Tribunal judiciaire, 26 juin 2025. 24/00869

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES JUGEMENT PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND 26 JUIN 2025 N° RG 24/00869 - N° Portalis DB22-W-B7I-SBR5 Code NAC : 72I DEMANDEUR : Le syndicat des copropriétaires de la Résidence HAMEAU DU [Adresse 11] sis [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice, IMMO DE FRANCE PARIS IDF, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 529 196 412 dont le siège social est situé [Adresse 7], prise en la personne de son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège, Non comparant, représenté par Maître Agathe MONCHAUX-FIORAMONTI de la SELEURL MONCHAUX-FIORAMONTI, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES. DÉFENDEUR : Monsieur [C] [R] [X] [K] né le 24 Août 1948 à [Localité 13], demeurant [Adresse 5], Comparant. DÉBATS TENUS À L'AUDIENCE DU : 28 AVRIL 2025 Nous, Lucile CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, assistée de Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 28 Avril 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 26 Juin 2025, date à laquelle le jugement suivant a été rendu. * * * * * * EXPOSE DU LITIGE M. [C] [K] est propriétaire des lots n°45, 320 et 444 de la résidence [Adresse 9], sis [Adresse 2] et [Adresse 3] à [Localité 10]. Par jugement en date du 8 septembre 2020, le tribunal de proximité de Rambouillet a : - condamné M. [K] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9], pris en la personne de son syndic, les sommes de 5.559,26 euros au titre des charges de copropriété pour la période du 1er octobre 2017 au 9 mars 2020, appel du deuxième trimestre 2020 inclus, et ce, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, et de 310,70 euros au titre des frais de recouvrement, - rejeté la demande de dommages et intérêts présentée par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9], - autorisé M. [K] à s’acquitter des sommes susvisées en 23 mensualités de 300 euros, - dit qu’à défaut du paiement d’une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendrait immédiatement exigible, - condamné M. [K] à payer au [Adresse 14] [Adresse 9], pris en la personne de son syndic, la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, - condamné M. [K] aux entiers dépens. Faisant grief à M. [K] de persister à ne pas régler ses charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] lui a fait signifier une sommation de payer en date du 12 janvier 2022 et lui a, par l’intermédiaire de son conseil, adressé une mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 29 janvier 2024 d'avoir à s'acquitter desdites charges. En l'absence de règlement de l'arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9], sis [Adresse 2] et [Adresse 3] à [Localité 10] (ci-après le syndicat des copropriétaires), pris en la personne de son syndic, la société IMMO DE FRANCE [Localité 12] ILE DE FRANCE, a, par acte de commissaire de justice en date du 13 juin 2024 remis à étude, fait assigner M. [K] devant le président du tribunal de céans statuant selon la procédure accélérée au fond, lui demandant de : - le condamner à lui payer la somme de 5.338,76 euros au titre des charges de copropriété et de travaux, arrêtées au 1er avril 2024, - le condamner à lui payer la somme de 1.932,46 euros au titre des appels provisionnels de charges et travaux à échoir devenus exigibles, - le condamner à lui payer la somme de 417,72 euros au titre des frais de recouvrement déboursés par lui, - le condamner à lui payer la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, - le condamner à lui payer la somme de 1.693,77 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, - le condamner aux entiers dépens. A l’audience du 21 octobre 2024, l’affaire a été renvoyée au 28 avril 2025. A cette audience, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a actualisé sa demande principale, sollicitant la somme de 4.417,83 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 14 avril 2025. Il a maintenu ses autres demandes. Pour un exposé exhaustif des moyens et prétentions du demandeur, il sera renvoyé à son assignation conformément à ses déclarations à l'audience. M. [K] a comparu et a indiqué qu’il pensait qu’il y avait une erreur sur le montant des charges, ce à la suite d’une procédure de surendettement. Il a ajouté être en mesure de verser 500 euros par mois, expliquant percevoir un peu moins de 2.000 euros de pension de retraite et rembourser un crédit immobilier à hauteur de 490 euros par mois. Il a précisé qu’il trouvait la demande de dommages et intérêts