Cour d'appel, 16 mai 2024. 23/06877

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-2 ARRÊT DU 16 MAI 2024 N° 2024/329 Rôle N° RG 23/06877 - N° Portalis DBVB-V-B7H-BLKCV [V] [F] [K] [F] C/ E.P.I.C. HABITAT [Localité 10] PROVENCE (HMP) Copie exécutoire délivrée le : à : Me Charlotte POURREYRON Me Fabien BOUSQUET Décision déférée à la Cour : Ordonnance de référé rendue par Monsieur le Président du Pôle de proximité du tribunal judiciaire de MARSEILLE en date du 02 Juin 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 22/00281. APPELANTS Madame [V] [F] (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/009363 du 09/12/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE) née le 05 Septembre 1976 en ALGERIE, demeurant [Adresse 12] - [Localité 4] représentée par Me Charlotte POURREYRON, avocat au barreau de MARSEILLE Monsieur [K] [F] (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022-009364 du 09/12/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE) né le 12 Août 1967 en ALGÉRIE ([Localité 3]), demeurant [Adresse 12] - [Localité 4] représenté par Me Charlotte POURREYRON, avocat au barreau de MARSEILLE INTIME E.P.I.C. HABITAT [Localité 10] PROVENCE AIX MARSEILLE PROVENCE METROPOLE dont le siège social est [Adresse 8] - [Localité 6] représentée par Me Fabien BOUSQUET de la SARL ATORI AVOCATS, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par Me Léa CAMBIER, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 27 Mars 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Sophie LEYDIER, Présidente, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Mme Sophie LEYDIER, Présidente Mme Angélique NETO, Conseillère Mme Florence PERRAUT, Conseillère Greffier lors des débats : Mme Caroline VAN-HULST. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 16 Mai 2024. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 16 Mai 2024, Signé par Mme Sophie LEYDIER, Présidente et Mme Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** Exposé du litige : Suivant contrat signé le 5 février 2016, l'établissement public Habitat [Localité 10] Provence donné en location à monsieur [K] [F] et à son épouse madame [V] [F] un appartement d'une surface habitable de 80 m2 situé dans un immeuble dénommé [Adresse 12] à [Localité 4], moyennant un loyer mensuel de 379,58 euros, outre une provision sur charges et taxes de 64,75 euros. Suite à un dégâts des eaux survenu dans leur appartement le 6 janvier 2017, les époux [F] ont fait une déclaration de sinistre et se sont rapprochés de leur bailleur aux fins d'être relogés, se plaignant de divers désordres et principalement de l'humidité de leur logement et du dysfonctionnement récurrent du système de chauffage au sol. Le 31 janvier 2017, une conseillère habitat santé du service de pédiatrie de l'hôpital [11] s'est rendue dans l'appartement et a établi un rapport constatant l'absence de VMC dans la cuisine, la salle de bains et les toilettes, un mauvais fonctionnement du chauffage au sol, la température dans l'appartement étant de 17° en journée et de 13° la nuit, la présence d'infiltrations et l'existence de nombreuses fissures et préconisant divers travaux. Elle a mentionné que l'environnement de cet appartement (humidité et froid) aggravait l'état de santé de l'enfant [R] [F]. Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 5 décembre 2017, l'assureur protection juridique de M. [K] [F] a mis en demeure l'établissement public Habitat [Localité 10] Provence de faire procéder aux travaux restant à faire afin de remettre en état de fonctionnement le chauffage de l'appartement. Le bailleur a fait procéder à divers travaux entre le 31 janvier 2017 et le 30 mars 2020. Se plaignant de la persistance du dysfonctionnement du système de chauffage de leur logement, les époux [F] ont fait assigner l'établissement public Habitat Marseille Provence devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, par acte du 31 janvier 2022, aux fins principalement d'obtenir une expertise judiciaire, sa condamnation à leur payer une provision à valoir sur leur préjudice de jouissance et leur relogement jusqu'à ce qu'il soit mis fin aux désordres. Par ordonnance contradictoire en date du 2 juin 2022, ce magistrat a : - débouté les époux [F] de l'ensemble de leurs demandes, - condamné les époux [F] aux dépens et dit qu'ils seraient recouvrés conformément aux règles applicables en matière d'aide juridictionnelle, - rejeté toute demande plus ample ou contraire. Le premier juge a considéré : - que le bailleur justifiait avoir réalisé des travaux entre le 16 mars 2017 et le 30 mars 2020, - que les époux [F] ne justifiaient pas de la persistance des désordres allégués et de l'état du logement depuis le 6 août 2019, date du rapport d'expertise de leur assureur, alors que, d'une part, des travaux avaient été réalisés par le bailleur depuis cette date, et que, d'autre part, l'assignation avait été délivrée le 31 janvier 2022, - que l'appréciation