Tribunal judiciaire, 26 février 2026. 26/00006

MINUTE 25/ DOSSIER N° RG 26/00006 - N° Portalis 46CZ-W-B7K-UDX NATURE DE L’AFFAIRE : 30B RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT- GAUDENS ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 26 Février 2026 DEMANDERESSE S.C.I. SCI LES 3 A, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Me Emmanuel DINGUIRARD, avocat au barreau de SAINT-GAUDENS, avocat plaidant DÉFENDEURS M. [A] [I] [M], demeurant [Adresse 2] non comparant ni représenté S.A.R.L. SARL [A] ANGE, dont le siège social est sis [Adresse 3] non comparante ni représentée COMPOSITION DU TRIBUNAL : Lors des débats à l’audience publique du 11 Février 2026 PRÉSIDENT : [...], Président GREFFIER : [...], greffier ORDONNANCE : PRÉSIDENT : [...], Président GREFFIER : [...], greffier Prononcée par mise à disposition au greffe, * EXPOSÉ DU LITIGE Par acte notarié en date du 11 juillet 2022, la SARL [A] Ange a pris à bail commercial un immeuble appartenant à la SCI Les A et situé à Labarthe-Rivière (31), avec effet rétroactif au 13 avril 2022 pour se terminer le 12 avril 2031. Le bail a été consenti moyennant le règlement d'un loyer annuel de 15600 € payable d'avance en 12 échéances de 1300 € chacune, hors droits, taxes et charges. Le preneur s'est également engagé à s'acquitter des impôts et taxes afférents à l'immeuble, en ce compris les impôts fonciers ainsi que les taxes additionnelles à la taxe foncière. En parallèle, [A] [M] s'est porté caution solidaire du preneur envers le bailleur pour l'exécution des diverses conditions du bail. La SARL [A] Ange a connu des retards de paiement à compter du mois de septembre 2022 et a cessé tout paiement à compter du mois d'août 2024. Le bailleur lui a adressé une mise en demeure de payer les sommes dues par courrier recommandé avec demande d'avis de réception, mais celui-ci lui a été retourné avec la mention "avisé et non réclamé le 03 mars 2025". Par acte de commissaire de justice en date du 06 août 2025, le bailleur a fait signifier au preneur un commandement de payer les loyers et les charges, visant la clause résolutoire stipulée dans le contrat de bail commercial. Ce commandement est demeuré infructueux en dépit des engagements pris oralement par le gérant de la SARL [A] Ange, de régulariser la situation. PROCÉDURE Par actes de commissaire de justice en date du 22 janvier 2026, la SCI Les 3 A a fait assigner la SARL [A] Ange et [A] [M] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Gaudens aux fins de faire constater le jeu de la clause résolutoire, d’ordonner l’expulsion du preneur des lieux donnés à bail et de condamner les défendeurs au paiement de diverses sommes d'argent. PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES A l'audience du 11 février 2026 et dans son assignation à laquelle il est renvoyé pour de plus amples informations conformément à l’article 455 du code de procédure civile, la SCI Les 3 A a demandé au juge de : - constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail commercial du 11 juillet 2022 la liant à la la SARL [A] Ange portant sur les locaux situés [Adresse 3] ; - juger que le bail se trouvé résolu à compter du 07 septembre 2025 ; - condamner la SARL [A] Ange ainsi que tout occupant de son chef à quitter et laisser libres les locaux situés [Adresse 3] ; - ordonner l'expulsion de la SARL [A] Ange et de tout occupant de son chef ; - ordonner que pour les besoins de l'expulsion du défendeur et de tout occupant introduit de son chef, l'huissier de justice qui en sera chargé pourra au besoin recourir à l’assistance de la force publique et aux services d'un serrurier ; - ordonner l'enlèvement des biens et facultés mobilières se trouvant dans les lieux en un lieu approprié aux frais, risques et périls du défendeur qui disposera d'un délai d'un mois pour les retirer à compter de la sommation qui sera délivrée par l'huissier chargé de l'exécution ; - assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte du montant contractuellement stipulé en page 20 du contrat de bail commercial de 300 € par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce jusqu'au jour de complète libération des lieux et de remise des clés ; - se réserver la faculté de liquider l'astreinte ; - condamner solidairement la SARL [A] Ange et [A] [M], sa caution solidaire au versement d'une indemnité d’occupation établie forfaitairement à la somme mensuelle de 1300 € majorée de 50 % en application des dispositions de la clause résolutoire du bail à compter du 07 septembre 2025 ; - condamner solidairement la SARL [A] Ange et [A] [M] à lui payer à titre de provision la somme de 24633,71 € au titre des loyers