Cour d'appel, 11 septembre 2024. 20/15728

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 2 ARRET DU 11 SEPTEMBRE 2024 (n° , 7 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/15728 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CCSSO Décision déférée à la Cour : Jugement du 24 Septembre 2020 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'EVRY - RG n° 19/05608 APPELANTE S.C.I. TARSAM immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le numéro 529 605 057 [Adresse 1] [Localité 5] Représentée par Me Olivier LAMBERT, avocat au barreau de PARIS, toque : E2039 INTIME SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES RÉSIDENCE AVENUE MAC CORMICK, [Adresse 2] représenté par son syndic, la société AKG IMMOBILIER, SARL immatriculée au RCS de Paris sous le numéro B 808 542 229 C/O Société AKG-IMMOBILIER [Adresse 3] [Localité 4] Représentée par Me Frédéric HUTMAN, avocat au barreau de PARIS, toque : E1432 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 07 Mai 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Perrine VERMONT, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre Mme Perrine VERMONT, Conseillère Mme Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT ARRET : - CONTRADICTOIRE - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Mme Perrine VERMONT, Conseillère, faisant fonction de président pour le président empêché en vertu de l'article R 312-3 du code de l'organisation judiciaire, et par Madame Dominique CARMENT, greffière présente lors de la mise à disposition. * * * * * * * * * * FAITS & PROCÉDURE La société civile immobilière Tarsam est propriétaire du lot n°44 dans la résidence Avenue Mac Cormick située [Adresse 2] à [Localité 7]. Par exploit d'huissier du 31 juillet et 1er août 2019, le syndicat des copropriétaires de la résidence Avenue Mac Cormick sise [Adresse 2] a assigné la SCI Tarsam devant le tribunal de grande instance d'Evry aux fins de la voir condamner, à titre principal, à payer les charges de copropriété impayées au 3ème trimestre 2019. Par jugement du 24 septembre 2020, le tribunal judiciaire d'Evry a : - condamné la SCI Tarsam à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 39.141,99 €, arrêtée au 30 avril 2020, au titre des charges impayées, appel de fonds du 2ème trimestre 2020 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 20 mai 2019 sur la somme de 23.126,55 € et à compter de la décision pour le surplus, et ce, jusqu'à parfait paiement, - condamné la SCI Tarsam à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 800 € à titre de dommages et intérêts, - condamné la SCI Tarsam à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 323,11 € au titre de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, - rejeté la demande de délais de paiement de la SCI Tarsam, - condamné la SCI Tarsam aux dépens, - condamné la SCI Tarsam à verser au syndicat des copropriétaires une somme de 1.500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, - ordonné l'exécution provisoire de la présente décision, - rejeté les demandes plus amples ou contraires des parties. La SCI Tarsam a relevé appel de cette décision par déclaration remise au greffe le 2 novembre 2020. La procédure devant la cour a été clôturée le 20 septembre 2023. PRÉTENTIONS DES PARTIES Vu les conclusions notifiées le 22 juin 2023 par lesquelles la société civile immobilière Tarsam, appelante, invite la cour à : - infirmer le jugement en ce qu'il l'a condamnée à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 39.141,99 € arrêtée au 30 avril 2020 avec intérêts au taux légal à compter du 20 mai 2019, - infirmer le jugement en ce qu'il l'a condamnée à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 800 € à titre de dommages et intérêts, - infirmer le jugement en ce qu'il l'a condamnée à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 323,11 € au titre de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, - infirmer la décision de première instance en ce qu'elle a rejeté sa demande de délais de paiement, - ordonner la production par le syndic d'un décompte actualisé au 22 juin 2023, - lui allouer, au vu des versements effectués par cette dernière afin d'apurer au plus vite son arriéré locatif, les plus larges délais de paiement, par versements mensuels de 1.000 € sur 24 mois, le solde intervenant à la dernière mensualité, - débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes accessoires à titre de dommages et intérêts, de frais de recouvrement et au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Vu les conclusions notifiées le 24 juillet 2023 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de la Résidence avenue Mac Cormick, intimé, demande à la cour, au visa des articles 10, 19, 32 de la loi du 10 juillet 1965 et 55 du décret du 17 mars 1967, de : - débouter la SCI Tarsam de toutes ses demandes, fins et conclusions, - confirmer le jugement en ce qu'il l'a condamnée au paiement des sommes ci-après : ' 39.141,99 €, montant qui était dû au 30 avril 2020, ' 800 € à titre de dommages et intérêts, ' 323,11 € au titre de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, ' 1.