Cour d'appel, 21 décembre 2023. 22/04899

République Française Au nom du Peuple Français COUR D'APPEL DE DOUAI CHAMBRE 8 SECTION 4 ARRÊT DU 21/12/2023 **** N° de MINUTE : 23/1081 N° RG 22/04899 - N° Portalis DBVT-V-B7G-URML Jugement (N° 22/000168) rendu le 07 Septembre 2022 par le tribunal de proximité de Montreuil sur Mer APPELANTE SA Sia Habitat prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 5] [Localité 1] Représentée par Me Bernard Franchi, avocat au barreau de Douai, avocat constitué, assistée de Me Caroline Henot, avocat au barreau de Lille, avocat plaidant substitué par Me Régis Debroise, avocat au barreau de Lille INTIMÉES Madame [G] [A] née le 21 Novembre 1966 à [Localité 6] de nationalité Française [Adresse 8] [Localité 2] Représentée par Me Romain Bodelle, avocat au barreau de Boulogne-sur-Mer (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 59178/02/22/010346 du 02/12/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de DOUAI) Association ATPC Assocation Tutélaire du Pas de Calais es-qualité de curateur de Madame [G] [A], prise en la personne de son représentant statutaire [Adresse 4] [Localité 3] Représentée par Me Romain Bodelle, avocat au barreau de Boulogne-sur-mer, avocat constitué (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 59178/02/22/010346 du 02/12/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de DOUAI) DÉBATS à l'audience publique du 17 octobre 2023 tenue par Emmanuelle Boutié magistrat chargé d'instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile). Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe GREFFIER LORS DES DÉBATS :Harmony Poyteau COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ Véronique Dellelis, président de chambre Emmanuelle Boutié, conseiller Catherine Menegaire, conseiller ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 21 décembre 2023 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Véronique Dellelis, président et Harmony Poyteau, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 8 septembre 2023 **** Par acte sous seing privé en date du 16 décembre 2020, la société anonyme SIA HABITAT a donné à bail à Mme [G] [A] un logement à usage d'habitation situé [Adresse 9] à [Localité 7], moyennant le versement d'un loyer de 244,80 euros outre la somme de 63,35 euros. Mme [A] a été placée sous curatelle renforcée le 2 février 2021 et l'association tutélaire du Pas de Calais ATPC a été désignée en qualité de curateur. Par courriers datés des 28 septembre et 15 octobre 2021, la société anonyme SIA HABITAT a mis Mme [A] en demeure de cesser les troubles de voisinage. Le 23 février 2022, le conciliateur de justice a établi un constat d'échec de la tentative de conciliation réalisée à l'initiative de la SA SIA HABITAT compte tenu de l'absence de Mme [A]. Par exploit d'huissier en date du 2 mai 2022, la société anonyme SIA HABITAT a fait assigner Mme [A] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Montreuil-sur-Mer aux fins d'entendre prononcer la résiliation du bail pour défaut d'usage paisible des lieux loués, l'expulsion la locataire de tout occupant de son fait, avec si nécessaire le concours de la force publique, la condamnation de la locataire au paiement de la somme de 200 euros par jour au titre de l'astreinte à défaut de départ volontaire et à compter du jugement à intervenir, de la somme de 5 000 euros au titre du préjudice moral, de la somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens. Suivant jugement contradictoire en date du 7 septembre 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Boulogne-sur-Mer a : - débouté la société anonyme d'habitation à loyer modéré SIA HABITAT de sa demande de résiliation, Par conséquent, - dit qu'il n'y a pas lieu de statuer sur les demandes d'obligation de quitter les lieux sous astreinte et d'expulsion, - débouté la SA d'HLM SIA HABITAT de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral, - dit que le présent jugement est opposable à l'association tutélaire du Pas de Calais ATPC en sa qualité de curateur de Mme [G] [A], - débouté la SA d'HLM SIA HABITAT de sa demande formée au titre des frais irrépétibles, - débouté Mme [G] [A] de sa demande formée au titre des frais irrépétibles, - condamné la SA d'HLM SIA HABITAT aux dépens de l'instance, - rappelé que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. La SA d'HLM SIA HABITAT a relevé appel de cette décision par déclaration en date du 20 octobre 2022, déclaration d'appel critiquant chacune des dispositions de la décision entreprise. Mme [A] a constitué avocat en date du 21 novembre 2022. Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 16 mars 2023, la SA d'HLM SIA HABITAT demande la cour de : - dire mal jugé bien appelé, - infirmer le jugement rendu par le tribunal de proximité de Montreuil sur Mer du 7 septembre 2022 en ce qu'il a débouté la SIA HABITAT de sa demande de résiliation du bail, par conséquent, dit qu'il n'y a pas lieu de statuer sur les demandes d'obligation de quitter les lieux sous astreinte et d'expulsion, débouté la SA d'HLM SIA HABITAT de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral, débouté la SA d'HLM SIA HABITAT de sa demande formée au titre des frais irrépétibles, condamné la SA d'HLM SIA HABITAT aux dépens de l'instance, Et statuant à nouveau : - dire et juger que Mme [A] et les occupants de son chef se sont livrés de façon récurrente à des comportements qualifiables d'abus de jouissance, - dire et juger que Mme [A] et les occupants de son chef ont manqué gravement et de façon répétée à leurs obligations de locataire et ce notamment à leur obligation d'user paisiblement des locaux loués, - dire et juger que les nombreux abus de jouissance de Mme [A] et de sa famille présentent un caractère de gravité suffisant pour résilier le bail, - prononcer la résiliation du bail liant les parties, - ordonner en conséquence, l'expulsion de Mme [A] du logement qu'elle occupe, ainsi éventuellement que celle de tous occupants de son fait, avec si nécessaire le concours de la force publique, - dire et juger que l'obligation de quitter les lieux sera assortie d'une astreinte de 200 euros par jour à compter de la signification de l'arrêt à intervenir, - condamner Mme [G] [A] au paiement au profit de la société SIA Habitat de 5000 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice moral subi par la société SIA HABITAT, 1500 euros au titre des frais irrépétibles exposés sur le fondement de l'article de 700 du code de procédure civile, - condamner Mme [G] [A] aux entiers frais et dépens d'instance. Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 29 mars 2023, Mme [G] [A] et l'ATPC, es qualité de curateur de Mme [A], demandent à la cour de : - débouter SIA HABITAT de l'ensemble de ses demandes, En tout état de cause, - condamner SIA HABITAT aux entiers frais et dépens outre la somme de 1 684,80 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Il est renvoyé aux conclusions susvisées pour un exposé détaillé des demandes et des moyens en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. MOTIFS : Sur la demande au titre de la résiliation du bail L'article 1224 du code civil dispose que la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. Il résulte des dispositions de l'article 1728 1° du même code que le preneur est tenu d'user de la choe louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances; à défaut de convention. Aux termes des dispositions de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé: b) d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location; c) de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusve, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement; d) de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations, ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure (...). Il résulte des termes de l'article VII 2) du contrat de bail régularisé par les parties que le locataire est tenu d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location et respecter toutes les prescriptions établies dans l'intérêt de la sécurité, de l'hygiène et de la bonne tenue de l'immeuble, en particulier celles énoncées au réglement intérieur, ainsi que, le cas échéant, celles édictées par le réglement de copropriété. Le bailleur sollicite le prononcé de la résiliation du bail compte tenu de la violation par Mme [A] de ses obligations contractuelles en l'absence de jouissance paisible du logement loué et de troubles du voisinage. Mme [A] fait valoir que M. [U], qui est le principal plaignant, ne réside pas à proximité de son logement, que les dernières mains courantes communiquées ne la visent pas expressément et qu'elle n'est pas responsable du comportement de tiers. Elle soutient en outre que rien ne permet d'affirmer que les désordres lui sont imputables alors qu'il appartient au bailleur de caractériser l'existence d'un trouble de jouissance ainsi que l'imputabilité de ce dernier au locataire. En l'espèce, par courrier avec accusé de réception en date du 15 octobre 2021, la SA SIA HABITAT a mis Mme [A] en demeure de respecter les obligations du contrat de bail et plus particulièrement son obligation de jouissance paisible du logement et de ses extérieurs, ce courrier faisant état de nouvelles interventions pour 'des problèmes répétitifs'. En outre, le bailleur produit aux débats plusieurs attestations de locataires de la résidence où demeure Mme [A] et sa famille dont il appartient à la cour d'apprécier la valeur probante. Ainsi, aux termes d'une attestation établie le 13 juillet 2022, M. [U] fait état de ce que le fils de Mme [A] et son ami avaient défoncé 'la porte du débarras de Mme [L]' , qu'ils étaient alcoolisés et qu'ils dormaient 'dans la cage d'escalier'. De la même manière, Mme [L] fait état de 'menaces de mort' de la part des occupants du logement de Mme [A], de 'détritus jetés par