excessive. L'affaire a été mise en délibéré au 26 juin 2025. MOTIFS DE LA DECISION Sur les charges et provisions dues Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots. L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale. En application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, issu notamment de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 dite loi [Localité 8], modifié par l’ordonnance du 17 juillet 2019, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision correspondant à une quote-part du budget prévisionnel annuel voté par l’assemblée générale pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs (article 14-1) ou des dépenses pour travaux (article 14-2-I) et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Cet article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2. Ce texte permet au syndicat des copropriétaires, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, d’exiger le paiement des provisions non encore échues pour l’ensemble de l’exercice considéré et uniquement pour cet exercice, mais également des sommes restant dues au titre des exercices précédents après approbation des comptes. Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes : - le relevé de propriété et le titre de propriété attestant de la qualité de copropriétaire pour les lots n°45,320 et 444, - le jugement rendu le 8 septembre 2020 par le tribunal de proximité de Rambouillet, - une sommation de payer les charges de copropriété à hauteur de 7.400,51 euros, outre 163,72 euros de coût d’acte, signifiée au défendeur le 12 janvier 2022, - une mise en demeure en date du 29 janvier 2024 adressée par le conseil du syndicat des copropriétaires au défendeur par courrier recommandé avec accusé de réception distribué le 5 février 2024, pour un montant de 5.951,78 euros, dont 966,21 euros au titre des provisions sur charges du budget prévisionnel de l’exercice en cours, - un décompte de charges au 1er avril 2024 pour un solde débiteur de 6.620,42 euros dont 5.338,76 euros de charges, - un relevé de compte en date du 14 avril 2025 pour un solde débiteur de 6.503 euros, - divers appels de fonds pour la période courant du 1er octobre 2020 au 30 juin 2024, - la répartition individuelle des charges des exercices 2020, 2021 et 2022, - les relevés généraux des dépenses des exercices 2020, 2021 et 2022, - les convocations et procès-verbaux des assemblées générales en dates des 21 septembre 2020, 18 janvier 2021, 21 juin 2021, 22 juin 2022 et 13 juin 2023 ayant approuvé les comptes des exercices 2019, 2020, 2021 et 2022, voté les budgets prévisionnels des exercices 2021, 2022, 2023 et 2024 et voté la réalisation de divers travaux, - les attestations de non-recours à l’encontre de ces assemblées, - le contrat de syndic conclu le 21 juin 2021 et prenant fin le 30 septembre 2022, - le contrat de syndic conclu le 22 juin 2022 et prenant fin le 30 septembre 2023, - le contrat de syndic conclu le 13 juin 2023 et prenant fin le 30 septembre 2024. Le syndicat des copropriétaires justifie avoir adressé à M. [K], par l’intermédiaire de son conseil, une mise en demeure en date du 29 janvier 2024, adressée par lettre recommandée avec accusé de réception distribuée le 5 février 2024, d'avoir à payer la somme de 966,21 euros au titre des provisions sur charges de l'exercice en cours et indiquant les conséquences prévues par l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 en cas de non paiement. Cette mise en demeure indiquant avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours, et le délai de trente jours prévu par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 étant expiré, le syndicat des copropriétaires est recevable en son action et les appels de provisions sur charges et cotisations du fonds travaux échus sont intégralement exigibles. Il résulte des pièces produites que M. [K] est redevable de la somme de 4.362,35 euros au titre des charges de copropriété échues au 14 avril 2025, appels de fonds et travaux du 2ème trimestre 2025 inclus, étant précisé que ne sont pas comprises dans cette somme les charges au paiement desquelles il a été condamné par jugement du tribunal de proximité de Rambouillet en date du 8 septembre 2020. M. [K] sera donc condamné au paiement de cette somme. Sur les frais de recouvrement Aux termes de l'article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d'huissiers de justice et le droit au recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur. En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 417,72 euros correspondant à la levée du titre de propriété