Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
[Adresse 7]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 5]
Téléphone : [XXXXXXXX01]
Télécopie : 01 48 96 07 52
@ : [Courriel 6]
REFERENCES : N° RG 23/04060
N° Portalis DB3S-W-B7H-YTWT
Minute : 1039/24
S.C.I. 119 REPUBLIQUE
Représentant : Cabinet ACHACHE & CARLBERG,
avocats au barreau de PARIS, vestiaire : A 169
C/
Madame [J] [P] épouse [Z]
Représentant : Me Anne LASSALLE, avocat au
barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 219
Monsieur [M] [X] [Z]
Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me CARLBERG
Copie, dossier, délivrés à :
Me LASSALLE
Copie délivrée à :
M. [Z]
Le 30 Septembre 2024
AUDIENCE CIVILE
Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 26 Septembre 2024 ;
par Madame Aude ZAMBON, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Audrey RANO, greffier ;
Après débats à l'audience publique du 24 Juin 2024 tenue sous la présidence de Madame Aude ZAMBON, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;
ENTRE DEMANDERESSE :
S.C.I. 119 REPUBLIQUE, dont le siège social est sis [Adresse 4]
Représentée par Maître Gilles ACHACHE, Avocat au Barreau de Paris
D'UNE PART
ET DÉFENDEURS :
Madame [J] [P] épouse [Z], demeurant [Adresse 3]
Représentée par Maître Anne LASSALLE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, désignée par décision du 24.01.2024, rectifiée le 06.03.2024 au titre de l’Aide juridictionnelle, numéro BAJ : C-93008-2024-000627 (AJ totale)
Monsieur [M] [X] [Z], demeurant [Adresse 3]
Comparant en personne
D'AUTRE PART
EXPOSE DU LITIGE
Par contrat en date du 3 février 2021, prenant effet le 1er février 2021, la SCI 119 REPUBLIQUE a donné à bail à Madame [J] [P] épouse [Z] un local à usage d'habitation meublé situé au [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 1450 euros, une provision mensuelle sur charges de 50 euros, avec versement d'un dépôt de garantie équivalent à deux mois de loyer en principal.
La bailleresse a adressé par lettre recommandé avec accusé de réception un congé pour motif légitime et sérieux à Madame [Z], réceptionné le 12 décembre 2022.
Madame et Monsieur [Z] ont contesté ce congé en adressant à leur bailleresse une lettre recommandée en février 2023.
La société bailleresse a fait délivrer aux époux [Z] un commandement de payer les loyers et charges et de justifier de l'assurance le 12 juillet 2023.
Elle a ensuite fait assigner Madame [J] [P] épouse [Z] et Monsieur [Z] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Bobigny par acte en date du 15 novembre 2023.
L'affaire a été appelée à l'audience du 29 janvier 2024 et a fait l'objet d'un renvoi à l'audience du 25 mars 2014 puis du 24 juin 2024.
A cette date, la SCI 119 REPUBLIQUE, représentée, s'est référée à ses conclusions déposées à l'audience. Il est demandé :
- à titre principal de valider le congé pour motif légitime et sérieux délivré le 7 décembre 2022 avec prise d'effet au 31 janvier 2024 et de prononcer l'acquisition des effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail meublé à usage d'habitation avec effet au 13 septembre 2023,
- de débouter les défendeurs de l'intégralité de leurs demandes à l'encontre du bailleur, et notamment de leur demande de délais ou pour le moins la réduire très fortement,
- d'ordonner l'expulsion des défendeurs et de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier en cas de besoin ;
- de condamner solidairement les défendeurs :
- au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer charges comprises dues à compter de la fin du bail et ce jusqu'à parfaite libération des lieux,
- au paiement de la somme de 30 633,28 euros au titre de la dette locative arrêtés à la date du 7 juin 2024, à parfaire au jour de l'audience,
- au paiement d'une somme de 1000 euros au titre des frais irrépétibles
- et aux dépens.
Elle expose avoir adressé par courrier recommandé en date du 7 décembre 2022 un congé pour motif légitime et sérieux aux défendeurs en raison de retards répétés dans le paiement des loyers, et trouble de voisinage par encombrement des parties communes de véhicules hors d'usage et moteur et installation d'une cabane sans autorisation, que ce congé ne prend pas effet comme indiqué dans celui-ci à la date du 7 mars 2023 mais au 31 janvier 2024 ; qu'elle est dès lors fondée à demander la validation de ce congé.
Par ailleurs, elle indique que les époux [Z] n'ont fourni aucune attestation d'assurance habitation pour les années 2022 et 2023, puis ont totalement cessé de régler leurs loyers à compter de mars 2023, que dans ces circonstances, elle leur a fait délivrer un commandement de payer les sommes dues et de fournir une attestation d'assurance. Ce commandement étant resté infructueux, la clause résolutoire est acquise et l'expulsion des occupants sans droit ni titre doit être prononcée.
