Cour d'appel, 12 décembre 2023. 21/07499

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 4 ARRET DU 12 DECEMBRE 2023 (n° , 2 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/07499 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CDQPA Décision déférée à la Cour : Jugement du 21 Janvier 2021 -Tribunal de proximité de NOGENT SUR MARNE RG n° 1119000522 APPELANT Monsieur [P] [F] [Adresse 1] [Localité 2] Représenté par Me Véronique DE LA TAILLE de la SELARL RECAMIER AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : K0148 INTIME Monsieur [Z] [I] [Adresse 3] [Localité 4] Représenté par Me Marion CHARBONNIER de la SELARL ALEXANDRE-BRESDIN-CHARBONNIER, avocat au barreau de PARIS, toque : D0947 COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 07 Novembre 2023, en audience publique, devant la Cour composée de : Mme Nicolette GUILLAUME, Présidente de chambre Mme Marie MONGIN, Conseiller M. Claude CRETON, Président magistrat honoraire qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Monsieur Claude CRETON dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile. Greffier, lors des débats : Mme Gisèle MBOLLO ARRET : - Contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Nicolette GUILLAUME, Présidente de chambre et par Gisèle MBOLLO, Greffière chambre 4-4, présente lors de la mise à disposition. M. [I], locataire d'un logement appartenant à M. [F] avec un loyer mensuel de 1 300 euros, outre une provision sur charges, a informé le 13 septembre 2018 le cabinet gestionnaire du bien qu'il avait constaté le 4 septembre 2018 un dégât des eaux causé par une infiltration provenant du plafond de la salle de bains et qu'il existait un risque d'effondrement du plafond. Un pan du faux plafond s'étant effondré, le 13 novembre 2018, M. [I] a suspendu le paiement des loyers. M. [F] lui a alors fait signifier le 1er avril 2019 un commandement de payer visant la clause résolutoire. M. [I], qui a contesté le décompte des loyers, fait valoir l'absence de régularisation des charges et invoqué l'exception d'inexécution, a assigné M. [F] aux fins : - d'annulation du commandement de payer qui vise le loyer du mois d'avril 2019 non encore échu ; - de reconnaissance de l'exception d'inexécution ; - de condamnation de M. [F] à lui rembourser les provisions sur charges qu'il a versées ; - à titre subsidiaire, de lui accorder des délais de paiement ; - d'ordonner la réduction du loyer à hauteur de 50 % ; - de condamnation de M. [F] à lui payer la somme de 8 000 euros en réparation des troubles de jouissances qu'il a subis et la somme de 5 000 euros en réparation de son préjudice moral ; - de condamnation de M. [F], sous astreinte, à réaliser les travaux ; - de condamnation de M. [F] à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. M. [F] a conclu au rejet de ces demandes et formé une demande reconventionnelle et demandé au tribunal de constater la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire, d'ordonner l'expulsion de M. [I] et la séquestration des biens laissés dans l'appartement, de condamner M. [I] à lui payer la somme de 3 879,13 euros au titre de l'arriéré de loyers puis, à compter du 1er juillet 2019, une indemnité d'occupation d'un montant mensuel de 1 428,07 euros, la somme de 387,91 euros au titre de la clause pénale et la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. Par jugement du 21 janvier 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Nogent-sur-Marne, a : - déclaré irrecevable la demande reconventionnelle en constatation ou prononcé de la résolution du bail ; - fait droit à l'exception d'inexécution au bénéfice de M. [I] ; - annulé le commandement de payer ; - condamné M. [F] à payer à M. [I] la somme de 4 000 euros en réparation de son préjudice de jouissance et la somme de 3 000 euros en réparation de son préjudice moral ; - condamné M. [F], sous astreinte de 1 000 euros par mois de retard pendant trois mois, à faire réaliser avant le 1er avril 2021 les travaux d'assèchement et de rénovation du mur de la salle de bains, à rechercher et réparer la fuite dans la cuisine et sur le mur mitoyen, à remplacer la porte de la salle de bains ; - débouté M. [I] de sa demande de réduction du loyer ; - condamné M. [F] à payer à M. [I] la somme de 1 