Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me Catherine HENNEQUIN
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Aude ABOUKHATER
Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond
N° RG 24/02328 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4FEP
N° MINUTE :
10 JCP
JUGEMENT
rendu le vendredi 27 septembre 2024
DEMANDEURS
Madame [K] [R] épouse [E], demeurant [Adresse 2]
comparante en personne assistée de Me Aude ABOUKHATER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0031
Monsieur [X] [E], demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Aude ABOUKHATER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0031
DÉFENDERESSE
Etablissement public [Localité 3] HABITAT OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Catherine HENNEQUIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0483
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Clara SPITZ, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Aline CAZEAUX, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 28 juin 2024
JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 27 septembre 2024 par Clara SPITZ, Juge assistée de Aline CAZEAUX, Greffier
Décision du 27 septembre 2024
PCP JCP fond - N° RG 24/02328 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4FEP
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 10 avril 2003, [Localité 3] HABITAT OPH a consenti à Monsieur [X] [E] et Madame [K] [R], épouse [E] un bail d'habitation portant sur un logement situé [Adresse 2].
Par acte de commissaire de justice du 15 février 2024, les époux [E] ont fait assigner [Localité 3] HABITAT OPH devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS afin de
tenter de concilier les parties,condamner [Localité 3] HABITAT OPH à leur verser les sommes suivantes :17 400 euros au titre du préjudice de jouissance,6 000 euros au titre du préjudice moral,condamner [Localité 3] HABITAT OPH à réaliser les travaux nécessaires pour mettre un terme aux désordres et notamment :installer une ventilation permanente dans l'ensemble du logement,réaliser les travaux de peinture sur l'ensemble des murs,autoriser les requérants à suspendre partiellement le paiement du loyer jusqu'à la réalisation des travaux par le bailleur,condamner [Localité 3] HABITAT OPH à verser à Me ABOUKHATER la somme de 1 500 euros au titre de l'article 37 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1991 et 700 alinéa 2 du code de procédure civile,condamner [Localité 3] HABITAT OPH aux dépens,rappeler l'exécution provisoire de la décision.
Lors de l'audience du 28 juin 2024 à laquelle l'affaire a été plaidée, les époux [E], représentés par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d'instance en précisant qu'il sollicitait la suspension partielle des loyers à hauteur de 85% et ont demandé, en outre :
la condamnation de [Localité 3] HABITAT OPH à les reloger de manière temporaire, durant le temps des travaux,à titre subsidiaire, la réalisation d'une expertise.
Au visa de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, les demandeurs exposent que le logement donné à bail par [Localité 3] HABITAT OPH est indécent du fait de l'humidité ambiante et de la présence importante de moisissures et que le bailleur, en ne remédiant pas à ces désordres en dépit des interpellations qui lui ont été faites, a violé son obligation de délivrance si bien qu'ils se disent fondés à demander réparation de leurs préjudice de jouissance et moral, d'autant plus caractérisés que Madame [E] souffre d'asthme et Monsieur [E] est atteint d'une pathologie grave.
[Localité 3] HABITAT OPH, représenté par son conseil, a déposé des conclusions soutenues oralement aux termes desquelles il est demandé :
de débouter les époux [E] de l'ensemble de leurs demandes,d'être autorisé à effectuer cumulativement des travaux au sein du logement, de pose de grilles de ventilation, de remise en état des peintres et de pose d'une isolation intérieure,d'écarter l'exécution provisoire du jugement, à de condamner in solidum, les époux [E] à lui verser la somme de 1 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.Il ne s'oppose pas à la demande subsidiaire d'expertise.
[Localité 3] HABITAT OPH, qui ne nie pas l'existence de l'humidité dans le logement mais réfute tout caractère d'insalubrité ou d'indécence, expose qu'il n'a pas méconnu ses obligations puisqu'il a envisagé, dès réception du rapport de l'inspecteur de salubrité, d'entreprendre des travaux au sein du logement des époux [E] mais que, eu égard à la nature des travaux à réaliser, il a été convenu avec les occupants de procéder à leur relogement préalable que l'ensemble des parties a considéré devoir être définitif. Il ne s'oppose donc pas à la réalisation des travaux demandés et sollicite, en outre d'être autorisé à effectuer des travaux d'isolation intérieur. Il sollicite, en revanche, le débouté des demandes indemnitaires des époux en l'absence d'élément permettant de fixer avec précision l'étendue des désordres et ne s'estimant pas responsable des délais de relogement compte-tenu de la tension sur le marché locatif social.
A l'issue du débat, la décision a été mise en délibéré au 27 septembre 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la demande de travaux
Il résulte de la combinaison des articles 1719 du code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989 que le bailleur est obligé de délivrer au preneur un logement décent, ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d'énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.
Le décret n°2202-120 du 30 janvier 2002 vient préciser que le logement décent doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :
1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Pour les logements situés en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à La Réunion et à Mayotte, il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques à ces collectivités ;
2. Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à La Réunion et à Mayotte ;
3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;
4. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;
5. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ;
6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;
7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l'article R. 111-1 du code de la construction et de l'habitation, bénéficient d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre.
En l'espèce, les époux [E] versent au débat un rapport d'analyse des moisissures prélevées au sein du logement établir par les service parisien de Santé environnementale de la ville de [Localité 3] en mars 2023 faisant état d'une contamination fongique importe et active, notamment par des organismes allergènes, dont la prolifération est provoqué par une humidité excessive des supports dans l'ensemble des pièces. Il est ainsi préconisé une recherche de l'origine de l’humidité et une amélioration de la ventilation.
[Localité 3] HABITAT OPH ne conteste pas l'humidité dans le logement mais indique qu'il ne peut lui être reproché un quelconque manquement à son obligation de délivrance puisque la cause de l'humidité n'est pas identifiée.
Toutefois, il n'est pas débattu qu'un inspecteur de salubrité de la Ville de [Localité 3], a dressé un rapport le 31 décembre 2022 aux termes duquel il ressort une importante humidité de condensation régnant dans le logement “en raison d'une aération permanente inexistante dans la salle d'eau et les toilettes et insuffisantes dans la cuisine, engendrant le développement de moisissures ».
Ainsi, aux termes du courrier que [Localité 3] HABITAT-OPH se prévaut d'avoir adressé en réponse aux locataires dès le 1er mars 2023, le bailleur envisage la résiliation de travaux pour « améliorer la situation », une « isolation intérieure sur la partie des désordres, mur chambre enfant et parentale et salle de séjour, salle de bain et cuisine », ainsi que la création d'une ventilation motorisée dans la salle de bain et la cuisine.
La cause de l'humidité excessive du logement est donc établie et réside en un défaut d'isolation du logement et de ventilation, de l'aveu même du bailleur.
Ainsi, un courrier du service technique de l'habitat de la direction du logement et de l'habitat de la ville de [Localité 3] en date du 06 mai 2024 au bailleur l'enjoint à remédier aux désordres constatés par l'ispecteur de salubrité.
Par conséquent, l'indécence du logement sera constatée.
Sur les conséquences de l'indécence
En cas de méconnaissance par le bailleur de son obligation de délivrance, qui est une obligation de résultat, le locataire dispose de l'action en exécution des travaux avec demande d'indemnisation pour les préjudices subis tels que la restriction d'usage ou le préjudice d'agrément. Pour la réalisation des travaux, une astreinte peut être prononcée pour assurer l'exécution de la décision en application de l'article L.131-1 du code des procédures civiles d'exécution.
En matière d'indécence en particulier, l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6, le juge peut, pendant le temps des travaux que le bailleur est condamné à réaliser, réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusquà l’exécution de ces travaux.
En revanche, l'exception d'inexécution n'est en effet pas admise sauf en cas d'impossibilité totale d'habiter les lieux. Le locataire ne peut non plus exiger son relogement au bailleur et, réciproquement, un bailleur tenu d’une obligation de délivrance d’un logement décent ne peut se dégager de cette obligation en lui substituant une simple proposition de relogement (Ccass. 3e civ., 15 déc. 2004, n°02-20.614).
et [Localité 3] HABITAT-OPH sera reconnu responsable à son obligation de délivrance, méconnaissant les dispositions du décret susvisé pris en son article 2-7 notamment.
