Cour d'appel, 19 novembre 2024. 23/00781

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 70C Chambre civile 1-2 ARRET N° PAR DÉFAUT DU 19 NOVEMBRE 2024 N° RG 23/00781 - N° Portalis DBV3-V-B7H-VVGH AFFAIRE : S.A.R.L. COMPAGNIE FINANCIÈRE HOCHE C/ [D] [V] ... S.A.R.L. MEG PATRIMOINE Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 14 décembre 2022 par le Tribunal de proximité de BOULOGNE- BILLANCOURT Expéditions exécutoires Copies certifiées conformes délivrées le : 19/11/24 à : Me Cindy FOUTEL Me Cécile ROBERT RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE DIX-NEUF NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE, La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : APPELANTE S.A.R.L. COMPAGNIE FINANCIÈRE HOCHE Immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 444 647 044, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège N° SIRET : 444 647 044 [Adresse 1] [Localité 3] Représentant : Me Cindy FOUTEL, Postulant avocate au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 754 Plaidant : Me Alexandra TROJANI, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : E1017 **************** INTIMÉS Monsieur [D] [V] [Adresse 2] [Localité 4] Défaillant, déclaration d'appel signifiée par commissaire de justice à étude Monsieur [B] [V] [Adresse 2] [Localité 4] bénéficiaire de l'aide juridictionnelle totale Représentant : Me Cécile ROBERT, avocate au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 569 Madame [U] [V] [Adresse 2] [Localité 4] Défaillant, déclaration d'appel signifiée par commissaire de justice à étude **************** PARTIE INTERVENANTE S.A.R.L. MEG PATRIMOINE N° SIRET : 352 708 523 [Adresse 1] [Localité 3] Représentant : Me Cindy FOUTEL, Postulant avocate au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 754 Plaidant : Me Alexandra TROJANI, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : E1017 Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 19 septembre 2024 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Anne THIVELLIER, Conseillère chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Monsieur Philippe JAVELAS, Président, Madame Anne THIVELLIER, Conseillère, Madame Agnès PACCIONI, Magistrate placée, Greffière lors des débats : Madame Céline KOC Greffière placée lors du prononcé : Madame Gaëlle RULLIER *************** EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 9 février 2006, conclu pour une durée de 3 ans renouvelable, Mme [E], aux droits de laquelle intervient la société Compagnie Financière Hoche, a donné à bail à M. [D] [V] un local à usage d'habitation de deux pièces sis [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel révisable de 521 euros outre une provision sur charges de 36 euros. Par courrier du 28 octobre 2021, M. [D] [V] a donné congé de cet appartement en précisant que son fils, M. [B] [V], son épouse et leurs enfants, souhaitaient bénéficier d'un avenant pour continuer à vivre dans les lieux où ils habitent depuis longtemps. Par courrier d'avocat avec accusé de réception signé le 29 décembre 2021, la société Compagnie Financière Hoche a mis en demeure M. [B] [V] de quitter les lieux qu'il occupe sans droit ni titre sous quinzaine. M. [B] [V] et sa famille se sont maintenus dans les lieux. Par acte d'huissier de justice du 28 janvier 2022, la société Compagnie Financière Hoche a assigné M. [D] [V], M. [B] [V] et Mme [U] [V] aux fins de : - juger que le bail est résilié par congé valablement donné par M. [D] [V], - juger que M. [B] [V] et Mme [V] sont occupants sans droit ni titre du logement situé [Adresse 2], - juger que M. [B] [V] et Mme [V] ne peuvent pas se prévaloir des dispositions de l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 relatives à la continuation et au transfert de bail, - ordonner en conséquence l'expulsion des lieux de MM. [V] et de Mme [V] et celle de tous occupants de leur chef, conformément à l'article L. 411-1 du code des procédures civiles d'exécution, si besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, - ordonner la séquestration des biens meubles et objets garnissant les lieux loués dans tel garde-meuble qu'il plaira au tribunal de désigner, et ce aux frais, risques et périls des défendeurs, - condamner solidairement MM. [V] et Mme [V] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer actuel charges en sus, jusqu'à leur départ effectif des lieux, - condamner in solidum MM. [V] et Mme [V] au paiement de la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, - rappeler que l'exécution provisoire est de droit. Par jugement réputé contradictoire du 14 décembre 2022, le juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité de Boulogne-Billancourt a : - constaté que le bail du 9 février 2006 conclu au bénéfice de M. [D] [V] n'est pas résilié par l'effet du congé donné par le locataire le 28 octobre 2021, - débouté la société Compagnie Financière Hoche de sa demande tendant à déclarer M. [B] [V] et Mme [V] occupants sans droit ni titre, - ordonné le transfert du bail du logement sis [Adresse 2] appartenant à la société Compagnie Financière Hoche au profit de