Tribunal judiciaire, 05 août 2024. 24/03144

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE SAINT OUEN [Adresse 3] [Localité 5] Téléphone : [XXXXXXXX01] ou 77 @ : [Courriel 8] @ : [Courriel 6] REFERENCES : N° RG 24/03144 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZEBN Minute : 24/283 S.C.I. MITHRA Représentant : Me Doriane DJELLOUL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0918 C/ Monsieur [N] [U] Représentant : Me Louiza BOUZIANI, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : G0205 Copie exécutoire : Me Doriane DJELLOUL Copie certifiée conforme :Me Louiza BOUZIANI Le 05 Août 2024 JUGEMENT Jugement rendu et mis à disposition au greffe de ce tribunal en date du 05 Août 2024 ; Sous la présidence de Madame Maud PICQUET, juge des contentieux de la protection assistée de Madame Isabelle GRAPPILLARD, greffier ; Après débats à l'audience publique du 14 Mai 2024 le jugement suivant a été rendu : ENTRE DEMANDEUR : S.C.I. MITHRA, demeurant [Adresse 2] représentée par Me Doriane DJELLOUL, avocat au barreau de PARIS ET DÉFENDEUR : Monsieur [N] [U], demeurant [Adresse 4] représenté par Me Louiza BOUZIANI, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS Par contrat sous seing privé du 15 septembre 2014 prenant effet à compter du 20 septembre 2014, la SCI MITHRA a donné à bail à Monsieur [N] [U] un appartement à usage d'habitation et une cave situés [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 603 euros, outre 120 euros de provisions sur charges. Par acte de commissaire de justice du 7 mars 2023, la SCI MITHRA a fait délivrer à Monsieur [N] [U] un congé pour vente à effet au 19 septembre 2023. Par acte de commissaire de justice en date du 11 mars 2024, la SCI MITHRA a assigné Monsieur [N] [U] devant le juge des contentieux de la protection de Saint-Ouen aux fins de validation du congé et subsidiairement de prononcer de la résiliation du bail, d'expulsion du preneur devenu sans droits ni titre avec concours de la force publique et d’un serrurier s'il y a lieu et de condamnation en paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation de 1.326 euros à compter du 20 septembre 2023 et jusqu'à libération des lieux et de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, le tout sous le bénéfice de l'exécution provisoire. Au soutien de sa demande, la SCI MITHRA se fonde sur l'article 15-1 de la loi du 6 juillet 1989 et fait valoir que le congé délivré est régulier en la forme. Concernant l'indemnité d'occupation, elle se prévaut des prévisions contractuelles de l'article du bail relatif à la résiliation prévoyant un montant égal au double du loyer. L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 14 mai 2024, après avoir été renvoyée à plusieurs reprises à la demande des parties. A l'audience du 14 mai 2024, la SCI MITHRA, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance. Elle précise que Monsieur [N] [U] n’est pas fondé à se prévaloir des dispositions protectrices des locataires de plus de 65 ans justifiant de revenus modestes, au motif qu’il n’occupe pas effectivement le logement loué. Monsieur [N] [U], représenté par son conseil, sollicite l’annulation du congé et le rejet de toutes les demandes de la SCI MITHRA. Il demande également la condamnation de la SCI MITHRA au paiement de la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens. A l’appui de ses demandes, il indique être âgé de plus de 65 ans, bénéficier de revenus modestes et avoir deux enfants à charge, de sorte que la SCI MITHRA était tenue de lui proposer un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités, ce qu’elle n’a pas fait. Il souligne qu’il occupe le logement loué, que la personne rencontrée par le commissaire de justice est un ami qui est domicilié chez lui, qui passe de temps en temps nourrir son chat mais qui n’habite pas sur place. La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 5 août 2024. MOTIFS DE LA DECISION Sur le congé délivré par la bailleresse et ses conséquences En application des dispositions de l'article 15-I et II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur peut délivrer un congé pour vendre, six mois au moins avant l'échéance du bail. Le locataire dispose d'un droit de préemption qu'il doit exercer pendant un délai de deux mois. A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation. En l'espèce, le bail consenti à Monsieur [N] [U] pour une durée de trois ans, a été tacitement reconduit depuis le 20 septembre 2017, par périodes de trois ans et pour la dernière fois le 20 septembre 2020, pour expirer le 19 septembre 2023 conformément à l'article 10 de la loi du 6 juillet 1989. Le congé de la bailleresse signifié le 7 mars 2023 a donc été régulièrement délivré plus de six mois avant l'échéance précitée. Il sera relevé en outre que le congé rappelle le motif du congé, délivré pour vente du bien loué, mentionne le prix et les conditions de la vente projetée, contient une offre de vente, une description précise du bien loué, ainsi que la reproduction des cinq premiers alinéas de l’article 15 II. Dès lors, le congé a bien été délivré dans les formes et délais légaux requis. Si Monsieur [N] [U] soutient que le congé serait nul, au motif que la bailleresse ne lui a proposé aucune solution de relogement, alors qu’il est âgé de plus de 65 ans, dispose de revenus modestes et a deux enfants à