Tribunal judiciaire, 06 septembre 2024. 24/00561

MINUTE N° : ORDONNANCE DU : 06 Septembre 2024 DOSSIER N° : N° RG 24/00561 - N° Portalis DB3T-W-B7I-VA5C CODE NAC : 30B - 0A AFFAIRE : S.A. IMMOBILIERE 3F C/ S.A.R.L. VESTY GAMES 3 TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL Section des Référés ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ LE JUGE DES REFERES : Madame Claire ALLAIN-FEYDY, Première vice-présidente GREFFIER : Madame Valérie PINTE, Greffier PARTIES : DEMANDERESSE S. A. D’HLM IMMOBILIERE 3F immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro B 552 141 533 dont le siège social est sis 159 rue Nationale - 75013 PARIS représentée par Maître Fabienne BERNERON, avocat au barreau de PARIS - Vestiaire : A0617 DEFENDERESSE S. A. R. L. VESTY GAMES 3 immatriculée au RCS de CRETEIL sous le numéro 799 620 570 dont le siège social est sis 30 - 30 bis avenue de Fontainebleau - 94270 LE KREMLIN BICETRE représentée par Maître Rose-Marie PASTOR, avocat au barreau de PARIS - Vestiaire : C0118 ******* Débats tenus à l’audience du : 02 Juillet 2024 Date de délibéré indiquée par le Président : le 06 Septembre 2024 Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 06 Septembre 2024 ******* FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES Par acte des 4 et 18 septembre 1996, la société IMMOBILIERE 3F a donné à bail commercial à la société GAME’STORE SYSTEM, aux droits de laquelle vient la SARL VESTY GAMES 3 à la suite de la cession du fonds de commerce intervenue le 19 décembre 2013, des locaux situés à LE KREMLIN-BICETRE (94270) 30/30 bis avenue de Fontainebleau, moyennant un loyer annuel de 33 538,78 €, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement, à terme échu. Des loyers sont demeurés impayés. Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer, visant la clause résolutoire, par acte de commissaire de justice du 29 janvier 2024, à la SARL VESTY GAMES 3, pour une somme de 74 420,97 €, au titre de l’arriéré locatif. C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice du 4 avril 2024, la société IMMOBILIERE 3F a fait assigner la SARL VESTY GAMES 3 devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins notamment de : ** voir constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, ** ordonner l'expulsion de la SARL VESTY GAMES 3 et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est, ** autoriser l’huissier instrumentaire à prendre, lors de l’expulsion, toutes mesures nécessaires pour clore les locaux afin d’empêcher d’y pénétrer, ** condamner la SARL VESTY GAMES 3 au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle égale au montant du dernier loyer en vigueur augmentée des charges, jusqu'à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l'expulsion du défendeur, ** condamner la SARL VESTY GAMES 3 à payer à la société IMMOBILIERE 3F les sommes provisionnelles suivantes : **** 77 050,00 €, soit l’arriéré de 67 000 € augmenté de 15 % (10 050 €), au titre de l'arriéré locatif arrêté au 31 décembre 2023 inclus, ** dire que le dépôt de garantie demeurera acquis au bailleur, ** condamner la SARL VESTY GAMES 3 au paiement d'une somme de 1 500,00 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement. A l’audience du 2 juillet 2024, la société IMMOBILIERE 3F, par l'intermédiaire de son conseil, a donné son accord à l'octroi de délais de paiement, à titre rétroactif et indique ne plus maintenir sa demande au titre du dépôt de garantie. La SARL VESTY GAMES 3, représentée par son conseil, a développé des conclusions aux termes desquelles elle a demandé au tribunal : ** de lui accorder rétroactivement les plus larges des délais de paiement pour acquitter la dette locative ; ** suspendre les effets de la clause résolutoire ; ** constater qu’elle s’est acquittée le 27 juin 2024 de la totalité des loyers et intérêts de retard qui restaient dus de sorte que celle-ci est parfaitement à jour de ses obligations envers son bailleur, ** constater que la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué et que le bail se poursuit ; ** débouter la société IMMOBILIERE 3F de sa demande d’expulsion, de fixation d’une indemnité d’occupation, d’intérêts de retard et de sa demande de provision ; - constater que la SARL VESTY GAMES 3 accepte de verser à la société IMMOBILIERE 3F la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile Il convient de se référer à l’acte introductif d’instance et aux écritures déposées pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus. Il est produit un état néant des inscriptions sur le fonds de commerce. A l’issue des débats il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 6 septembre 2024. SUR CE Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail. L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance. Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que : 1. le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant -la clause résolutoire soit manifestement fautif, 2. le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause, 3. la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d'un bail doit s'interpréter strictement. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. L'octroi des délais de paiement autorisés par l'article 1343-5 du code civil, n'est par ailleurs pas conditionné à la seule existence d'une situation économique irrémédiablement compromise de celui qui les demande, mais relève du pouvoir d’appréciation du juge. En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion. Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement du 29 janvier 2024 en ce qu'il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu'à défaut de paiement dans le délai d'un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l'article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte. En faisant délivrer ce commandement, la société IMMOBILIERE 3F n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause. Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 74 420,97 €. Les causes de ce commandement, n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance. Dès lors, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 1 mars 2024. Toutefois, il est produit aux débats par la SARL VESTY GAMES 3 un relevé de compte arrêté au 28 juin 2024 indiquant que la SARL VESTY GAMES 3 est parfaitement à jour du paiement des loyers et charges ayant apuré l’intégralité de l’arriéré locatif par des versements entre les mois de mars et juin 2024 ; que la société IMMOBILIERE 3F ne conteste pas l’apurement intégral de la dette et ne s’oppose pas à l’octroi rétroactif de délais de paiement. En conséquence, il est justifié d’accorder rétroactivement à la SARL VESTY GAMES 3 un délai pour satisfaire au commandement qui lui a été délivré le 29 janvier 2024 jusqu’au 4 juin 2024 et de constater qu’elle a satisfait à son obligation, et que les effets de la clause résolutoire n’ont pas joué. En conséquence, compte tenu de l’octroi de ces délais rétroactifs, il convient de dire n’y avoir lieu à référé sur la demande de la société IMMOBILIERE 3F de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et de ses demandes subséquentes. L’intégralité de l’arriéré locatif ayant été apuré, y compris les majorations, il convient de dire n’y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation provisionnelle de la SARL VESTY GAMES 3. Il convient également de constater que la société IMMOBILIERE 3F s’est désisté de sa demande de se voir octroyer le dépôt de garantie. Sur les demandes accessoires L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Il est justifié de condamner la SARL VESTY GAMES 3, aux entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer ainsi qu’au paiement la somme de 1 500,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort, CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail étaient réunies à la date du 1 mars 2024; SUSPENDONS rétroactivement les effets de la clause résolutoire jusqu’à la date du 4 juin 2024 ; ACCORDONS rétroactivement à la SARL VESTY GAMES 3 des délais pour apurer la dette locative jusqu’au 4 juin 2024 ; CONSTATONS que les causes du commandement ont été satisfaites dans les délais octroyés ; DISONS en conséquence n’y avoir lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire et DEBOUTONS la société IMMOBILIERE 3F de ses demandes de ce chef ainsi que de ses demandes subséquentes en expulsion et condamnation au paiement d’indemnités d’occupation ; DEBOUTONS la SNC OPUS INVESTISSEMENTS de sa demande de condamnation provisionnelle au titre des arriérés locatifs, la SARL VESTY GAMES 3 étant à jour du paiement des loyers, charges et taxes au 28 juin 2024 (1er trimestre 2024 inclus); CONSTATONS le désistement de la société IMMOBILIERE 3F de sa demande au titre du dépôt de garantie ; CONDAMNONS la SARL VESTY GAMES 3 aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement ; CONDAMNONS la SARL VESTY GAMES 3 à payer à la société IMMOBILIERE 3F la somme de 1500,00 par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire. FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 6 septembre 2024. LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS