Tribunal judiciaire, 05 septembre 2024. 24/00159

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE JCP juge des contentieux de la protection JUGEMENT DU 05 SEPTEMBRE 2024 N° RG 24/00159 - N° Portalis DBWH-W-B7I-GWVG N° minute : 24/00296 Dans l’affaire entre : DEMANDERESSE Société D’HLM COOPERATIVE HLM AIN HABITAT dont le siège social est sis [Adresse 2] représentée par la SCP REFFAY ET ASSOCIÉS avocat au barreau de l’Ain, substitué par Maître Camille FRAIGNEUX, avocat au barreau de l’Ain et DEFENDEUR Monsieur [R] [F] né le 30 Janvier 1976 demeurant [Adresse 1] comparant COMPOSITION DU TRIBUNAL Magistrat : Madame RENAULT, Vice-Présidente Greffier : Madame TALMANT, Greffier Débats : en audience publique le 20 Juin 2024 Prononcé : décision rendue publiquement par mise à disposition au greffe le 05 Septembre 2024 copies délivrées le 05 SEPTEMBRE 2024 à : Société D’HLM COOPERATIVE HLM AIN HABITAT Monsieur [R] [F] formule(s) exécutoire(s) délivrée(s) le 05 SEPTEMBRE 2024 à : Société D’HLM COOPERATIVE HLM AIN HABITAT EXPOSE DU LITIGE Suivant acte sous seing privé du 04 mai 2023, la Société d'HLM Coopérative HLM AIN HABITAT a consenti un bail d'habitation à Monsieur [R] [F] portant sur un immeuble à usage d'habitation le pavillon n°24, situé [Adresse 1] à [Localité 3] (01) contre le paiement d'un loyer mensuel révisable de 531,85 euros, provision sur charges incluse. Par acte délivré par commissaire de justice le 09 avril 2024, dénoncé à la Préfecture de l'Ain par voie électronique avec accusé de réception revenu le 11 avril 2024, la Société d'HLM Coopérative HLM AIN HABITAT a fait assigner Monsieur [R] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOURG-EN-BRESSE aux fins d'obtenir sous le bénéfice de l'exécution provisoire : - la constatation de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire, - l'expulsion de Monsieur [R] [F], et de tout occupant, si besoin avec le concours de la force publique, - la condamnation du locataire au paiement : - de la somme de 3.218,88 euros au titre des loyers échus à fin février 2024, outre ceux restant dus jusqu'au jour de l'audience selon décompte actualisé au cours des débats, - d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer mensuel indexé augmenté des charges, jusqu'à libération effective des lieux, - de la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée - d'une indemnité de 300 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - des entiers dépens de l'instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation. A l'audience du 20 juin 2024, la Société d'HLM Coopérative HLM AIN HABITAT, représentée par son conseil, a réitéré l'ensemble de ses demandes, portant sa demande en paiement des impayés de loyers, indemnités d'occupation et charges à la somme de 3.896,26 euros arrêtée au 18 juin 2024, après déduction du règlement effectué le 17 juin 2024. Le bailleur a indiqué être opposé à l'octroi de délais de paiement suspensifs. En défense, Monsieur [R] [F], comparant en personne, n'a pas contesté le principe de la dette mais en a contesté le montant, indiquant penser devoir la somme de 4.448 euros. Il a exposé sa situation familiale et personnelle, a précisé avoir déposé un dossier de surendettement et a indiqué vouloir trouver un logement plus petit et moins onéreux. Le diagnostic social et financier a été communiqué par la Préfecture avant la clôture des débats et il a été donné lecture de ses conclusions à l'audience. L'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 05 septembre 2024. MOTIVATION DE LA DÉCISION Sur la recevabilité de l'action Une copie de l’assignation a été notifiée au Préfet, représentant de l'Etat. Un accusé de réception électronique a été transmis au bailleur le 11 avril 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions nouvelles de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Par ailleurs, la Société d'HLM Coopérative AIN HABITAT justifie avoir saisi le 18 décembre 2023 la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L’action est donc recevable. Sur les demandes en constatation de la résiliation du bail et d'expulsion L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 rappelle que le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus constitue une obligation essentielle du locataire. En l'espèce, le contrat de bail contient une clause (article 4) prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges après un délai expressément fixé à deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. L’article 2 du code civil prévoit que la loi ne dispose que pour l’avenir ; elle n’a point d’effet rétroactif. La modification de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 entrée en vigueur le 29 juillet 2023 ne relève pas d'un ordre public de protection du locataire. Elle n'a donc pas à s'appliquer immédiatement aux contrats en cours. L'article 24, dans sa version en vigueur lors de la conclusion du bail, précise que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent article et des trois premiers alinéas de l'article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant la mise en œuvre du droit au logement, en mentionnant la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement, dont l'adresse de saisine est précisée. Par acte délivré par commissaire de justice le 10 janvier 2024, la Société d'HLM Coopérative AIN HABITAT a fait commandement à Monsieur [R] [F] d’avoir à payer la somme en principal de 1.608,11 euros. Ce commandement délivré en étude reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail et respecte les dispositions légales susvisées. La situation n'a pas été régularisée dans le délai de deux mois suivant la signification du commandement de payer. Par ailleurs le juge n’a pas été saisi par les locataires aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire. Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée, acquise au 10 mars 2024 et d’ordonner l’expulsion des occupants. Sur la demande en paiement au titre des indemnités d’occupation En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Monsieur [R] [F] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 10 mars 2024. Il convient de réparer ce dommage et de le condamner à payer à la Société d'HLM Coopérative HLM AIN HABITAT une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel, augmenté des charges, qui aurait été du en cas de non résiliation du bail. Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d'occupation En application de l'article 7 (a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. En l'espèce, le bailleur fait la preuve de l'obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 04 mai 2023 et un dernier décompte faisant état à la date du 18 juin 2024 d'une dette de 3.896,26 euros dont il y a lieu de déduire les sommes suivantes : - les frais d'impayés, indûment comptabilisés, soit la somme de 38,56 euros (13 + 13 + 12,56 euros), - les frais d'huissier qui seront compris dans les dépens, soit la somme de 125,02 euros. Il y a donc lieu de condamner Monsieur [R] [F] à payer à la Société d'HLM Coopérative AIN HABITAT la somme de 3.732,68 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés arrêtés au 18 juin 2024, échéance du mois de mai 2024 incluse. Sur les délais de paiement Il résulte de l'article 24 de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version entrée en vigueur le 29 juillet 2023 et d'application immédiate, que : V. - Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (...) En l'espèce, le diagnostic social et financier a expliqué les difficultés familiales et financières de Monsieur [R] [F]. En outre, ce dernier a confirmé à l’audience avoir déposé un dossier de surendettement, même s’il n’en a pas justifié. Souhaitant quitter le logement pour un autre moins onéreux et plus adapté à ses capacités financières, Monsieur [R] [F] n'a pas sollicité de délais de paiement. Il n'y a donc pas lieu d'octroyer des délais de paiement ni de suspendre les effets de la clause résolutoire. En cas de mise en place d’une procédure de surendettement, la créance sera remboursée selon les termes et conditions fixées dans ladite procédure. Sur la demande de dommages et intérêts                                                                             L'article 1231-6 du code civil prévoit en son alinéa 3, le seul invoqué par le bailleur, que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. La Société d'HLM Coopérative HLM AIN HABITAT ne démontrant pas la mauvaise foi du locataire, sa demande de dommages et intérêts sera rejetée. Sur les demandes accessoires La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489 et 514 du code de procédure civile, dans leur version en vigueur à la date d’introduction de l’instance. Monsieur [R] [F], qui succombe à l'instance, devra supporter les dépens, qui comprendront notamment les frais de commandement de payer du 10 janvier 2024 et de l'assignation du 09 avril 2024. Il n'apparaît par ailleurs pas inéquitable de laisser à la charge de la Société d'HLM Coopérative AIN HABITAT l’intégralité des sommes avancées par elle et non comprises dans les dépens pour assurer la défense de ses droits et intérêts en justice, le locataire devant concentrer ses efforts financiers sur le remboursement de la dette locative. Sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera donc rejetée. PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, Constate que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail du 04 mai 2023 conclu entre la société d'HLM Coopérative HLM AIN HABITAT d’une part et Monsieur [R] [F] d’autre part, et portant sur un immeuble à usage d’habitation à savoir le pavillon n°24, situé [Adresse 1] à [Localité 3] (01) sont réunies au 10 mars 2024, Ordonne la libération des lieux, Dit qu'à défaut par Monsieur [R] [F] d'avoir libéré les lieux DEUX MOIS après la signification d'un commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé dans tel garde-meuble désigné par ce dernier ou à défaut par le bailleur, Condamne Monsieur [R] [F] à payer à la société d'HLM Coopérative HLM AIN HABITAT une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel révisé, augmenté des charges, qui aurait été payé en cas de non résiliation du bail et ce jusqu'à la libération effective des lieux (caractérisée par la remise des clés ou l'expulsion), Condamne Monsieur [R] [F] à payer à la Société d'HLM Coopérative HLM AIN HABITAT la somme de 3.732,68 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 18 juin 2024, échéance du mois de mai 2024 incluse, Dit n'y avoir lieu à des délais de paiement, Rappelle qu’en cas de mise en place d’une procédure de surendettement, la créance sera remboursée selon les termes et conditions fixées dans ladite procédure, Rejette la demande de dommages et intérêts formée par la société d'HLM Coopérative HLM AIN HABITAT, Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, Condamne Monsieur [R] [F] aux entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment les frais du commandement de payer du 10 janvier 2024 et de l'assignation du 09 avril 2024, Dit que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à la Préfecture de l’Ain en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d'exécution, Rappelle que l’exécution provisoire de la décision est de droit, Rejette toute demande plus ample ou contraire. AINSI JUGE ET PRONONCE, LES JOUR, MOIS et AN SUSDITS, LE GREFFIER, LE JUGE,