Cour d'appel, 13 septembre 2023. 21/04735

N° RG 21/04735 -N°Portalis DBVX-V-B7F-NVDI Décision du Tribunal de proximité de montbrison au fond du 26 février 2021 RG : 20-000363 [H] C/ [C] RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE LYON 8ème chambre ARRÊT DU 13 Septembre 2023 APPELANTE : Mme [L] [H] née le [Date naissance 1] 1978 à [Localité 7] [Adresse 4] [Localité 3] (bénéficiaire d'une aide juridictionnelle totale numéro 2021/006590 du 15/04/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Lyon) Représentée par Me Perrine SERVAIS de la SELARL AVOCAES, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE INTIMÉ : M. [Z] [C] né le [Date naissance 2] 1972 à [Localité 8] [Adresse 5] [Localité 6] Représenté par Me Gaël SOURBE de la SCP BAUFUME ET SOURBE, avocat au barreau de LYON, toque : 1547 Ayant pour avocat plaidant Me Christophe JOSEPH, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE * * * * * * Date de clôture de l'instruction : 12 Septembre 2022 Date des plaidoiries tenues en audience publique : 12 Juin 2023 Date de mise à disposition : 13 Septembre 2023 Audience présidée par Bénédicte BOISSELET, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de William BOUKADIA, greffier. Composition de la Cour lors du délibéré : - Bénédicte BOISSELET, président - Karen STELLA, conseiller - Véronique MASSON-BESSOU, conseiller Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. * * * * * [Z] [C] et Madame [X] ont donné à bail un logement à [L] [H], situé au [Adresse 5] avec effet au 1er décembre 2013. Par la suite, M. [C] a racheté les parts indivises de Madame [X], se retrouvant seul propriétaire. Le 5 septembre 2019, un commandement de payer et de fournir les justificatifs d'assurance a été délivré, visant un arriéré locatif en principal d'un montant de 1 568 euros. Par assignation du 6 décembre 2019, le bailleur a fait citer Madame [H] devant le tribunal de proximité de Montbrison afin que soit constatée à titre principal la résiliation du bail par le jeu de sa clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et que soit prononcée sa condamnation au paiement de l'arriéré locatif. Par jugement, rendu le 20 novembre 2020, le tribunal a : constaté la résiliation du bail à effet du 6 novembre 2019 ; condamné Madame [H] à payer à [Z] [C] la somme de 2 228 euros au titre de la dette locative arrêtée au 23 octobre 2020, outre intérêts au taux légal à compter ; autorisé Madame [H] à se libérer en 36 mensualités de 60 euros, la 37ème mensualité équivalent au solde de la dette, payable au 10 de chaque mois en plus du loyer courant ou du loyer résiduel si des aides au logement étaient accordées et la première fois le 10 du mois suivant la signification de la décision ; suspendu pendant ces délais les effets de la clause résolutoire ; rejeté la demande au titre de la clause pénale ; rejeté la demande au titre de la résistance abusive ; rejeté les autres demandes ; dit n'y avoir lieu à faire application de l'article 700 du Code de procédure civile ; dit que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens ; rappelé que la présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire. Par requête en rectification d'une omission de statuer en date du 30 décembre 2020, Madame [H] a saisi le tribunal de proximité de Montbrison pour demander à la juridiction d'ordonner la rectification du jugement rendu le 20 novembre 2020, constater que la bailleur a gravement manqué à ses obligations en ne lui fournissant pas un logement décent, condamner M. [C] à lui verser la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts, opérer une compensation entre cette somme et le montant réclamé au titre des loyers impayés, subsidiairement s'il est fait droit à la demande de compensation, suspendre les effets de la clause résolutoire et lui accorder un délai de paiement sur une période de 36 mois et dire que ce délai a commencé à courir rétroactivement 36 mois avant le prononcé de la décision et ainsi constater que la demande de résiliation de bail est non avenue. M. [C], présent à l'audience n'a pas conclu. Par jugement du 26 février 2021, le juge du tribunal de proximité de Montbrison, a : ordonné la rectification du dispositif du jugement du 20 novembre 2020 en y ajoutant la mention suivante': - «'rejette la demande de Mme [H] tendant à voir condamner M. [C] à lui verser la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts et à ordonner la compensation des créances réciproques'», dit que la décision rectificative sera mentionnée sur la minute et sur les expéditions de la décision modifiée, laisse les dépens à la charge du Trésor Public. Le juge a notamment retenu que dans le jugement 20 novembre 2020 il a bien été omis de statuer formellement sur la demande indemnitaire portant sur une somme de 5 000 euros réclamée par Madame [H] et sur la demande de compensation entre cette somme et le montant réclamé au titre des loyers impayés. Il a retenu que le loyer de la locataire avait été minoré du montant de l'aide au logement perçue, somme de 253 euros suite à la déclaration par la Caisse d'allocations familiales de la non-décence du logement, ce qui constitue la juste réparation du préjudice subi par Madame [H]. Le 31 mai 2021, les lieux loués ont été repris. Madame [H] n'a pas donné sa nouvelle adresse en dehors d'une poste restante à [Localité 6]. Appel a été interjeté par déclaration électronique du 31 mai 2021 par le conseil de Madame [H] du chef du jugement en ce qu'il a rejeté sa demande tendant à voit condamner M. [C] à lui verser la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts et à ordonner la compensation des créances réciproques. Suivant les dernières conclusions n°2 notifiées par RVPA le 16 juin 2022, [L] [H] demande à la Cour de : rejeter la fin de non recevoir soulevée par Monsieur [C] comme sans objet, réformer le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté sa demande de dommages et intérêts et de compensation des créances réciproques. Statuant à nouveau : juger que le bailleur a gravement manqué à ses obligations, en ne lui fournissant pas un logement décent ; le condamner à lui verser la somme de 6 000 euros à titre de dommages et intérêts ; dire qu'il conviendra d'opérer compensation entre cette somme et le montant réclamé au titre des loyers impayés ; le condamner à verser à Mme [H] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 37 de la loi de 1991 sur l'aide juridique. L'appelante fait notamment valoir : Sur la non-décence du logement : elle a rencontré des difficultés avec le logement dès son entrée et en a informé les bailleurs par une lettre le 4 février 2014, indiquant que dès sa prise de possession des lieux une fuite était présente, que toutes les portes du logement avaient un soucis de fermeture, que les volets roulants des fenêtres de la cuisine et de la chambre étaient en mauvais état, qu'elle n'avait pas reçu la clé de la boîte aux lettres qui ne fermait pas, qu'il n'y avait pas de ventilation dans la salle de bains, que la robinetterie de l'évier de la cuisine fuyait et que la chasse d'eau avait un problème. Compte-tenu de l'état du logement, elle s'est adressée à la Mairie et à la Caisse d'allocations familiales. Un diagnostic habitat a été réalisé constatant l'état de non-décence du logement le 22 août 2019. Il a été accordé un délai de 18 mois au bailleur pour faire les travaux de mise en conformité. Dans le délai, l'APL a été suspendue, la locataire ne devant verser que le loyer résiduel. C'est uniquement en raison de différents problèmes avec la chaudière qu'elle a cessé de payer son reste à charge, soit à compter d'avril 2020. Le bailleur n'a pas fait les travaux mais lui a adressé une mise en demeure d'avoir à régler les loyers le 21 juillet 2019. Suite à l'arrêt du versement des aides au bailleur, il a finalement indiqué à la locataire que les travaux débuteraient le 23 septembre. Le même jour, il lui a fait part du fait qu'il changeait le code du portail et qu'elle ne bénéficierait pas du nouveau code. Il lui a