Cour d'appel, 30 mars 2011. 09/10825

Grosses délivréesREPUBLIQUE FRANCAISE aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 5 - Chambre 3 ARRET DU 30 MARS 2011 (n° , 8 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : 09/10825 Décision déférée à la Cour : Jugement du 01 Avril 2009 -Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY - RG n° 07/05853 APPELANTE S.C.I. [Adresse 6] agissant poursuites et diligences en la personne de son gérant [Adresse 6] siège administratif : [Adresse 2] représentée par Me Nadine CORDEAU, avoué à la Cour assistée de Me Sébastien MENDES GIL plaidant pour la SELARL CLOIX et MENDES-GIL, avocat au barreau de PARIS, toque : P0173 INTIMES S.A.R.L. PEINTURES INDUSTRIELLES prise en la personne de ses représentants légaux [Adresse 6] [Localité 8] Monsieur [S] [I] [Adresse 3] [Localité 9] représentés par la SCP FANET - SERRA, avoués à la Cour assistés de Me Ségolène THOMAZEAU plaidant et intervenant en tant que collaboratrice de la SELARL MCKAY, avocat au barreau de PARIS, toque : C 514 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 786 et 910 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 30 novembre 2010, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame BARTHOLIN, Présidente et Madame BLUM, conseiller chargée du rapport. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Madame BARTHOLIN, Présidente Madame IMBAUD-CONTENT, Conseiller Madame BLUM, Conseiller Greffier, lors des débats : Madame BASTIN. ARRÊT : - contradictoire, - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile. - signé par Madame BARTHOLIN, Présidente, et par Madame BASTIN, greffier, à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire. ************* Par acte du 28 septembre 1994, M. [N], aux droits duquel vient la s.c.i. [Adresse 6], a donné à bail à la société Peintures Industrielles Idf, pour une durée de 9 ans à compter du 24 avril 1995, des locaux situés [Adresse 6] (93) pour y exercer une activité de sablage, métallisation, décapage de tous métaux, dépolissage et gravure de toutes matières, peinture Epoxy, moyennant un loyer annuel de base en principal de 1.095.571,20 francs (167.018,75 euros) hors taxes et hors charges, payable par trimestre d'avance, indexé automatiquement chaque année à la date anniversaire de l'entrée en jouissance en fonction de la variation de l'indice Insee du coût de la construction. Par acte du 18 juin 2003, M. [S] [I], gérant de la société Peintures Industrielles, s'est porté caution solidaire du paiement des loyers, charges et éventuelles indemnités d'occupation. Le 4 décembre 2003, M. [S] [I] et son épouse ont signé une reconnaissance de dette au profit de M. [N] pour la somme de 139.000 euros correspondant à la dette locative de la société Peintures Industrielles arrêtée au 3 décembre 2003 et se sont engagés à rembourser cette somme à raison de 12.000 euros par mois, à compter du 10 janvier 2004, avec intérêt de 5% l'an jusqu'au remboursement effectif. Par lettre du 8 décembre 2003, contresignée par le bailleur avec la mention de sa main 'bon pour accord', la société Peintures Industrielles a indiqué  à celui-ci qu'elle était d'accord sur le montant de l'arriéré locatif soit 139.000 euros qu'elle s'est engagée à régler comme convenu par mensualités de 12.000 euros à compter du 25 avril 2004, en sus des loyers en cours, et lui a demandé confirmation du renouvellement du bail à compter du 25 avril 2004 pour un montant représentant 70% du loyer actuel, après nouvel agencement de l'atelier en restituant une partie des locaux à hauteur de 30% environ. Les parties n'ayant pu s'entendre sur le nouvel agencement et la restitution partielle des locaux, la s.c.i. [Adresse 6] a, le 12 avril 2007, assigné la société Peintures Industrielles et M. [S] [I] en paiement. Par jugement rendu le 1er avril 2009, le tribunal de grande instance de Bobigny a : - constaté que, selon l'accord des parties, la s.c.i. [Adresse 6] a contractuellement accepté que la société Peintures Industrielles libère la surface de 30% des locaux et de diminuer le montant du loyer de 30% du contrat