Tribunal judiciaire, 06 juin 2024. 23/00851

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie exécutoire délivrée le : à Maître BAUMGARTNER Copie certifiée conforme délivrée le : à Maître MLICZAK ■ 8ème chambre 2ème section N° RG 23/00851 N° Portalis 352J-W-B7H-CY3EE N° MINUTE : Assignation du : 13 Avril 2021 ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT rendue le 06 Juin 2024 DEMANDERESSE Société M.S.J. [Adresse 3] [Localité 4] représentée par Maître Thomas MLICZAK, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D0653 DÉFENDEUR Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] représenté par son syndic, la société CABINET WARREN - [Adresse 5] (CABINET YVES DE FONTENAY) [Adresse 2] [Localité 6] représenté par Maître Jean-Julien BAUMGARTNER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B0429 MAGISTRAT DE LA MISE EN ETAT Madame Anita ANTON, Vice-présidente assistée de Madame Lucie RAGOT, Greffière DÉBATS A l’audience du 21 Mai 2024, avis a été donné aux avocats que l’ordonnance serait rendue le 06 Juin 2024. ORDONNANCE Prononcée par mise à disposition au greffe Contradictoire en premier ressort EXPOSÉ DU LITIGE L'immeuble sis [Adresse 1] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. Il est administré par la société Cabinet Warren - [Adresse 5] (Cabinet Yves De Fontenay) en qualité de syndic professionnel. La SCI MSJ est propriétaire du lot n°3 décrit comme suit : "Au plan coupé de l'immeuble portant le n°[Adresse 1] et immédiatement à droite de la porte d'entrée principale de l'immeuble, une boutique sur rue un sous-sol avec sa descente particulière débouchant dans la boutique, water-closet dans le sous-sol au-dessus de ladite boutique, au premier étage du même immeuble, un appartement composé de trois pièces sur un vestibule avec porte d'entrée sur le palier de l'escalier de droit de l'immeuble, une penderie, une cuisine sur cour, un cabinet de toilette, salle de bains, avec water-closets à réservoir de chasse, une cave n°12, dépendances consistant en la toute propriété de la totalité du petit corps du bâtiment objectif de l'article six de la désignation générale de l'immeuble, ainsi que toute la propriété de deux petites remises énoncées sous l'article trois de la même désignation, portant les numéros un et deux". Selon le règlement de copropriété, les parties communes et privatives sont définies comme suit : "A.- Parties communes à l'ensemble des co-propriétaires Seront chose commune à la masse des co-propriétaires : 1° Le terrain total, compris dans les limites actuelles de l'immeuble, et dont la superficie est évaluée officiellement à six cent soixante et onze mètres carrés environ. Le sol des bâtiments, les fondations, les gros murs, les mitoyennetés, les murs de refend et de cages d'escaliers, les cloison séparant entre eux les différents lots, les planchers en un mot tout ce qui constitue l'ossature et le gros œuvre des bâtiments ( à l'exception toutefois du gros-œuvre et de la toiture qui seront inclus dans le lot n°4.) Les coffres, gaines et têtes de cheminée, les ornements des façades (mais non les garde-corps des balcons ni les persiennes ou volets sur rue). Les escaliers, paliers, dégagements desservant les étages d'appartements. Le hall d'entrée de l'immeuble ; La loge de concierge et sa cuisine, le water-closet de la cour, le local sur cour servant au rangement des poubelles les portes et fenêtres de tous les locaux communs 1º La cave affectée au concierge ; la cave du branchement de l'égout et du service des eaux, les descentes, les couloirs et dégagements de toutes les caves, ainsi que leurs portes. Les tuyaux de chute et d'écoulement des eaux pluviales ménagères et usées. 3° Le dallage de la cour; le sol du jardin, le mur bahut sa grille et ses deux portillons; les installations électriques de tous les locaux et dégagements communs; les alimentations et colonnes montantes d'eau, de gaz, et d'électricité jusqu'aux compteurs desservant respectivement chaque co-propriétaire. 4° Enfin d'une manière générale, toutes les parties déclarées communes par la loi et les usages et dont la bonne tenue profite à la masse des co-propriétaires; étant bien entendu que la présente énumération n'est qu'indicative et non limitative. B.