) ci-dessus, on se conformera aux principes ci-dessous: D'une part, la répartition des charges d'un exercice déterminé se fera en fonction de la situation foncière existante au premier jour dudit exercice et d'un nombre de points correspondant à cette situation. D'autre part, il sera affecté à chaque propriétaire : 1. Autant de points que la surface au sol de sa parcelle divise comporte de mètres carrés, avec arrondissement au nombre rond de mètres carrés inférieur, étant à cet égard précisé que la surface à retenir est celle qui est indiquée dans le tableau de division parcellaire ci-après et ne sera pas modifiée au cas où le bornage définitif ferait apparaître une différence. 2. Autant de fois quarante points par mètre carré de surface hors 'uvre nette qui sera autorisée par l'acte authentique d'acquisition, arrondi au nombre rond de surface hors 'uvre inférieure. Toujours en ce qui concerne les charges, le critère retenu pour leur calcul est que les différents lots sont appelés à participer à ces charges en fonction de l'utilité potentielle qu'elles représentent pour chacun d'eux. Les propriétaires situés dans le périmètre de l'ensemble immobilier dénommé Le [Localité 8] ne participeront qu'aux charges d'entretien générales générées par l'utilisation des équipements communs dont ils auront l'utilisation. Il en sera de même pour les propriétaires situés dans le périmètre de l'ensemble immobilier dénommé Domaine de Terre Blanche . Etant ici précisé que les charges communes à l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 9] et au Domaine de [Adresse 10] sont les suivantes : - frais de fonctionnement de l'A.S.L. ; - prévention et assistance aux personnes ; - maintenance poste de contrôle de l'entrée principale ; - maintenance du réseau d'eau brute ; - maintenance du réseau d'eau potable ; - maintenance de l'équipement ; - consommation en eau brute, eau potable. Conformément au tableau récapitulatif demeuré ci-annexé après mention. (...) ». L'article 28 du C.C.R. relatif au budget, avances, provisions et recouvrement énonce : « 29-1 Budget Le Directeur de l'A.S.L., préparera un projet de budget annuel et le communiquera lors de la convocation annuelle de l'Assemblée Générale, à laquelle ce projet de budget sera soumis pour approbation. Le Directeur ne peut, sauf cas d'urgence dont il sera rendu compte à l'Assemblée, dans l'exercice de ses fonctions, dépasser les sommes inscrites au budget approuvé par l'Assemblée Générale, sous réserve de l'adoption d'un budget rectificatif qui sera préparé et approuvé dans les mêmes conditions que le budget annuel. 29-2 Avance de trésorerie Les membres de l'A.S.L. devront verser au Directeur de l'A.S.L., leur quote-part d'une avance de trésorerie permanente égale à 4,5/12èmes du budget annuel prévisionnel, quote-part calculée au prorata de leurs tantièmes au 1er janvier de l'année. (...) 29-3 Appels de fonds Les frais et charges définis ci-dessus font l'objet de rééditions de comptes trimestrielles sur la base des dépenses réellement comptabilisées pendant le trimestre écoulé ; les appels de fonds sont adressés par le Directeur à chaque membre de l'A.S.L. L'exercice annuel couvre la période allant du 1er janvier au 31décembre ; les comptes sont ainsi arrêtés au 31 mars, au 30 juin, au 30 septembre et au 31 décembre de chaque année. En outre, l'Assemblée pourra, à tout moment, décider la création de provisions destinées à faire face aux grosses réparations ou aux réparations extraordinaires, qui s'avèreraient nécessaires. (...) 