Texte intégral
Minute n°
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
Deuxième Chambre
JUGEMENT du 17 JUIN 2024
N° RG 23/03585 - N° Portalis DB22-W-B7H-RLSO
DEMANDERESSE :
Madame [Y] [L] [H], épouse [D], née à [Localité 6] (78) le 5 novembre 1945, de nationalité française, retraitée, demeurant [Adresse 3],
représentée par Me Jean-Loïc TIXIER-VIGNANCOUR, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, Me Anne-sophie REVERS, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant
DEFENDEUR :
Monsieur [E] [T] [X], né le 16 mai 1993 à [Localité 4] (77), de nationalité française, architecte, demeurant [Adresse 1]
défaillant
PARTIE(S) INTERVENANTE(S) :
ACTE INITIAL du 08 Juin 2023 reçu au greffe le 22 Juin 2023.
DÉBATS : A l'audience publique tenue le 23 Janvier 2024, Madame RODRIGUES, Vice-Présidente, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assistée de Madame SOUMAHORO, Greffier, l’affaire a été mise en délibéré au 29 Mars 2024, prorogé au 17 Mai 2024, puis au 17 Juin 2024.
EXPOSE DU LITIGE :
Le 4 août 2021, Madame [Y] [H] épouse [D] et Monsieur [E] [X] ont régularisé un compromis de vente rédigé par l’agence TRIEL IMMOBILIER portant sur un bien immobilier situé au [Adresse 2] à [Localité 6] (Yvelines), constitué d’une grange édifiée sur un terrain de 889 m², moyennant le prix de 385.000€, outre 15.000€ de commission d’agence, Monsieur [X] indiquant que l’acquisition serait entièrement financée par ses fonds personnels.
Une condition suspensive était insérée à l’acte, relative à l’obtention d’un permis de construire répondant aux caractéristiques suivantes : DIVISION DE BATI EN 2 LOGEMENTS (suivant règle du PLUi).
Le compromis de vente prévoyait que la demande de permis de construire devrait être déposée auprès de l'autorité compétente dans le délai de 30 jours à compter de la signature du compromis et que la vente serait caduque du fait de la non-obtention de l'autorisation dans un délai de 75 jours à compter du dépôt de la demande.
Madame [D] soutient que Monsieur [X] n'a pas justifié de la réalisation de cette condition suspensive et des démarches entreprises auprès de la Mairie, de telle sorte qu'elle a saisi Maître [M] [S], notaire désigné pour la rédaction de l’acte authentique et une sommation d’avoir à comparaître devant notaire pour le 27 octobre 2022 était délivrée à Monsieur [X] le 23 septembre 2022.
Monsieur [X] ne se présentant pas au rendez-vous fixé, Maître [S] a dressé un procès-verbal de carence du 27 octobre 2022.
Le 7 février 2023, le conseil de Madame [D] a dressait une mise en demeure à Monsieur [X] d’avoir à régler le montant de la clause pénale prévue au compromis de vente en cas de défaillance de l’une des parties, à concurrence de la somme de 40.000 €. En vain.
Le conseil de Madame [D] lui adressait, dès lors, une relance le 24 mars 2013, réceptionné par celui-ci le 27 mars 2023. Toujours sans résultat.
C’est dans ces conditions que Madame [D] a fait assigner Monsieur [X] devant la présente juridiction par acte délivré le 8 juin 2023 aux fins de :
Vu les articles 1231-1 et suivants du Code civil ;
DECLARER Madame [Y] [L] [H], épouse [D], recevable et bien fondée en ses demandes ;
CONDAMNER Monsieur [E] [T] [X] à payer à Madame [Y] [L] [H], épouse [D], la somme de 40.000€ à titre de clause pénale, avec intérêt au taux légal à compter du 7 février 2023 ;
CONDAMNER Monsieur [E] [T] [X] à payer à Madame [Y] [L] [H], épouse [D] la somme de 5.000€ en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;
ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;
Le condamner en tous les dépens.