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile - condamner la société Tarsam au paiement de la somme de 53.550,83 € à titre principal, montant arrêté au 1er juillet 2023, avec intérêts de droit à compter de la délivrance du commandement de payer du 6 mai 2019 sur la somme de 22.842,98 €, et à compter de la signification des présentes conclusions pour le surplus, - la condamner au paiement de la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts, - la condamner au paiement de la somme de 500 € au titre des frais de recouvrement du syndicat des copropriétaires, - la condamner au paiement de la somme de 2.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens, lesquels comprendront les frais de délivrance du commandement du 6 mai 2019 ; SUR CE, La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ; En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ; Sur la demande en paiement des charges de copropriété La SCI Tarsam reconnaît avoir une dette de charges de copropriété due à ses difficultés financières et aux très importants appels de fonds pour travaux de 2012 ; elle soutient avoir effectué un certain nombre de versements depuis le jugement et avoir repris le paiement des charges courantes ; Le syndicat des copropriétaires soutient que tous les versements de la SCI Tarsam ont été pris en compte et que les travaux engagés par la copropriété correspondent notamment à la mise aux normes obligatoires du système de sécurité incendie, voté à l'unanimité par la copropriété ; En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipements communs en fonction de l'utilité que ces services et élément présentent à l'égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ; L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ; les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale ; Selon l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l'assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale ; Sur la demande formulée en première instance Pour justifier ses prétentions, le syndicat des copropriétaires produit notamment : - la matrice cadastrale démontrant la qualité de copropriétaire du défendeur qui indique les tantièmes représentés par ses lots dans la copropriété, - les appels de fonds travaux et appels de fonds de 2017 au 2ème trimestre 2020, - les procès-verbaux d'assemblée générale 2017 à 2019, - un décompte des charges réclamées arrêté au 30 avril 2020, faisant apparaître un solde débiteur de 39.141,99 € ; En dépit de ses explications, la SCI Tarsam ne conteste pas cet arriéré, les virements dont elle se prévaut étant intervenus postérieurement au décompte présenté en première instance ; C'est donc à juste titre que le tribunal a condamné la SCI Tarsam à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 39.141,99 €, arrêtée au 30 avril 2020, au titre des charges impayées, appel de fonds du 2ème trimestre 2020 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 20 mai 2019 sur la somme de 23.126,55 € et à compter de la décision pour le surplus ; Sur l'actualisation de la demande en cause d'appel Pour l'actualisation de sa demande, le syndicat des copropriétaires produit : - les appels de fonds travaux et appels de fonds du 3ème trimestre 2020 au 3ème trimestre 2021 et du 2ème trimestre 2023 au 2ème trimestre 2023, - les procès-verbaux des assemblées générales des 28 juin et 27 juillet 2022, - un décompte des charges réclamées arrêté au 10 février 2021 et un extrait de compte arrêté au 5 juillet 2023 ; La SCI Tarsam justifie des versements réalisés par virements bancaires entre le 2 février 2021 et le 10 janvier 2023 ; il ressort des pièces versées par le syndicat des copropriétaires que : - les 7 virements de 1.000 € réalisés entre le 4 juin et le 2 décembre 2020 ont été pris en compte par le syndic, - Les 7 virements effectués le 2 février 2021 et expressément affectés aux paiements des appels de charges ont été pris en compte, - les 13 virements réalisés le 10 janvier 2023 pour un montant total de 9.525,21 € ont été pris en compte ; En revanche, deux virements du 2 février 2021 de 364,81 € et 1.000 € n'apparaissent pas dans les décomptes produits par le syndicat des copropriétaires ; Par conséquent, l'arriéré de charge démontré par le syndicat des copropriétaires s'établit à la somme de 55.550,83 ' 364,81 € ' 1.000 € = 54.186,02 € et la SCI Tarsam doit être condamnée à lui payer cette somme avec intérêts au taux légal à compter