29-4 Recouvrement Les appels de fonds devront être effectués dans le mois de la demande qui en sera faite par le Directeur. Passé ce délai, les sommes dues porteront intérêts au taux légal au profit de l'A.S.L. à compter de la mise en demeure adressée par le Directeur au propriétaire défaillant. (...) Le paiement de la part contributive due par chaque propriétaire, qu'il s'agisse de la provision ou du paiement définitif, sera poursuivi par toutes les voies de droit et assurée par toutes mesures conservatoires. (...) ». En l'occurrence, afin de justifier du caractère certain, liquide et exigible de la créance dont elle se prévaut au titre des charges proprement dit, l'ASL verse aux débats, outre ses statuts et le C.C.R.: - les procès-verbaux des assemblées générales des 2 avril 2021, 15 avril 2022 et 24 mars 2023 ayant approuvé les comptes des exercices 2020, 2021 et 2022 et ayant voté un appel de fonds prévoyance de 1 471,69 euros (assemblée générale du 15 avril 2022) ; - les appels de fonds allant du 1er octobre au 31 décembre 2021 pour un montant de 23 692,79 euros, du 1er janvier au 31 mars 2022 pour un montant de 23 939,53 euros, du 1er avril au 30 juin 2022 pour un montant de 26 660,77 euros et du 1er juillet au 30 septembre 2022 pour un montant de 26 480,71 euros, soit un montant total de 100 773,80 euros ; les charges réclamées correspondent à des charges communes générales intéressant l'ensemble immobilier de la ZAC du domaine [Adresse 10] et à des charges communes intéressant uniquement les parties communes du secteur du [Adresse 9] ; - les arrêtés de charges portant sur les exercices 2021 et 2022, faisant apparaître un trop-perçu de 7 126,11 euros au titre de l'exercice 2021 et de 18 593,07 euros au titre de l'exercice 2022 ; -différents contrats (entretien des espaces verts, télésurveillance...) et factures portant sur les années 2021 et 2022 (entretien des ascenseurs, de la climatisation, des réseaux, des espaces verts, de l'assainissement ; consommation en électricité et téléphonie...). Sans remettre en cause les sommes imputées sur son compte individuel comme correspondant au montant des budgets approuvés par les assemblées générales annuelles, la société SIFT discute, en premier lieu, la répartition des charges intéressant les parties communes du secteur du [Adresse 9] qui a été opérée entre les membres de l'ASL. Dès lors qu'il résulte de son acte de vente qu'elle a acquis une parcelle d'une contenance de 33 505 m2 avec le droit de construire sur ce terrain une S.H.O.N. de 3 000 m2, ses tantièmes sont de 155 500, soit (35 500) X (3 000 X 40). Or, les appels de charges individuels versés aux débats démontrent que les charges communes générales dues par la société SIFT ont été calculées sur une base de 155 500/ 5 495 680ème pour les 4ème trimestre 2021 et 1er trimestre 2022, ramenée à 5 492 640ème pour les 2ème et 3ème trimestres 2022, tandis que les charges communes de la zone du secteur [Adresse 9] ont été déterminées sur une base de 155 500/498 100ème pour les quatre trimestres litigieux. Si la société SIFT discute les tantièmes attribués à la société GRTB au regard des parcelles dont elle est propriétaire sur le secteur du [Adresse 9], cela n'enlève rien au fait que les appels de fonds de la société SIFT ont été calculés, tant en ce qui concerne les charges communes générales que celles portant uniquement sur les parties communes du secteur du [Adresse 9], conformément à la quote-part dont elle dispose sur les espaces collectifs de l'ASL, sans qu'elle n'allègue ni ne démontre avoir engagé une action en vue d'obtenir la révision de la répartition de ses tantièmes. Il s'ensuit que le montant de la provision sollicitée à valoir sur les parties communes du secteur [Adresse 9] ne se heurte à aucune contestation sérieuse tenant aux tantièmes retenus lors de la répartition des charges. En second lieu, la société SIFT discute le montant des charges communes générales portant sur l'eau et l'entretien des espaces verts ainsi que les factures produites aux débats portant sur les frais de fonctionnement de l'ASL et la téléphonie. Or, alors même qu'il n'est pas contesté que ces charges correspondent à celles énoncées dans les statuts (article 22) et le C.C.R. (article 27) et qu'elles s'intègrent dans les budgets approuvés par les assemblées générales annuelles de 2021 et 2022, la société SIFT n'a