Elle estime que la demande en réparation du trouble de jouissance formée par les locataires ne peut aboutir alors même l'état des lieux d'entrée fait état d'un logement dans un état correct, que les photographies produites ne sont pas probantes, sauf à faire le constat du manque d'hygiène des locataires, qu'ils ne justifient pas ailleurs d'aucune réclamation auprès du bailleur, avant l'engagement de la procédure, qu'enfin l'éventuelle présence de rats a été prise au sérieux, et qu'une société de dératisation a effectué un passage en octobre 2023.
Elle expose ensuite que le montant du loyer ne peut être revu à la baisse, dans la mesure où l'encadrement des loyers sur la commune de [Localité 8] a été prise par un arrêté préfectoral du 5 novembre 2021, s'appliquant uniquement aux baux conclus à compter du 1er décembre 2021 et en conséquence non applicable au bail litigieux.
Enfin elle précise que les défendeurs ont d'ores et déjà bénéficié de très larges délais dans le cadre de l'instance et s'opposent en conséquence à ce qu'il leur soit accordés des délais supplémentaires pour quitter les lieux.
Madame [J] [P] épouse [Z], représentée, et Monsieur [M] [Z], assisté, ont exposé que leur logement est précaire et insalubre et font état de la présence de rats, d'humidité et de trous dans les murs. Ils ont indiqué qu'un accord verbal est intervenu entre le bailleur et eux afin de diminuer le montant du loyer à 1300 euros. Ils ont ensuite cessé totalement de régler le loyer suite à des violences subies en mars 2023 de la part de la gardienne de l'immeuble et le propriétaire. Ils demandent à ce que la SCI 119 REPUBLIQUE soit déboutée de ses demandes, que son trouble de jouissance soit fixé au montant du loyer depuis mars 2023, que le montant du loyer soit fixé à 900 euros, le montant contractuel étant excessif, que soit ordonnée la compensation entre les sommes dues par chacune des parties, qu'il leur soit octroyé les plus larges délais pour quitter lieux, dans la mesure où ils ont quatre enfants. Monsieur [M] [Z] a indiqué plus particulièrement ne pas avoir tenu les propos relatés par le commissaire de justice dans son constat, précisant ne l'avoir jamais rencontré, être devenu agressif suite aux agressions qu'il a lui-même subi et qu'une tension s'est installée avec la bailleresse depuis sa demande à la commune de venir constater l'état du logement loué. Il a convenu que le cabanon a bien été mis en place par ses soins et la possession d'un scooter garé dans la cour. Il souhaite en tout état de cause quitter les lieux.
L'affaire a été mise en délibéré au 26 septembre 2024.
Monsieur [M] [Z] a fait parvenir à la juridiction des documents en cours de délibéré sans y avoir été préalablement autorisé. Il ne sera en conséquence pas tenu compte desdits documents.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la cotitularité du bail
L'article 1751 du code civil dispose que le droit au bail du local qui sert effectivement à l'habitation de deux époux, quel que soit leur régime matrimonial et nonobstant toute convention contraire et même si le bail a été conclu avant le mariage est réputé appartenir à l'un et l'autre des époux.
Les demandes formées à l'encontre de Monsieur [M] [Z] par la SCI 119 REPUBLIQUE sont en conséquence recevables malgré l'absence du nom de ce dernier sur le contrat de bail.
Sur la résiliation du contrat de bail
Sur la validité du congé
Aux termes de l'article 15 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur. En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte d'huissier ou de la remise en main propre. Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués.
En l'espèce, un congé pour motif légitime et sérieux a été réceptionné par les locataires le 12 décembre 2022, à effet au 7 mars 2023 aux motifs suivants : " retards répétés dans le paiement du loyer (novembre et décembre 2022), trouble du voisinage par encombrement des parties communes de véhicules hors d'usage et moteur et installation d'une cabane sans autorisation ".
Il est constant qu'un congé délivré pour une date prématurée n'est pas nul, mais ses effets sont reportés à la date pour laquelle il aurait du être délivré, à savoir en l'espèce à la date du 31 janvier 2024.
En l'espèce, le premier motif légitime et sérieux allégué est le retard répété dans le paiement du loyer. La société 119 REPUBLIQUE, outre le fait qu'elle ne fait état que deux mois de retard, contrairement au décompte des loyers transmis qui fait état à la même date d'une dette de 5700 euros, ne justifie ni d'avoir délivré un commandement de payer à ses locataires, ni même de leur avoir adressé une mise en demeure d'avoir à régler les sommes qui auraient été réglées avec retard avant la délivrance du congé. Ce premier motif n'apparait en conséquence par suffisamment légitime et sérieux pour être retenu.
