Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY
Pôle de proximité
[Adresse 1]
[Adresse 1]
N° minute : 1344
Références : R.G N° N° RG 24/00147 - N° Portalis DB3Q-W-B7H-P3N4
JUGEMENT
DU : 02 Août 2024
S.A. PLURIAL NOVILIA
C/
M. [M] [W]
JUGEMENT
Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 02 Août 2024.
DEMANDERESSE:
S.A. PLURIAL NOVILIA
[Adresse 3]
[Adresse 3]
représentée par Me Sandrine BRITES KLEIN, avocat au barreau D’ESSONNE
DEFENDEUR:
Monsieur [M] [W]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
représenté par Me Virginie SEVIN, avocat au barreau D’ESSONNE
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 2024/001358 du 21/02/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de EVRY)
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Président : Estelle HARDUIN, Juge des Contentieux de la Protection
Greffier : Sophie LASNE, F.F. Greffier
DEBATS :
Audience publique du 4 Juin 2024
JUGEMENT :
Contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Estelle HARDUIN, Juge des Contentieux de la Protection, assistée de Sophie LASNE, F.F. Greffier
Copie exécutoire délivrée le :
À : + 1CCC à Me BRITES KLEIN
+ 1CCC à Me SEVIN
EXPOSE DU LITIGE
Suivant contrat signé le 19 octobre 2021 pour le logement, et le 30 mars 2022 pour le parking, la SA PLURIAL NOVILIA a donné en location à Monsieur [M] [W] un immeuble à usage d’habitation, une cave n°A2 et un parking sis [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel actualisé de 554,45 € pour le logement, 29,43 € pour le parking, outre provisions sur charges.
Le 25 avril 2023, la SA PLURIAL NOVILIA a fait délivrer à Monsieur [M] [W] un commandement de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 2 757,38 € selon décompte arrêté au 1er mars 2023.
Par courrier du 27 avril 2023, la SA PLURIAL NOVILIA a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l'existence d'impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.
Par assignation délivrée à étude le 5 décembre 2023, la SA PLURIAL NOVILIA a attrait Monsieur [M] [W] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire d'Evry-Courcouronnes, le commandement de payer n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai imparti.
Aux termes de son acte introductif d'instance, la SA PLURIAL NOVILIA sollicite :
de constater l'acquisition de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation et la résiliation de plein droit du bail, et à défaut de prononcer la résiliation du bail ;
d'ordonner l'expulsion de Monsieur [M] [W] ainsi que de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;
d'être autorisée à séquestrer les biens et objets mobiliers trouvés dans les lieux lors de l'expulsion, aux frais et aux risques et périls de Monsieur [M] [W] ;
de condamner Monsieur [M] [W] au paiement des sommes suivantes :
3 646,85 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 27 juillet 2023, outre intérêts à compter du 25 avril 2023;
une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant correspondant aux loyers actualisés augmentés des charges, jusqu'à la libération effective des lieux,
400 € à titre de dommages et intérêts au titre de l'article 1231-6 alinéa 3 du code civil
400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
ainsi qu'aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le commandement de payer et l'assignation
d'ordonner l'exécution provisoire
Le 6 décembre 2023, la SA PLURIAL NOVILIA a notifié son acte introductif d’instance au représentant de l’État dans le département.
Après un renvoi, l'affaire a été évoquée à l'audience du 4 juin 2024 et en application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le président a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
Lors de l’audience, la SA PLURIAL NOVILIA, représentée par son conseil, maintient ses demandes, sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 3 juin 2024, l’arriéré s’élève désormais à la somme de 3 119,71 €, frais déduits.
Monsieur [M] [W] ne conteste ni le principe ni le montant de sa dette locative et demande au tribunal de lui accorder des délais de paiement pour acquitter la dette locative à hauteur de 199,00 € par mois en plus du loyer courant. Il explique avoir été licencié pour motif économique fin 2023 et indique qu'il travaille actuellement en intérim en complément de Pôle Emploi. Il a deux enfants en Afrique.
Le demandeur déclare s'en rapporter sur la proposition de délais de paiement.
L’affaire a été mise en délibéré au 2 août 2024 par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION :
Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif
Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.
En l’espèce, la SA PLURIAL NOVILIA verse aux débats un décompte arrêté au 3 juin 2024 (échéance du mois de mai incluse) établissant l’arriéré locatif à la somme de 3 119,71 €, les frais de recouvrement ayant été expurgés. Au vu des justificatifs fournis, la créance de la SA PLURIAL NOVILIA est établie tant dans son principe que dans son montant.
Il convient par conséquent de condamner Monsieur [M] [W] à verser à la SA PLURIAL NOVILIA la somme de 3 119,71 € actualisée au 3 juin 2024, au titre de l’arriéré locatif hors dépens, outre intérêts au taux légal sur la somme de 2 757,38 € à compter du 25 avril 2023, date du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus.
Sur les délais de paiement
Aux termes de l'article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
En l'espèce, il ressort des débats que Monsieur [M] [W] travaille et qu'il a fait plusieurs règlements en mai 2024 correspondant au paiement de six échéances en retard, ce qui a permis de diminuer le montant de la dette. Il apparaît ainsi avoir repris le paiement intégral du loyer courant avant l'audience et être en mesure de s'acquitter du montant du loyer et des charges courants et de verser en sus une somme mensuelle pour apurer la dette dans un délai satisfaisant au regard des intérêts du bailleur.
En conséquence, il convient d'accorder à Monsieur [M] [W] des délais de paiement pour s’acquitter de la dette locative à hauteur de 100,00 € par mois et selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.