- Parties communes respectivement à 1'ensenble des co-propriétaires des bâtiments de quatre et six étages 1º Les parties communes à l'ensemble des co-propriétaires du bâtiment de quatre étages (lots […] inclus) 2° Les parties communes à l'ensemble des copropriétaires du bâtiment de six étages ( lots […] inclus Comprendront pour chacun de ces groupes les charpentes et les toitures (à l'exception des châssis vitrés, des lucarnes disposés directement sur les lots de l'immeuble classés dans les parties privées et dont l'entretien restera à la charge exclusive de chacun des propriétaires de ces lots) C.- Parties privées : Les parties privées de copropriété comprendront : Les appartements, les boutiques et leurs annexes, tels qu'ils sont détaillés plus loin, ainsi que les remises sur cour. Ces parties privées forment vingt-quatre lots. Chaque lot sera la propriété exclusive et particulière de son acquéreur ou attributaire. La propriété de chaque lot portera sur : Les cloisons intérieures, les portes intérieures et extérieures, les fenêtres sur rue et sur cour, avec leurs volets et persiennes et leurs porte-corps ou balcons ; les canalisations intérieures, installations sanitaires, water-closets, éviers et autres installations de cuisine, les revêtements des planchers, des murs et des plafonds, les cheminées et leurs glaces et d'une façon générale tous les agencements inclus à l'intérieur des locaux". Une assemblée générale s'est tenue le 14 janvier 2021. Par acte extrajudiciaire du 13 avril 2021, la société MSJ a assigné le syndicat des copropriétaires aux fins notamment d'annulation de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] du 14 janvier 2021, et subsidiairement d'annulation de la résolution n°21 de l'assemblée générale du 14 janvier 2021 ainsi que de condamnation en tout état de cause du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à réaliser les travaux de réfection de la toiture du petit corps de bâtiment sur cour sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ; et au règlement de la somme de 39.000 euros à la SCI MSJ en réparation de son préjudice. L'affaire a enregistrée sous le RG N° 21/5505 puis a été radiée par ordonnance du 17 novembre 2022. Elle a ensuite été rétablie le 24 janvier 2023 et a été enregistrée sous un nouveau numéro RG (n° 23/00851). Par conclusions en demande aux fins de poursuite de l'instance signifiées le 3 avril 2023, la société MSJ a actualisé sa demande de réparation de son préjudice à la somme de la somme de 54.600 euros. Par conclusions d'incident n°2 aux fins d'expertise judiciaire notifiées par voie électronique le 19 avril 2024, la société MSJ demande au juge de la mise en état de : "DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions DESIGNER un expert judiciaire avec pour mission de : - relever et décrire les désordres et malfaçons allégués expressément dans les conclusions, le rapport de visite du 15 janvier 2021 et l'étude de faisabilité et affectant le bâtiment litigieux, ainsi que les non conformités et/ou inachèvements allégués ; - en détailler l'origine, les causes et l'étendue, et fournir tous éléments permettant à la juridiction de déterminer à quels intervenants ces désordres, malfaçons et inachèvements sont imputables, et dans quelles proportions ; - indiquer les conséquences de ces désordres, malfaçons et inachèvements quant à la solidité, l'habitabilité, l'esthétique de l'appartement et de l'immeuble, et, plus généralement quant à l'usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité à sa destination ; - donner son avis sur les solutions appropriées pour y remédier, telles que proposées par les parties ; évaluer le coût des travaux utiles à l'aide de devis d'entreprises fournis par les parties ; - indiquer si des travaux urgents s'imposaient pour remédier à ces désordres ; - donner son avis sur les préjudices et coûts induits par ces désordres, malfaçons, inachèvements ou non conformités et sur leur évaluation, dès lors que ces demandes sont présentées de manière motivée ; - rapporter toutes autres constatations utiles à l'examen des prétentions des parties ; - donner, le cas échéant, son avis sur les comptes entre les parties ; - En cas d'urgence ou de péril en la demeure reconnus par l'expert, autorisons le demandeur à faire exécuter, à ses frais avancés et pour le compte de qui il appartiendra, sous la direction du maître d'œuvre et par des entreprises qualifiées de son choix, les travaux estimés indispensables par l'expert qui, dans ce cas, déposera un pré-rapport précisant la nature, l'importance et le coût de ces travaux ; CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à verser à la SCI MSJ 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] aux entiers dépens". Par conclusions en défense notifiées