d'origine, ceci à compter du renouvellement du bail, soit le 24 avril 2004, - constaté que tous les loyers ont été régulièrement payés par le locataire, y compris l'arriéré  de 139.000 euros dû lors de la conclusion forcée de la reconnaissance de dette du 9 décembre 2003, en conséquence, - débouté la s.c.i. [Adresse 6] de ses demandes, fins et conclusions, - condamné la s.c.i. [Adresse 6] à payer à la société Peintures Industrielles (Idf) la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens qui pourront être recouvrés selon les dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, - ordonné l'exécution provisoire du jugement à intervenir, nonobstant appel, en ce qui concerne Monsieur [I] [S] : - constaté que la société Peintures Industrielles ayant libéré 30% des locaux et ayant payé régulièrement 70% des loyers et charges conformément à l'accord du 8 décembre 2003, cette dernière ne devant aucune somme à la s.c.i. [Adresse 6], par conséquent, - débouté la s.c.i. [Adresse 6] de ses demandes, fins et conclusions à l'égard de Monsieur [I] [S], caution, - condamné la s.c.i. [Adresse 6] à payer à Monsieur [I] [S] la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens qui pourront être recouvrés selon les dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, - ordonné l'exécution provisoire du jugement à intervenir, nonobstant appel. La s.c.i. [Adresse 6] a relevé appel de cette décision et, par ses dernières conclusions signifiées et déposées le 23 novembre 2010, demande à la cour d'infirmer le jugement en toutes ses dispositions et de : 1/ à titre principal, condamner solidairement la société Peintures Industrielles, en sa qualité de locataire, et M. [S] [I], en sa qualité de caution, au paiement des loyers et charges impayés courant jusqu'au mois de juillet 2010 inclus s'élevant à la somme totale de 1.289.342,50 euros, 2/ à titre subsidiaire, si la cour devait considérer que 30% des locaux loués ont été restitués, condamner solidairement la société Peintures Industrielles, en sa qualité de locataire, et M. [S] [I], en sa qualité de caution, au paiement des loyers et charges impayés courant jusqu'au mois de juillet 2010 inclus s'élevant à la somme totale de 759.292,78 euros, 3/ à titre très subsidiaire, si la cour devait estimer que les éléments en sa possession sont insuffisants pour statuer sur les sommes dues au titre de l'arrière locatif, désigner un expert judiciaire pour établir un compte entre les parties et déterminer sa créance, 4/ en tout état de cause, - dire que la société Peintures Industrielles et M. [S] [I] sont redevables d'une indemnité d'occupation annuelle fixée à la somme de 12.070,60 euros HT au titre de l'occupation illégale du 1er étage, - les condamner solidairement au paiement de cette indemnité d'occupation à compter du 18 octobre 2005, date du constat de Me [J], huissier de justice, démontrant l'occupation illégale du 1er étage, et ce jusqu'à la libération complète des locaux du 1er étage qui se fera par la signature d'un état des lieux contradictoire, - dire que les sommes seront majorées de 10% et assorties de l'intérêt conventionnel de 15% l'an à compter de leur exigibilité, - ordonner la capitalisation de ces intérêts à compter de la date de l'assignation dans les conditions de l'article 1154 du code civil, - constater l'acquisition de la clause pénale insérée dans le contrat de bail, - débouter la société Peintures Industrielles et M. [S] [I] de l'intégralité de leurs demandes, - n'accorder aucun délai de paiement supplémentaire aux débiteurs en raison de l'ancienneté de la dette, - condamner solidairement la société Peintures Industrielles en sa qualité de locataire et M. [S] [I] en sa qualité de caution, au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens comprenant les frais d'expertise. La s.a.r.l. Peintures Industrielles et M. [I] [S], par leurs dernières conclusions signifiées et déposées le 27 octobre 2010, demandent à la cour, au visa des articles 1134, 1156, 1557 et suivants du code civil et 9 du code de procédure civile, de : - confirmer intégralement le jugement, - débouter la s.c.i. [Adresse 6] de ses demandes, - condamner la s.c.i. [Adresse 6] à payer à la société Peintures Industrielles la somme de 7.