Tribunal judiciaire, 24 octobre 2024. 24/03120

Minute n° TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES LOYERS COMMERCIAUX JUGEMENT DU 24 OCTOBRE 2024 N° RG 24/03120 - N° Portalis DB22-W-B7I-SDIX Code NAC : 30C DEMANDEUR : Monsieur [F], [J], [C] [K] né le 15 Mars 1930 à [Localité 8] (78), demeurant [Adresse 4] - [Localité 8], représenté par Maître Alexandrine DUCLOUX, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES. DÉFENDERESSE : La société GT2 IMMOBILIER, société à responsabilité limitée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 401 036 272 dont le siège social est situé [Adresse 2] [Localité 8], prise en la personne de son gérant domicilié en cette qualité audit siège, représentée par Maître Marie-Emily VAUCANSON, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Amélie THEROND KERAUDREN du Cabinet ATK AVOCATS, avocat plaidant au barreau de PARIS. DÉBATS : Monsieur LE FRIANT, Vice-Président, siégeant par délégation de Monsieur le Président du Tribunal Judiciaire de VERSAILLES, et statuant en matière de loyers commerciaux, conformément aux dispositions de l’article R. 145-23 du Code de Commerce, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier. Après avoir entendu, lors de l’audience du 26 Septembre 2024, les avocats des parties en leurs plaidoiries, l’affaire a été mise en délibéré pour que le jugement soit rendu ce jour. * * * * * * EXPOSE DU LITIGE Suivant acte sous seing privé en date du 30 mai 2008, M. [F] [K] a donné à bail commercial à la société GT2 IMMOBILIER divers locaux situés [Adresse 2] à [Localité 8] (78), pour exercer l’activité d’agent immobilier, transactions, gestions, syndic de copropriété, gérance de société immobilière, mandataire, courtier en assurance, transaction et gestion de fonds de commerce, toutes opérations immobilières de promotion d’achat et de vente de construction ou de terrain et toutes activités annexes ou tous autres commerces s’y rattachant à l’exclusion de toutes autres activités, pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 2008, moyennant un loyer annuel en principal de 17.748,48 € outre un remboursement de charges à hauteur de 99 € par mois. Le 24 mars 2022, M. [F] [K] a fait délivrer à la société GT2 IMMOBILIER un congé avec offre de renouvellement du bail commercial à compter du 1er octobre 2022, moyennant un loyer annuel en principal de 33.600 €. Le 15 avril 2022, la société GT2 IMMOBILIER a accepté le principe du renouvellement du bail commercial mais s’est opposée à la fixation du loyer du bail renouvelé à la somme de 33.600 €. C’est dans ces conditions qu’après lui avoir notifié un mémoire préalable par lettre recommandée dont l’accusé de réception a été signé le 29 décembre 2022, M. [F] [K] a, par exploit introductif d’instance en date du 7 février 2023, fait assigner la société GT2 IMMOBILIER devant le juge des loyers commerciaux de Versailles afin que le loyer du bail renouvelé soit fixé, au 1er octobre 2022, à la somme de 47.452,50 € ou à dire d’expert. Dans cette assignation, M. [F] [K] a élu domicile au cabinet de son conseil. Par jugement du 25 mai 2023, la présente juridiction a : - déclaré irrecevables devant le juge des loyers commerciaux les prétentions de M. [F] [K] et de la société GT2 IMMOBILIER tendant à : - dire que le bail s’est renouvelé aux clauses, conditions et charges du bail expiré, et que le montant du dépôt de garantie doit être réajusté, - prononcer des condamnations en paiement, en restitution ou en remboursement de sommes, - ordonner la communication de pièces ; - constaté le renouvellement au 1er octobre 2022 du bail commercial liant les parties et portant sur divers locaux dépendant d’un immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 8] (78) ; - dit que le montant du loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative des locaux, déterminée par référence aux dispositions des articles R. 145-11 et R. 145-7 alinéas 2 et 3 du code de commerce ; avant dire droit, sur la fixation judiciaire du montant du loyer du bail renouvelé à la valeur locative des locaux : - ordonné une expertise et commis pour y procéder Monsieur [L] [G], - fixé le loyer provisionnel dû par la société GT2 IMMOBILIER, pour la durée de l’instance, au montant du loyer résultant du bail échu, indexé conformément aux stipulations contractuelles ; - réservé les demandes formées au titre des frais irrépétibles et des dépens ; - sursoit à statuer sur les autres demandes dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise. L’expert a déposé son rapport le 02 Juillet 2024. L’affaire a été remise au rôle et rappelée à l’audience du 26 septembre 2024. Aux termes de son dernier mémoire notifié à la société GT2 IMMOBILIER par lettre recommandée envoyée le 25 avril 2024 dont l’accusé de réception a été signé à une date non renseignée, M. [F] [K] demande au juge des loyers commerciaux de : Vu les dispositions des articles L 145-34 et R 145-7 alinéas 2 et 3 et R 145-11 du Code de Commerce Vu les articles 1103 et 1343-2 du