également demandé d'enlever ses affaires d'un débarras sous l'escalier qu'elle occupait depuis la prise d'effet du bail sans que cela ne pose de soucis. Alors que les travaux n'avaient pas débutés, le bailleur s'est permis de faire délivrer un commandement de payer les loyers et de fournir les justificatifs d'assurance à la locataire. Elle a par ailleurs informé le bailleur qu'elle n'était pas disponible aux heures et jours proposés à deux reprises, propositions faites à la dernière minute soit moins d'une semaine avant et lui a elle-même proposé des dates sans jamais recevoir de réponse. En raison de l'indécence du logement, elle fait valoir qu'elle a subi un préjudice de jouissance son logement étant incompatible avec une vie normale. Ses relations avec son bailleur ont continué à se dégrader après le jugement de première instance. Elle a passé plusieurs mois, jusqu'à son départ, sans eau chaude en raison du refus du bailleur de faire réparer la chaudière, sans doute pour la contraindre à partir. Des attestations démontrent que son bailleur l'insultait. Elle a même été contrainte de faire intervenir la police afin de pouvoir accéder à son logement suite au changement de code du portail effectué d'autorité par M. [C]. Il a par ailleurs été violent physiquement avec elle lorsqu'il a appris qu'elle s'était procurée le double d'une clé d'un portillon pour pouvoir entrer. Suivant les dernières conclusions notifiées par RVPA le 4 août 2022, [Z] [C] demande à la Cour de : Vu les articles 1371 et suivants du Code civil, 463, 960 et 961 du Code de procédure civile, 6,7 et 20 de la loi du 6 juillet 1989, A titre liminaire, dire et juger que l'appelante a régularisé la fin de non-recevoir en communiquant son adresse réelle. A titre principal, confirmer le jugement rendu le 26 février 2021 dans son principe, dire et juger que Madame [H] a empêché la réalisation par le bailleur des travaux prescrits, dire et juger que Madame [H] ne justifie pas d'un quelconque préjudice de jouissance, la débouter de sa demande de compensation, la condamner au paiement d'une somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre entiers dépens de première instance et d'appel. L'intimé fait notamment valoir : Sur l'état du logement : une demande d'exécution de travaux a été effectuée par la mairie de [Localité 6] le 24 juillet 2019 auprès du bailleur qui a informé la locataire du début des travaux le 4 septembre 2019, lui demandant ses disponibilités. La locataire a par la suite annulé les dates pour raisons «'strictement personnelles'». La ville de [Localité 6] a confirmé que le bailleur avait effectué les démarches nécessaires afin de réaliser les travaux. Ainsi, toutes les diligences du bailleur se sont heurtées à la mauvaise foi de la locataire. Sur la compensation entre les loyers et indemnités d'occupation avec des dommages et intérêts: Madame [H] a cessé d'acquitter ses loyers dès le mois de juin 2019, le 22 août 2019 la CAF lui a indiqué qu'elle n'aurait à payer que le loyer résiduel (253 euros d'aide au logement). La locataire a par la suite sollicité un échéancier judiciaire qui lui a été accordé sur 37 mois avec suspension des effets de la clause résolutoire du bail, mais qui n'a pas été respecté. L'Huissier de justice n'a enregistré aucun règlement de sa part postérieurement au jugement. La somme réclamée par la locataire équivaut à 45 mois de loyer résiduel. Or, elle soutient que le logement est non décent depuis la prise de bail en 2013 alors que le diagnostic n'a été réalisé qu'en juin 2019. Pour l'exposé des moyens développés par les parties, il sera fait référence conformément à l'article 455 du Code de procédure civile à leurs écritures déposées et débattues à l'audience du 12 juin 2023 à 9 heures. A l'audience, les conseils des parties ont pu faire leurs observations et/ou déposer ou adresser leurs dossiers respectifs. Puis, l'affaire a été mise en délibéré au 13 septembre 2023. MOTIFS A titre liminaire, les demandes des parties tendant à voir la Cour «'constater'» ou «'dire et juger'» ne constituant pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31 et 954 du Code de procédure civile mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, il n'y a pas lieu de statuer sur celles-ci. La Cour constate que [L] [H] a régularisé la fin de non-recevoir qui lui était opposée. Sur la demande indemnitaire de Madame [H] en raison du préjudice de jouissance subi du fait de la non-décence de son logement Selon l'article 1353 du Code civil et l'article 1315 ancien, il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et réciproquement à celui qui se prétend libéré de justifier du paiement ou du fait ayant éteint son obligation. Selon l'article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi, les faits nécessaires au succès de sa prétention. Par application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le premier devoir du locataire est de payer le loyer contractuellement arrêté au montant et au terme convenus, la sanction d'un manquement en la matière étant nécessairement l'application de la clause résolutoire contenue au bail deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Nul ne peut déroger à cette obligation légale et contractuelle sauf à démontrer l'existence d'une indécence du logement loué au sens de l'article 6, telle qu'elle rend le logement inhabitable et à saisir le juge en application de l'article 20-1 pour faire réduire ou suspendre, avec ou sans consignation, son loyer. Le bailleur a des obligations qui fonctionnent en miroir soit selon l'article 6 de la même loi': remettre un logement décent par rapport au décret du 30 janvier 2002 qui fixe des critères auxquels le logement doit répondre. Il doit assurer la jouissance paisible et garantir contre tout trouble pouvant affecter la jouissance. Il doit entretenir le logement et faire toutes les réparations autres que locatives. La liste des réparations locatives, relatives à l'entretien courant, est fixée par décret du 26 août 1987. Dans le cas où d'une indécence partielle permettant de vivre malgré tout dans le logement, le locataire victime n'est en droit que de saisir la justice à des fins de dommages et intérêts pour trouble de jouissance à compenser éventuellement avec le montant des loyers payés et à coupler au besoin avec des exigences de travaux à accomplir relevant de la responsabilité du bailleur. Le locataire ne peut s'arroger le droit de ne plus payer son loyer et d'accumuler sa dette. L'état d'indécence est défini comme celui générateur de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. La preuve d'une éventuelle indécence peut être rapportée par tous moyens. Madame [H] a attiré l'attention des services de la ville de [Localité 6] le 15 mai 2019 pour des problèmes de salubrité de son logement. La lettre qu'elle dit avoir écrite le 4 février 2014 pour se plaindre de divers dysfonctionnements majeurs n'est qu'un courrier simple dont il ne ressort pas la preuve qu'il a été adressé aux bailleurs en dehors d'une fuite qui a été réparée par resserrage d'un joint dès le 8 janvier 2014 pour une somme de 19 euros HT. Il ressort uniquement de ses pièces 5 et 25 qu'elle a signalé par sms à Madame [X] en janvier 2019 et à Monsieur [C] en février 2019 un problème de chaudière la contraignant depuis un mois à prendre des douches froides. Il lui a été répondu qu'il lui appartenait de s'occuper de l'entretien de ladite chaudière et qu'aucune preuve n'avait été transmise. Elle a maintenu qu'il s'agissait d'un dysfonctionnement de la chaudière et non d'un problème de défaut d'entretien. La solution d'un cumulus a fait l'objet d'un accord entre les parties. Madame [H] s'était engagée à faire passer une autre entreprise de plomberie si nécessaire le 6 février 2019. Madame [X] lui a répondu qu'elle s'en chargeait avant de lui demander de faire passer deux entreprises pour des obtenir deux devis ce qui a été fait le 12 février 2019. Puis devant l'écart de prix des devis, Madame [X] a demandé à Monsieur [C] d'acheter