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens, - condamner la s.c.i. [Adresse 6] à payer à M. [S] [I] la somme de 7.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. SUR CE, Considérant qu'aux termes du contrat de bail du 28 septembre 1994, la location porte sur "le rez-de-chaussée du bâtiment sur rue à usage de bureaux à l'exclusion de la première pièce donnant sur rue au rez-de-chaussée - l'ensemble du local à usage d'atelier à l'arrière du bâtiment rue" ; Considérant qu'il ressort des nombreux constats d'huissier de justice versés aux débats par l'une ou l'autre partie et des constatations contradictoirement faites par Mme [Z], désignée comme consultant par le premier juge, que le bâtiment sur rue à usage de bureau (bâtiment A) est un bâtiment de deux niveaux et cave en bordure de rue bordé à gauche et à droite d'une allée cochère, que ces allées débouchent sur une cour arrière couverte et rendue inaccessible aux véhicules, que cette cour arrière couverte s'étend entre le bâtiment A et le bâtiment arrière à usage d'atelier (bâtiment B), que ce bâtiment B est divisé en deux travées principales, l'une dans l'alignement de l'allée cochère gauche d'une superficie de 349,15 m² , l'autre dans l'alignement de l'allée cochère droite d'une superficie de 964,81 m² outre un dégagement de 122 m², que le bâtiment B à usage d'atelier est, à lui-seul, avec la cour arrière couverte qui y est de fait intégrée, d'une superficie totale de 1.620,34 m² ; Considérant que la lettre adressée le 8 décembre 2003 par la société Peintures Industrielles à son bailleur, qui l'a revêtue de la mention "bon pour accord", est rédigée dans son dernier paragraphe comme suit :  "Par ailleurs, et ce comme nous l'avons évoqué durant notre entretien, nous souhaiterions avoir d'ores et déjà, confirmation de votre part du renouvellement du bail à compter du 25/4/04 pour un montant représentant 70% du loyer actuel, bien entendu après nouvel agencement de l'atelier en vous restituant une partie des locaux à hauteur de 30% environ"; Que cette lettre matérialise l'accord des parties sur le renouvellement du bail au 25 avril 2004 avec loyer réduit de 30% sous condition de la restitution corrélative de 30% de la surface des locaux loués avec l'atelier autrement agencé ; que l'intention des parties de conditionner la réduction du loyer à la restitution de 30% des surfaces est confirmée par l'attestation de M. [G], produite par la société Peintures Industrielles ; Que l'accord du 8 décembre 2003 ne définissant pas la localisation des surfaces à restituer et devant être exécuté de bonne foi, il appartenait à la locataire de choisir les surfaces qu'elle entendait libérer et d'en faire constater la restitution; Considérant que par lettre recommandée du 25 octobre 2004, le bailleur a confirmé à la société Peintures Industrielles qu'elle ne pourra reprendre les locaux pour les murer que lorsque la société Peintures Industrielles aura évacué tout le matériel, machines et stocks des locaux qu'elle souhaite restituer ; que par cette même lettre, le bailleur a invité la locataire à lui adresser un courrier recommandé lorsqu'elle aura fait le nécessaire de façon à ce que la matérialité de l'évacuation puisse être constatée par huissier de justice ; Considérant que la société Peintures Industrielles, titulaire d'un bail portant sur l'intégralité des locaux du rez-de-chaussée du bâtiment A sauf une pièce et l'intégralité du bâtiment B à usage d'atelier pour lequel elle n'a pas délivré congé, ne justifie pas avoir mis son bailleur à même de s'assurer de la libération des lieux dans les termes de leur accord ; Qu'il ressort en effet d'un procès verbal de constat dressé le 18 novembre 2004 par Me [Y], huissier de justice, qu'à cette date, l'ensemble des locaux est intégralement encombré d'outillages, de matériaux et engins à l'exception de deux bureaux ; Que le procès-verbal de constat dressé le 18 octobre 2005 par Me [Y], désigné cette fois par