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. M. [F] a interjeté appel de ce jugement en toutes ses dispositions. Il conclut d'abord à la validité du commandement de payer, M. [I] n'invoquant aucun élément justifiant sa nullité au regard des prescriptions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Il soutient ensuite avoir régulièrement produit le compte de régularisation des charges locatives. Pour contester l'application de l'exception d'inexécution, il fait valoir que lors de la conclusion du bail, le logement était décent et que les troubles dont se plaint M. [I] sont dus à un sinistre qui ne lui est pas imputable alors qu'en outre celui-ci a attendu plusieurs mois avant de déclarer le sinistre et a refusé pendant plusieurs années l'accès aux entrepreneurs pour réaliser les travaux de réparation, de sorte qu'il n'était pas fondé à suspendre le paiement des loyers et à réclamer le paiement de dommages-intérêts au prétexte que des travaux à la charge du bailleur n'ont pas été réalisés alors qu'en outre l'état du logement continuait à permettre la satisfaction des besoins normaux du locataire. Il sollicite en conséquence le rejet des prétentions de M. [I] et demande à la cour de constater la validité du commandement de payer et la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire, de le condamner au paiement d'une indemnité d'occupation correspondant au montant du loyer et des charges à compter du 1er juillet 2019, la somme de 3 060,09 euros au titre de l'arriéré de loyers, la somme de 368,82 euros au titre de la clause pénale, la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 32-1 du code de procédure civile et la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. M. [I] conclut à la confirmation du jugement, subsidiairement à la réduction du loyer à concurrence de 50 % et à l'octroi de délais de paiement. Il sollicite en outre la condamnation de M. [F] à lui payer 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. SUR CE : 1 - Sur la résiliation du bail Considérant que M. [F] justifiant avoir fait signifier le commandement de payer à la commission des coordinations des actions de prévention des expulsions locatives, sa demande de constatation de la résiliation du bail est recevable ; Considérant que M. [F] a fait délivrer à M. [I] un commandement de payer comportant l'ensemble des mentions exigées par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et auquel a été annexé un décompte des sommes impayées dont ont été déduits les paiements effectués et détaillant pour chaque échéance le montant du loyer, des provisions sur charges et des sommes dues après régularisation ; que le commandement de payer, qui n'est entaché d'aucune irrégularité, est valide ; Considérant qu'il est constant que M. [I] a été victime d'un dégât des eaux ayant pour origine des infiltrations, provenant de l'appartement du dessus, qui ont causé des désordres aux plafonds de la salle de bains et de la cuisine ainsi qu'au mur séparant la salle de bains de la cuisine, provoquant l'effondrement d'un pan du faux plafond de la salle de bains ; qu'il résulte des pièces versées aux débats que dès l'information qui lui a été transmise, le gestionnaire de l'appartement a pris les mesures pour rechercher l'origine de la fuite (rapport de recherche de fuite du 13 septembre 2018) ; que les travaux permettant de remédier aux infiltrations ont été réalisés dans l'appartement en cause début décembre 2018 et que la pose d'étais dans la salle de bains de l'appartement de M. [I] a été effectuée en novembre 2018 pour pallier le risque d'un effondrement du plafond ; que si une expertise a été réalisée le 27 novembre 2018, le dépôt tardif du rapport de l'expert a conduit le gestionnaire de l'appartement de M. [F] a ne mandater que fin mars 2019 une entreprise chargée d'établir un devis portant sur les travaux retenus par l'expert, ce qui aurait permis ensuite de réaliser ces travaux afin qu'ils soient terminés fin juillet 2019 ; qu'il résulte cependant des courriels adressés par le gestionnaire de l'appartement à M. [I] que celui-ci, qui exigeait, sans aucune justification, le remplacement de la baignoire et d'un meuble sous vasque, n'a pas permis à l'entreprise de pénétrer dans l'appartement pour