sollicité ni obtenu leur annulation, notamment pour abus de majorité. De plus, concernant en particulier la répartition des dépenses communes générales relatives à l'eau et à l'entretien des espaces verts, il apparaît que : - sur un montant total de 202 990,09 euros de dépenses en eau potable en 2022, la somme due par l'ASL est de 56 662,14 euros, tandis que celle due par la société SIFT est de 1 604,83 euros et celle due par la société GRTB de 36 763,60 euros ; - sur un montant total de 224 435,01 euros de dépenses en eau d'arrosage en 2022, la somme due par l'ASL est de 95 909,10 euros tandis que celle due par la société SIFT est de de 2 716,41 euros et celle due par la société GRTB est de 62 227,86 euros. - sur un montant total de 272 658,97 euros de dépenses d'entretien des espaces verts en 2022, la somme due par la société SIFT après répartition était de 6 361,70 euros. Il en résulte que les charges communes dues par la société SIFT sont sans commune mesure avec celles dues par la société GRTB, principal propriétaire. Contrairement à ce que soutient la société SIFT, les photographies et plans annexés aux lettres de convocation aux assemblées générales annuelles de 2021 et 2022 ainsi que les autres plans, contrats d'entretien et factures versés aux débats démontrent que la superficie des espaces verts devant être entretenus par l'ASL représente plus de 120 000 m2. En outre, l'ASL démontre que la société GRTB, qui est propriétaire des parcelles sur lesquelles se trouvent les parcours de golf, l'hôtel, les restaurants et le SPA, a dépensé en 2022, en sus des charges communes générales susvisées relatives à l'eau, les sommes de 91 405,18 euros et 64 466,56 euros pour les dépenses privatives portant sur les équipements techniques et commerciaux en eau potable et d'arrosage filtrée, ainsi que celle de 290 116,83 euros pour la consommation en eau naturelle non filtrée destinée à l'arrosage des parcours de golf, et celle de 2 542 682,78 euros pour tout son entretien, incluant les salaires des personnes embauchées. Enfin, l'assemblée générale du 21 mars 2008 a, concernant la création de la station de filtration d'eau brute servant à l'alimentation des villas, de l'hôtel et du SPA, avec une modification de l'alimentation en eau pour séparer la canalisation du golf de celles des villas, de l'hôtel et du SPA, approuvé la résolution selon laquelle le coût d'amortissement de la construction sera ajouté au prix du m3 d'eau brute. Si l'article 17 du C.C.R. énonce que le réseau d'eau potable, qui est public, deviendra ensuite privé, et que son entretien incombera à l'ASL dès que le transfert de propriété, à son profit, sera opéré, de même que le réseau d'eau d'arrosage, qui appartient alors à la Société du Canal de Provence, il ressort du procès-verbal de l'assemblée générale du 21 mars 2008 que la station de filtration collective a été créée par la société GRTB devant le mécontentement de certains propriétaires qui se plaignaient de problèmes d'arrosage liés à la mauvaise qualité de l'eau brute fournie par la Société du Canal de Provence. Cette station ayant été créée par la société GRTB, bien après la création de l'ASL, à la demande de ses membres, afin qu'ils puissent utiliser, sans difficulté, l'eau d'arrosage filtrée, aucun transfert de propriété portant sur le réseau commun d'arrosage ne devait, à l'évidence, intervenir. De plus, conscients que l'ASL est tenue d'administrer et entretenir ce réseau, conformément à la mission pour laquelle elle a été constituée, ses membres ont décidé, en assemblée générale, de participer au coût d'amortissement de la station et à son entretien, sans que cette décision n'ait été contestée ni annulée. Enfin, il résulte de ce qui précède que l'eau utilisée pour l'entretien des parcours de golf n'étant pas filtrée, il n'est aucunement démontré que la station de filtration sert, à l'évidence, à arroser le golf. Concernant les factures relatives à la téléphonie, l'ASL