ordonnance sur requête, montre qu'à cette date, la société Peintures Industrielles occupe : - une partie du rez-de-chaussée et l'intégralité du premier étage du bâtiment A, - la totalité de la cour arrière "intégralement encombrée par des éléments de ferronnerie en cours de traitement", - la partie arrière de la travée gauche de l'atelier où se trouve "installée une cabine de sablage dans laquelle s'affairent les ouvriers", seule la partie avant étant libre de tout produit, - la totalité de la travée droite intégralement encombrée d'outillages et de produits ; Que ces constatations ne sont pas contredites par celles faites deux heures plus tard par Me [M], huissier de justice missionné par la société Peintures Industrielles ni par celles faites par le même huissier de justice le 25 février 2008 qui ne permettent pas d'établir que la société Peintures Industrielles avait libéré à cette date une surface de l'ordre de 30% de la totalité de la surface des locaux loués ; Que le rapport de visite de Mme [Z] permet de retenir que la surface que la société Peintures Industrielles s'est dit prête à libérer à savoir la partie avant de la travée gauche de l'atelier, la partie de la cour arrière dans le prolongement de cette travée, une partie du rez-de-chaussée du bâtiment A, représente moins du tiers de la surface totale louée et que cette restitution implique des travaux d'aménagement importants et coûteux qui ne se limitent pas à l'élévation d'un mur séparatif ; Qu'en outre le constat d'huissier de justice dressé à la requête du bailleur le 20 avril 2010, révèle que la société Peintures Industrielles occupe la partie de l'atelier qu'elle se propose de libérer en y entreposant divers matériaux et en l'utilisant comme zone de circulation et entend en partager l'accès estimant que l'allée de gauche est "partie commune"; Considérant qu'il apparaît ainsi que la société Peintures Industrielles ne fait pas la preuve qui lui incombe de ce qu'elle a rempli la condition posée à l'accord du 8 décembre 2003 ; que la condition ayant défailli, l'accord sur le renouvellement du bail à un loyer réduit se trouve sans effet ; Considérant que le jugement sera en conséquence infirmé en ce qu'il a constaté que tous les loyers ont été régulièrement payés par le locataire, que la société Peintures Industrielles ayant libéré 30% des locaux et ayant payé régulièrement 70% des loyers et charges conformément à l'accord du 8 décembre 2003, elle ne devait aucune somme à la s.c.i. [Adresse 6] et débouté la s.c.i. [Adresse 6] de sa demande en paiement à l'encontre de la société Peintures Industrielles et de M. [S] [I], caution solidaire ; Considérant que la société Peintures Industrielles et M. [S] [I], caution, sont solidairement tenus de payer à la s.c.i. [Adresse 6] et charges dans les termes du bail d'origine ; Considérant qu'une mesure d'expertise s'avère nécessaire pour faire les comptes entre les parties ; qu'il sera sursis à statuer dans l'attente du dépôt du rapport d'expertise sur la demande en paiement de la s.c.i. [Adresse 6] tant au titre des loyers et charges que des majorations, intérêts et clauses pénales ; Considérant par ailleurs que la société Peintures Industrielles occupe sans droit ni titre le premier étage du bâtiment A qui ne fait pas l'objet du bail ; qu'elle ne justifie pas de l'accord de son bailleur pour ce faire ; qu'elle invoque vainement sur ce point l'impossibilité qu'elle aurait d'occuper les locaux du rez-de-chaussée et ce d'autant qu'il est établi qu'elle occupe aussi une partie des locaux du rez-de-chaussée ; Considérant qu'il ressort du rapport de visite de Mme [Z] et du rapport d'expertise en valeur locative de M. [R], versé aux débats par les intimés, que la surface des locaux du 1er étage du bâtiment A est de 76,99 m² pour une valeur locative de l'ordre de 65 euros hors taxes le m² ; Considérant que la société Peintures Industrielles sera condamnée à payer à la s.c.i. [Adresse 6] la somme de 5.040 euros hors taxes par an soit 420 euros par mois à titre d'indemnité d'occupation pour l'occupation sans droit ni titre du 1er étage