Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
de [Localité 6]
[Localité 3]
☎ :[XXXXXXXX01]
N° RG 23/11437 - N° Portalis DBZS-W-B7H-X3EA
JUGEMENT
DU : 27 Janvier 2025
[W] [F]
C/
Société PARTENORD HABITAT
REPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
JUGEMENT DU 27 Janvier 2025
DANS LE LITIGE ENTRE :
DEMANDEUR(S)
M. [W] [F], demeurant [Adresse 2]
représenté par Représentant : Me Hélène VATINEL, avocat au barreau de LILLE
ET :
DÉFENDEUR(S)
Société PARTENORD HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 4]
représentée par Me Sandra VANSTEELANT, avocat au barreau de LILLE
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 18 Novembre 2024
Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté(e) de Deniz AGANOGLU, Greffier
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ
Par mise à disposition au Greffe le 27 Janvier 2025, date indiquée à l'issue des débats par Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté(e) de Deniz AGANOGLU, Greffier
RG : 23/11437 PAGE
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 19 octobre 1995, à effet au même jour, PARTENORD HABITAT, venant aux droits de l’OPAC du Nord, a donné à bail à Madame [H] [M] un local à usage d'habitation situé105 [Adresse 5], à [Localité 7], pour une durée d’un mois renouvelable par tacite reconduction, moyennant un loyer mensuel de 1.539,69 francs, charges comprises.
Les parties ont amiablement dressé l’état des lieux d’entrée le 31 octobre 1995.
Par avenant du 18 janvier 2011, le bail a été transféré à Monsieur [W] [F].
Par avenant du 26 avril 2011, Madame [G] [N] [F] est devenu co – titulaire du bail.
Elle a quitté les lieux le 17 mai 2021.
Par courrier du 10 septembre 2021, la direction départementale des territoires et de la mer a informé le bailleur d’un signalement par la caisse d’allocations familiales de désordres dans le logement.
Par courrier du 6 octobre 2021, PARTENORD HABITAT a informé l’autorité administrative de l’absence de désordre à la suite de la visite du logement par un de ces techniciens d’agence le 11 juin 2021.
Le 22 juin 2022, l’inspecteur de salubrité publique de la commune de [Localité 6] a visité le logement et a constaté divers désordres.
Le 24 juillet 2024, Me [R] [S], commissaire de justice à [Localité 6], a dressé un procès – verbal de constat, à la demande du locataire.
Par exploit d’huissier de justice du 15 novembre 2023, Monsieur [W] [F] a fait citer PARTENORD HABITAT devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Lille, à l'audience du 1er juillet 2024, aux fins, au visa de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, de l’article 2 du décret n° 2002-123 du 30 janvier 2002 et de l’article 1231-1 du code civil, de voir :
condamner PARTENORD HABITAT à réaliser les travaux de mise en conformité du logement sous astreinte de 100 euros par jour de retard ;condamner PARTENORD HABITAT à lui verser la somme de 6.580,50 euros en réparation du trouble de jouissance subi ; condamner PARTENORD HABITAT à lui verser la somme de 5.000 euros en réparation du préjudice moral subi.
A l'audience du 1er juillet 2024, le Juge des contentieux de la protection a, en application de l’article 446-2 du code de procédure civile, après avoir recueilli l’avis ainsi que l’accord des conseils des parties, organisé les échanges et renvoyé l’affaire à l’audience de plaidoiries du 18 novembre 2024.
A l’audience du 18 novembre 2024, Monsieur [W] [F] a comparu représenté par son conseil.
Aux termes de ses conclusions déposées à l'audience, auxquelles il se réfère, il réitère ses demandes initiales sauf à préciser les travaux de mise en conformité comme suit :
réfection des murs et sols de l’intégralité du logement, réfection de l’installation électrique dans la pièce principale, le couloir et la chambre parentale, réparation des canalisations du lavabo de la salle de bain,rebouchage et nettoyage de l’ancien conduit de cheminée donnant sur la cuisine, condamnation de la trappe donnant sur le vide – ordures dans les WC, fixation de l’évier de la cuisine au meuble d’évier.
PARTENORD HABITAT a comparu représenté par son conseil.
Aux termes de ses conclusions déposées à l’audience, auxquelles il se rapporte, il sollicite, sur le fondement de l’article 1353 du code civil et de l’article 9 du code de procédure civile, le rejet des prétentions adverses et la condamnation de Monsieur [W] [F] aux dépens.
Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera expressément renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.
RG : 23/11437 PAGE
A l'issue des débats en audience publique, l'affaire a été mise en délibéré à la date du 27 janvier 2025.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
Sur l’état du logement :
Sur les demandes de travaux :
En application de l’article 6, premier et deuxième aliéna de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.
Les caractéristiques du logement décent sont définies par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 modifié par le décret n°2017-312 du 9 mars 2017.
Aux termes de l’article 2 de ce décret, le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :
[…]
2. Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer ;
[…]
4. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;
5. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ;
6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.
En application de l’article 20-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. Le juge saisi par l'une ou l'autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution.
Aux termes de l’article 6, a), de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement.
Dans son arrêt n°01-10.902 du 12 juin 2003, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a jugé que « attendu qu'ayant relevé qu'il résultait de l'état d'entrée dans les lieux que les sols étaient en état d'usage ou sales et que certains équipements et accessoires étaient vétustes, tels les plaques électriques très usagées, les petits meubles en mauvais état dans la cuisine et robinets du lavabo défectueux, la cour d'appel, abstraction faite d'un motif surabondant, a légalement justifié sa décision de ce chef en retenant que le logement n'avait pas été loué en bon état de réparation ».
Par la suite, pendant l’exécution du contrat, le bailleur est, conformément à l’article 6, d), de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, obligé d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.
Le bailleur est donc tenu des réparations locatives dont le locataire n’a pas à assumer la charge telle que la vétusté des sols et murs.
En effet, le locataire n’est, quant à lui, tenu, aux termes de l’article 7, d), de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et de l’annexe, III, a), au décret n°87-712 du 26 août 1987, qu’à l’entretien courant du logement, c’est-à-dire au maintien en propreté des sols et des murs.
L’obligation d’entretien du bailleur ne lui impose, toutefois, pas des travaux d’amélioration.
En application des articles 1217, 1221 et 1222 du code civil, le créancier peut poursuivre l’exécution forcée en nature du contrat.
En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.
En application de l’article 9 du code de procédure civile, il appartient à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
Enfin, suivant l’article L.131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision.
En l’espèce, il convient, parmi les demandes de réalisation de travaux, de distinguer les désordres qui pourraient relever de l’obligation de délivrance d’un logement décent (réseaux et branchements d’électricité ; canalisations de la salle de bain ; infiltrations d’air par les conduit de cheminées et trappe du vide ordure) de ceux qui pourraient caractériser un manquement du bailleur à son obligation d’entretien (vétusté des sols et des murs ; fixation de l’évier).
S’agissant des manquements à l’obligation de décence, l’inspecteur de salubrité publique a, d’abord, constaté des désordres affectant les réseaux et branchements d’électricité dans l’entrée. En effet, il observe « une absence de 30mA » pour l’installation électrique mais précise que le tableau électrique est relié à la terre. Il ajoute qu’une goulotte est dégradée sur la partie supérieure et rapporte la présence de fils dénudés et de dominos accessibles.
L’huissier de justice a observé une prise électrique descellé et l’aspect ancien de goulotte électrique en partie hautes des murs dans la pièce principale, l’aspect ancien du tableau électrique dans le couloir et des fils apparents dans la chambre, le cache fils du point lumineux étant cassé.
Ces pièces n’établissent pas, d’elles-mêmes, que les réseaux et branchements d'électricité ne sont pas conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et présentent donc un risque pour la sécurité des locataires.
Au contraire, l’inspecteur de salubrité publique constate que le tableau électrique est relié à la terre.
En outre, PARTENORD HABITAT justifie de l’intervention le 29 décembre 2022 de l’entreprise SERTEC pour une prestation de « mise en sécurité logement complet » et de « vérification du bon fonctionnement du disjoncteur de branchement » mais également de celle le 30 novembre 2023 de l’entreprise POTENTIEL pour remplacer le tableau électrique.
Enfin, l’état des lieux d’entrée n’indique pas que les lieux ont été délivrés avec des prises descellés ou des fils électriques à nu.
En conséquence, le manquement du bailleur à son obligation de délivrance de réseaux et de branchements d'électricité conformes à la loi n’est pas établi.