un cumulus électrique de 150 litres et l'installer rapidement. Il est apparu que Madame [H] n'a versé que 90 euros de loyer en janvier 2019 car elle avait remplacé un radiateur. Il ressort d'un sms accompagné d'une photographie que le cumulus a été installé par le plombier le 9 avril 2019 mais sans faire le lien avec le contrat Edf. Madame [X] lui a conseillé d'enclencher le bouton «'auto'» pour contrôler la consommation d'électricité pour l'eau chaude. L'enquête de salubrité qui a été conduite le 12 juin 2019 par des agents assermentés de la ville de [Localité 6], a relevé les défauts suivants': menuiserie porte d'entrée voilée laissant passer l'air ; menuiseries intérieures du salon, cuisine, chambre par simple vitrage laissant passer l'eau ; raccordements électriques non conformes des radiateurs (simple dominos au sol sans protection) ; couvercle des toilettes endommagé ; branchement électrique du chauffe eau au tableau sans gaine ; relais temporisateur pour chauffe-eau absent ; prises défectueuses dans la cuisine ; capot tableau électrique dépoté ; poignée de la porte des toilettes manquante ou défectueuses ; absence de ventilation dans les wc et salle de bain. L'état de non-décence est donc caractérisé avec préconisation de travaux d'amélioration . Il a été entériné par la caisse d'allocations familiales le 22 août 2019 (pièce 6 et 14). La Caf a informé Madame [H] que le montant de l'Apl de 253 puis 254 euros ferait l'objet d'une mesure conservatoire tant que les travaux de mise en conformité n'auront pas été réalisés et qu'elle n'aurait à verser que la part résiduelle du loyer, soit 139 euros par mois (page 4 du jugement du 20 novembre 2020 pièce 24 de l'appelante). Un courrier a été adressé le 24 juillet 2019 au propriétaire-bailleur pour qu'il procède aux travaux de mise en conformité. Celui-ci a adressé le 4 septembre 2019 un courrier à sa locataire pour l'informer que les travaux pourraient débuter le lundi 23 septembre (pièce 15). Parallèlement, il lui a envoyé le commandement de payer et de justifier de son assurance visant la clause résolutoire dès le lendemain, le 5 septembre 2019. Elle lui a répondu qu'elle ne pourrait pas être disponible pour fin septembre mais a proposé les dates des 2, 3 et 4 octobre. Puis, elle a annulé ces dates le 26 septembre 2019. Il ressort du courrier du 14 janvier 2021 de la ville de [Localité 6], que Monsieur [C] a été considéré comme ayant tenté en vain de faire procéder à ces travaux de plomberie-sanitaire-chauffage du fait de l'obstruction de Madame [H]. Postérieurement, une mise en demeure de dépanner le chauffe eau a été adressée par lettre recommandée avec accusé de réception à Monsieur [C] le 20 février 2021 (pièce 26), problème qui a été confirmé par attestations de [N] [D] (pièce 27) et de [P] [O] (pièce 29). Elles ont également signalé un problème de portail défectueux. [W] [U] a attesté (pièce 6 de l'intimé) qu'il avait été missionné comme artisan plombier sanitaire et chauffage par Monsieur [C] pour intervenir chez Madame [H] à compter du 9 février 2021 et qu'il n'avait pas pu effectuer les travaux n'ayant trouvé personne dans le logement. Il ressort de l'ensemble de ces éléments que Madame [H] prouve avoir occupé un logement non-décent présentant une porte et des fenêtres sujettes aux infiltrations d'air et d'eau, un défaut d'aération suffisante dans les toilettes et salle de bain et une installation électrique et chauffe-eau défectueuse et non performante.Elle démontre qu'elle a été privée en 2019 et 2021 d'eau chaude. Il n'est pas contestable qu'elle a subi un préjudice de jouissance pendant de nombreux mois ayant dû chauffer son eau et transporter des casseroles d'eau pour se doucher. Les infiltrations subies à l'air et à l'eau sont nécessairement sources de préjudice en terme d'humidité et de froid notamment ainsi que de surconsommation d'énergie pour se chauffer. Si Monsieur [C] a missionné tardivement, sous la pression de la caisse d'allocations familiales et de la retenue de l'Apl