En l'espèce, [Localité 3] HABITAT OPH donne à bail aux époux [E] un logement dont l'indécence est caractérisée. Ce faisant, il manque à son obligation de délivrance.
Sur la demande de travaux
Il est constant que les travaux n’ont pas été réalisés.
[Localité 3] HABITAT-OPH ne saurait se dégager de son obligation de réaliser les travaux susvisés en proposant un relogement aux preneurs, lequel, en tout état de cause, n'a pas abouti après plus de quatre années suivant le premier signalement fait au bailleur versé par les reqéurants (courrier du 19 novembre 2019).
Il sera donc condamné à la réalisation des travaux d'installation d'une ventilation permanente dans l'ensemble du logement, de réfection des revêtements (murs et sols) et d'isolation intérieure.
sur la demande de suspension partielle des loyers
En l'espèce, l'indécence du logement est caractérisée.
Il résulte néanmoins des pièces produites par les parties que [Localité 3] HABITAT-OPH ne s'est pas montré réticent à l'exécution de ces travaux. En effet, il justifie avoir fait faire un devis auprès d'une entreprise pour l'isolation intérieure, l'installation d'un VMC et la réfection des sols et des peintures, ainsi que la réalisation d'un diagnostic amiante préalable.
Néanmoins, l'exécution de ces travaux a été suspendue du fait de la situation de santé de Monsieur [X] [E]. C'est ainsi que les parties sont convenues, ceci n'étant pas contesté par les demandeurs, de procéder au relogement de ces derniers.
Si cet accord entre les parties ne saurait exonérer le bailleur de son obligation légale de livrer un logement décent, il conduit à débouter les époux [E] de leur demande de suspension du paiement des loyer, eu égard à la bonne volonté et à la bonne foi de [Localité 3] HABITAT-OPH qui en découle.
Sur la demande de relogement temporaire
Il est constant que même dans l'hypothèse où le logement loué n'est pas conforme aux dispositions de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 relatif à la décence, aucune disposition légale n'oblige le bailleur à fournir un autre logement au locataire, ce dernier pouvant seulement exiger l'exécution des travaux de mise en conformité et/ou des dommages et intérêts.
En effet, la sanction du relogement existe uniquement dans des cas plus graves où le logement est non seulement indécent mais aussi insalubre ou dangereux parce qu’il menace ruine. Pour protéger la santé ou la sécurité d'occupants de tels logements, l'article L.521-1du code de la construction et de l'habitation met à la charge des propriétaires une obligation d'hébergement ou de relogement, en fonction du degré d'insalubrité ou de péril, le tout étant conditionné à un arrêté du maire ou du préfet assorti d'une interdiction temporaire ou définitive d'habiter.
En outre, en matière de logement social, il n'entre pas dans les attributions d'une juridiction de l'ordre judiciaire de délivrer des injonctions à une commission d'attribution prévue par l'article L.441-2 du Code de la Construction et de l'habitation, ce qui constituerait une immixtion dans sa mission de service public et dans les pouvoirs qu'il tient des articles R.441-9 et suivants du même code et donc un excès de pouvoir justifiant l'annulation de cette décision (CA Paris, Chambre 6, section B, 15 Novembre 2007 - n° 06/16437).
Les époux [E] seront, par conséquent, déboutés de leur demande tendant à ordonner à [Localité 3] HABITAT OPH de procéder à leur relogement, même provisoire.
Sur les demandes indemnitaires
Les époux [E] sollicitent la condamnation de [Localité 3] HABITAT-OPH au versement de la somme de 17 400 euros au titre de leur préjudice de jouissance et 6 000 euros au titre de leur préjudice moral.
Il résulte des pièces versées au débat que le premier signalement effectué par les époux [E] tenant à l'état des lieux date du 12 février 2020, date du courrier qu'ils ont adressé, par lettre recommandée avec accusé de réception, à leur bailleur, soit quatre ans avant la date de l'assignation.