impayés et des remboursements des taxes foncières, des consommations et abonnement d'eau potable ; - dire que cette somme sera majorée de l'indemnité contractuelle de retard de paiement de 10 % avec application de l'intérêt de retard égal au taux d'intérêt légal en vigueur majorée de 5 points en application de la clause de retard de paiement figurant au bail commercial du 11 juillet 2022 en page 19 ; - opérer compensation avec le montant du dépôt de garantie de 1000 € déposée par la société locataire ; - dire que les intérêts portant sur les condamnations à intervenir seront capitalisés dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil ; - condamner la SARL [A] Ange et [A] [M] en sa qualité de caution solidaire aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer délivré le 06 août 2025 ; - les condamner solidairement à lui verser la somme de 2500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. À l’appui de ses demandes, la SCI Les 3 A a soutenu que : - le preneur a versé un dépôt de garantie de 1000 € et depuis qu'il a totalement cessé de payer les loyers en août 2024, la mise en demeure qu'elle lui a adressée est resté infructueuse ; - le preneur ne lui a pas remboursé les taxes foncières de 2023, de 2024 ni de 2025 ; - malgré les stipulations du bail, la SARL [A] Ange n'a jamais régularisé un contrat d'abonnement de distribution d'eau à son nom ; - elle a reçu des factures d'eau concernant la consommation d'eau pour des périodes comprises entre le 11 mai 2022 et le mois de février 2025 que la SARL [A] Ange n'a jamais payées ; - le commandement de payer qu'elle lui a fait délivrer le 06 août 2025 est également resté infructueux et la dette s'accroît chaque mois ; - outre les loyers impayés, depuis l'acquisition de la clause résolutoire il y a aussi les indemnités d'occupation égales au montant du loyer mensuel majoré de 50 % ; - le bail stipule que le bailleur bénéficiera de 8 jours après une mise en demeure infructueuse d'une majoration forfaire de 10 % de la somme due et d'un intérêt de retard égal au taux d'intérêt légal majoré de 5 jours. --------------------- La SARL [A] Ange et [A] [M] n'ont pas comparu, bien qu'ils aient été régulièrement assignés en justice le 22 janvier 2026. --------------------- À l’issue de l’audience, le président a fait savoir que la décision était mise en délibéré au 26 février 2026. MOTIVATION 1) sur la nature de l'ordonnance Selon l'article 473 du code de procédure civile lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n'a pas été délivrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d'appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur. En l'espèce, la présente ordonnance étant susceptible d'appel et les défendeurs n'ayant pas comparu bien qu'ils aient été régulièrement assignés en justice plus de 15 jours avant l'audience, la présente ordonnance sera réputée contradictoire. 2) sur la demande de constatation d'acquisition de la clause résolutoire L'article 835 du code précité, dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Il ressort de l'article L 145-41 du code de commerce que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. En l'espèce, le bail signé le 11 juillet 2022 comporte une clause résolutoire (page 20) laquelle stipule qu’en cas de non-exécution, totale ou partielle, ou de non-respect, par le preneur de la clause de destination, du paiement à son échéance de l’un des termes du loyer, des charges et impôts récupérables par le bailleur, des travaux lui incombant, des horaires d’ouverture pouvant être imposés par une réglementation ou un cahier des charges, de son obligation d’assurance, de la sécurité de son personnel et des tiers, du non-paiement de frais de poursuite, le présent bail sera résilié de plein droit un mois après une sommation d’exécuter ou un commandement de payer délivré par un acte extra-judiciaire au preneur ou à son représentant légal de régulariser sa situation. La clause prévoit en outre, que si le preneur refuse d’évacuer les lieux, après résiliation, son expulsion pourra avoir lieu sans délai sur une simple ordonnance de référé rendue par le président du tribunal judiciaire compétent, exécutoire par provision, nonobstant appel. De plus, il encourt une astreinte de 300 € par jour de retard. Il sera en outre, débiteur d’une indemnité d’occupation établie forfaitairement sur la base du loyer global de la dernière année de location majoré de 50 %. En outre, le bail précise qu'en "cas de résiliation suite à un des cités ci-dessus, à quelque moment que ce soit pendant la durée du bail ou de ses renouvellements, la somme due ou payée à titre de garantie par le preneur restera