Code Civil Vu l’article 9 du CPC Vu le rapport d’expertise de Monsieur [G], - recevoir Monsieur [K] en l’ensemble de ses fins, demandes et conclusions, - débouter la SARL GT2 IMMOBILIER de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, - juger que le bail s’est renouvelé pour une durée de 9 années entières et consécutives à compter du 1er octobre 2022, aux clauses et conditions du bail échu , - fixer le loyer du bail renouvelé à compter du ler octobre 2022 à la valeur locative soit : 36.943,00 Euros/An/HT/HC - ordonner que le dépôt de garantie sera réajusté en conséquence, - ordonner que le différentiel de loyer portera intérêts au taux légal de plein droit à compter de sa date d’effet, - ordonner que les intérêts échus depuis plus d’un an produiront eux-mêmes intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du Code Civil, - ordonner que les frais et honoraires d’expertise de Monsieur [G] soient partagés par moitié entre les parties, - ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir. M. [F] [K] indique que [Localité 8] est une commune résidentielle d’environ 23.700 habitants, située à 18 kilomètres au nord-ouest de [Localité 10] et à 10 kilomètres au nord-est de [Localité 14], aisément accessible par les réseaux autoroutier, routier et de transports en commun. Il souligne que les locaux bénéficient d’une excellente localisation et visibilité au carrefour de l’[Adresse 6] et de la route départementale 308, sur la principale artère commerçante de la commune, à proximité immédiate d’emplacements de stationnement et de transports en commun. Il explique que les locaux, d’une surface totale de 110,65 m2 (hors cave) présentent une configuration régulière, rationnelle et parfaitement adaptée à l’activité exercée, étant observé qu’ils jouissent d’un linéaire de vitrine sur rue de plus de cinq mètres. Il retient la surface pondérée telle que calculée par l’expert de 73,30 m² et conteste les coefficients retenus par la société GT2 IMMOBILIER. Il réfute, au regard de la destination contractuelle des lieux loués, toute incidence de la perte alléguée de pouvoir d’achat des ménages de la commune sur la valeur locative des locaux loués. Il soutient que, dans la mesure où le bail s’est poursuivi par l’effet de la tacite prolongation pendant plus de douze ans, le montant du loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative des locaux. Il souligne, en toute hypothèse, que la destination contractuelle des locaux loués à usage d’agence immobilière est assimilable à une activité de bureaux et permet, en sus de la durée du bail expiré supérieure à douze ans, d’écarter la règle du plafonnement. Il considère, eu égard aux critères fixés par les articles L. 145-33 et R. 145-3 du code de commerce, qu’il convient de tenir compte de la bonne situation de l’immeuble et du périmètre commercial, du linéaire de façade et des vitrines et du fait que les locaux sont adaptés à l’exercice du commerce d’agence immobilière. Il estime que les références retenues par l’expert sont adaptées notamment par le fait de privilégier les locaux en boutique et non en étage. Il accepte la valeur brute de 36.650 euros HT/HC par an. Il conteste le pourcentage retenu pour la majoration pour large destination contractuelle l’estimant insuffisant dès lors que la clause de destination est particulièrement étendue alors que le plan local d’urbanisme empêche la création de nouvelles agences immobilières, d’assurances ou banques. Il revendique un coefficient de 4 %. Le coefficient de minoration au titre de désordres, de mauvaises odeurs et de la présence de rats ne peut être porté à 6 % alors que la défenderesse n’en a pas justifié. Aux termes de son dernier mémoire notifié à M. [F] [K] par lettre recommandée dont l’accusé de réception a été signé le 29 juillet 2024, la société GT2 IMMOBILIER demande au juge des loyers commerciaux de : Vu les articles L. 145-33, R. 145-3, R. 145-5, R. 145-6, R. 145-7, R. 145-11 et R. 145-23 du code de commerce ; Vu l’article 696 du code de procédure civile ; Vu l’ordonnance du 25 mai 2023 du Juge des loyers commerciaux ; Vu le rapport d’expertise de Monsieur [G] du 22 avril 2024 ; - Débouter M. [K] de l’ensemble de ses demandes ; - Rejeter les conclusions du rapport d’expertise déposé le 22 avril 2024 en ce qu’elles proposent une fixation du loyer commercial à un montant excessif et non conforme aux réalités économiques et spécifiques du bien donné à bail ; - Modifier le panel de comparables retenu par l’expert en intégrant des biens réellement équivalents ou proches communiqués par elle, - Accorder les différents abattements réclamés par elle, - Fixer le loyer annuel issu du bail renouvelé au montant en principal de 13.159 euros hors taxes et hors charges ; - débouter Monsieur [K] de sa demande de partage des frais de l’expertise judiciaire ; - juger les autres demandes actuellement placées en sursis, à titre subsidiaire, - ordonner une nouvelle expertise judiciaire aux fins de fixation du loyer. La société GT2 IMMOBILIER