Bien que régulièrement assignée à étude, Monsieur [X] n'a pas constitué avocat. Le présent jugement sera en conséquence réputé contradictoire.
Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l'assignation de la demanderesse quant à l'exposé détaillé de ses prétentions et moyens.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 13 novembre 2023. L'affaire a été fixée à l'audience du 23 janvier 2024 et mise en délibéré au 29 mars 2024 par mise à disposition au greffe, prorogé au 17 Mai 2024, puis au 17 juin 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
A titre liminaire, il est rappelé que :
d'une part, en application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ;d'autre part, les demandes tendant à voir « constater » ou « juger » ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, de sorte qu'elles ne donnent pas lieu à statuer.
Sur la demande en paiement de la clause pénale :
Madame [D] fait valoir que le compromis de vente prévoyait que l'acte authentique soit dressé au plus tard le 1er février 2022 par Maître [S], notaire à [Localité 5] ; qu'aucune autre condition suspensive que celle relative au permis de construire n'avait été prévue ; que Monsieur [X] qui n’a justifié d’aucune diligence en vue de l’obtention d’un permis de construire, n'a fait état d’aucune difficulté, alors qu’il exerce la profession d’architecte et n’a sollicité aucun délai pour réaliser cette condition.
Elle affirme que Monsieur [X] s'est manifestement désintéressé de cette acquisition et n'a pas pris la peine de l'en informer.
Elle précise que, sommé de se présenter devant le notaire et destinataire d’une mise en demeure, il n’a pas davantage pris la peine de répondre pour confirmer et expliciter sa décision.
Madame [D] souligne, encore, que le silence opposé par Monsieur [X] lui a été particulièrement préjudiciable dans la mesure où elle a été empêchée de remettre en vente son bien immobilier en temps utile.
Elle considère, ainsi, que la désinvolture de Monsieur [X] est constitutive d’un comportement déloyal.
***
Selon l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
Le compromis de vente, ou promesse synallagmatique de vente, est le contrat par lequel une partie, le vendeur, s'engage à vendre un bien déterminé à l'autre partie, l'acquéreur, qui s'engage à l'acheter et ce, à un prix convenu entre les parties.
Il est fréquemment assorti d'une condition suspensive d’obtention d’un prêt, stipulée à la charge de l’acquéreur ou, comme en l'espèce, d'obtention d'un permis de construire.
Lorsqu’un délai est prévu pour la réalisation de la condition et qu’à la date prévue pour la réitération par acte authentique, cette condition n'est pas accomplie, la convention est caduque.
S'agissant d'une condition positive devant intervenir dans un temps fixe, la condition suspensive d'obtention de prêt est censée défaillie lorsque le temps est expiré sans que l'événement soit arrivé, à moins que les parties n'aient pas voulu attacher au dépassement du délai la caducité de leur accord ou si le délai n'était qu'indicatif.
En outre, selon l’article 1304-3 du code civil, « La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement. »
Le compromis de vente est fréquemment assorti d'une clause pénale, clause contractuelle par laquelle les parties évaluent forfaitairement et d'avance l'indemnité dont devra s'acquitter celle d'entre elles qui n'exécute pas ses obligations contractuelles.
Cette clause pénale est susceptible de modération par le juge, même d'office, si elle est manifestement excessive, en application de l'article 1231-5 du code civil.
En l'espèce, la promesse synallagmatique de vente contient, notamment, les stipulations suivantes :
« Condition suspensive d'obtention du permis de construire ou d'une déclaration de travaux
La présente vente est soumise à la condition suspensive de l'obtention, par l'ACQUEREUR, d'un permis de construire ou d'une déclaration de travaux.