en totalité acquise au bailleur à titre d'indemnité et sans exclure tous autres dommages et intérêts s'il y a lieu, nonobstant le paiement. Il en sera de même un mois après le non-respect d'une échéance ou également en cas de résiliation judiciaire pendant la période du bail ou en cours de ses renouvellements, ou en cas de non-respect d'une des clauses du bail". Il convient de rappeler que selon l'article 1231-5 alinéa 1 et 2 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Il ressort des pièces produites, que par courrier envoyé en recommandé avec demande d'avis de réception mais revenu à l'expéditeur - avec la mention d'un avis le 03 mars 2025 et d'une présentation le 28 février 2025 - la SCI Les 3 A a mis en demeure la SARL [A] Ange, de lui régler les loyers impayés ainsi que les taxes foncières impayées. Par acte de commissaire de justice en date du 06 août 2025, le bailleur a également fait signifier au preneur un commandement de payer les loyers et les charges, visant la clause résolutoire stipulée dans le contrat de bail commercial, pour un montant global de 19806,77 € incluant des frais de procédure. Ce commandement de payer n’a donné lieu à aucune réponse écrite de la part du preneur ni à aucun paiement. Dans ces conditions, il convient de constater que la clause résolutoire est acquise au profit du bailleur, un mois après la signification dudit commandement, soit le 07 septembre 2025 (le lendemain de la date butoir) et de dire que la résiliation du bail commercial est acquise à cette même date. Après calcul et avec le jeu de la clause d'indexation insérée dans le bail initial, il apparaît que la SARL [A] Ange est redevable à l'égard de la SCI Les 3 A de la somme de 18200 € (1300 € x 14) au titre des loyers impayés entre les mois d'août 2024 et de septembre 2025 ainsi que de la somme de 3435 € au titre des taxes foncières des années 2023 à 2025 outre, la somme de 2998,71 € au titre des frais de consommation et d'abonnement d'eau, correspondant à un montant global de 24633,71 €. Compte tenu du fait que la clause résolutoire est acquise depuis plusieurs mois mais que la SARL [A] Ange est demeurée dans les lieux, il convient également de la condamner à payer à la SCI Les 3 A une indemnité mensuelle d'occupation à hauteur de la somme de 1300€ depuis le 1er octobre 2025 jusqu'à la libération effective des lieux loués. A cet égard, il convient d'observer que le bail comporte une clause qui stipule une majoration forfaitaire de 10 % des sommes dues en cas de retard, constitue une clause pénale au sens de l'article 1231-5 du code civil. Le bail prévoit par ailleurs, l'application d'un intérêt de retard égal au taux d'intérêt légal majoré de 5 points. Ces deux stipulations contractuelles ont manifestement pour objet de sanctionner le même manquement, à savoir le retard dans le paiement des loyers. Toutefois, il convient de relever que la SCI Les 3 A n'allègue pas et ne justifie pas d'un préjudice distinct de celui résultat du retard de paiement. Dans ces conditions, l'application cumulative d'une majoration forfaitaire de 10 % et d'un intérêt conventionnel supérieur au taux légal, aboutit à une indemnisation excédant le préjudice normalement causé par le retard dans le paiement d'une somme d'argent. Une telle sanction présente un caractère manifestement excessif au sens de l'article 1231-5 du code civil. Il y a donc lieu de réduire la clause pénale à néant et de dire que l'indemnité mensuelle d'occupation produira des intérêts au taux légal à compter du présent jugement. Par ailleurs, il n'y a pas lieu de prévoir une augmentation de 50 % de cette indemnité d'occupation dans la mesure où au regard des circonstances de la présente cause, cette pénalité apparaît excessive dans la mesure où le bailleur ne justifie d'aucune préjudice distinct hormis le retard de paiement. Par conséquent, au regard de l'ensemble de ces éléments, des engagements pris par [A] [M] en qualité de caution solidaire de la SARL [A] Ange envers la SCI Les 3 A, des pièces justificatives produites et des stipulations prévues dans le bail commercial, il convient donc de : - constater l'acquisition à la date du 07 septembre 2025 de la clause résolutoire insérée dans le bail commercial du 11 juillet 2022 liant la SCI Les 3 A à la SARL [A] Ange et portant sur les locaux situés [Adresse 3] ; - dit que le bail se trouvé résolu à compter du 07 septembre 2025 ; - condamner la SARL [A] Ange ainsi que tout occupant de son chef à quitter et laisser libres les locaux situés [Adresse 3] ; - ordonner l'expulsion de la SARL [A] Ange et de tout occupant de son chef, sous astreinte de 300 € par jour de retard passé un délai de 