Tribunal judiciaire, 30 mai 2024. 23/03903

Minute n° 2024 / AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES ============ JUGEMENT du 30 Mai 2024 __________________________________________ DEMANDEURS : Monsieur [U] [L] 23 Rue de Patay 28360 DAMMARIE Monsieur [X] [L] 17 Rue Saint Fiacre 45750 ST PRYVE ST MESMIN Madame [P] [I] 23 Rue de Patay 28360 DAMMARIE représentés par Maître Gilles APCHER, avocat au barreau de NANTES D'une part, DÉFENDEUR : Monsieur [E] [B] Résidence Les Goelands 39 Rue de la Gare 44830 BOUAYE non comparant D'autre part, COMPOSITION DU TRIBUNAL : PRÉSIDENT : Pierre DUPIRE GREFFIERE : Marie-Pierre KIOSSEFF PROCEDURE : date de la première évocation : 04 avril 2024 date des débats : 04 avril 2024 délibéré au : 30 mai 2024 RG N° N° RG 23/03903 - N° Portalis DBYS-W-B7H-MVWM COPIES AUX PARTIES LE : CE + CCC à Maître Gilles APCHER CCC à Monsieur [E] [B] + préfecture Copie dossier EXPOSÉ DU LITIGE Suivant acte sous seing privé en date 17 juillet 2019, Monsieur [U] [L], Monsieur [X] [L] et Madame [P] [I] (ci-après « indivision [L] ») ont donné à bail à Monsieur [E] [B] un bien à usage d’habitation situé 39 rue de la gare - 44830 BOUAYE / LES GOELANDS. Par acte de commissaire de justice en date du 10 mai 2022, après mise en demeure préalable du 17 février 2022, Monsieur [U] [L], Monsieur [X] [L] et Madame [P] [I] ont fait délivrer à Monsieur [E] [B] une sommation de justifier de la souscription d’une assurance et de l’occupation du logement. Par la suite, de nombreux manquements, faits de nuisances et d’incivilités, ont été signifiés par les bailleurs à Monsieur [E] [B]. Par actes de commissaire de justice du 29 novembre 2023, Monsieur [U] [L], Monsieur [X] [L] et Madame [P] [I] ont fait assigner Monsieur [E] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NANTES, aux fins de : - Prononcer la résiliation du bail au titre de l’inexécution contractuelle à l’obligation de jouir paisiblement des locaux loués ; - Ordonner l’expulsion de Monsieur [E] [B] des lieux, ainsi que de tout occupant de leur chef, avec si besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, selon les modalités et délais prévus par la loi ; - Condamner Monsieur [E] [B] à leur payer la somme de 261,02 euros au titre des loyers impayés et indemnité d’occupation suivant le décompte arrêté au 26 octobre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience ; - Condamner Monsieur [E] [B] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges locatives, révisée légalement, à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux, soit 373,90 euros ; - Condamner Monsieur [E] [B] au paiement de la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens, en ce compris le coût de la sommation du 10 mai 2022 ; L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 4 avril 2024 lors de laquelle Monsieur [U] [L], Monsieur [X] [L] et Madame [P] [I], représentés par leur conseil, ont maintenu leurs demandes. Monsieur [E] [B], bien que régulièrement cité, ne s’est pas présenté. Le diagnostic et social établi par les services sociaux mentionne que Monsieur [B] ne s’est pas présenté aux rendez-vous fixés. La décision a été mise en délibéré au 30 mai 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION : Sur la résiliation du bail pour défaut de jouissance paisible : Conformément aux dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7b de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat de bail du 17 juillet 2019 est soumis, le locataire est tenu d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location. Il est de jurisprudence constante que les locataires et occupants sont responsables des personnes qu’ils introduisent dans les lieux loués et qu’ils associent à la jouissance paisible de ces lieux. Ils doivent en conséquence répondre vis-à-vis du bailleur des abus de jouissance causés par elles. L’article 1217 du Code civil dispose que « la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut : - refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ; - poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ; - provoquer la résolution du contrat ; - demander réparation des conséquences de l’inexécution. Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter ». Aux termes de l'article 1224 du Code civil, “la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice”. Il appartient au juge d’apprécier si le ou les manquements invoqués par le demandeur sont suffisamment graves pour justifier une résiliation du contrat. En l’espèce, [U] [L], Monsieur [X] [L] et Madame [P] [I] ont tout d’abord été contraints de délivrer une sommation de justifier d’une couverture d’assurance et de l’occupation des lieux à Monsieur [E] [B] après échec de l’envoi d’un premier courrier avec accusé de réception en date du 17 février 2022. A compter du mois de décembre 2022, de nombreux manquements à l’obligation de jouir paisiblement des lieux loués ont été signalés par le syndic de copropriété, le cabinet LEFEUVRE IMMOBILIER en charge de la gestion locative ou les occupants de la résidence. L’indivision [L] produit notamment une lettre recommandée en date du 12 septembre 2023 adressée à Monsieur [E] [B] énumérant les faits de nuisances et d’incivilités relevés, à savoir : Des faits de tapages nocturnes