souligne que le local présente toutes les caractéristiques de bureaux et non d’une boutique. Elle ajoute que le droit en vigueur ne lui permet d’exercer que l’activité réglementée de mandataire en transaction immobilière. S’agissant de bureaux, elle estime que la surface loi Carrez de 110,65 m² doit être retenue à titre du « m² bureau ». Du fait d’un accès direct sans passer par les parties communes, il convient de retenir la pondération des boutiques. Sur les pondérations, elle estime qu’il faut retenir : - un coefficient de 0,40 sur la zone 3 en ce qu’il s’agit d’une zone non accessible à la clientèle, fermée par une porte vitrée, très étroite et présentant un virage à 90 degrés, - un coefficient de 0,40 sur le bureau 3 qui contient l’armoire informatique et par cohérence avec les annexes situées au rez-de-chaussée, - un coefficient de 0,20 doit être retenue pour les annexes, sanitaires et espace sous mezzanine au regard de la non-conformité de l’installation sanitaire qui constitue un vice technique affectant gravement le local considéré, du fait que la cuisine ouverte et l’espace impression/reprographie situés juste avant les bureaux sont gravement dégradés du fait de dégâts des eaux successifs et l’espace sous mezzanine est un espace perdu, - le bureau sur cour du fait de sa configuration ouverte, du manque de confidentialité et de calme excluant toute réception de clientèle présente un caractère monovalent qui impose une pondération de 0,30 . Elle considère qu’il convient de retenir une surface pondérée totale de 60,64 m² au lieu de 73,3 m². Elle prétend que l’expert aurait dû effectuer une recherche extensive d’un panel de locaux équivalents y compris dans leur nature de bureaux et en corrigeant ensuite la valeur moyenne obtenue des différences de caractéristiques constatées entre les biens comparés et le local objet de l’expertise. Elle soutient qu’en se référant à la valeur locative des bureaux et après correction du fait de l’accès de plain-pied et à la baisse du fait de l’état très vétuste de l’immeuble et de son éloignement plus grand de la gare, une valeur considérée de 215 euros/HT/HC/m² apparaît la plus réaliste. Elle fait état s’agissant de locaux identiques dans leur usage d’agence immobilière d’un prix moyen au m² de 203 euros. Concernant les boutiques, elle estime que l’expert a artificiellement fait gonfler la moyenne en retenant une valeur hors norme. Elle souligne que seules trois références concernent le côté moins agréable, très ombragé de l’avenue. Elle considère qu’il aurait fallu tenir compte du loyer de la Maison Durand et du cabinet Santesthetic. Elle prétend au bénéfice d’un abattement de 10 % pour emplacement peu visible et situé plein nord, 10 % pour locaux humides et générant des odeurs nauséabondes, 5 % pour la mauvaise configuration des lieux, 5 % au titre des défauts de conformité, 10 % au titre des contraintes liées à l’activité d’agence immobilière et conteste la majoration de 2,5 % au titre de la clause de destination. Elle présente sur la base des comparaisons faites et des abattements retenus une valeur locative moyenne de 13.159 euros. MOTIFS Sur la fixation judiciaire du montant du loyer du bail renouvelé En application de l’article L.145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après : 1° les caractéristiques du local considéré ; 2° la destination des lieux ; 3° les obligations respectives des parties ; 4° les facteurs locaux de commercialité ; 5° les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Selon l’article L. 145-36 du code de commerce, les éléments permettant de déterminer le prix des baux des terrains, des locaux construits en vue d'une seule utilisation et des locaux à usage exclusif de bureaux sont fixés par décret en Conseil d'Etat. L’article R. 145-11 du code de commerce dispose que le prix du bail des locaux à usage exclusif de bureaux est fixé par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les dispositions des deuxième et troisième alinéas de l'article R. 145-7 sont en ce cas applicables. Ces textes disposent qu’à défaut d'équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les références proposées de part et d'autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation. Par jugement du 25 mai 2023, la juridiction a déjà jugé que le montant du bail renouvelé devait être fixé à la valeur locative des locaux, déterminée par référence aux dispositions des articles R. 145-11 et R. 145-7 alinéas 2 et 3 du code de commerce. Sur les facteurs locaux de commercialité En application de l’article R. 145-6 du code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présente, pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire. Dans son rapport, l’expert judiciaire indique que les locaux se trouvent à [Localité 8] commune résidentielle appréciée des Yvelines à fort pouvoir d’achat avec un revenu disponible médian par unité de consommation de 35.870 euros rapporté à 22.400 euros pour la France et 27.470 euros pour les Yvelines. Les locaux sont implantés sur l’[Adresse 6] qui constitue une artère à double sens de circulation automobile disposant de larges contre-allées arborées permettant le stationnement automobile et constituant le principal axe commerçant de [Localité 8]. Il recense sur cette avenue une continuité de boutiques en pied d’immeubles : une pharmacie, un opticien, un pressing, des agences immobilières, une boulangerie, une boucherie, des supermarchés, des agences bancaires… Plusieurs enseignes comme Picard, Marionnaud, Nicolas, Au nom de la Rose, Casino, Optic 2000, CIC y sont implantés. Il ajoute que les locaux sont plus spécifiquement situés au début de l’avenue, où elle forme un coude avec la [Adresse 12], sur une placette (à usage de parking) sur laquelle on recense également une continuité de boutiques en pied d’immeuble (traiteur, restaurants, pharmacie, coiffeur, joaillier). Ils sont situés à environ 350 mètres de la gare de [Localité 8] où circulent RER A, lignes J et L. La preneuse conteste la qualité de l’emplacement en faisant valoir que le local serait mal situé au sein de l’[Adresse 6], dans un recoin sombre et présentant un déficit de visibilité. Toutefois, elle ne produit aucun élément objectif pour étayer ces affirmations alors que les éléments produits par l’expert (plan et photographies) étayent les conclusions de celui-ci s’agissant de l’emplacement du local sur un axe majeur d’une ville dont la population présente un fort pouvoir d’achat ce qui constitue manifestement une plus-value pour une activité d’agence immobilière. Le défaut de visibilité n’apparaît pas manifeste sur les photographies produites alors même qu’il est constant que le local présente un linéaire de vitrine d’au moins 5 mètres. De plus, son positionnement sur un axe de circulation important, la présence d’un parking devant l’agence et la proximité des transports en commun constituent des facteurs également favorables pour une activité qui a vocation à prétendre à une zone de chalandise assez large. Il y a donc lieu de retenir conformément à l’appréciation de l’expert que le local constitue un excellent emplacement commercial, dans la partie commerçante du centre-ville d’une commune à fort pouvoir d’achat qui plus est bien desservi par les transports routiers et collectifs. S’agissant de l’emplacement dans la partie un peu moins valorisante de l’avenue que le centre, il apparaît que l’expert judiciaire en a tenu compte dans le cadre des comparaisons avec les références retenues. En revanche, au regard des éléments objectifs rapportés, il ne saurait être considéré que cet emplacement sur l’avenue constituerait un handicap justifiant une décote importante. De ce fait, l’abattement pour emplacement peu visible et situé plein nord ne pourra qu’être écarté. Sur la destination des lieux En vertu de l’article R. 145-5 du code de commerce, la destination des lieux est celle autorisée par le bail et ses avenants ou par le tribunal dans les cas prévus aux articles L. 145-47 à L. 145-55 et L. 642-7. Les locaux ont été donnés à bail en vertu du 4° du bail aux fins d’exercer l’activité "d'agent immobilier; transactions, gestions, syndic de copropriété, gérance de société immobilière, mandataire, courtier en assurance, transaction et gestion de fond de commerce, toutes opérations immobilières de promotion d'achat et de vente de construction ou de terrain et toutes activités annexes ou tous autres commerces s'y rattachant à l'exclusion de toutes autres activités ». La société GT2 IMMOBILIER exploite les lieux en tant qu’agence immobilière. La clause de destination n’est pas une clause tous commerces ni même une clause large. Toutefois, outre, les activités liées à celles d’agent immobilier, la clause autorise des activités de gérance, de marchand de bien, de promotion immobilière et de courtage en assurance. Sur ce point, la société GT2 IMMOBILIER ne produit aucun élément pour démontrer que son activité réglementée d’agent immobilier ne permettrait pas d’exercer à titre principal ou accessoire les autres activités autorisées dans les locaux objets du bail. Dès lors, une majoration au titre de la destination du bail apparaît justifiée qui sera néanmoins limitée à 2,5 % au regard du caractère relativement restreint des autres activités autorisées. De ce fait, un abattement au titre des contraintes de l’activité exercée ne saurait être justifié, a fortiori, dès lors que la société GT2 IMMOBILIER ne procède que par affirmations générales sur la conjoncture immobilière et l’évolution du métier d’agent immobilier sans produire le moindre élément pour étayer ses dires concernant sa propre activité. Sur les caractéristiques du local considéré Selon l’article R. 145-3 du code de commerce, les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération de sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ; de l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ; de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ; de l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ; de