Le second motif allégué est le trouble du voisinage par encombrement des parties communes par des véhicules hors d'usage et moteur et installation d'une cabane sans autorisation. Force est de constater que le bail fait état de la location d'une maison individuelle en mono propriété sans qu'il soit précisé l'existence de parties communes. Il apparait toutefois que l'inventaire d'entrée, produit par la bailleresse fait état de la mise à disposition d'une table et de chaise de jardin, ce qui laisse à penser que les locataires ont la jouissance d'un extérieur.
A la lecture des pièces des parties, celles-ci s'accordent sur l'existence d'une cour commune à plusieurs logements à laquelle on accède par un portail donnant sur la rue. Monsieur [Z] à l'audience reconnait avoir mis en place le cabanon se trouvant au bout de la cour et être propriétaire d'un des scooters garés dans la même cour.
D'après les photographies présente au procès-verbal de constat, la cour semble être divisée en plusieurs parties par la présence d'arbustes, et en arrière-plan, les bâtiments ne sont pas identiques.
Outre le fait que la bailleresse ne démontre pas que l'ensemble des objets situés dans les parties communes sont du fait des défendeurs, les autres locataires pouvant être également à l'origine de leur dépôt, le trouble du voisinage n'est pas suffisamment démontré par la présence d'un cabanon en bois en fond de cour et d'un scooter, d'autant plus sur la partie de la cour qui semble être attenante au domicile des défendeurs et dont l'utilisation n'a pas été proscrite dans le bail, puisqu'il est même mis à disposition de ces derniers du mobilier de jardin.
Le second motif n'apparait en conséquence également pas suffisamment légitime et sérieux pour être retenu et le congé ne pourra faire l'objet d'une validation.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire
- sur la recevabilité de l'action
Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de Seine [Localité 9] par la voie électronique le 23 novembre 2023, soit plus de six semaines avant la première audience du 29 janvier 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Par ailleurs, la SCI 119 REPUBLIQUE justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions le 21 juillet 2023 soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 15 novembre 2023, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
L'action est donc recevable.
- sur l'acquisition des effets la clause résolutoire :
L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au jour de la délivrance du commandement, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".
En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Selon l'article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.
Le bail conclu le 3 février 2021 contient une clause résolutoire (article VIII). Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 12 juillet 2023, pour la somme en principal de 13 600 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 12 septembre 2023.
Il ressort du décompte transmis par la bailleresse que les locataires n'ont pas repris le paiement du loyer courant au jour de l'audience. Leur situation financière est inconnue et ils ne formulent aucune demande d'octroi de délais de paiement ou de suspension des effets de la clause résolutoire.
L'expulsion de Monsieur et Madame [Z] sera en conséquence ordonnée.
Sur la demande de condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation
En se maintenant dans les lieux sans droit ni titre, les occupants causent un préjudice au propriétaire en raison de l'indisponibilité des lieux et de la perte de loyers. En vertu de l'article 1240 du code civil, ce préjudice sera réparé par l'octroi d'une indemnité d'occupation à compter du 13 septembre 2023 jusqu'à libération définitive des lieux.
Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi. Le montant de cette indemnité d'occupation devra être dûment justifié au stade de l'exécution.
Etant donné la situation maritale des défendeurs et le caractère ménager de la dette, cette condamnation sera prononcée solidairement en application de l'article 220 du code civil.
Sur la demande reconventionnelle en réduction du montant du loyer
Les défendeurs demandent à ce que leur loyer soit fixé à la somme de 900 euros et non à la somme de 1450 euros, ce montant étant à leur sens excessif.
L'article 17 II de la loi du 6 juillet 1989 dispose que la fixation du loyer des logements mis en location est libre.
Monsieur et Madame [Z] ne font état d'aucun fondement juridique permettant de faire exception aux termes de l'article 17 II précité et il apparait que l'encadrement des loyers, prévus par l'arrêté préfectoral du 5 novembre 2021 pour la commune de [Localité 8], n'est pas applicable aux baux signés avant le 1er décembre 2021.
Dans ces conditions, le montant du loyer contractuellement convenu entre les parties le 3 février 2021 ne pourra fait l'objet d'aucune réduction.
Sur la demande reconventionnelle en indemnisation du trouble de jouissance
Les défendeurs produisent aux débats des photographies datées du 22 mars 2024. Ces dernières sont toutefois pour la plupart de mauvaise qualité et ne permettent pas de s'assurer que les photographies ont été prises dans le logement loué, de comprendre quelles pièces sont touchées par d'éventuels désordres, et quelle est l'importance des désordres.
En outre, force est de constater que les défendeurs ne versent aux débats aucun justificatif de demande de travaux à leur bailleur préalable à la procédure en cours, ni aucune demande d'intervention de la commune venant à faire constater l'état d'insalubrité de leur appartement.