et diurnes signalés à de multiples reprises du fait du bruit provenant de son appartement ;Des dégradations et souillages des parties communes régulièrement signalées ;Une intervention du SDIS dans son appartement le 10 janvier 2023 afin de récupérer un chien en détresse dans son logement ;Des faits de violences signalées dans la nuit du 25 au 26 août 2023 avec déplacement à la gendarmerie à deux reprises ;Des faits de nuisances sonores récurrents avec un nouveau déplacement de la gendarmerie dans la nuit du 9 au 10 septembre 2023 ;Des dépôts de plainte récurrents depuis son entrée dans les lieux. Les bailleurs produisent plusieurs dépôts de plainte auprès de la gendarmerie suite à des faits de violences, nuisances, menaces, harcèlement ou dégradations de la part de Monsieur [B] à l’égard d’occupants de la résidence. Ils justifient également de nombreux courriels adressés par des occupants du mois de septembre 2023 au mois de janvier 2024, ainsi qu’un courrier du maire de la ville de BOUAYE réclamant au cabinet LEFEUVRE IMMOBILIER qu’une procédure soit initiée afin de rétablir la sérénité dans la commune. Monsieur [U] [L], Monsieur [X] [L] et Madame [P] [I] apportent ainsi la preuve de la réalité des troubles de jouissance commis par Monsieur [E] [B] depuis son entrée dans les lieux, et de leur caractère grave et persistant en dépit des mises en demeure qui lui ont été adressées. Dans ces conditions, les manquements répétés de Monsieur [E] [B] à ses obligations justifient la résiliation du contrat de bail, de sorte qu’il devra rendre les lieux libres de toute occupation de son chef, faute de quoi il pourrait y être contraint avec l’assistance de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux en application des dispositions de l’article L.412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution. Le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution. Enfin, il convient de mettre à la charge de Monsieur [E] [B] une indemnité d’occupation fixée par référence au montant du dernier loyer et des charges, soit la somme de 373,90 euros par mois aux termes de l’assignation, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial), à compter de la résiliation et jusqu’à la libération effective des lieux. Sur le montant de l’arriéré locatif : La créance principale de Monsieur [U] [L], Monsieur [X] [L] et Madame [P] [I], non contestée, est justifiée en son principe et son montant en vertu du contrat de bail, le décompte versé aux débats laissant apparaître un solde débiteur de 261,02 euros au 26 octobre 2023, échéance du mois d’octobre 2023 incluse. En conséquence, Monsieur [E] [B] sera condamné à payer à Monsieur [U] [L], Monsieur [X] [L] et Madame [P] [I] la somme de 261,02 euros au titre des loyers et charges échus et impayés au 26 octobre 2023, échéance du mois d’octobre 2023 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, sous réserve des paiements ultérieurs. Sur les mesures accessoires : Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [E] [B], qui succombent, seront condamnés aux dépens qui comprendront les frais de procédure, soit en l'état, les coûts de l'assignation, de la notification de celle-ci au Préfet, de la sommation du 10 mai 2022. Par ailleurs, l’équité commande de condamner Monsieur [E] [B] au paiement de la somme de 500 euros à Monsieur [U] [L], Monsieur [X] [L] et Madame [P] [I] au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le Juge des Contentieux de la Protection, après débats en audience publique, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe, PRONONCE la résiliation du bail conclu le 17 juillet 2019 par Monsieur [E] [B] portant sur le logement situé 39 rue de la gare - 44830 BOUAYE / LES GOELANDS à compter de la présente ; CONDAMNE Monsieur [E] [B], à payer à Monsieur [U] [L], Monsieur [X] [L] et Madame [P] [I] la somme de 261,02 euros au titre des loyers impayés au 26 octobre 2023, échéance du mois d’octobre 2023 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; CONDAMNE Monsieur [E] [B], à payer à Monsieur [U] [L], Monsieur [X] [L] et Madame [P] [I] une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, augmenté des charges, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial), soit la somme de 373,90 euros, et ce à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux ; DIT que Monsieur [E] [B] devront quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués situés 39 rue de la gare - 44830 BOUAYE / LES GOELANDS, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ; ORDONNE à défaut, l'expulsion de Monsieur [E] [B] ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux ; RENVOIE Monsieur [U] [L], Monsieur [X] [L] et Madame [P] [I] aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution concernant le sort à réserver aux meubles ; CONDAMNE Monsieur [E] [B] à verser à Monsieur [U] [L], Monsieur [X] [L] et Madame [P] [I] la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; CONDAMNE Monsieur [E] [B], aux dépens en ce compris notamment le coût de la sommation du 10 mai 2022 ; RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit ; DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’Etat dans le département. La Greffière Le juge des contentieux et de la protection Marie-Pierre KIOSSEFF Pierre DUPIRE