L’huissier de justice a, ensuite, constaté que l’évacuation du lavabo était bouchée. Ce constat ne constitue pas la preuve d’un désordre affectant les canalisations en violation de l’article 2, 4°, du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002. En outre, il ne permet pas d’imputer le désordre à l’un ou l’autre des cocontractants au titre de leurs obligations d’entretien respectives. D’ailleurs, il y a lieu de remarquer que l’inspecteur de salubrité publique ne l’évoquait pas en juin 2022.
En conséquence, le manquement du bailleur à son obligation de délivrance de canalisations sans risque pour la santé et la sécurité des locataires n’est pas établi.
L’huissier de justice a, également, constaté, au fond du placard sous l’évier de la cuisine, un trou dans le mur donnant sur une vieille conduite de cheminée et la présence de suie tout autour ainsi qu’une trappe d’accès au vide – ordures dans les WC.
La cheminée n’est manifestement pas munie d’une trappe. Elle ne protège donc pas contre les infiltrations d’air parasite, et ce, même si son accès est situé dans un meuble sous l’évier.
Le bailleur a donc manqué à son obligation de délivrer en logement décent protégeant le locataire contre les infiltrations d’air parasites.
Il convient donc de le condamner à prendre toute mesure de nature à protéger le locataire contre les infiltrations d’air parasites telle que munir la cheminée d’une trappe.
En revanche, il n’est pas démontré d’infiltrations d’air parasite par le vide ordure puisqu’il est muni d’une trappe.
De manière surabondante, s’agissant de la circulation de l’air, l’inspecteur de salubrité publique en avait constaté le dysfonctionnement des VMC dans la cuisine, la salle de bain et la chambre en violation de l’article 2, 6° du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002. PARTENORD HABITAT est intervenu pour assurer une aération suffisante dans la chambre les 29 octobre 2022 et le 24 février 2023. Si le bailleur ne justifie d’une intervention que sur une des trois VMC, le locataire ne sollicite pas la mise en conformité des deux autres.
S’agissant des manquements à l’obligation d’entretien, PARTENORD HABITAT justifie avoir fait procéder le 24 février 2023 par l’entreprise Demathieu & Bard à la pose d’un évier et d’un meuble sous l’évier.
Cependant, l’huissier de justice a observé le 24 juillet 2024 que « l’évier n’est pas fixé au meuble évier ». La photographie annexée montre, effectivement, un jeu important entre l’évier et le meuble.
Ce jeu consécutif à la pose d’un nouveau meuble caractérise le manquement du bailleur à son obligation d’entretien, celui – ci ne parvenant pas à démontrer, à l’inverse, qu’il serait imputable à une dégradation du locataire.
Il y a lieu de le condamner à exécuter en nature son obligation, c’est-à-dire à procéder à la fixation de l’évier sur son meuble.
L’inspecteur de salubrité publique a constaté un sol carrelé dégradé et des murs vétustes dans l’ensemble du logement.
Ces constatations étaient déjà d’actualité à l’entrée dans les lieux en octobre 1995. En effet, l’état des lieux d’entrée dressé par les parties ne fait pas seulement mention de l’état d’usage des sols et murs mais de la vétusté du carrelage et de murs défraichis.
PARTENORD HABITAT justifie avoir confié le 24 février 2023 à l’entreprise Demathieu & Bard la réfection de 1,5 m² de plafond dans les WC et de 3 m² de murs dans la cuisine.
Cependant, l’huissier de justice a observé l’état de décrépitude général des sols et des murs en juillet 2024.
La reprise est donc insuffisante.
Ces désordres caractérisent une violation de l’article 6, a), de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précitée.
Il convient donc de condamner le bailleur à l’exécution en nature de son obligation, c’est-à-dire à procéder à des travaux de reprise des sols et murs de l’intégralité du logement.
Il n’y a pas lieu d’assortir ces condamnations d’une astreinte. Le bailleur justifie être intervenu à plusieurs reprises dans le logement pour divers désordres, y compris des désordres non évoqués par le locataire.
Sur la demande indemnitaire :
En application de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.
A l’appui de sa demande indemnitaire, le locataire reprend l’intégralité des désordres constatés par l’inspecteur de salubrité publique et l’huissier de justice.
Il chiffre son préjudice de jouissance à 50% du montant de son loyer de novembre 2020 à février 2023 et à 20% de mars 2023 à septembre 2024, soit la somme de 5.849,33 euros.