verse aux débats le contrat cadre de télésurveillance souscrit avec le prestataire Fichet-Bauche portant sur les sites de l'ASL du domaine de [Adresse 10] au moyen de l'installation d'une alarme raccordée à un transmetteur électronique utilisant exclusivement les lignes auto commutées de France Télécom pour la transmission d'alarme ou des lignes spécialisées. Alors même que le prestataire Fichet-Bauche Télésurveillance s'est engagé à maintenir à disposition 24/24h, tous les jours de l'année, une centrale de télésurveillance et à exécuter les opérations de contrôle, alerte et autres actions demandées par l'ASL, il apparaît que la ligne utilisée commençant par un 08 pour des durées comprises entre 10 et 15 secondes à des intervalles réguliers sert à vérifier le bon fonctionnement du système de télésurveillance. Concernant les factures relatives au fonctionnement de l'ASL du domaine de [Adresse 10], l'examen des pièces de la procédure démontre que, pour gérer, entretenir et conserver les éléments communs aux différentes propriétés comprises dans son périmètre, l'ASL a dépensé 2 360 185 euros en 2021 et 2 204 534 euros en 2022. Ses frais de fonctionnement s'établissent à 200 482 euros en 2021 et à 223 776 euros en 2022. Compte tenu de l'importance de cette ASL, il paraît normal qu'elle fasse appel à gestionnaire professionnel pour l'aider dans la gestion de l'association, et en l'occurrence à la société D§O Management, et ce, peu important que cette société est celle par laquelle passe la société GRTB pour l'entretien de ses parcours de golf, dès lors qu'il n'est pas démontré une confusion entre la trésorerie de l'ASL et celle de la société GRTB, qui s'acquitte, en plus des charges communes générales, de ses propres dépenses privatives. De plus, il n'est pas démontré que le travail accompli par la société D§O Management est le même que celui réalisé par le président de l'ASL qui perçoit, de son côté, une rémunération, laquelle a été approuvée par les assemblées générales du 2 avril 2021 et du 15 avril 2022. Dans ces conditions, les moyens soulevés par la société SIFT pour s'opposer au paiement des charges communes relatives à l'eau, la station de filtration, l'entretien des espaces vert, la téléphonie et le fonctionnement de l'ASL ne sont pas pertinents. Le montant de la provision sollicitée à valoir sur les parties communes générales ne se heurte donc à aucune contestation sérieuse. En dernier lieu, la société SIFT affirme qu'étant propriétaire d'une parcelle qui n'a jamais l'objet de constructions et d'aménagements du fait de la société GRTB elle-même, qui est à l'origine de la constitution de l'ASL, les charges communes qui sont appelées portent sur des équipements qui ne présentent aucune utilité pour elle. Or, la répartition des charges d'une ASL n'obéissant pas au critère d'utilité, tel que prévu par l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, elle peut être librement fixée sans considération de l'utilité de tel ou tel élément commun à l'égard de chaque lot. En l'occurrence, l'article 28 du C.C.R. stipule que le critère retenu pour le calcul des charges est que les différents lots sont appelés à participer à ces charges en fonction de l'utilité potentielle qu'elles représentent pour chacun d'eux. Les prestations fournies par l'ASL, qui concernent notamment l'eau, les espaces verts, la sécurité, les voieries et la gestion des déchets ménagers, ont, à l'évidence, une utilité potentielle pour la société SIFT, et ce, même si ses parcelles ne sont toujours pas bâties et équipées d'un réseau en eau potable et d'arrosage. Le fait que ses parcelles soient excentrées du domaine ne démontre pas l'impossibilité pour la société SIFT d'accéder à l'ensemble des biens immobiliers compris dans le périmètre de l'ASL et, dès lors, de bénéficier de ses prestations. Enfin, si la cour de céans a, dans un deuxième arrêt rendu le 24 février 2022, fait interdiction à la société SIFT de procéder à