établir ce devis, empêchant ainsi la réalisation des travaux de remise en état ; que compte tenu de ces éléments, il apparaît, d'une part, que M. [I] n'était pas fondé à se prévaloir de l'exception d'inexécution pour refuser le paiement des loyers dans la mesure où, malgré les désordres qui l'affectaient, le logement permettait la satisfaction des besoins normaux de M. [I] ; d'autre part, que compte tenu de l'état de l'appartement à la suite de l'effondrement d'un pan du faux plafond de la salle de bains qui a nécessité la pose d'étais, la demande subsidiaire de réfaction du loyer apparaît justifiée ; qu'il y a lieu de réduire d'une somme de 10 euros par jour le montant du loyer pour la période du 13 novembre 2018 au 31 juillet 2019 (266 jours), soit une réduction totale de 2 660 euros ; que le décompte de l'arriéré de loyers et charges arrêté au 15 juillet 2021, calculé sur la base des sommes prévues par le contrat de bail, indiquant que le montant dû s'élève à 3 060,69 euros, M. [I] reste redevable d'une somme de 400,69 euros ; Considérant que la perte partielle de la chose n'étant pas due à la faute de M. [F] mais à un cas fortuit, il résulte des dispositions de l'article 1722 du code civil que M. [I] n'est pas fondé à réclamer des dommages-intérêts en réparation de ses préjudices ; Considérant que le commandement de payer étant resté infructueux, il y a lieu de constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire mais d'accorder à M. [I] un délai de deux mois pour régler l'arriéré de loyers et charges, de suspendre les effet de la clause résolutoire pendant ce délai, les effets de la clause résolutoire étant réputés n'avoir jamais été acquis si ce délai et ces modalités sont respectés ; Considérant que M. [F], qui a manifesté son intention de réaliser les travaux de remise en état de l'appartement litigieux en a été empêché par M. [I] qui a refusé l'accès de l'entreprise mandatée par le bailleur ; qu'il n'y a donc pas lieu à condamnation de M. [F] à réaliser ces travaux ; Considérant enfin que l'exercice d'une action en justice constitue un droit et ne dégénère en abus pouvant donner lieu à indemnisation que dans le cas de malice, mauvaise foi ou erreur grossière équipollente au dol ; qu'en l'espèce, M. [F] ne rapporte pas la preuve d'une telle faute et sera en conséquence débouté de sa demande de dommages-intérêts ; PAR CES MOTIFS : statuant publiquement Infirme le jugement en ce qu'il déclare irrecevable la demande reconventionnelle en constatation ou prononcé de la résiliation du bail, fait droit à l'exception d'inexécution invoquée par M. [I] pour la période du 13 septembre 2018 au 1er décembre 2018, annule le commandement de payer du 1er avril 2019, condamne M. [F] à payer à M. [I] les sommes de 4 000 euros et de 3 000 euros à titre de dommages-intérêts, condamne M. [F] sous astreinte provisoire de 1 000 euros par mois à faire procéder avant le 1er avril 2021 aux travaux (assèchement et rénovation du mur de la salle de bains, recherche et réparation de la fuite dans la cuisine et sur le mur mitoyen, remplacement de la porte de la salle de bains), déboute M. [I] de sa demande en réduction de loyer, condamne M. [F] aux dépens et à payer à M. [I] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Statuant à nouveau : Constate la résiliation du bail à compter du 1er juillet 2019 ; Condamne M. [I] à payer à M. [F] une indemnité d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges à compter du 1er juillet 2019 jusqu'à la libération des lieux ; Ordonne la réfaction du loyer dont le montant doit être diminué de 10 euros par jour du 13 novembre 2018 au 31 juillet 2019, soit au total 2 660 euros ; Condamne M. [I] à payer à M. [F] la somme de 400,69 euros au titre de l'arriéré de loyers et charges ; Accorde à M. [I] un délai de deux mois à compter de la signification de l'arrêt ; Ordonne la suspension de l'exigibilité de la créance de M. [F] pendant ce délai et dit que, si ce délai et ces modalités sont respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise ; Déboute M. [I] et M. [F] du surplus de leurs demandes ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les différentes demandes ; Laisse à chacune des parties la charge de leurs dépens. La Greffière La Présidente