du préjudice de jouissance allégué par les époux [F] relevait de la seule compétence du juge du fond. Selon déclaration reçue au greffe le 22 mai 2023, les époux [F] ont interjeté appel de cette décision, l'appel portant sur toutes ses dispositions dûment reprises. Par dernières conclusions transmises le 23 octobre 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, ils sollicitent de la cour qu'elle infirme l'ordonnance entreprise en ce qu'elle les a déboutés de leur demande d'allocation d'une provision à valoir sur leur préjudice définitif et de leur demande d'expertise et, statuant de nouveau, de : - condamner l'établissement public Habitat [Localité 10] Provence à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de provision à valoir sur l'indemnisation de leur préjudice de jouissance du fait des infiltrations récurrentes, des travaux permanents et de l'absence de chauffage, - désigner un expert avec pour mission de : S'agissant de l'humidité : * vérifier si le taux d'humidité est réglementaire, et dans l'hypothèse où il serait élevé, en déterminer les causes et préciser les moyens propres à y remédier, S'agissant du chauffage : * vérifier si la température de l'appartement en période hivernale est réglementaire, * vérifier si le chauffage collectif diffuse une chaleur suffisante dans l'appartement, * dans l'hypothèse où la température serait inférieure aux normes réglementaires, préciser les moyens propres à y remédier, dire depuis combien de temps ce désordre existe et chiffrer les travaux propres à y remédier, * se faire communiquer les rapports d'intervention sur les fuites et les recherches de fuite, ainsi que les déclarations de sinistres aux assureurs, - condamner l'établissement public Habitat [Localité 10] Provence à les reloger le temps qu'il mette fin aux désordres, ou à les indemniser de leur préjudice de jouissance durant les travaux, - condamner l'établissement public Habitat [Localité 10] Provence à faire les travaux préconisés par l'expert, - condamner l'établissement public Habitat [Localité 10] Provence à la somme de 2 500 euros au titre de l'article 37 de loi du 10 juillet 1991 au bénéfice de maître Pourreyron, qui s'engage à renoncer à percevoir l'indemnité au titre de l'aide juridictionnelle outre aux entiers dépens, - condamner l'établissement public Habitat [Localité 10] Provence au paiement des dépens de la présente instance, en ce compris les frais d'expertise et de signification de la décision à intervenir. Par dernières conclusions transmises le 20 juin 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, l'établissement public Habitat [Localité 10] Provence demande à la cour de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a débouté les époux [F] de leurs demandes d'expertise et de provision, et de les condamner à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, distraits au profit de maître Fabien Bousquet. L'instruction de l'affaire a été close par ordonnance en date du 13 mars 2024. MOTIFS : Sur la demande d'expertise L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de mettre à disposition un logement décent ne laissant apparaître des risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité ou à la santé, répondant à un critère de perfomance énergétique minimal et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. L'article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 dispose que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires : 1. Il assure le clos et le couvert. Le gros 'uvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Pour les logements situés dans les départements d'outre-mer, il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ; 2. Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer. 3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ; 4. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ; 5. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ; 6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements (...)». L'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 susvisé énonce que si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des deux premiers aliénas de l'article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l'article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge. L'information du bailleur par l'organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire. Le juge saisi détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux. L'article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière (...) de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant. Il est constant que, même si le bailleur n'exécute pas ses obligations, le locataire ne peut se prévaloir d'une exception d'inexécution tirée de l'article 1219 du code civil pour suspendre le paiement des loyers, à moins que le logement ne soit inhabitable ou totalement insalubre. Aux termes de l'article 145 du code de procédure civile : 's'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution du litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé'. Pour que le motif de l'action soit légitime, la demande de mesure d'instruction doit reposer sur des faits précis, objectifs et vérifiables qui permettent de projeter un litige futur, qui peut n'être qu'éventuel, comme plausible et crédible. Il appartient donc à la partie qui sollicite une expertise de rapporter la preuve d'éléments suffisants à rendre vraissemblables ses allégations et démontrer que cette mesure présente un intérêt probatoire, dans la perspective d'un procès au fond susceptible d'être engagé ultérieurement. En l'espèce, il résulte du compte rendu de la conseillère habitat santé du service de pédiatrie de l'hôpital [11] établi le 31 janvier 2017 que le logement loué par les époux [F] n'était pas équipé d'une VMC dans la cuisine, la salle de bains et les toilettes, que le chauffage au sol ne fonctionnait pas, la température dans l'appartement étant de 17° en journée et de 13° la nuit, et qu'il existait des infiltrations et de nombreuses fissures. Le contenu et les conclusions de ce compte rendu ne sont pas contesté par le bailleur, qui soutient avoir effectué les travaux permettant de remédier aux désordres depuis le 6 août 2019. Si le bailleur verse aux débats de nombreuses factures établissant qu'il a effectivement effectué divers travaux entre le 31 janvier 2017 et le 30 mars 2020, il convient de relever que plusieurs intervenants se sont succédé pendant cette longue période, en procédant à des travaux d'abord ponctuels, puis plus importants, mais sans analyse ni remise en état d'ensemble, de sorte que les infiltrations ont perduré pendant plusieurs années avant que la toiture de l'immeuble ne soit refaite, que les peintures de l'appartement ont été reprises plusieurs fois suite aux problèmes récurrents d'humidité dans l'appartement, tandis que les époux [F] ont continué à se plaindre de la température de leur logement estimée trop basse, notamment pendant les périodes hivernales. Comme le font exactement remarquer les appelants, la facture de la société Azur Tuyauterie Froid du 29 novembre 2019 établit qu'il existait encore à cette période des problèmes au niveau du chauffage puisque cette société est intervenue pour des réglages des radiateurs. Et, si les factures de cette même société de février 2019 font état de la mise en place d'un réseau de chauffage en apparent et de l'installation de 5 radiateurs, il n'est justifié d'aucun contrôle de fonctionnement de ce nouveau système de chauffage, ni de mesures contradictoires prises dans l'appartement, notamment pendant la période hivernale, postérieurement au 29 novembre 2019. Contrairement à ce que soutient le bailleur, les époux [F] démontrent suffisamment avoir habité dans un logement affecté de nombreux désordres et avoir subi des travaux qui se sont succédé sur une longue période de plus de trois ans, de sorte que la perspective d'un procès au fond aux fins d'obtenir une indemnisation pour les préjudices allégués pendant cette période est tout à fait réelle. En l'état des dénégations et de l'opposition de leur bailleur à leurs demandes, notamment de réparation et de relogement formulée dès janvier 2017, les époux [F] justifient avoir un intérêt légitime à obtenir une expertise afin d'examiner, au contradictoire des parties, et sur pièces les désordres auxquels il a été remédié, et de vérifier si l'appartement loué présente encore des désordres et/ou non conformités susceptibles de le rendre indigne ou indécent, et, le cas échéant, de fournir tous éléments utiles afin de préciser les travaux de reprise appropriés et leur coût. En conséquence, l'ordonnance entreprise doit être ici infirmée et il y a lieu d'ordonner une expertise suivant les modalités précisées au dispositif du présent arrêt. Sur la demande de provision Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable ... le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence ... peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution d'une obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposés aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite ssur ce point. A l'inverse, sera écartée une contestation qui serait à l'évidence superficielle ou artificielle. Le montant de la provision n'a alors d'autre limite que celui non sérieusement contestable de la créance alléguée. Enfin, c'est au moment où la cour statue qu'elle doit apprécier l'existence d'une contestation sérieuse, le litige n'étant pas figé par les positions initiales ou antérieures des parties dans l'articulation de ce moyen. Contrairement à ce que soutiennent les appelants, en l'état des travaux effectués par le bailleur, et dans l'attente des conclusions de l'expertise qui vient d'être ordonnée, l'obligation de ce dernier à les indemniser n'est pas acquise, avec l'évidence requise en référé. En conséquence, l'ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu'elle les