par voie électronique le 20 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] demande au juge de la mise en état de : "Vu les articles 10 et 42 de la loi du 10 juillet 1960, Vu les articles 30, 31 et 122 du Code de procédure civile, DECLARER irrecevables les demandes formées par la société MSJ tendant à voir : "A titre principal : Constater que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] a voté contre la réalisation des travaux de réfection de la toiture du petit corps de bâtiment sur Cour sans motif réel et sérieux ; En conséquence : Dire et juger nulle l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] du 14 janvier 2021 ; A titre subsidiaire : Constater que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] a voté contre la réalisation des travaux de réfection de la toiture du petit corps de bâtiment sur Cour sans motif réel et sérieux ; En conséquence : Dire et juger nulle la résolution n°21 de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] du 14 janvier 2021 ;" PRENDRE ACTE de ce que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 6] formule toutes protestations et réserves à l'encontre de la mesure expertale sollicitée ; DEBOUTER la société MSJ de l'ensemble de ses demandes plus amples et contraires aux présentes, CONDAMNER la société MSJ à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.". En application de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties quant à l'exposé détaillé de leurs prétentions et moyens. L'incident a été évoqué à l'audience de mise en état du 23 avril 2024 et la décision a été mise en délibéré au 6 juin 2024. MOTIFS Sur la recevabilité de la demande principale en annulation de l'assemblée générale du 14 janvier 2021 en son entier et de la demande subsidiaire d'annulation de la résolution n°21 Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] soutient que : - la société MSJ a voté favorablement aux résolutions n°3 concernant l'élection du scrutateur de séance, n°11 concernant l'élection du syndic, n°19 concernant des travaux d'installation d'une ventilation mécanique contrôlée. - ces résolutions ont toutes été adoptées. - ce faisant, la société MSJ ne dispose pas la qualité d'opposante et ne peut donc solliciter l'annulation de l'entière assemblée générale du 14 janvier 2021. - selon la jurisprudence, pour qu'il y ait "décision", il faut que le procès-verbal indique que la décision a été adoptée, et qu'il mentionne le nombre total de tantièmes (Civ. 3ème, 3 juin 1998) et qu'en l'absence de décision, aucune contestation n'est recevable. - la société MSJ est irrecevable en sa demande d'annulation de la résolution n°21 dès lors que cette résolution a été rejetée. La société MSJ fait valoir que : - l'assemblée générale des copropriétaires, en refusant la réalisation des travaux de réfection de la toiture du petit corps de bâtiment sur Cour, a commis un abus de majorité. - il est légitime pour elle d'en solliciter la nullité et son préjudice qui en découle, à savoir l'absence de possibilité de louer ce lot. En droit, en application du deuxième alinéa l'article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans sa version applicable au présent litige, les actions ayant "pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndicat dans le délai d'un mois à compter de la tenue de l'assemblée générale". Il est constant qu'en application des dispositions du deuxième alinéa de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui a voté en faveur de certaines résolutions qui ont été adoptées ne peut demander l'annulation en son entier de l'assemblée générale (Civ. 3ème, 7 septembre 2011, n° 10-18.312, 24 mars 2015, n° 13-28.799, 14 mars 2019, n° 18-10.382 et 18-10.379). Par ailleurs, possède la qualité d'opposant, au sens de l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire ayant voté pour une résolution non adoptée (Civ. 3ème, 12 mars 2003, n° 01-13.612) . A l'inverse, le copropriétaire ayant voté contre une résolution rejetée par l'assemblée générale n'est pas opposant au sens de ce texte (ex. : Cour d'appel de Paris, Pôle 4, Chambre 2,13 juin 2018, n° RG 16/04228). L'action est ouverte contre toute décision d'assemblée générale, qui est caractérisée dès lors qu'une question est soumise à l'ensemble des copropriétaires et est sanctionnée par un vote. En revanche, une résolution non sanctionnée par un vote, ne constitue pas une décision au sens de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, de sorte que les copropriétaires ne sont pas