les fenêtres, de coups dans les portes, de la musique à fond jusqu'à deux ou trois heures du matin'; elle précise que le fils de Mme [A] 'vit dans le couloir, sa mère l'a mis dehors, ça pue l'urine, il a cassé la porte d'entrée' et qu'il 's'amuse à fermer les compteurs de gaz et d'électricité'. Mme [Y] [S] précise quant à elle que les membres de la famille de Mme [A] 'boivent ensemble, mettent de la musique très fort, respectent rien, commencent à se battre, crient et font voler par les fenêtres devant, derrière, matelas, fauteuil, nourriture, bouteilles, chaussures, poubelles'. Elle indique aussi que qu'ils 'dorment dans les étages et urinent dans les étages ou devant les fenêtres des locataires'. Ces déclarations circonstanciées faisant état de l'existence de nuisances causées par les occupants de l'appartement dont Mme [A] est locataire sont confortées par les neuf récépissés de dépôts de main courante réalisés par M. [U] pour des troubles de voisinage pour la période comprise entre le 7 septembre 2021 et le 5 janvier 2023 ainsi que par le procès-verbal de constat établi le 23 février 2023 et les photographies produites aux débats qui font état de la présence au dernier étage de l'immeuble d'un homme se déclarant être M. [E] [F], fils de Mme [G] [A], qui vit sur un matelas posé au sol, des vêtements et sac étant présents sur les marches des escaliers. L'huissier relève aussi qu'une commode est installée devant la porte de l'appartement de Mme [A], que la cage d'escalier est sale avec des tâches marrons sur les murs, la vitre est cassée ainsi que les portes de placard protégeant les canalisations et les poignées de porte. Il est noté aussi la présence de détritus jetés dans la cage d'escalier, celle de matelas et de sacs divers jetés au pied de l'immeuble et de verre cassé devant l'entrée de l'immeuble ainsi que la présence d'une odeur nauséabonde dans la cage d'escalier. Par ailleurs, l'huissier indique que les gendarmes et le policier municipal présents sur place déclarent venir régulièrement chez Mme [A] pour troubles du voisinage. Ainsi, au vu de la gravité et la réitération des troubles du voisinage dénoncés par les autres locataires, il y a lieu de retenir que le comportement de Mme [A] ne correspond pas à ce que l'on est susceptible d'attendre d'une voisine en contrevenant aux dispositions de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et justifie de prononcer la résiliation du bail conclu entre les parties. L'expulsion de Mme [A] ainsi que celle de tout occupant de son chef sera en outre ordonnée, avec au besoin le concours de la force publique mais sans qu'il y ait lieu de prononcer une astreinte. La décision entreprise sera donc infirmée en toutes ses dispositions. Enfin, si la SA SIA HABITAT sollicite la condamnation de Mme [A] à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts, force est de constater qu'elle ne produit aucun élément permettant de caractériser l'existence d'un préjudice résultant du comportement de Mme [A] en l'absence notamment de justificatifs de l'importance des démarches réalisées en vue d'assurer la jouissance paisible des autres locataires. Dès lors, elle sera déboutée de sa demande indemnitaire à ce titre. Sur les autres demandes Mme [A], partie perdante, sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle. Il n'apparaît pas inéquitable de la condamner à verser à la SA SIA HABITAT la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel. PAR CES MOTIFS, La cour, Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions; Statuant à nouveau, Prononce la résiliation du bail d'habitation conclu le 16 décembre 2020 entre la SA SIA HABITAT et Mme [G] [A], à effet du présent arrêt, Ordonne, à défaut de libération spontanée des lieux, l'expulsion de Mme [G] [A] et de tout occupant de son chef des lieux loués situés [Adresse 9] à [Localité 7], au besoin avec l'aide de la force publique et ce, à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément à l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution, Rappelle que le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, Condamne Mme [G] [A] en tant que de besoin, à payer à la SA SIA HABITAT une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant des loyers et charges normalement exigibles, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux, Dit que cette somme ne produira pas intérêts au taux légal, Rappelle que la commission de médiation peut être saisie en vue d'une offre de logement dans le département, dans les conditions de l'article L. 441-2-3 du code de la construction et de l'habitation, Condamne Mme [G] [A] à payer à la SA Flandre Opale Habitat la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles, Condamne Mme [G] [A] aux dépens qui seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle. Déboute les parties de leurs demandes plus amples et contraires. Le Greffier Harmony Poyteau Le Président Véronique Dellelis