la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire. En l’espèce, l’expert judiciaire indique que le local se situe dans un immeuble ancien élevé de deux niveaux sur rez-de-chaussée et caves. La façade est en maçonnerie enduite et peinte en bon état apparent de ravalement avec une corniche simple. Il est constaté la présence de quatre baies par étage courant avec garde-corps en forgé, persiennes au 1er étage et stores au second. La toiture est en tuiles mécaniques. Le rez-de-chaussée commercial comprend un restaurant japonais à gauche et l’agence immobilière à droite. Le bâti se prolonge en partie arrière sur un deuxième corps de bâtiment de plain-pied. Les locaux présentent une devanture avec cimaises peinte, une enseigne bandeau et des stores bannes ainsi qu’une grande vitrine sur linéaire de façade de près de 6 mètres. L’accès se fait par une porte vitrée à simple vantail de largeur d’1,1 mètre environ, en léger retrait du droit de la façade, ressaut d’environ 3,5 centimètres. L’expert constate la présence d’un chauffage individuel au gaz par circulation d’eau chaude et de climatisation. Le rez-de-chaussée comporte une partie accessible à la clientèle avec une aire d’accueil, deux bureaux et un dégagement. Les murs sont peints, du parquet est posé au sol, un faux plafond est présent en dalles minérales avec spots lumineux encastrés dans les bureaux, une hauteur libre de 2,8 mètre dans la salle d’accueil et de 2,6 mètres dans les bureaux. L’expert fait état d’un cloisonnement vitré avec une porte ouvrant sur les parties communes de l’immeuble. Dans les parties annexes, le troisième bureau est exploité comme débarras et salle informatique. Des sanitaires surélevés de trois marches sont présents. Les locaux forment ensuite un coude et ouvrent sur un dégagement desservant une cuisine en sous-pente présentant une trace de dégât des eaux et un grand bureau paysager. Celui-ci est en soupente avec faux plafond en plaques de plâtre peintes avec spots lumineux, murs entoilés peints, sol dallé. Il contient une porte vitrée à double vitrage ouvrant sur une cour intérieure avec une fenêtre à double vitrage sur châssis en PVC et volets en PVC. La hauteur est libre entre 2,2 mètres et 2,9 mètres. La cour intérieure est plantée et aménagée. Au fond du bureau paysager, un escalier mène à une mezzanine avec une hauteur d’1,8 mètre et servant de stockage d’archives. Des locaux dépendent également une cave accessible par les parties communes présentant des traces d’humidité. La configuration des locaux est ainsi adaptée à l’activité exercée, avec un immeuble en très bon état d’usage et d’entretien courant à l’exception de traces de dégâts des eaux dans une partie non accessible au public. La preneuse fait également état de la présence intermittente d’odeurs désagréables du fait d’un équipement d’évacuation des eaux usées contraires aux normes ainsi que la présence de rats. Sur ce dernier point, aucun élément objectif ne vient étayer ses affirmations. En revanche, elle joint un constat de non-conformité de l’installation d’assainissement du 15 avril 2024 constatant les anomalies suivantes : - mise en place d’une pompe de relevage dans la fosse septique non connectée au réseau public d’eaux usées, - présence d’une fosse septique, - absence de dispositif anti-refoulement contre le reflux des eaux usées et pluviales, - absence de regard en limite de propriété. Il est, par ailleurs, enjoint au propriétaire de supprimer, vidanger, désinfecter et combler la fosse septique pour éviter toute nuisance puis raccorder les eaux usées au réseau public unitaire. Il est également prescrit de mettre en place un dispositif anti-refoulement contre le reflux des eaux usées et pluviales et la création d’un regard en limite de propriété. Si l’expert lors de sa visite n’a pas lui-même constaté un problème d’odeur, il y a lieu de relever que Monsieur [F] [K], dans son dernier mémoire, ne conteste pas les vices de son immeuble s’agissant du raccordement sanitaire. Par ailleurs, les locaux ne sont pas adaptés pour une personne à mobilité réduite du fait de la présence de marches pour se rendre aux toilettes ce qui impacte les salariés mais aussi éventuellement la clientèle comme il sera développé concernant les surfaces (la zone d’accueil relevant elle du choix d’aménagement de la preneuse). Il en résulte que si la configuration des locaux est ainsi adaptée à l’activité exercée, avec un immeuble en bon état d’usage et d’entretien courant, il présente également des problèmes de vétusté ou de salubrité et de conformité aux normes exigées par la législation du travail du fait de la présence de traces d’un dégât des eaux résiduel, de sanitaires inaccessibles aux personnes en situation de handicap et surtout d’une installation d’assainissement non-conforme qui crée un risque sanitaire majeur pour le personnel de la locataire en particulier pour des locaux situés au rez-de-chaussée. Ce dernier point est, en outre, susceptible de créer un risque juridique pour la preneuse