Néanmoins, les demandeurs limitent l'étendue de leur préjudice à 45 mois expliquant que la somme de 17 400 euros correspond à 85% du loyer pendant cette durée.
Il ressort du rapport d'analyse des moisissures établit par le service parisien de santé environnementale qu'une humidité excessive est présente sur les murs des deux chambres, à savoir celle des époux et celle de leur fille, ainsi que dans la cuisine. Or cette humidité est la cause de la condamnation fongique importante relevée par les analyses effectuées, responsables d'effets sur la santé.
Les pièces médicales versées par les époux [E] établissent un lieu entre l'agrvation de l'état respiratoire de Madame [K] [E] et l'humidité à laquelle elle est exposée.
Ainsi, l'ensemble du logement est affecté sans qu'il ne soit pour autant démontré qu'il était totalement inhabitable.
L'obligation de délivrance est une obligation de résultat. Si la bonne foi de [Localité 3] HABITAT OPH n'est pas remise en cause, en ce qu'il a montré des velléités de faire procéder aux travaux et de reloger les occupants, force est de constater qu'aucune de ces mesures n'a été entreprises depuis plusieurs années.
Par conséquent il convient d'indemniser le préjudice subi par les époux [E] à hauteur de 50% du loyer qu'ils ont versé pendant trois années, soit 10 237,50 euros.
S'agissant du préjudice moral allégué, les demandeurs versent au dossier des justificatifs de l'état de santé de Monsieur [X] [E] dont le taux d'inscapacité est supérieur ou égal à 80%, celui-ci étant atteint de la maladie de Parkinson.
L'état de santé du couple est ainsi particulièrement altéré et les époux relèvent que leur logement ne leur apporte pas l'environnement sain et apaisé dont ils ont besoin.
En outre, il ne peut qu'être relevé qu'ils se plaignent depuis plusieurs années de l'indécence des lieux et qu'ils sollicitent un relogement sans qu'aucune suite ne soit donnée à leur réclamation.
Par conséquent, ils sont bien-fondés à réclamer une indemnisation de leur préjudice moral, à hauteur de 3000 euros.
Sur les demandes accessoires
[Localité 3] HABITAT OPH, partie perdante, sera condamné aux dépens, par application de l'article 696 du code de procédure civile.
Il sera condamné à verser à Me ABOUKHATER la somme de 1 500 euros au titre de l'article 37 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1991 et 700 alinéa 2 du code de procédure civile.
L'exécution provisoire de la présente décision est de droit et sera rappelée, conformément à l'article 514 du code de procédure civile et en l'absence de tout élément justifiant que cette disposition soit écartée.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
Constate l'état d'indécence du logement donné à bail par [Localité 3] HABITAT-OPH aux époux [E] par acte du 10 avril 2003, situé [Adresse 2],
Condamne [Localité 3] HABITAT-OPH à réaliser les travaux suivants :
création d'une ventilation permanente dans les chambres et la cuisineinstallation d'une ventilation artificielle type VMC dans la salle de bain,isolation du logement par l'intérieur,réfection des murs (peinture et des sols)
Déboute Monsieur [X] [E] et Madame [K] [R], épouse [E], de leur demande de relogement,
Déboute Monsieur [X] [E] et Madame [K] [R], épouse [E], de leur demande de suspension partielle du paiement du loyer,
Condamne [Localité 3] HABITAT-OPH à verser à Monsieur [X] [E] et Madame [K] [R], épouse [E] les sommes suivantes :
10 237,50 euros au titre de leur préjudice de jouissance,3 000 euros au titre de leur préjudice moral,
Condamne [Localité 3] HABITAT-OPH à verser à Me ABOUKHATER la somme de 1 500 euros au titre de l'article 37 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1991 et 700 alinéa 2 du code de procédure civile,
Condamne [Localité 3] HABITAT-OPH aux dépens,
Dit n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire du présent jugement,
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la juge et la greffière susnommées.
La greffière La juge