Il est ici précisé que le VENDEUR autorise expressément l'ACQUEREUR à déposer toute demande en ce sens La demande d'autorisation devra être conforme aux règles d'urbanisme et les biens à construire ou à modifier répondront aux caractéristiques suivantes : DIVISION DE BATI EN 2 LOGEMENTS (suivant règle du PLUI)
La demande devra être déposée auprès de l'autorité compétente dans le délai de 30 jours à compter de la signature des présentes. L'ACQUEREUR s'engage à communiquer sans délai toutes pièces complémentaires nécessaires à l'instruction de sa demande.
L'ACQUEREUR justifiera au VENDEUR et à l'AGENCE du dépôt de sa demande et, le cas échéant, à la demande du VENDEUR ou de l'AGENCE, des pièces complémentaires qui pourront lui être demandées. Il leur communiquera la décision administrative dans les deux jours ouvrés suivant la réception de la décision.
La présente condition suspensive sera considérée comme réalisée en cas d'obtention d'une autorisation purgée de tout recours contentieux et conforme aux caractéristiques susvisées, quand bien même cette autorisation serait assortie de prescriptions. Elle le sera également si le délai convenu pour déposer la demande et/ou si les caractéristiques fixées ci-dessus n'étaient pas respectés par l'ACQUEREUR.
La présente vente sera caduque du fait de la non-obtention de l'autorisation dans un délai de 75 jours à compter du dépôt de la demande
L'ACQUEREUR est informé que les biens objets des présentes sont susceptibles d'être situés dans le périmètre d'un site patrimonial remarquable.
L'ACQUEREUR est informé que les biens objet des présentes étant susceptibles d'être aux abords et dans le champ de visibilité d'un immeuble classé ou inscrit au sens de l'article L. 631-30 du Code du patrimoine, I'ACQUEREUR est informé que s'il souhaite exécuter des travaux modifiant leur aspect extérieur, il devra obtenir une autorisation d'urbanisme qui sera soumise à l'avis conforme de l'Architecte des bâtiments de France.
Non réalisation des conditions suspensives
Si l'une des conditions suspensives n'est pas réalisée, chacune des PARTIES retrouvera alors son entière liberté de disposition sans indemnité de part et d'autre.
Si le défaut de réalisation d'une des conditions suspensives a pour origine la faute, la négligence, la mauvaise foi ou un abus de droit de l'ACQUEREUR, le VENDEUR pourra faire déclarer la condition réalisée, sans préjudice de l'attribution de dommages et intérêts. L'ACQUEREUR devra, par ailleurs, indemniser l'AGENCE du préjudice causé, à hauteur du montant des honoraires prévus aux présentes.
(...)
Réitération par acte authentique
Sous la seule réserve de la réalisation des conditions suspensives qu'elles contiennent, les présentes lient les PARTIES définitivement.
Elles seront réitérées par acte authentique au plus tard le 1 février 2022 par Maître [S], Notaire à [Localité 5], que les PARTIES choisissent à cet effet d'un commun accord.
Les PARTIES donnent tous les pouvoirs aux clercs ou employés de l'étude notariale pour effectuer les formalités préalables à la rédaction de cet acte et toutes les notifications ou déclarations d'aliéner exigées par la loi, notamment titulaires du droit de préemption, avec la faculté de signer les documents nécessaires.
La date ci-dessus mentionnée N'EST PAS EXTINCTIVE, mais CONSTITUTIVE DU POINT DE DEPART à partir duquel l'une des PARTIES pourra, si toutes les conditions suspensives sont réalisées, obliger l'autre à s'exécuter en lui adressant une lettre recommandée avec demande d'avis de réception. A défaut de s'être exécutée dans un délai de DIX JOURS suivant la date de première présentation de cette lettre, la partie non défaillante aura le choix entre:
- invoquer la résolution de plein droit des présentes sans qu'il soit besoin de la faire constater judiciairement. La partie défaillante lui versera, à titre d'indemnité forfaitaire et de clause pénale, la somme de quarante mille euros (40000 €),
- ou poursuivre en justice la réalisation de la vente, la partie défaillante supportant tous les frais de poursuites ou de justice, augmentés du montant de l'indemnité forfaitaire prévue à l'alinéa ci-dessus.