pour un montant de 17 euros, la sommation de payer du 12 janvier 2022 pour un montant de 220,72 euros et la mise en demeure du 29 janvier 2024 pour un montant de 180 euros. Il produit à l'appui de sa demande le titre de propriété, la sommation de payer et la mise en demeure, outre les factures correspondantes. M. [K] sera donc condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 417,72 euros au titre des frais de recouvrement. Sur la demande de dommages et intérêts Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier ne soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. Le non-paiement des charges à leur échéance depuis plus d’un an par M. [K], déjà condamné pour non-paiement de ses charges de copropriété, a nécessairement entraîné une désorganisation des comptes de la copropriété et fait peser sur l’ensemble des autres copropriétaires un préjudice non couvert par le versement des intérêts légaux. Il convient, dès lors, de condamner M. [K] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts. Sur les délais de paiement Selon l'article 1343-5, alinéa 1 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. M. [K] sollicite des délais de paiement et propose de régler l'arriéré de charges au 14 avril 2025, d’un montant de 4.362,35 euros, par versements de 500 euros par mois, comprenant le paiement des charges courantes. Il explique qu'il perçoit une pension de retraite d’un peu moins de 2.000 euros par mois, et rembourse un crédit immobilier à hauteur de 490 euros par mois. Le montant des charges courantes est d’environ 900 euros par trimestre, soit 300 euros par mois. Compte tenu de la situation économique de M. [K], et des versements effectués depuis l’assignation, il convient de lui accorder des délais de paiement dans les termes du dispositif ci-après, étant précisé qu’en cas de non respect des modalités du délai accordé et de non paiement d’un seul versement à son échéance, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible. Sur les autres demandes M. [K], qui succombe, sera condamné aux entiers dépens. Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais irrépétibles engagés et non compris dans les dépens. Ainsi, M. [K] sera condamné à lui payer la somme de 1.200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. En application de l'article 481-1 du code de procédure civile, le jugement est exécutoire à titre provisoire. PAR CES MOTIFS Statuant selon la procédure accélérée au fond, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, Déclare le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9], sis [Adresse 2] et [Adresse 3] à [Localité 10], représenté par son syndic en exercice, recevable en son action, Condamne M. [C] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9], sis [Adresse 2] et [Adresse 3] à [Localité 10], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 4.362,35 euros au titre des charges de copropriété échues au 14 avril 2025, appels de fonds et travaux du 2ème trimestre 2025 inclus, Autorise M. [C] [K] à s’acquitter des sommes ci-dessus, en plus des charges courantes, par 22 versements mensuels, dont 21 versements de 200 euros, et 1 versement de 162,35 euros, le premier versement devant intervenir au plus tard le 15 du mois suivant la signification du présent jugement et les versements suivants au plus tard le 15 de chaque mois, Dit que, faute pour M. [C] [K] de payer, au terme fixé, tout ou partie de cette somme, le tout deviendra immédiatement exigible, Condamne M. [C] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9], sis [Adresse 2] et [Adresse 3] à [Localité 10], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 417,72 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, Condamne M. [C] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9], sis [Adresse 2] et [Adresse 3] à [Localité 10], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts, Condamne M. [C] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9], sis [Adresse 1] [Adresse 6] et [Adresse 3] à [Localité 10], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, Condamne M. [C] [K] aux dépens, Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9], sis [Adresse 2] et [Adresse 3] à [Localité 10], représenté par son syndic en exercice, du surplus de ses demandes, Rappelle que l’exécution provisoire est de droit. Prononcé par mise à disposition au greffe le 26 JUIN 2025 par Lucile CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, assistée de Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquelles ont signé la minute de la présente décision. LE GREFFIER LA VICE-PRÉSIDENTE