au titre de la réglementation relative à l’hygiène et à la sécurité dans le cadre du travail. De ce fait, il y a lieu de retenir un abattement de 12 % au titre des caractéristiques du local loué en réponse aux demandes de la preneuse au titre des locaux humides et générant des odeurs nauséabondes et des défauts de conformité. Sur les surfaces Les parties conviennent que les locaux présentent une surface loi Carrez de 110,65 m² et que ces surfaces doivent être soumises à pondération conformément aux recommandations de la Charte de l'expertise en évaluation immobilière de mars 2017. La Charte de l’expertise en évaluation immobilière pour les boutiques en centre-ville jusqu’à 600 m2 préconise, selon la nature des surfaces pondérées (zone de vente, annexes, etc.) et le niveau concerné (sous-sol, rez-de-chaussée, premier étage et deuxième étage), divers coefficients de pondération. Les parties sont également d’accord sur l’absence de pondération retenue en zone 1, la pondération de 0,80 en zone 2, la pondération de 0,30 pour la mezzanine et 0,20 pour la surface inférieure à 1,8 mètre et la cave avec une pondération à 0,10. S’agissant de la zone 3, la preneuse fait valoir qu’elle serait fermée par une porte vitrée et inaccessible à la clientèle. Toutefois, tant l’expert que le bailleur contestent la présence de la porte vitrée dont la photographie produite par la preneuse ne permet aucunement de situer l’emplacement. L’expert précise en page 46 de son rapport en réponse au dire de la preneuse que la zone concernée fait visuellement partie de la zone accessible à la clientèle, au vu des aménagements intérieurs, correspondant à ceux en recevant. En outre, il considère que malgré la desserte par un couloir, elle est visible depuis l’entrée. Enfin, il y a lieu de considérer que l’activité d’agence immobilière consistant à accueillir une clientèle relativement stationnaire durant des rendez-vous plus ou moins longs et non une clientèle passante, il ne peut être considéré que l’accès aux seuls sanitaires du local serait totalement interdit à la clientèle de sorte que cette zone doit être considérée comme pouvant accueillir, même de façon occasionnelle, du public. Dès lors, les éléments rapportés par la preneuse n’apparaissent pas établis de sorte qu’il convient de retenir les considérations de l’expert et fixer une pondération de 0,60 pour cette zone. Sur le bureau n°3, contrairement aux indications de la preneuse, il résulte du rapport d’expertise et de la réponse au dire en page 47 du rapport que la pièce n’est pas totalement aveugle. En outre, l’expert a retenu que la pièce ne pouvait pas être utilisée comme aire de réception de la clientèle sans pour autant exclure tout autre usage qu’une salle de stockage du simple fait de la présence d’une armoire informatique dont il n’est pas établi qu’elle prohiberait un usage ponctuel autre que celui de stockage. La pondération par un coefficient de 0,60 apparaît donc justifiée. Sur les annexes, sanitaires et espaces sous mezzanine, la non-conformité, les odeurs ou les dégâts des eaux relèvent non pas de la pondération des locaux mais des caractéristiques de celui-ci et ont déjà fait l’objet d’abattements au point précédent de sorte que les moyens invoqués sur ce point par la preneuse doivent être écartés et le coefficient retenu fixé à 0,40. S’agissant du bureau ouvert sur cour, celui-ci permet d’accueillir six postes de travail dans un espace recevant un éclairage naturel et un accès direct à une cour aménagée de tables, chaises, parasols et végétalisée permettant également l’aménagement d’éléments techniques (unités extérieures de climatisation). Au regard de ces éléments, l’appréciation réalisée par l’expert apparaît justifiée, la pondération de 0,50 tenant déjà compte de l’éloignement et de l’absence d’accès pour la clientèle. Au vu de ces éléments, il y a lieu de retenir une surface pondérée de 73,3 m² et de rejeter la demande d’abattement pour mauvaise configuration des lieux dès lors qu’il est déjà tenu compte de celle-ci dans le cadre de la pondération. Sur les obligations respectives des parties L’article R. 145-8 du code de commerce indique que du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l'acceptation d'un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge. Les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l'une ou l'autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer. En l’espèce, le bail présente des clauses et conditions ordinaires et de droit et les parties conviennent qu’il n’y a pas de conséquence sur la détermination du loyer. Sur les prix couramment pratiqués dans le voisinage En vertu de l’article R. 145-11 du code de commerce, le prix du bail des locaux à usage exclusif de bureaux est fixé par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les dispositions des deuxième et troisième alinéas de l'article R. 145-7 précédemment rappelés sont en ce cas applicables. Il en résulte que si la nature de l’activité exercée par la preneuse conduit à