toutes cessions de parcelles qui viendraient à être issues de la parcelle cadastrée section F n° [Cadastre 3], c'est uniquement en application de l'article 9 du C.C.C.T., dont la validité a été reconnue par la cour, qui prohibe le morcellement des parcelles. Il en résulte que la répartition des charges ne se heurte à aucune contestation sérieuse comme obéissant au critère de l'utilité potentielle. En considération de l'ensemble de ces éléments, le montant des charges non sérieusement contestable dû par la société SIFT s'établit de la manière suivante : - 23 692,79 euros au titre du 4ème trimestre 2021 ; - 23 939,53 euros au titre du 1er trimestre 2022 ; - 26 660,77 euros au titre du 2ème trimestre 2022 ; - 26 480,71 euros au titre du 3ème trimestre 2022 ; - 1 471,69 euros au titre de l'appel de fonds de prévoyance décidé lors de l'assemblée générale du 15 avril 2022 ; soit un total de 102 245,49 euros. De cette somme, il y a lieu de déduire le trop-perçu de 7 126,11 euros au titre de l'exercice 2021 après régularisation annuelle des charges mais pas celui de 18 593,07 euros au titre de l'exercice 2022 après régularisation des charges dès lors que l'appel de fonds du 4ème trimestre 2022 n'est pas réclamé. Dans ces conditions, la société SIFT est redevable de la somme non sérieusement contestable de 95 119,38 euros (102 245,49 euros - 7 126,11 euros) à valoir sur les charges proprement dit au titre des 4ème trimestre 2021, 1er, 2ème et 3ème trimestres 2022. * Sur les frais L'article 29-4 du C.C.R. énonce concernant le recouvrement des charges que : « Les appels de fonds devront être effectués dans le mois de la demande qui en sera faite par le Directeur. Passé ce délai, les sommes dues porteront intérêts au taux légal au profit de l'A.S.L. à compter de la mise en demeure adressée par le Directeur au propriétaire défaillant. (...) Le paiement de la part contributive due par chaque propriétaire, qu'il s'agisse de la provision ou du paiement définitif, sera poursuivi par toutes les voies de droit et assurée par toutes mesures conservatoires. (...) ». Par ailleurs, selon une assemblée générale du 25 mars 2011, les membres de l'ASL ont approuvé l'application d'un barème des frais administratifs de relance des charges de l'ASL, à savoir : - E-mail : 10 euros : - Mise en demeure : 50 euros ; - Commandement de payer par huissier : 200 euros ; - Procédure de recouvrement : * frais d'envoi en RAR : 50 euros ; * frais d'avocat : frais réels ; * frais d'huissier : frais réels ; * frais de traducteur assermenté : frais réels. En l'occurrence, l'ASL sollicite, en sus des charges proprement dit, les sommes suivantes : - 50 euros en paiement de la facture du 1er octobre 2021 au titre de l'envoi de l'appel de charges en lettre recommandée avec accusé de réception ; - 900 euros en paiement de la facture du 10 décembre 2021 au titre des frais d'avocat engagés dans le cadre de la procédure initiée devant la cour ayant donné lieu à l'arrêt du 24 février 2022 ; - 1 800 euros en paiement de la facture du 1er juin 2022 au titre des frais d'avocat engagés dans le cadre de la procédure en radiation du rôle du pourvoi formé par la société SIFT à l'encontre de l'arrêt du 24 février 2022 ; - 720 euros en paiement de la facture du 11 mai 2022 au titre des frais d'avocat engagés dans le cadre de la postulation sur la procédure de saisie immobilière engagée à l'encontre de la société SIFT devant le JEX immobilier du tribunal judiciaire de Draguignan. Si aucun texte n'apparaît interdire à des colotis de voter, en assemblée générale, un barème de frais administratifs engagés par l'ASL pour recouvrer des charges, il n'en demeure pas moins que la preuve de l'envoi de l'appel de charges en lettre recommandée avec accusé de réception ayant donné lieu à la facture du 1er octobre 2021 n'est pas démontré et que les frais d'avocat engagés dans le cadre des procédures de saisie immobilière devant le JEX du tribunal judiciaire de