du 20 mai 2019 sur la somme de 22.842,98 € et à compter de la présente décision pour le surplus ; Il n'y a pas lieu d'enjoindre le syndicat des copropriétaires de produire un décompte actualisé au 22 juin 2023 ; Sur la demande d'indemnisation d'un dommage lié au retard de paiement Le syndicat des copropriétaires demande d'une part la confirmation du jugement en ce qu'il lui a alloué la somme de 800 € à titre de dommages et intérêts et la condamnation de la SCI Tarsam à lui verser 5.000 € de ce même chef, sans justifier sa demande ; Selon l'alinéa 3 de l'article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance ; Il ressort des pièces du dossier que la SCI Tarsam entretient depuis 2017, soit depuis sept ans, une dette particulièrement importante, indépendamment des très importants appels de charges pour travaux appelés en 2023 ; Pour le surplus, il y a lieu d'adopter les motifs développés par le tribunal et de confirmer le jugement en ce qu'il a condamné la SCI Tarsam à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 800 € à titre de dommages et intérêts ; Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat Le syndicat des copropriétaires demande d'une part la confirmation du jugement en ce qu'il lui a alloué la somme de 323,11 € par application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et la condamnation de la SCI Tarsam à lui verser 5.000 € au titre de ses frais de recouvrement, sans justifier aucunement sa demande ; En vertu de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l'instance judiciaire l'opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessairement exposés pour le recouvrement de sa dette ; frais de mise en demeure, de relance, de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur ; Le syndicat des copropriétaires sollicite la confirmation du jugement en ce qu'il a condamné la SCI Tarsam à lui payer la somme de 323,11 € à ce titre ; Il convient de déduire de cette somme celle de 93,39 € correspondant à l'assignation, celle-ci étant comprise dans les dépens, et de condamner la SCI Tarsam au paiement du seul commandement de payer d'un montant de 229,72 €, les frais de mise en demeure n'étant pas justifiés ; le jugement doit être infirmé sur ce point ; Sur la demande de délais de paiement L'article 1343-5 du code civil dispose que le juge, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes due ; Si la SCI Tarsam justifie avoir effectué un certain nombre de virements ayant permis d'apurer une partie de sa dette, force est de constater que celle-ci a de nouveau considérablement augmenté, certes par l'effet d'appels de fonds travaux d'un montant très élevé, et que la SCI Tarsam ne justifie ni de ses ressources ni d'un projet sérieux permettant d'apurer sa dette en 24 mois ; Par conséquent, le jugement doit être confirmé en ce qu'il a rejeté sa demande de délais de paiement ; Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite de l'article 700 du code de procédure civile ; La SCI Tarsam, partie perdante, doit être condamnée aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 3.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ; Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par la SCI Tarsam ; PAR CES MOTIFS LA COUR Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement, Confirme le jugement en ses dispositions frappées d'appel, sauf en ce qu'il a : - condamné la SCI Tarsam à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 39.141,99 €, arrêtée au 30 avril 2020, au titre des charges impayées, appel de fonds du 2ème trimestre 2020 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 20 mai 2019 sur la somme de 23.126,55 € et à compter de la décision pour le surplus, et ce, jusqu'à parfait paiement, - condamné la SCI Tarsam à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 323,11 € au titre de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, Statuant à nouveau et y ajoutant, Condamne la SCI Tarsam à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence Avenue Mac Cormick située [Adresse 2] à [Localité 7] la somme de 54.186,02 €, arrêtée au 5 juillet 2023, au titre des charges impayées, appel de fonds du 3ème trimestre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 20 mai 2019 sur la somme de 22.842,98 € et à compter de la présente décision pour le surplus ; Condamne la SCI Tarsam à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence Avenue Mac Cormick située [Adresse 2] la somme de 229,72 € au titre des frais de recouvrement nécessaires ; Condamne la SCI Tarsam aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Avenue Mac Cormick située [Adresse 2] la somme supplémentaire de 3.000 € par application de l'article 700 du même code en cause d'appel ; Rejette toute autre demande. LA GREFFIERE P/ LE PRESIDENT EMPECHE