M. [B] [V] et Mme [V] à compter du 28 janvier 2022, - débouté la société Compagnie Financière Hoche de sa demande d'expulsion et des demandes subséquentes, - dit que la société Compagnie Financière Hoche conservera la charge de ses propres dépens, - dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile, - rappelé que l'exécution provisoire est de droit. Par déclaration déposée au greffe le 2 février 2023, la société Compagnie Financière Hoche a relevé appel de ce jugement. Aux termes de leurs conclusions signifiées le 15 avril 2023, la société Compagnie Financière Hoche, appelante, et la société Meg Patrimoine, intervenante volontaire, demandent à la cour de : - recevoir la société Compagnie Financière Hoche en son appel, en ses demandes, et l'en déclarer bien fondée, - recevoir la Société Meg Patrimoine en son intervention volontaire, ses demandes, et l'en déclarer bien fondée, - débouter MM. [V] et Mme [V] de leurs éventuelles demandes, fins et conclusions, - réformer le jugement rendu le 14 décembre 2022 en toutes ses dispositions, et notamment en ce qu'il a : - constaté que le bail du 9 février 2006 conclu au bénéfice de M. [D] [V] n'était pas résilié par l'effet du congé donné par le locataire le 28 octobre 2021, - débouté la société Compagnie Financière Hoche de sa demande tendant à déclarer M. [B] [V] et Mme [V] occupants sans droit ni titre, - ordonné le transfert du bail du logement sis [Adresse 2] au profit de M. [B] [V] et Mme [V] à compter du 28 janvier 2022, - débouté la société Compagnie Financière Hoche de sa demande d'expulsion et de ses demandes subséquentes, - dit que la société Compagnie Financière Hoche conservera la charge de ses propres dépens, - dit ni avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile, Et statuant à nouveau, - à titre principal, prononcer la résiliation judiciaire du contrat à effet du 9 février 2006 pour manquements du locataire à ses obligations locatives, - à titre subsidiaire, juger que le contrat de bail a été régulièrement résilié par le congé valablement donné par M. [D] [V], En tout état de cause, - juger que M. [B] [V] et Mme [V] ne peuvent se prévaloir des dispositions de l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 relatives à la continuation et au transfert du contrat de location, - juger que M. [B] [V] et Mme [V] ou tout autre occupant du chef de M. [D] [V] sont occupants sans droit ni titre de l'appartement appartenant à la société Meg Patrimoine, et sis [Adresse 2], En conséquence, - ordonner l'expulsion de M. [D] [V] ainsi que celle de tous occupant de son chef, dont M. [B] [V] et de Mme [V], des lieux en objet, avec le concours, si nécessaire, de la force publique, et ce, avec toutes conséquences de droit y attachées, - juger que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, - fixer l'indemnité d'occupation mensuelle jusqu'à parfaite libération des lieux, par référence au montant du dernier loyer applicable, le tout augmenté des charges et taxes récupérables, et condamner in solidum MM. [V] et Mme [V] au règlement de cette indemnité, - condamner in solidum MM. [V] et Mme [V] à verser à la société Compagnie Financière Hoche et à la société Meg Patrimoine une somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner in solidum MM. [V] et Mme [V] aux entiers dépens d'appel et de première instance, conformément à l'article 699 du code de procédure civile. Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 26 février 2024, M. [B] [V], intimé, demande à la cour de : - le recevoir en l'ensemble de ses moyens, fins et prétentions, - débouter la société Compagnie Financière Hoche de ses demandes, - confirmer le jugement du tribunal de proximité de Boulogne-Billancourt du 14 décembre 2022 en toutes ses dispositions, - condamner la société Compagnie Financière Hoche à payer à son conseil la somme de 1 500 euros au titre des frais non compris dans les dépens qu'il aurait facturés à son client si celui-ci n'avait pas été bénéficiaire de l'aide juridictionnelle, en application de l'article 37 alinéa 2 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991, - donner acte à son conseil de qu'il renoncera au bénéficie de l'aide juridictionnelle si cette somme lui est accordée, - condamner la société Compagnie Financière Hoche aux dépens. M. [D] [V] et Mme [V] n'ont pas constitué avocat. Par acte de commissaire de justice délivré le 10 mars 2023, la déclaration d'appel leur a été signifiée par dépôt à l'étude. Les conclusions de l'appelante leur ont été signifiées respectivement le 27 avril et le 19 avril 2023 selon les mêmes modalités. L'arrêt sera donc rendu par défaut conformément aux dispositions de l'article 474 alinéa 2 du code de procédure civile. La clôture de l'instruction a été prononcée le 19 septembre 2024. Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur l'intervention volontaire de la société Meg Patrimoine En application de l'article 309 alinéa 1 du code de procédure civile, l'intervention est principale lorsqu'elle élève une prétention au profit de celui qui la forme. La société Meg Patrimoine étant devenue propriétaire du bien objet du contrat de bail litigieux, il convient de prendre acte de son intervention volontaire. Sur la résiliation du bail La société Compagnie Financière Hoche et la société Meg Patrimoine sollicitent, à titre principal, la résiliation du bail pour manquement du locataire à ses obligations au visa des articles 1728 du code civil et 8 de la loi du 6 juillet 1989. Elles soutiennent que M. [D] [V] a manqué à son obligation d'occuper effectivement les lieux à titre de résidence principale puisqu'il indique, dans son courrier de congé, que son fils et sa belle-fille occupent le bien depuis 2005 et qu'au vu de la superficie du logement, il est peu probable qu'il occupait les lieux avec ceux-ci et leurs enfants. M. [B] [V] demande la confirmation du jugement déféré ayant considéré que le départ de M. [D] [V] des lieux loués constituait un abandon de domicile au sens de l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 ouvrant droit au transfert du bail à son bénéfice et celui de Mme [V]. Sur ce, En application de l'article 7 b) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui lui a été donnée par le contrat de bail. L'article 2 de la loi du 6 juillet 1989 définit la résidence principale comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l'habitation. En l'espèce, le contrat de bail a été conclu au bénéfice de M. [D] [V] à usage exclusif d'habitation. Par courrier du 28 octobre 2021, il a écrit au bailleur pour l'informer de son départ du logement suite à l'attribution d'un nouveau logement et du fait que son fils reste dans les lieux où il réside depuis 2005 avec sa femme et ses enfants et souhaite faire un avenant. Pour autant, ce seul élément ne suffit pas à établir que M. [D] [V] ne résidait pas dans ce logement avant son départ quand bien même le logement est de type F2 et d'une superficie de 29 m² comme l'indique la bailleresse. Faute pour les appelantes de démontrer un manquement du locataire à son obligation de résider à titre principal dans le logement, il convient en conséquence de les débouter de leur demande en résiliation du bail. Sur la validité du congé donné par le locataire La société Compagnie Financière Hoche et la société Meg Patrimoine font grief au premier juge d'avoir fait application de l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 en considérant que le congé donné par M. [D] [V] l'avait été le jour de son départ, constituant ainsi un abandon matériel des lieux; qu'il n'était pas contesté que M. [B] [V], son fils, occupait les lieux depuis plus d'un an et qu'il convenait ainsi de constater que l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 trouvait à s'appliquer à son profit et que le bail n'avait donc pas été résilié par le congé donné par le locataire. Poursuivant l'infirmation du jugement, elles font valoir que le bail a été résilié par le congé délivré par M. [D] [V] en application de l'article 15 I de la loi du 6 juillet 1989, de sorte qu'il est déchu de tout titre d'occupation des lieux depuis le 28 novembre 2021. Elles ajoutent que M. [B] [V] et son épouse, occupants de son chef, ne sont pas recevables à venir discuter la validité du congé donné par le locataire. Elles soutiennent que malgré ce congé, les lieux sont occupés par des tiers, sans autorisation de la bailleresse qui s'y est opposée. Elles indiquent que l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 ne peut s'appliquer du fait que l'abandon de domicile ne doit pas être un moyen pour le locataire d'anticiper la transmission de son bail et qu'en l'espèce, il y a manifestement eu une concertation dès lors qu'avec le congé, M. [D] [V] a transmis le RIB de son fils pour le paiement des loyers. Elles affirment qu'il s'agit donc d'un départ volontaire, organisé et prémédité n'ayant pas de caractère imprévisible. M. [B] [V] fait valoir que la jurisprudence de la Cour de cassation est claire en ce que le fait de ne plus habiter les lieux loués correspond à un abandon, estimant qu'un congé n'était pas incompatible avec la volonté brusque et imprévisible du locataire d'abandonner le logement; que la réorganisation de la vie personnelle et professionnelle ou un changement de domicile pour convenance personnelle correspond à un abandon au sens de l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 au sens de la jurisprudence. Il affirme que dans un rapport de 2000, M. Toitot, conseiller à la Cour, dans son rapport sur la protection du locataire de locaux à usage d'habitation, confirme qu'en pareil cas, le législateur a ainsi prévu une transmission légale du contrat opérant substitution du bénéficiaire. Il soutient être donc en droit de bénéficier de la continuation du bail, vivant dans les lieux depuis la prise à bail. Sur ce, En application de l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989, en cas d'abandon du domicile par le locataire, le contrat de location continue notamment au profit des descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l'abandon du domicile. A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par l'abandon du domicile par le locataire. A titre liminaire, il