Draguignan et de recouvrement de charges devant la cour d'appel de céans, suite à l'appel interjeté par la société SIFT, ayant donné lieu à l'arrêt du 24 février 2022, et devant la Cour de cassation, suite au pourvoi formé par la société SIFT à l'encontre de l'arrêt du 24 février 2022, relèvent, à l'évidence, de frais susceptibles de donner lieu à une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile par les juridictions concernées. Dans ces conditions, la provision sollicitée par l'ASL du domaine de [Adresse 10] se heurte à des contestations sérieuses. Il résulte de l'ensemble de ces éléments qu'il y a lieu d'infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a condamné la société SIFT à verser à l'ASL du domaine de [Adresse 10] une provision de 101 002,38 euros. La société SIFT sera condamnée à lui verser une provision non sérieusement contestable de 95 119,38 euros à valoir sur les charges proprement dit au titre des 4ème trimestre 2021, 1er, 2ème et 3ème trimestres 2022. L'ASL sera déboutée de sa demande de provision à valoir sur les frais de recouvrement des charges. Sur la demande de dommages et intérêts pour action abusive L'exercice d'une action en justice ne peut constituer un abus de droit que dans les circonstances particulières le rendant fautif, et notamment dans le cas d'une mauvaise foi manifeste, d'une erreur grossière équivalente au dol ou d'une volonté de nuire. En l'espèce, dès lors que l'ASL obtient gain de cause, en ce qui concerne les charges proprement dit réclamées à hauteur de 95 119,38 euros, la société SIFT ne justifie pas sa demande de dommages et intérêts pour action abusive, étant relevé par ailleurs que cette demande n'avait pas été sollicitée devant le premier juge. La société SIFT sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour action abusive. Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens La société SIFT étant tenue de régler une provision de 95 119,38 euros à l'ASL [Adresse 10], il y a lieu de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle l'a condamnée aux dépens de première instance et à verser à l'ASL la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Pour les mêmes raisons, la société SIFT sera tenue aux dépens de la procédure d'appel, avec distraction au profit de Me Gilles Broca, avocat aux offres de droit, conformément à l'article 699 du code de procédure civile. En outre, l'équité commande de la condamner à verser à l'ASL [Adresse 10] la somme de 6 000 euros pour les frais exposés en appel non compris dans les dépens. La société SIFT, en tant que partie perdante, sera déboutée de sa demande formée sur le même fondement. PAR CES MOTIFS La cour, Confirme l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a : - condamné la SASU Société Internationale de Financement de Titres à verser à l'ASL [Adresse 10] la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné la SASU Société Internationale de Financement de Titres aux dépens de première instance ; L'infirme pour le surplus ; Statuant à nouveau et y ajoutant ; Condamne la SASU Société Internationale de Financement de Titres à verser à l'ASL [Adresse 10] une provision de 95 119,38 euros à valoir sur les charges proprement dites au titre des 4ème trimestre 2021, 1er, 2ème et 3ème trimestres 2022 ; Déboute l'ASL [Adresse 10] de sa demande de provision à valoir sur les frais de recouvrement des charges ; Condamne la SASU Société Internationale de Financement de Titres à verser à l'ASL [Adresse 10] la somme de 6 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel non compris dans les dépens ; Déboute la SASU Société Internationale de Financement de Titres de sa demande formulée sur le même fondement ; Condamne la SASU Société Internationale de Financement de Titres aux dépens de la procédure d'appel, avec distraction au profit de Me Gilles Broca, avocat aux offres de droit, conformément à l'article 699 du code de procédure civile. La greffière Le président