assimiler le local à un usage de bureau, l’application de l’article R. 145-11 ci-dessus cité qui en découle conduit à rechercher comme comparaison des locaux équivalents appréciés concrètement ce qui conduit à écarter les bureaux en étage, a fortiori, ne recevant pas de public qui ne peuvent être considérés comme équivalents au local objet du litige. Dans son rapport, l’expert judiciaire vise treize termes de comparaison portant sur des boutiques dont cinq agences bancaires dont l’activité est assimilable à celle d’agence immobilière du point de vue du présent litige, avec un panachage entre nouvelles locations, renouvellements amiables et fixations judiciaires. Les références se situent toutes [Adresse 6] ou à proximité immédiate [Adresse 11] à [Localité 8] à l’exception de trois agences bancaires situées sur d’autres communes qui permettent néanmoins d’étayer les évaluations concernant des locaux comparables. Pour chaque référence, l’expert prend soin de comparer les caractéristiques du local en question avec ceux du local objet du présent litige et souligne qu’il a tenu compte de l’emplacement en bas de l’[Adresse 6] moins valorisant qu’au milieu de celle-ci. Au reste, les parties ne contestent pas les références retenues à l’exception pour la preneuse de la référence EAU EN COULEUR située [Adresse 1]. Sur celle-ci, l’expert précise avoir effectué une correction – 66 % de la valeur décapitalisée au titre de la situation et des caractéristiques différentes de sorte qu’il n’est pas justifié d’écarter cette référence qui, une fois corrigée, présente l’intérêt d’une prise à bail en août 2022 donc proche du renouvellement de l’espèce, de locaux situés à 70 mètres des locaux objets du litige et qui souligne l’attractivité du marché locatif fin 2022 [Adresse 6]. Il résulte des références les éléments suivants : - locaux situés à des emplacements moins bons : * 488 €/m² P agence bancaire BNP PARIBAS [Adresse 5] à [Localité 8] renouvelé en octobre 2018 avec une surface nettement plus grande de 297,15 m², * 421 €/m² P salon de coiffure MOD’S HAIRE même adresse renouvelé en 2017, * 330 € à 400 €/m² P pour des agences bancaires situées à [Localité 7], [Localité 9] et [Localité 13] dans un environnement moins prisé, - locaux mieux situés sur l’[Adresse 6] : * 815 € hors cession et 1486 €/m² P cession incluse EAU EN COULEUR, déjà évoqué, 10 de l’avenue, * 792 et 563 € /m² P Brasserie COMPTOIR DES DEUX FRERES renouvelé en février 2020, 10-12 de l’avenue * 680 € /m² P Pharmacie principale renouvelé en 2018, 15 de l’avenue, * 621 € /m² P Fromager JC Lairan renouvelé en janvier 2013, référence ancienne et petite surface, 18 de l’avenue, * 573 € /m² P Agence bancaire CIC renouvelé en janvier 2021 surface plus importante située au 32 de l’avenue, * 520 €/m² P vente de chocolats/ confiseries JEFF DE BRUGES petite surface et linéaire de façade très limité. Il en résulte que les locaux mieux situés sur l’[Adresse 6] présentent des loyers compris entre 520€ et 815€ et pour les locaux moins bien situés entre 330 € et 488 €. L’expert judiciaire retient une évaluation de l’ordre de 500 €/m²P. Le bailleur acquiesce à l’évaluation de la valeur locative retenue par l’expert hors majoration et minoration. La preneuse conteste cette évaluation en faisant état d’offres de locations pour des bureaux. Or, il convient de rappeler que les offres locatives ne constituent pas des prix “pratiqués” au sens de l’article R. 145-11 du code de commerce et comme précédemment exposé les bureaux en étage ne sauraient être considérés comme des locaux équivalents. Ces points de comparaison ne peuvent qu’être écartés. Elle produit également deux références pour des agences immobilières. Toutefois, s’agissant de l’agence IMMO CONCEPT située [Adresse 3], la preneuse se réfère à une expertise judiciaire estimant la valeur locative au 1er octobre 2010 que l’expert a donc légitimement écarté au regard de son ancienneté. Concernant l’agence immobilière ACM, l’expert l’a également légitimement écarté dès lors les dates d’effet des baux remontent à 2008 et 2009 et qu’il n’a pas reçu d’information sur les surfaces pondérées et le montant de la cession du bail. Enfin, s’agissant des deux dernières références communiquées (Maison Durand et Cabinet Santesthetic), l’expert les a légitimement écartés notamment en l’absence de plan. Il convient de rappeler sur ce point que l’expertise, conformément aux dispositions de l’article 146 du code de procédure civile, n’a pas vocation à suppléer la carence d’une partie dans administration de la preuve. Il en résulte qu’il appartenait à la preneuse de communiquer l’ensemble des éléments nécessaires pour permettre la prise en compte des références dont elle se prévaut et non comme elle le prétend à l’expert de suppléer sa carence en se rendant sur place et obtenant du tiers les pièces qu’elle pouvait produire elle-même. Dès lors, il y a lieu d’écarter les références produites par la preneuse. Ainsi, en tenant compte : - des facteurs locaux de commercialité (un excellent emplacement commercial, dans la partie commerçante du centre-ville d’une commune à fort pouvoir d’achat qui plus est bien desservi par les transports routiers et collectifs), - de la destination des lieux (agent immobilier; transactions, gestions, syndic de copropriété, gérance de société immobilière, mandataire, courtier en assurance, transaction et gestion de fond de commerce, toutes opérations immobilières de promotion d'achat et de vente de construction ou de terrain et toutes activités annexes ou tous autres commerces s'y rattachant à l'exclusion de toutes autres activités), - des obligations respectives des parties (bail aux clauses et conditions ordinaires et de droit), - des caractéristiques du local considéré (configuration des locaux adaptée à l’activité exercée bien que présentant un prolongement en coude, disposant d’une grande vitrine sur linéaire de façade de près de 6 mètres et une cour plantée et équipée, avec un immeuble climatisé, en très bon état d’usage et d’entretien courant mais souffrant de traces de dégâts des eaux dans une partie non accessible au public, d’un déficit d’accès aux sanitaires pour les personnes à mobilité réduite et d’un assainissement non-conforme susceptible de présenter un risque sanitaire pour le personnel de la locataire et partant un risque juridique important pour la preneuse), - de la surface pondérée (73,3 m2), - des prix couramment pratiqués dans le voisinage au cours du bail expiré (références produites, corrections à apporter en considération des communes concernées, de l’emplacement [Adresse 6] pour les biens situés dans le périmètre du local, des caractéristiques des locaux concernés et de l’activité exercée), - de l’ensemble des développements précédents, Le prix unitaire des locaux sera fixé à hauteur de 500 € / m2 pour une valeur locative annuelle de 36.650 € hors charges et hors taxes, avec application : - d’une majoration de 2,5 % pour la clause de destination du bail soit 916,25 € arrondis à 916 € , - un abattement de 12 % au titre des traces de dégâts des eaux dans une partie non accessible au public, un déficit d’accès aux sanitaires pour les personnes à mobilité réduite et un assainissement non-conforme soit 4398 €. Il en résulte que la valeur locative doit être fixée à 33.168 €, hors charges et hors taxes, au 1er octobre 2022. Sur le point de départ des intérêts au taux légal sur le différentiel de loyer Les intérêts dus sur la différence entre le montant du loyer du bail renouvelé et le montant du loyer provisionnel courent, en l’absence de convention contraire, à compter de la délivrance de l'assignation introductive d'instance en fixation du prix lorsque le bailleur est à l'origine de la procédure et à compter de la notification du premier mémoire en défense lorsque c'est le preneur qui a saisi le juge. En l’espèce, la procédure a été introduite par le bailleur. Dès lors, les intérêts dus sur la différence entre le montant du loyer du bail renouvelé et le montant du loyer provisionnel sont dus à compter du 7 février 2023, date de l’exploit introductif d’instance. En application de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront intérêts. Sur le réajustement du dépôt de garantie Il sera rappelé que par jugement du 25 mai 2023, la présente juridiction a déjà déclaré irrecevable cette demande du bailleur. Sur les autres demandes Sur les dépens Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. Dans la mesure où chacune des parties a intérêt à la fixation du loyer en renouvellement, les dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise, seront partagés entre elles par moitié. Sur l’exécution provisoire En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement. PAR CES MOTIFS Le Juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort : - FIXE, à compter du 1er octobre 2022, le montant du loyer du bail renouvelé, liant Monsieur [F] [K] à la société GT2 IMMOBILIER, pour des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 8] (78) au montant de la valeur locative, soit 33.168 € hors charges et hors taxes, - DIT que les intérêts dus sur la différence entre le montant du loyer du bail renouvelé et le montant du loyer provisionnel sont dus à compter du 7 février 2023, date de l’exploit introductif d’instance, - ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil, - RAPPELLE que la demande au titre de l’ajustement du dépôt de garantie a déjà été déclarée irrecevable par jugement du 25 mai 2023 ; - REJETTE les autres demandes des parties, - ORDONNE le partage par moitié des dépens de l’instance, en ce compris les frais de l’expertise judiciaire, - RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit. Ainsi fait, jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 24 OCTOBRE 2024, par Monsieur LE FRIANT, Juge des Loyers Commerciaux, assisté de MADAME LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement. LE GREFFIER LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX Carla LOPES DOS SANTOS Thibaut LE FRIANT