Dans ces conditions, la demande d'indemnisation du trouble de jouissance sera rejetée.
Sur la demande de condamnation au paiement de la dette locative
La SCI 119 REPUBLIQUE produit un décompte indiquant que Monsieur et Madame [Z] restent devoir la somme de 30 633,28 €, loyer du mois de juin 2024 inclus.
Les défendeurs indiquent avoir passé un accord verbal avec le gérant de la bailleresse afin que le loyer soit diminué à hauteur de 1300 euros, ce qui est contesté par la SCI 119 République qui continue de réclamer un loyer à hauteur de 1500 euros, comme convenu dans le bail du 3 février 2021. Faute pour Monsieur et Madame [Z] d'apporter la preuve dudit accord verbal, le loyer et les charges seront fixés à la somme prévue au contrat de bail.
Les défendeurs indiquent également avoir procédé certains mois à des paiements en espèces, mais s'abstiennent de justifier de paiements manquants dans le décompte par la production de quittances de loyer.
Enfin, les époux [Z] reconnaissent avoir cessé de régler le loyer à compter de mars 2023 suite aux violences exercées à leur encontre par le gérant de la SCI ou ses représentants.
Ils seront par conséquent condamnés au paiement de la somme de 30 633,28 €, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation, terme de juin 2024 inclus.
Cette condamnation sera assortie de la solidarité en application de l'article 220 du code civil, étant donné la situation maritale des défendeurs.
Sur la demande reconventionnelle de délais pour quitter les lieux
Les articles L.412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d'exécution disposent que le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de locaux d'habitation dont l'expulsion aura été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne pourra avoir lieu dans des conditions normales, sans que lesdits occupants aient à justifier d'un titre à l'origine de l'occupation. La durée des délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an et il doit être tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L.441-2-3 et L441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.
En l'espèce, les époux [Z] ne font pas état de leurs ressources respectives, se contentant d'indiquer qu'ils ont quatre enfants à charge. Ils n'ont pas repris à la date de l'audience le paiement du loyer courant. Ils justifient avoir demandé un logement social depuis le 17 janvier 2024 alors même qu'ils ont cessé de régler le loyer depuis mars 2023 et sont au courant de l'intention de leur bailleresse de les voir quitter les lieux depuis décembre 2022. En outre, ils ont d'ores et déjà bénéficié d'un délai de fait de 10 mois depuis la délivrance de l'assignation.
La demanderesse ne perçoit ni loyer, ni charge depuis quinze mois au jour de l'audience.
Dès lors, compte tenu de ces éléments, la demande de délais pour quitter les lieux sera rejetée.
Sur les mesures de fin de jugement
Madame [J] [P] épouse [Z] et Monsieur [M] [Z], parties perdantes, supporteront la charge des dépens.
Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir la SCI 119 REPUBLIQUE, Madame [J] [P] épouse [Z] et Monsieur [M] [Z] seront condamnés solidairement à lui verser une somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.
PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort :
REJETTE la demande de validation du congé en date du 7 décembre 2022 établie par la SCI 119 REPUBLIQUE à l'intention de Madame [J] [P] épouse [Z],
CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 3 février 2021 entre la SCI 119 REPUBLIQUE et Madame [J] [P] épouse [Z], concernant l'appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 3] sur la commune de Romainville (93203) sont réunies à la date du 12 septembre 2023 ;
ORDONNE en conséquence à Madame [J] [P] épouse [Z] et à Monsieur [M] [Z] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;
DIT qu'à défaut pour Madame [J] [P] épouse [Z] et Monsieur [M] [Z] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés à cette date, la SCI 119 REPUBLIQUE pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;
CONDAMNE solidairement Madame [J] [P] épouse [Z] et Monsieur [M] [Z] à verser à la SCI 119 REPUBLIQUE une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au montant du loyer et des charges récupérables tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, le tout dûment justifiés au stade de l'exécution, du 13 septembre 2023 jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;
REJETTE les demandes reconventionnelles de Madame [J] [P] épouse [Z] et de Monsieur [M] [Z] ;
CONDAMNE solidairement Madame [J] [P] épouse [Z] et Monsieur [M] [Z] à verser à SCI 119 REPUBLIQUE la somme de 30 633,28 €, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation, terme de juin 2024 inclus ;
CONDAMNE solidairement Madame [J] [P] épouse [Z] et Monsieur [M] [Z] à verser à la SCI 119 REPUBLIQUE une somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE solidairement Madame [J] [P] épouse [Z] et Monsieur [M] [Z] aux dépens ;
RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.
Ainsi jugé et prononcé à Bobigny, par mise à disposition du jugement au greffe, le 26 septembre 2024.
LE GREFFIER LE JUGE