2 mois suivant la signification de la présente ordonnance ; - dire que pour les besoins de l'expulsion de la SARL [A] Ange et de tout occupant introduit de son chef, le commissaire de justice qui en sera chargé pourra au besoin recourir à l’assistance de la force publique et aux services d'un serrurier ; - ordonner l'enlèvement des biens et facultés mobilières se trouvant dans les lieux en un lieu approprié aux frais, risques et périls de la SARL [A] Ange qui disposera d'un délai d'un mois pour les retirer à compter de la sommation qui sera délivrée par le commissaire de justice chargé de l'exécution ; - condamner solidairement la SARL [A] Ange et [A] [M] à payer à la SCI Les 3 A à titre de provision la somme de 24633,71 € au titre des loyers impayés et des remboursements des taxes foncières, des consommations et abonnement d'eau potable ; - condamner solidairement la SARL [A] Ange et [A] [M], à payer à la SCI Les 3 A une indemnité mensuelle d’occupation à hauteur de la somme de 1300 € à compter du 1er octobre 2025 et jusqu'à la libération effective des lieux, augmentée des intérêts au taux légal à compter du présent jugement ; - ordonner la compensation des sommes dues par la SARL [A] Ange à l'égard de la SCI Les 3 A avec le montant du dépôt de garantie de 1000 € déposé par la société locataire ; - dire que les intérêts dus pour une année entière porteront eux-mêmes intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ; - condamner solidairement la SARL [A] Ange et [A] [M] aux entiers dépens de l'instance, en ce compris le coût du commandement de payer délivré le 06 août 2025 ; - condamner solidairement la SARL [A] Ange et [A] [M] à payer à la SCI Les 3 A la somme de 1500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Enfin, il convient de préciser que la présente juridiction ne se réserve pas le contentieux de la liquidation de l'astreinte. PAR CES MOTIFS Nous, juge des référés, statuant par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe, Constatons l'acquisition à la date du 07 septembre 2025 de la clause résolutoire insérée dans le bail commercial du 11 juillet 2022 liant la SCI Les 3 A à la SARL [A] Ange et portant sur les locaux situés [Adresse 3] ; Disons que le bail se trouvé résolu à compter du 07 septembre 2025 ; Condamnons la SARL [A] Ange ainsi que tous occupants de son chef à quitter et laisser libres les locaux situés [Adresse 3] ; Ordonnons l'expulsion de la SARL [A] Ange et de tout occupant de son chef, sous astreinte de 300 € par jour de retard passé un délai de 2 mois suivant la signification de la présente ordonnance ; Disons n'y avoir lieu de nous réserver le contentieux de la liquidation de l'astreinte ; Disons que pour les besoins de l'expulsion de la SARL [A] Ange et de tout occupant introduit de son chef, le commissaire de justice qui en sera chargé pourra au besoin recourir à l’assistance de la force publique et aux services d'un serrurier ; Ordonnons l'enlèvement des biens et facultés mobilières se trouvant dans les lieux en un lieu approprié aux frais, risques et périls de la SARL [A] Ange qui disposera d'un délai d'un mois pour les retirer à compter de la sommation qui sera délivrée par le commissaire de justice chargé de l'exécution ; Condamnons solidairement la SARL [A] Ange et [A] [M] à payer à la SCI Les 3 A à titre de provision la somme de 24633,71 € au titre des loyers impayés et des remboursements des taxes foncières, des consommations et abonnement d'eau potable ; Condamnons solidairement la SARL [A] Ange et [A] [M], à payer à la SCI Les 3 A une indemnité mensuelle d’occupation à hauteur de la somme de 1300 € à compter du 1er octobre 2025 et jusqu'à la libération effective des lieux, augmentée des intérêts au taux légal à compter du présent jugement ; Ordonnons la compensation des sommes dues par la SARL [A] Ange à l'égard de la SCI Les 3 A avec le montant du dépôt de garantie de 1000 € déposé par la société locataire ; Disons que les intérêts dus pour une année entière porteront eux-mêmes intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ; Rejetons toute autre demande plus ample ou contraire ; Condamnons solidairement la SARL [A] Ange et [A] [M] aux entiers dépens de l'instance, en ce compris le coût du commandement de payer délivré le 06 août 2025 ; Condamnons solidairement la SARL [A] Ange et [A] [M] à payer à la SCI Les 3 A la somme de 1500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Mandons et ordonnons à tout commissaire de Justice sur ce requis de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandant et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils seront légalement requis. Le greffier Le président