tant que les travaux de rénovation n'auraient pas été effectués, il n'est pas démontré qu'il a fait preuve de souplesse et de compréhension pour s'accorder avec Madame [H] pour trouver une date commune car il n'a pas été produit d'autre courrier que celui du 4 septembre 2019 qui proposait les dates du 23 au 25 septembre 2019 pour débuter les travaux sous réserve de l' accord et des disponibilités de sa locataire, laquelle lui a fait savoir que cela n'était pas possible. Il n'est d'ailleurs pas détaillé quels étaient les travaux qui devaient être engagés sur trois jours alors qu'il s'agissait d'une rénovation importante qui devait être opérée. La Cour observe que dès le lendemain, Monsieur [C] n'a pas hésité à adresser à Madame [H] le commandement initiant la procédure de résiliation-expulsion alors même qu'il se devait de mettre en conformité le logement qui était indécent. Il en est de même en février 2021 puisqu'il ressort de l'attestation de Monsieur [U] qu'il s'est présenté à l'adresse alors que la locataire était absente mais sans qu'il soit démontré qu'un accord avait été pris pour ce jour-là. Dans ces conditions et quelle que soit l'appréciation de la ville de [Localité 6] qui n'a manifestement pas reçu les explications de Madame [H], il n'est pas démontré que Madame [H] a empêché la réalisation des travaux. La mauvaise foi de Madame [H], quand bien même elle n'aurait ni réglé sa dette locative ni donné sa nouvelle adresse lors de la reprise des locaux le 31 mai 2021, n'est pas rapportée. La Cour ne considère pas que son préjudice a été suffisamment réparé par le fait qu'elle n'a eu à payer que la part résiduelle de son loyer, l'Apl étant suspendue durant les travaux, dans la mesure où elle n'aurait jamais dû percevoir pour elle-même le montant de cette Apl qui était destinée à son bailleur. Son préjudice lié à ces longs mois d'inconfort et de privation de jouissance paisible, sans motif légitime de la part de Monsieur [C], doit être indemnisé à hauteur de 150 euros par mois entre janvier 2019 et mai 2021, soit 29 mois. Ainsi, la Cour infirme le jugement déféré et statuant à nouveau condamne [Z] [C] à payer à [L] [H] la somme de 4 350 euros de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance. Cette somme devra se compenser avec l'éventuelle dette locative que celle-ci aurait encore à l'égard de [Z] [C]. Sur les demandes accessoires La Cour condamne Monsieur [C] à supporter les entiers dépens d'appel. La Cour déboute Monsieur [C] de ses demandes au titre des dépens et des frais irrépétibles. En équité, la Cour condamne [Z] [C] à payer à Maître [S] [A], conseil de [L] [H], bénéficiaire de l'aide juridictionnelle totale, la somme de 2 000 euros en application de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 sous réserve de renoncer à percevoir la somme correspondant à la part contributive de l'État. PAR CES MOTIFS La Cour, constate que la fin de non recevoir soulevée par [Z] [C] a été régularisée, Infirme le jugement rectificatif déféré sauf sur le principe de la rectification et sur les dépens de première instance. Statuant à nouveau, Condamne [Z] [C] à payer à [L] [H] la somme de 4 350 euros de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance avec intérêts légaux à compter du présent arrêt ; Dit que cette somme devra se compenser avec l'éventuelle dette locative que [L] [H] aurait encore à l'égard de [Z] [C] ; Condamne [Z] [C] à supporter les entiers dépens d'appel ; Déboute [Z] [C] de ses demandes au titre des dépens et des frais irrépétibles ; Condamne [Z] [C] à payer à Maître [S] [A], conseil de [L] [H], bénéficiaire de l'aide juridictionnelle totale, la somme de 2 000 euros en application de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 sous réserve de renoncer à percevoir la somme correspondant à la part contributive de l'État ; Dit que la décision rectificative sera mentionnée sur la minute et sur les expéditions de la décision modifiée pour les seules dispositions infirmées. LE GREFFIER LE PRESIDENT