S’agissant des désordres, le dysfonctionnement des systèmes d’aération et de ventilation de la cuisine, de la salle de bain et de chambre ainsi que leur conséquence (moisissures) a été constaté par l’inspecteur de salubrité publique le 22 juin 2022 qui a invité PARTENORD HABITAT à y remédier dans un délai de deux mois à compter du 19 juillet 2022, date du compte rendu de la visite. PARTENORD HABITAT justifie être intervenu sur l’aération et la circulation de l’air dans la chambre le 29 octobre 2022 et le 24 février 2023. Il a donc réagi tardivement et mis fin à son manquement plus de 1 à 5 mois après le constat communal. En revanche, il n’est pas versé suffisamment de pièces pour apprécier le préjudice qui résulterait du dysfonctionnement des VMC de la salle de bain et de la cuisine. En effet, l’inspecteur de salubrité publique l’a constaté, le locataire n’en demande plus la reprise mais la date d’intervention n’est pas connue.
En outre, aux termes des développements précédents, seuls sont établis les manquements du bailleur à son obligation de délivrance d’un logement protégeant le locataire des infiltrations d’air parasites (trappe de la cheminée) et à son obligation d’entretien s’agissant de la fixation de l’évier et de la vétusté des sols et des murs.
Le manquement à l’obligation de délivrance d’un logement décent est mineur puisque le conduit de cheminée est situé à l’intérieur du meuble de l’évier de la cuisine.
Le manquement à l’obligation d’entretien est également mineur puisque les désordres n’empêchent pas le locataire de jouir physiquement des locaux loués mais altèrent, seulement, sa jouissance visuelle des lieux.
Aussi, le préjudice de jouissance du locataire sera, pour toutes ces causes, exactement évalué à la somme de 632,36 euros, soit le montant de deux mois de loyer.
Par ailleurs, le locataire soutient être privé de la jouissance de la cave et du grenier visés au bail. Il explique que la cave est, en réalité, une partie commune et que l’accès au grenier est condamné. Il chiffre son préjudice à la somme de 1.136,27 euros à proportion des mètres carrés dont il serait privé.
Cependant, aucune pièce ne vient étayer ses dires.
En conséquence, il sera débouté de sa demande indemnitaire de ce chef.
Enfin, le locataire sollicite l’indemnisation de son préjudice moral motif pris de l’angoisse de voir sa santé et celle de sa fille se dégrader en raison des moisissures du logement.
La moisissure n’est évoquée que par le compte rendu de visite de l’inspecteur de salubrité publique évoque. Sans trop de détails, il observe une présence de moisissures dans la salle de bain et une trace dans la chambre, sans humidité en profondeur. Cet élément est insuffisant à caractériser un préjudice moral résultant de l’angoisse de voir sa santé ou celles des autres occupants se dégrader par l’effet de l’humidité.
En conséquence, il sera débouté de sa demande indemnitaire de ce chef.
III. Sur les demandes accessoires :
L'article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
En l’espèce, PARTENORD HABITAT, qui succombe partiellement, sera condamné aux entiers dépens de l’instance.
En application de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
En l'espèce, il sera rappelé que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par décision contradictoire, mise à disposition au greffe, rendue en premier ressort,
CONDAMNE PARTENORD HABITAT à procéder aux travaux de mise en conformité et en exécution de ses obligations contractuelles, dans un délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement, suivants :
Prendre toute mesure pour protéger le locataire contre les infiltrations d’air parasites par la cheminée située dans la cuisine à l’intérieur du meuble de l’évier, telle que la munir d’une trappe ; Faire procéder à la remise en état des murs et plafonds de l’intégralité du logement, à l’exception de ceux ayant déjà fait l’objet d’une reprise par intervention de l’entreprise Demathieu & Bard du 24 février 2023 ;Faire procéder à la fixation de l’évier sur son meuble.
REJETTE le surplus de ses demandes de travaux ;
REJETTE la demande de condamnation sous astreinte ;
CONDAMNE PARTENORD HABITAT à payer à Monsieur [W] [F] la somme de 632,36 euros en réparation de son préjudice de jouissance ;
REJETTE le surplus de sa demande en réparation de son préjudice de jouissance.
DEBOUTE Monsieur [W] [F] de sa demande en réparation de son préjudice moral ;
CONDAMNE PARTENORD HABITAT aux entiers dépens de l'instance ;
RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.
Ainsi jugé et prononcé à [Localité 6], le 27 janvier 2025.
LE GREFFIER LE JUGE
D.AGANOGLU M.KOVALEVSKY