charge, il ne le justifie pas. En effet, s’il résulte de l'article15 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que, sauf exceptions tenant à son âge ou à ses revenus, le bailleur ne peut délivrer un congé pour vente au locataire de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond, sans qu'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques énoncées à l’article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948, les ressources du locataire doivent être appréciées à la date du congé pour vente. Or, afin de justifier de ses revenus, Monsieur [N] [U] se borne à verser aux débats son avis d’imposition établi le 22 juillet 2022 sur les revenus perçus en 2021, alors que le congé a été signifié le 7 mars 2023. En outre, s’il verse aux débats la copie d’un livret de famille sur lequel apparaissent deux enfants, la page correspondant au père est vierge, de sorte qu’il n’est pas établi que le défendeur a effectivement deux enfants à charge. Enfin, il ressort du procès-verbal de constat du 26 avril 2024 qu’est mentionnée sur la boîte aux lettres correspondant au logement loué, à côté du nom [U], l’identité suivante : [F] [Z] [I] [C], que la personne rencontrée sur place par le commissaire de justice a déclaré être [F] [Z] [I] [C], qu’elle a précisé être colocataire de Monsieur [N] [U] et ajouté que ce dernier habiterait actuellement chez sa copine. Il ressort de l’avis d’imposition versé aux débats que Monsieur [N] [U] était fiscalement domicilié à [Localité 7] en juillet 2022, alors qu’il loue l’appartement dont s’agit depuis le 20 septembre 2014. Dans ces conditions, Monsieur [N] [U] n’est pas fondé à solliciter l’annulation du congé pour vente, sur le fondement des dispositions de l’article 15 III de la loi du 6 juillet 1989. Monsieur [N] [U] n'ayant pas usé de son droit de préemption dans le délai légal, le bail s'est trouvé résilié par l'effet du congé le 19 septembre 2023. Monsieur [N] [U], qui s'est maintenu dans les lieux, se trouve ainsi occupant sans droit ni titre du local litigieux depuis le 20 septembre 2023 et il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef dans les conditions prévues par l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution et selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement. Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d'indemnité d'occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine. En l'espèce, l'article 9 du contrat de bail relatif à la clause résolutoire n'est pas applicable s'agissant de la délivrance d'un congé, étant rappelé qu'en tout état de cause, son dernier alinéa, fixant l'indemnité d'occupation sans droit ni titre au double du loyer quotidien, s'analyse en une clause pénale, laquelle peut être réduite d'office par le juge si elle est manifestement excessive. Aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué, et ainsi, à compter du 20 septembre 2023 et jusqu'au départ volontaire ou à défaut l'expulsion des lieux de Monsieur [N] [U], celui-ci sera condamné à une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi. Sur les demandes accessoires Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du congé et de la signification du présent jugement en application de l'article 695 du même code. Compte tenu des démarches judiciaires entreprises, Monsieur [N] [U] sera également condamné au paiement de la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Le jugement sera exécutoire de droit à titre provisoire, en application de l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que les conditions de délivrance à Monsieur [N] [U] par la SCI MITHRA d'un congé pour vente relatif au bail conclu le 15 septembre 2014 et concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] sont réunies et que le bail a ainsi expiré le 19 septembre 2023 ; ORDONNE en conséquence à Monsieur [N] [U] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ; DIT qu’à défaut pour Monsieur [N] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dès la signification du présent jugement, la SCI MITHRA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ; CONDAMNE Monsieur [N] [U] à verser à la SCI MITHRA une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 20 septembre 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ; CONDAMNE Monsieur [N] [U] à verser à la SCI MITHRA la somme de 300 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Monsieur [N] [U] aux dépens, en ce compris le coût du congé et de la signification du présent jugement ; REJETTE le surplus des demandes ; RAPPELLE que le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire. Ainsi jugé à Saint-Ouen Le 5 août 2024 LA GREFFIERE LA JUGE REFERENCES A RAPPELER : N° RG 24/03144 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZEBN DÉCISION EN DATE DU : 05 Août 2024 AFFAIRE : S.C.I. MITHRA Représentant : Me Doriane DJELLOUL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0918 C/ Monsieur [N] [U] Représentant : Me Louiza BOUZIANI, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : G0205 EN CONSÉQUENCE la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux de grande instance d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis. En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier. POUR COPIE CERTIFIÉE CONFORME revêtue de la formule exécutoire P/le directeur des services de greffe judiciaires