et ce à compter du 18 octobre 2005, date où cette occupation a été constatée par huissier de justice ; que les termes du bail sont par hypothèse ici sans application comme l'engagement de caution de M. [S] [I] ; que la s.c.i. [Adresse 6] sera déboutée de sa demande tendant à voir assortir l'indemnité d'occupation des majorations ou intérêts conventionnels ainsi que de sa demande en paiement de l'indemnité d'occupation à l'encontre de M. [S] [I] ; que l'arriéré des sommes dues par la société Peintures Industrielles au titre de l'indemnité d'occupation portera intérêts au taux légal à compter du présent arrêt ; que rien ne s'oppose à la capitalisation de ces intérêts, dans la mesure où ils seront échus et dus pour une année entières, en application de l'article 1154 du code civil ; que la s.c.i. [Adresse 6] sera déboutée du surplus de sa demande à ce titre ; Considérant que la société Peintures Industrielles et M. [S] [I] qui succombent à ce stade seront condamnés solidairement aux dépens de première instance qui comprendront le coût de la consultation de Mme [Z] désignée par le premier juge ainsi qu'aux dépens d'appel ; que vu l'article 700 du code de procédure civile, la société Peintures Industrielles et M. [S] [I] seront déboutés de leur demande à ce titre et condamnés solidairement à payer à la s.c.i. [Adresse 6] la somme de 2.000 euros pour ses frais irrépétibles ; PAR CES MOTIFS Infirme le jugement ; Statuant à nouveau, Dit que la société Peintures Industrielles et M. [S] [I] sont solidairement tenus de payer à la s.c.i. [Adresse 6] et charges dans les termes du bail d'origine ; Avant dire droit, sur la demande en paiement des loyers et charges impayées, des majorations et intérêts de retard et sur la clause pénale, Ordonne une mesure d'expertise, Commet pour y procéder Mme [O] [X] [Adresse 4] [Localité 7] tel : [XXXXXXXX01] avec mission, après avoir convoqué les parties et s'être fait remettre toutes pièces utiles, de vérifier à quelle hauteur la société Peintures Industrielles s'est acquittée de ses obligations pécuniaires au titre du bail de 1994 depuis le mois de janvier 2004 jusqu'au mois de juillet 2010 et de fournir à la cour tous les éléments techniques et de fait permettant de faire les comptes locatifs entre les parties ; Dit que la s.c.i. [Adresse 6] devra consigner avant le 30 mai 2011 la somme de 2.000 euros à valoir sur les honoraires et frais de l'expert auprès du régisseur d'avances et de recettes de la cour d'appel de Paris [Adresse 5] ; Dit que l'expert devra déposer son rapport au greffe de la cour d'appel service de la mise en état avant le 30 novembre 2011 ; Désigne Mme Blum, conseiller, pour suivre les opérations d'expertise ; Dit que l'affaire sera appelée à l'audience de mise en état du 15 juin 2011 pour vérification de la consignation ou constatation de la caducité de la mesure ; Condamne la société Peintures Industrielles à payer à la s.c.i. [Adresse 6] la somme de 5.040 euros hors taxes par an soit 420 euros par mois à titre d'indemnité d'occupation pour l'occupation sans droit ni titre du 1er étage, à compter du 18 octobre 2005 jusqu'à complète libération des lieux ; Dit que l'arriéré des sommes dues par la société Peintures Industrielles au titre de l'indemnité d'occupation portera intérêts au taux légal à compter du présent arrêt et que ces intérêts se capitaliseront dans les conditions de l'article 1154 du code civil ; Déboute la s.c.i. [Adresse 6] du surplus de sa demande au titre de l'indemnité d'occupation ; Condamne solidairement la société Peintures Industrielles et M. [S] [I] à payer à la s.c.i. [Adresse 6] la somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile Déboute la société Peintures Industrielles et M. [S] [I] de leur demande à ce titre ; Condamne solidairement la société Peintures Industrielles et M. [S] [I] aux dépens de première instance qui comprendront le coût de la consultation de Mme [Z] et aux dépens d'appel exposés à ce jour ; Dit que les dépens d'appel pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile. LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,