est relevé que M. [B] [V] ne discute pas la validité du congé mais les conditions dans lesquelles il a été donné dans la mesure où il revendique le transfert du bail, ce qu'il est recevable à faire s'agissant du descendant du locataire en titre. C'est au demandeur qui invoque le bénéfice de la continuation ou du transfert du contrat qu'il appartient de démontrer que l'abandon présente le caractère requis (Cass. soc., 22 nov. 1962 : Bull. civ. IV, n° 841). Il est de jurisprudence constante que l'abandon des lieux au sens de l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 s'entend comme un départ brusque et imprévisible de l'occupant (Civ. 3ème, 18 mai 1994, n°92- 18.507). La Cour de cassation (Civ. 3ème, 6 décembre 1995, n°94.11-573) a jugé qu'un congé n'était pas incompatible avec la volonté brusque et imprévisible du locataire d'abandonner le logement, les dispositions de l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 ne distinguant pas entre l'abandon de fait du logement et l'abandon de celui-ci par le congé régulier. En l'espèce, dans son courrier de congé du 28 octobre 2021, M. [D] [V] a informé le bailleur de son départ pour un nouveau logement venant de lui être attribué et du fait que son fils et sa famille, y résidant depuis l'origine, souhaitait faire un avenant. Il y a joint le RIB de ce dernier pour le règlement des loyers. Ce courrier ne permet pas d'établir une volonté brusque et imprévisible du locataire d'abandonner le logement dans la mesure où celui-ci explique son départ par l'attribution d'un logement, ce qui nécessite des démarches préalables et donc une anticipation. Il démontre également un départ organisé et en concertation avec ses enfants qui vont rester dans les lieux. En l'absence d'abandon du logement caractérisé au sens de l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989, il convient de constater que le bail a été résilié par le congé donné par M. [D] [V] le 28 octobre 2021 à effet au 28 novembre 2021 en application des dispositions de l'article 15 et 17 I de la loi du 6 juillet 1989. Il convient donc de débouter M. [B] [V] de sa demande de transfert du bail et d'infirmer le jugement déféré de ces chefs. Sur les conséquences de la résiliation du bail La bail étant résilié et M. [D] [V] n'ayant pas justifié de la remise des clés, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que celle tous occupants de son chef, dont celle de M. [B] [V] et de Mme [V]. Le sort des meubles sera réglé selon les dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d'exécution. Faute de remise des clés, il convient de condamner M. [D] [V], in solidum avec M. [B] [V] et Mme [V], occupants sans droit ni titre, au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer en vigueur comme demandé par les appelantes, soit la somme de 695,11 euros (leur pièce 7), augmenté des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération des lieux se matérialisant soit par l'expulsion, soit par la remise des clés. Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile MM. [V] et Mme [V], qui succombent, sont condamnés in solidum aux dépens de première instance et d'appel, les dispositions du jugement déféré relatives aux dépens et aux frais irrépétibles étant infirmées. Ils sont condamnés in solidum à verser à la société Compagnie Financière Hoche et la société Meg Patrimoine la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, Statuant par arrêt rendu par défaut et par mise à disposition au greffe, Donne acte à la société Meg Patrimoine de son intervention volontaire ; Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions dévolues à la cour ; Statuant à nouveau, Constate que le bail conclu le 9 février 2006 est résilié à la date du 28 novembre 2021 suite au congé délivré par M. [D] [V] le 28 octobre 2021 ; Par conséquent, Ordonne, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de M. [D] [V] et celle de tous occupants de son chef, dont M. [B] [V] et Mme [U] [V], avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est ; Dit que le sort des meubles sera réglé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; Condamne M. [D] [V], M. [B] [V] et Mme [U] [V] in solidum à verser à la société Meg Patrimoine une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du dernier loyer en vigueur, soit la somme de 695,11 euros, augmenté des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération des lieux se matérialisant soit par l'expulsion, soit par la remise des clés; Déboute les parties de toutes leurs autres demandes ; Condamne M. [D] [V], M. [B] [V] et Mme [U] [V] in solidum à verser à la société Compagnie Financière Hoche et la société Meg Patrimoine la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne M. [D] [V], M. [B] [V] et Mme [U] [V] in solidum aux dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions relatives à l'aide juridictionnelle et à l'article 699 du code de procédure civile. - prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Gaëlle RULLIER, greffière placée, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. La greffière placée Le président