Dans les deux cas, l'AGENCE aura droit à une indemnisation forfaitaire, à titre de clause pénale, d'un montant correspondant à ses honoraires prévu à l'article « Honoraires de l'AGENCE ».
Si les conditions suspensives ne sont pas toutes réalisées, les PARTIES reprendront chacune leur entière liberté. Si un acompte a été versé par I'ACQUEREUR, il lui sera alors restitué, le VENDEUR autorisant d'ores et déjà le séquestre à s'en dessaisir sans autre autorisation.
Les PARTIES pourront aussi, si elles l'entendent, conclure un avenant de prorogation des présentes Enfin, si par suite d'un accord amiable, les PARTIES convenaient de résilier purement et simplement le présent compromis elles s'engagent solidairement à indemniser l'AGENCE du préjudice subi en lui versant une indemnité à hauteur des honoraires qu'elle aurait dû percevoir. Dans la relation entre les PARTIES, cette indemnité sera supportée par la partie aux présentes ayant la charge du paiement des honoraires, à défaut de meilleur accord.
(...) ».
Il apparaît que malgré une sommation d'avoir à comparaître devant le notaire notifiée à étude de commissaire de justice le 23 septembre 2022, Monsieur [X] ne s'est pas présenté au rendez-vous de signature de l'acte authentique de vente, fixé le 27 octobre 2022.
Un procès-verbal de carence a été dressé le 27 octobre 2022 par Maître [M] [S] notaire chargé de rédiger l'acte authentique.
Or, aux termes des stipulations contractuelles claires et précises du compromis de vente, qui font la loi des parties, l'établissement de l'acte notarié de vente était soumis à la condition suspensive de l’obtention par l'acquéreur, d'un permis de construire ou d'une déclaration de travaux.
Il était encore prévu que la demande devait être déposée auprès de l'autorité compétente dans le délai de 30 jours à compter de la signature du compromis et que la condition suspensive sera considérée comme réalisée si le délai convenu pour déposer la demande et/ou si les caractéristiques fixées pour la demande n'étaient pas respectées par l'acquéreur.
Monsieur [X], qui ne s'est plus manifesté après la signature de la promesse synallagmatique de vente, ne justifie pas du dépôt d'une demande de permis de construire dans le délai de 30 jours à compter de la signature du compromis.
Dès lors, la défaillance fautive du vendeur est démontrée et il y a lieu de faire application de la clause pénale prévue dans le compromis de vente.
Cette clause apparaît néanmoins excessive dès lors que la demanderesse ne précise pas le préjudice que cette défaillance lui a causé.
Il convient donc de la réduire à la somme de 25.000 €.
En conséquence, Monsieur [X] sera condamné à verser à Madame [D] la somme de 25.000 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 14 février 2023, date de la signature de l'avis de réception de la mise en demeure que le conseil de la demanderesse lui a adressé, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du Code civil.
- Sur les autres demandes
Monsieur [E] [X], qui succombe, sera condamné aux entiers dépens, en application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile.
Il sera en outre condamné à verser à Madame [Y] [H] épouse [D] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Enfin, il sera rappelé que selon les dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
Le présent jugement est donc assorti de l'exécution provisoire de plein droit.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,
CONDAMNE Monsieur [E] [X] à verser à Madame [Y] [H] épouse [D], au titre de la clause pénale, la somme de 25.000 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du 14 février 2023 ;
CONDAMNE Monsieur [E] [X] aux entiers dépens ;
CONDAMNE Monsieur [E] [X] à verser à Madame [Y] [H] épouse [D] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit ;
REJETTE toutes autres demandes, plus amples ou contraires.
Jugement prononcé par mise à disposition au greffe le 17 JUIN 2024 par Madame RODRIGUES, Vice-Présidente, siégeant en qualité de Juge Unique, assistée de Madame SOUMAHORO, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