a débouté de leur demande de provision. Sur la demande de relogement Dès lors que les appelants n'établissent par aucune pièce le caractère inhabitable du logement loué, c'est à juste titre que le premier juge les a débouté de leur demande de relogement. En conséquence, l'ordonnance entreprise sera également confirmée de ce chef. Sur les frais irrépétibles et les dépens Il est admis que la partie défenderesse, puis intimée, à une demande d'expertise, ordonnée sur le fondement de l'article 145 du code de procédure civile, ne peut être considérée comme la partie perdante, au sens des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, et ce, même si l'expertise a été ordonnée. L'ordonnance entreprise sera donc confirmée en ce qu'elle a condamné les époux [F] aux dépens, et ils seront également condamnés aux dépens d'appel, sans qu'il y ait lieu de faire droit à leurs demandes de condamnation du bailleur à leur payer une indemnité de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles, et aux dépens comprenant les frais d'expertise et de signification de la décision à venir. La demande de l'intimé au titre des frais irrépétibles sera également rejetée. PAR CES MOTIFS La cour, Infirme l'ordonnance entreprise seulement en ce que le premier juge a rejeté la demande d'expertise, La confirme pour le surplus, Statuant à nouveau, et, y ajoutant : Ordonne une expertise et désigne pour y procéder : Madame [M] [T] née [D] architecte DPLG [Adresse 7] [Localité 5] Tél : [XXXXXXXX02] Fax : [XXXXXXXX01] Mèl : [Courriel 9] qui pourra recueillir l'avis de tous techniciens dans une spécialité distincte de la sienne après en avoir avisé les parties, avec mission : * de se rendre dans le logement loué , * d'entendre les parties présentes ou dûment convoquées, se faire remettre tous documents utiles et entendre les parties en leurs explications ainsi que tout sachant, * de décrire l'état du logement n°98 situé [Adresse 12] [Localité 4] loué par les époux [F], de dire s'il est habitable, et s'il peut être qualifié d'indécent au sens des dispositions de l'article 6 de la loi du 06 juillet 1989 et du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, * de préciser si le logement est conforme à sa destination, et dans la négative de décrire et chiffrer les préjudices éventuellement subis par les locataires, * de préciser les travaux effectués par le bailleur depuis la conclusion du bail le 5 février 2016 et dire si ils ont permis de remédier complètement ou partiellement aux désordres invoqués par les locataires (principalement les infiltrations, l'absence de VMC, les problèmes de chauffage), * de déterminer et chiffrer les diligences et travaux nécessaires de nature à remédier à la situation d'indécence du logement, si celle-ci est avérée, et dans la négative, préciser si des travaux d'entretien doivent être réalisés et les chiffrer, * fournir tous éléments permettant à la juridiction qui sera éventuellement saisie de statuer sur les préjudices invoqués et/ou subis par les locataires, * de répondre explicitement et précisément, dans le cadre de ces chefs de mission, aux dires des parties, après leur avoir adressé une note de synthèse comportant la détermination et l'évaluation du coût des travaux à réaliser, et leur avoir imparti un délai pour présenter ces dires, délai qui ne pourra être inférieur à un mois, Dit que l'expertise sera mise en oeuvre et que l'expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile, sous le contrôle du magistrat chargé du contrôle des expertises au tribunal judiciaire de Marseille, qui pourra procéder à son remplacement par simple ordonnance, Dit toutefois que dans l'hypothèse où l'expert aurait recueilli l'adhésion formelle des parties à l'utilisation de la plate-forme OPALEXE, celle-ci devra être utilisée pour les convocations, les communications de pièces et plus généralement pour tous les échanges, Dispense M. [K] [F] et Mme [V] [F], bénéficiaires de l'aide juridictionnelle totale, de consignation destinée à garantir le paiement des frais et honoraires de l'expert, Dit qu'en cas de difficultés, les conseils des parties devront en informer le magistrat chargé du contrôle des expertises, Dit que l'expert devra déposer son rapport au greffe du tribunal judiciaire de Marseille, dans le délai de 5 mois à compter de la notification qui lui sera faite par les soins du greffier, à moins qu'il ne refuse la mission et dit qu'il devra solliciter du magistrat chargé du contrôle de l'expertise une prorogation de délai, si celui-ci se révèle insuffisant, Dit que conformément aux articles 173 et 282 du code de procédure civile, l'expert devra remettre copie de son rapport à chacune des parties en mentionnant cette remise sur l'original, Rejette les demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile et au titre de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991, Condamne M. [K] [F] et Mme [V] [F] aux dépens d'appel. La greffière La présidente