recevables à la contester (ex. Cour d'appel d'Aix-en-Provence, 4ème chambre A, 12 juin 2014, n° RG 13/14003. En l'espèce, la société MSJ a voté favorablement aux résolutions n°3 concernant l'élection du scrutateur de séance, n°11 concernant l'élection du syndic, n°19 concernant des travaux d'installation d'une ventilation mécanique contrôlée, résolutions qui ont été adoptées (pièce n°1 du syndicat des copropriétaires). Dans ces conditions, la société MSJ ne dispose pas la qualité d'opposante et ne peut donc solliciter l'annulation de l'entière assemblée générale du 14 janvier 2021. S'agissant de la résolution n°21 relative aux " travaux de réfection du petit corps de bâtiment sur cour à la demande de M. [I] ", elle est rédigée somme suit : "21): Travaux de réfection de la toiture du petit corps de bâtiment sur cour à la demande de M. [I] L'assemblée générale après avoir pris connaissance des conditions essentielles des devis, contrats et marchés notifiés, pris connaissance de l'avis du Conseil Syndical et délibéré Décide d'effectuer les travaux suivants : - La toiture du petit corps de bâtiment sur cour à la demande de M. [I] Ont voté contre 5 copropriétaires représentant 138 tantièmes A voté pour 1 copropriétaire représentant 91 tantiemes SCI MSJ - MONSIEUR [I] (91) En vertu de quoi cette résolution est rejetée à la majorité des voix des copropriétaires présents et représentés, soit (138/229 tantièmes)." La société MSJ qui a voté pour cette résolution qui n'a pas été adoptée. Dans ces conditions, la société MSJ possède donc la qualité d'opposante à cette résolution. En conséquence, il y a lieu de déclarer irrecevable la société MSJ en sa demande d'annulation de l'entière assemblée générale du 14 janvier 2021, et de la déclarer recevable en sa demande d'annulation de la résolution n°21. Sur la demande d'expertise judiciaire La société MSJ sollicite la désignation d'un expert judiciaire avec pour mission de : "- relever et décrire les désordres et malfaçons allégués expressément dans les conclusions, le rapport de visite du 15 janvier 2021 et l'étude de faisabilité et affectant le bâtiment litigieux, ainsi que les non conformités et/ou inachèvements allégués ; - en détailler l'origine, les causes et l'étendue, et fournir tous éléments permettant à la juridiction de déterminer à quels intervenants ces désordres, malfaçons et inachèvements sont imputables, et dans quelles proportions ; - indiquer les conséquences de ces désordres, malfaçons et inachèvements quant à la solidité, l'habitabilité, l'esthétique de l'appartement et de l'immeuble, et, plus généralement quant à l'usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité à sa destination ; - donner son avis sur les solutions appropriées pour y remédier, telles que proposées par les parties; évaluer le coût des travaux utiles à l'aide de devis d'entreprises fournis par les parties ; - indiquer si des travaux urgents s'imposaient pour remédier à ces désordes ; - donner son avis sur les préjudices et coûts induits par ces désordres, malfaçons, inachèvements ou non conformités et sur leur évaluation, dès lors que ces demandes sont présentées de manière motivée ; - rapporter toutes autres constatations utiles à l'examen des prétentions des parties ; - donner, le cas échéant, son avis sur les comptes entre les parties ; - En cas d'urgence ou de péril en la demeure reconnus par l'expert, autorisons le demandeur à faire exécuter, à ses frais avancés et pour le compte de qui il appartiendra, sous la direction du maître d'oeuvre et par des entreprises qualifiées de son choix, les travaux estimés indispensables par l'expert qui, dans ce cas, déposera un pré-rapport précisant la nature, l'importance et le coût de ces travaux". Au soutien de sa demande, elle fait valoir que : - le bâtiment dont elle est propriétaire connaît de graves désordres et aucune mesure de réparation n'est entreprise. - l'ensemble des travaux proposés par la SCI MSJ. sont tous refusés. Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] formule les protestations et réserves d'usage concernant la demande d'expertise judiciaire, sans aucune reconnaissance de responsabilité. En droit, aux termes de l'article 789 6° du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable aux faits de l'espèce, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour ordonner, même d'office, toute mesure d'instruction. L'article 232 du code de procédure civile dispose pour sa part que "le juge peut commettre toute personne de son choix pour l'éclairer par des constatations, par une consultation ou par une expertise sur une question de fait qui requiert les lumières d'un technicien." Il est rappelé que le magistrat de la mise en état apprécie l'opportunité d'ordonner la mesure d'instruction sollicitée, compte tenu des circonstances de la cause. En l'espèce, il ressort des dernières conclusions au fond de la société MSJ qu'elle sollicite la réalisation de travaux de toiture du bâtiment sur cour sous astreinte, la réparation de son préjudice selon elle résultant de l'impossibilité de procéder à la location de son lot, et l'annulation pour abus de majorité de l'assemblée du 14 janvier 2021 et subsidiairement de la résolution n°21 Si la société MSJ invoque de graves désordres au soutien de sa demande, elle ne fait pourtant valoir aucune détérioration précise du bâtiment dans ses conclusions au fond, puisqu'elle fait seulement valoir en page 6 de ses conclusions au fond "En l'espèce, depuis le 27 mai 2014, le syndicat des copropriétaires refuse de réaliser les travaux de "réparation de la toiture fuyarde du bâtiment dans la cour du lot n°3". Depuis cette date, la SCI MSJ est dans l'incapacité de procéder à la location de ce lot, dont le loyer mensuel est chiffré à 650 euros. A ce titre, depuis 7 ans, le préjudice de la SCI MSJ s'élève à 54.600 euros.". Etant précisé qu'à ce stade, selon la liste des pièces figurant à la fin de ses conclusions, elle ne verse aux débats au fond que les pièces suivantes : Pièce n°1 : Règlement de copropriété de l'immeuble sis [Adresse 1] Pièce n°2 : Procès-verbal d'assemblée général du 9 mars 2015 Pièce n°3 : Courrier du syndic du 15 décembre 2020 Pièce n°4 : Procès-verbal d'assemblée général du 14 janvier 2021. Elle sollicite également la désignation d'un expert judiciaire avec la mission de relever les désordres allégués dans le rapport de visite de l'architecte du 14 janvier 2021, et dans l'étude de faisabilité de novembre 2022 (pièces n°4 et 8 de la société MSJ versée à l'appui de ses conclusions d'incident). Cependant, il sera relevé que ces pièces ont été établies postérieurement à l'assemblée générale du 14 janvier 2021 et que l'étude de faisabilité invoquée à l'appui de la demande d'expertise porte sur des travaux de rénovation totale du bâtiment existant Elle ajoute au soutien de sa demande d'expertise judiciaire que l'ensemble des travaux qu'elle propose sont tous refusés par l'assemblée générale mais il n'appartient pas au juge de la mise en état d'apprécier ou de tirer de quelques conséquences que ce soit de ces refus. Enfin, la société MSJ n'offre pas de supporter les frais de cette expertise judiciaire dans un premier temps. Compte tenu de l'ensemble de ces éléments et alors qu'il n'appartient pas au juge de la mise en état de se prononcer sur la charge des travaux sollicités et sur la nature du bâtiment concerné, à savoir partie commune ou privative, il n'apparait pas que la mesure d'expertise soit nécessaire à ce stade de la procédure. A ce stade, la demande d'expertise judiciaire sera donc rejetée. Par conséquent, il convient de rejeter la demande d'expertise judiciaire formulée par la société MSJ. Sur les demandes accessoires La société MSJ sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et sera condamnée aux dépens de l'incident. Les parties seront déboutées de toutes leurs demandes autres, plus amples ou contraires. PAR CES MOTIFS Nous, juge de la mise en état, statuant par ordonnance contradictoire, mise à disposition au greffe et susceptible d'appel dans les conditions de l'article 795 du code de procédure civile : DECLARONS la société MSJ irrecevable en sa demande d'annulation de l'entière assemblée générale du 14 janvier 2021 ; DECLARONS la société MSJ recevable en sa demande d'annulation de la résolution n°21 ; REJETONS la demande d'expertise judiciaire formulée par la société MSJ; CONDAMNONS la société MSJ à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNONS la société MSJ aux dépens de l'incident ; DEBOUTONS les parties de toutes leurs demandes autres plus amples ou contraires. RENVOYONS l'affaire à l'audience du juge de la mise en état du 15 octobre 2024 à 10h00 pour : - conclusions en défense à signifier au plus tard le 5 septembre 2024 - dernières conclusions en réplique éventuelles à signifier au plus tard le 9 octobre clôture et fixation à l'audience de mise en état du 15 octobre 2024, sauf avis contraire des parties. Faite et rendue à Paris le 06 Juin 2024. La Greffière La Juge de la mise en état