Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Me Carole BERNARDINI
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Grégory LEPROUX
Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond
N° RG 24/01805 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4ARR
N° MINUTE :
6 JCP
JUGEMENT
rendu le jeudi 05 septembre 2024
DEMANDERESSE
Etablissement [Localité 3] HABITAT- OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Carole BERNARDINI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E399
DÉFENDERESSE
Madame [O] [K], demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Grégory LEPROUX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C2303
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Mathilde CLERC, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 21 mai 2024
JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 05 septembre 2024 par Mathilde CLERC, Juge assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier
Décision du 05 septembre 2024
PCP JCP fond - N° RG 24/01805 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4ARR
EXPOSÉ DU LITIGE
Par contrat du 28 mai 1998, l’OPAC de [Localité 3], aujourd’hui dénommé [Localité 3] HABITAT OPH, a consenti un bail d’habitation à Mme [O] [K] sur des locaux situés au [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 976,72 francs.
Par lettre recommandée avec avis de réception du 15 septembre 2023, l’établissement [Localité 3] HABITAT OPH a demandé à Mme [O] [K] de justifier de son occupation de son logement et ce, dans le cadre d’un rendez-vous à fixer au plus tard dans un délai de 10 jours.
MmE [O] [K] n’ayant pas répondu, une sommation interpellative lui a été délivrée le 21 novembre 2023, le commissaire de justice rendu sur place n’ayant pu rencontrer l’occupante des lieux.
Un procès-verbal de constat, autorisé par ordonnance du 21 décembre 2023, a été dressé par commissaire de justice le 9 janvier 2024.
C’est dans ce contexte que, par acte de commissaire de justice du 1 février 2024, l'établissement PARIS HABITAT OPH a assigné Mme [O] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
prononcer la résiliation judiciaire du bail, ordonner l’expulsion de Mme [O] [K] ainsi que celle de tout occupant de son chef, condamner Mme [O] [K] au paiement de toute somme qui serait due à compter de l’échéance de janvier 2024 ainsi que d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, jusqu’à parfaite libération des lieux, condamner Mme [O] [K] au paiement de la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, dont le coût de la sommation interpellative et du constat d’huissier.
Au soutien de ses prétentions, l’établissement [Localité 3] HABITAT OPH se prévaut des dispositions de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 et des conditions générales du bail, en vertu desquelles le logement doit être occupé exclusivement par le preneur, à titre de résidence principale. Il explique qu’en l’espèce, Mme [O] [K] n’occupe plus son logement.
À l'audience du 2 février 2024, l'établissement [Localité 3] HABITAT OPH, représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance.
Mme [O] [K], représentée par son conseil, sollicite le rejet des prétentions de son bailleur, et, subsidiairement, un délai pour quitter les lieux.
Elle soutient être temporairement hébergée par ses enfants, du fait de la fragilité de son état de de santé, qui ne lui permet pas de rester seule. Elle précise être âgée de 88 ans. Elle fait observer qu’il résulte du constat d’huissier que ses affaires personnelles sont toujours dans le logement, et que les preuves sur lesquelles s’appuie le demandeur au soutien de l’inoccupation du logement sont circonscrites à une courte période, ce qui ne permet pas de caractériser une inoccupation sur une durée de plus de 4 mois par an.
À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.
MOTIVATION
Sur la demande de résiliation judiciaire du bail
Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.
En application de l'article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.
Aux termes de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989, le titre premier s’applique aux locations de locaux à usage d'habitation ou à usage mixte professionnel et d'habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu'aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur. La résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l'habitation.
Enfin, en vertu de l'article 8 de la loi précitée, le locataire doit occuper personnellement les lieux et ne peut les sous-louer, sauf accord express du bailleur.
Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.
S'agissant de la preuve d'une absence d'habitation dans les lieux, elle peut être rapportée par la réception de documents administratifs à une autre adresse, la justification de la propriété d'un autre domicile ou encore un constat d'huissier. A ce titre, il sera rappelé qu'en application de l'article 1382 du code civil, les présomptions qui ne sont pas établies par la loi, sont laissées à l'appréciation du juge, qui ne doit les admettre que si elles sont graves, précises et concordantes.
En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats par [Localité 3] HABITAT OPH que les deux courriers envoyés en recommandé avec accusé de réception les 18 septembre et 26 septembre 2023 lui sont revenus « pli avisé et non réclamé ».
Le commissaire de justice, rendu sur les lieux litigieux dans le cadre d’une sommation interpellative le 21 novembre 2023, n’est parvenu à rencontrer aucun occupant, malgré deux passages. « Plusieurs voisins » rencontrés à cette occasion ont déclaré n’avoir pas vu Mme [O] [K] depuis « des mois », « certains » s’interrogeant même sur le fait qu’elle ait même habité ici un jour. Le commissaire de justice ajoute qu’un « Monsieur » se présentant comme un membre de sa famille est venu réclamer des badges d’accès à la loge, puis « une dame ». Le commissaire de justice indique enfin que « depuis quelques temps, il est possible que les lieux soient vides et non occupés ».
Force est de constater que ce procès-verbal ne comporte que des mentions vagues, insuffisamment précises pour lui conférer force probante.
Du procès-verbal de constat du 9 janvier 2024, il résulte que le nom de Mme [K] figure sur la boîte aux lettres, et que deux voisins ont déclaré que cette dernière n’habitait plus là « depuis fort longtemps », et que son fils passait de temps en temps pour récupérer le courrier. Le commissaire de justice constate : « il n’y a pas de vêtements, d’effets personnels, papiers d’identité ou documents divers, ni canapé » ; « dans la salle de bain, aucun effet de toilette (savon, shampooing, maquillage) n’est visible et la douche est encombrée ».
Il résulte toutefois des photographies contenues dans le constat que des vêtements sèchent sur un étendoir situé dans la douche de la salle de bain, et qu’un peigne, une éponge et un chausson, y sont visibles; le lit, qui comprend draps, couvertures et oreillers, est défait, et des documents ou courriers sont disposés sur la table de nuit.
Il apparaît donc que des effets personnels se trouvent dans le logement.
Mme [O] [K] reconnaît avoir temporairement été hébergée par ses enfants, dont elle explique qu’ils l’aident à prendre les nombreux traitements dont elle justifie par un certificat médical. Elle démontre en outre recevoir ses courriers à l’adresse litigieuse, notamment ses avis d’imposition et assurer son logement.
Au regard de l’ensemble de ces éléments, il n’est pas établi que Mme [O] [K] n’occupe plus son logement à titre de résidence principale.
Aucun manquement suffisamment grave à son obligation d’occupation personnelle du logement ne pouvant, en l’état des éléments versés aux débats, être reproché à Mme [O] [K], l’établissement [Localité 3] HABITAT OPH sera débouté de sa demande en résiliation judiciaire du contrat de bail ainsi que de toutes ses demandes subséquentes.
Sur les frais du procès et l'exécution provisoire
L’établissement [Localité 3] HABITAT OPH, partie perdante, supportera les dépens conformément à l’article 696 du code de procédure civile et sera déboutée de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.
L’exécution provisoire est de plein droit en application de l’article 514 du code de procédure civile
PAR CES MOTIFS,
La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,
DEBOUTE l’établissement [Localité 3] HABITAT OPH de l’ensemble de ses demandes,
CONDAMNE l’établissement [Localité 3] HABITAT OPH aux dépens.
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 5 septembre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.
La Greffière La Juge