Sur l'absence du défendeur
En l'espèce, il convient de faire application de l’article 472 du code de procédure civile selon lequel si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la résiliation et l'expulsion
Sur la recevabilité de la demande
Une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 6 décembre 2023, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023.
De même, en application des dispositions de l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, il est justifié de la saisine de la commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois avant la délivrance de l'assignation.
L’action est donc recevable.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire
Selon l'article 24-I de la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie.
En l'espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux, et en cas de défaut d'assurance, un mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
À l'examen de l'ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire et les dispositions de l'article 24 de la loi précitée a été régulièrement signifié à Monsieur [M] [W] le 25 avril 2023, pour un montant principal de 2 757,38 €. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré au moins partiellement infructueux dans le délai imparti de deux mois.
Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 26 juin 2023, soit deux mois après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.
Monsieur [M] [W] est donc désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.
Sur la suspension des effets de la clause résolutoire
Aux termes de l'article 24-VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.
Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son effet.
En l'espèce, le locataire ayant repris le paiement du loyer courant, il y a lieu de dire que pendant le cours des délais précédemment accordés, les effets de la clause résolutoire seront suspendus.
Si l’intégralité de la dette est apurée dans ce délai et selon les modalités de paiement prévus, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué et les relations entre les parties reprendront selon les stipulations du bail.
Dans le cas contraire, soit en cas de non-paiement d’une seule mensualité à son exacte échéance, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, Monsieur [M] [W] sera déchu du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision, la clause de résiliation reprendra son plein effet, la totalité de la dette locative restée impayée deviendra immédiatement exigible, Monsieur [M] [W] deviendrait occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail et faute pour lui d’avoir volontairement libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle tous occupants de son chef. En cas de maintien dans les lieux, la SA PLURIAL NOVILIA sera en droit d’exiger de Monsieur [M] [W] le paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée par référence au montant du loyer et des charges qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail.
Conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d’occupation échues à ce jour produiront intérêts au taux légal à compter de la présente décision, et toutes les indemnités d’occupation ultérieures non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal à compter de la date de leur exigibilité.
Le sort des biens mobiliers garnissant les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.
Sur la demande de dommages et intérêts
En application de 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.
En l'espèce, le demandeur n'établit pas avoir subi un préjudice distinct du retard apporté au paiement.
Il y a lieu en conséquence de rejeter la demande formulée à titre de dommages et intérêts par la SA PLURIAL NOVILIA.
Sur les demandes accessoires
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
En conséquence, il convient de condamner Monsieur [M] [W] qui succombe, au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 25 avril 2023 et de l'assignation.
Conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.
En l'espèce, l'équité commande de dispenser Monsieur [M] [W] de condamnation au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement contradictoire mis à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,
CONDAMNE Monsieur [M] [W] à verser à la SA PLURIAL NOVILIA la somme de 3 119,71 € actualisée au 3 juin 2024, au titre de l’arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation jusqu'à l'échéance du mois de mai 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 25 avril 2023 sur la somme de 2 757,38 € et à compter de la présente décision pour le surplus ;
AUTORISE Monsieur [M] [W] à s’acquitter de cette somme en 32 mensualités, les 31 premières d’un montant de 100,00 € et la dernière égale au solde de la dette, le tout en sus du loyer courant ;
DIT que chaque paiement desdites mensualités devra intervenir au plus tard avant le 20e jour de chaque mois et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision ;
***
CONSTATE la recevabilité de l’action en résiliation intentée par la SA PLURIAL NOVILIA ;
CONSTATE que le contrat signé le 19 octobre 2021 et le contrat signé le 30 mars 2022 entre la SA PLURIAL NOVILIA et Monsieur [M] [W] concernant les locaux, la cave et le parking situés [Adresse 2] s’est trouvé de plein droit résilié le 26 juin 2023 par application de la clause résolutoire contractuelle ;
SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement accordés ;
DIT qu’en cas de paiement selon les modalités et dans les délais ci-dessus fixés, la résiliation sera réputée privée d’effet et les relations entre les parties reprendront selon les stipulations du bail ;
DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son exacte échéance, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, et 15 jours après une mise en demeure en lettre recommandée avec accusé de réception restée infructueuse ;
Monsieur [M] [W] sera déchu du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision ;
la clause de résiliation reprendra son plein effet ;
la totalité de la dette locative restée impayée deviendra immédiatement exigible par la SA PLURIAL NOVILIA, la résiliation du bail étant acquise à la date du 26 juin 2023;
Monsieur [M] [W] deviendrait occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail ;
faute pour Monsieur [M] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution
le sort des meubles garnissant les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,
en cas de maintien dans les lieux, la SA PLURIAL NOVILIA sera en droit d’exiger de Monsieur [M] [W] le paiement d’une indemnité d’occupation à compter de la date d’effet de la clause résolutoire.
FIXE en ce cas l'indemnité d'occupation sans droit ni titre due par Monsieur [M] [W] au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, à compter de la résiliation du bail, et au besoin CONDAMNE Monsieur [M] [W] à verser à la SA PLURIAL NOVILIA ladite indemnité mensuelle à compter du mois du premier impayé dans le cadre de l'échéancier et jusqu'à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;
DIT que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le le dernier jour de chaque mois ;
DEBOUTE la SA PLURIAL NOVILIA de sa demande de dommages et intérêts ;
CONDAMNE Monsieur [M] [W] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 25 avril 2023 et de l'assignation ;
DEBOUTE la SA PLURIAL NOVILIA de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.
LE PRESENT JUGEMENT A ETE SIGNE PAR LE JUGE ET LE GREFFIER PRÉSENTS LORS DU PRONONCE.
LE GREFFIER LE JUGE
