Tribunal judiciaire, 26 septembre 2024. 23/01056

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVREUX [Adresse 6] [Localité 3] RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS, Minute n° N° RG 23/01056 - N° Portalis DBXU-W-B7H-HQRJ [J] [F] C/ [I] [L] [K] [G] épouse de Monsieur [L] JUGEMENT DU 26 SEPTEMBRE 2024 TRIBUNAL JUDICIAIRE D'EVREUX Mis à disposition au greffe en vertu de l'article 450 du Code de procédure civile le 26 Septembre 2024 et signé par Thierry ROY, Juge des contentieux de la protection et Catherine POSÉ, Greffier DEMANDERESSE : Madame [J] [F] [Adresse 7] [Localité 5] Représentée par Maître Marion NOEL de la SELARL CAMPANARO NOEL OHANIAN, Avocat au Barreau de l'EURE DÉFENDEURS : Monsieur [I] [L] [Adresse 2] [Localité 4] Représenté par Maître Amélie MARTIN, Avocat au Barreau de l'EURE - Substituée par Maître Delphine BERGERON-DURAND, Avocat au Barreau de l'EURE Madame [K] [G] épouse de Monsieur [L] [Adresse 1] [Localité 4] Représenté par Maître Amélie MARTIN, Avocat au Barreau de l'EURE - Substituée par Maître Delphine BERGERON-DURAND, Avocat au Barreau de l'EURE DÉBATS à l'audience publique du : 05 Juin 2024 COMPOSITION DU TRIBUNAL : Juge des contentieux de la protection : Thierry ROY Greffier : Catherine POSÉ JUGEMENT : Contradictoire, rendu publiquement et en premier ressort Copies certifiées conformes délivrées le : Copie exécutoire délivrée le : à : EXPOSÉ DU PRÉSENT LITIGE Par acte sous seing privé en date du 01er janvier 2018, Madame [J] [F] a consenti à Monsieur [I] [L] et Madame [K] [G] épouse [L] un bail d'habitation portant sur un appartement situé [Adresse 7] moyennant un loyer de 620 euros outre 50 euros à titre de provision sur charges. Un état des lieux a été établi contradictoirement entre les parties le 02 janvier 2018. Madame [J] [F] a fait délivrer congé à ses locataires par acte d'Huissier de Justice en date du 16 février 2023 pour reprise. Monsieur [I] [L] et Madame [K] [G] épouse [L] ont quitté les lieux pris à bail et ont restitué les clés à la propriétaire le 27 juin 2023. Un procès-verbal de constat a établi par Huissier de Justice le 30 juin 2023. Madame [J] [F] a fait établir un devis aux fins de remise en état du logement et a adressé une mise en demeure à Monsieur [I] [L] et Madame [K] [G] épouse [L] de payer lesdites réparation par lettre recommandée du 26 juillet 2023. La bailleresse a fait citer Monsieur [I] [L] et Madame [K] [G] épouse [L] devant le Tribunal judiciaire d'EVREUX par assignation du 28 novembre 2023 afin qu'ils soient condamnés au paiement du solde restant dû au titre des loyers et réparations locatives. A l'audience du 05 juin 2024, après deux renvois pour mise en état des parties Madame [J] [F] - représentée par son Conseil - s'en est référée à ses écritures. Elle a sollicité du tribunal de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : - condamner Monsieur [I] [L] et Madame [K] [G] épouse [L] à payer la somme actualisée de 18.190,01 euros au titre des réparations locatives, déduction faite du dépôt de garantie d'un montant de 650,00 euros ; - condamner Monsieur [I] [L] et Madame [K] [G] épouse [L] à payer la somme de 1.743,16 euros à titre de l'arriéré de loyer et charges avec intérêt au taux légal à compter du 29 septembre 2023 ; - condamner Monsieur [I] [L] et Madame [K] [G] épouse [L] à payer la somme de 6.000,00 euros arrêté au 30 avril 2024 outre la somme de 600,00 euros par mois à titre de préjudice de jouissance subi ; - condamner Monsieur [I] [L] et Madame [K] [G] épouse [L] à payer la somme de 201,14 euros au titre de la moitié du coût du constat ; - condamner Monsieur [I] [L] et Madame [K] [G] épouse [L] à payer la somme de 2.000,00 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens. Monsieur [I] [L] et Madame [K] [G] épouse [L], régulièrement assignés, représentés par leur Conseil, s'en sont référés à leurs écritures. Ils reconnaissent devoir la somme de 14.428,26 euros au titre des réparations locatives et 330,00 euros au titre des loyers impayés. A titre reconventionnel, Monsieur [I] [L] et Madame [K] [G] épouse [L] demandent la condamnation de Madame [J] [F] à leur verser la somme de 18.600,00 euros au titre d'un trouble de jouissance ainsi que la somme de 1.500,00 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile outre les dépens. En application de l'article 455 du Code de procédure civile, le tribunal renvoie aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens. L'affaire a été mise en délibéré au 26 septembre 2024 par mise à disposition au greffe. MOTIFS DE LA DÉCISION I. SUR LA DEMANDE DE PAIEMENT DE L'ARRIÉRÉ LOCATIF : Aux termes de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et charges courants. En application des dispositions de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. En l'espèce, Madame [J] [F] sollicite la condamnation des locataires au paiement des loyers (620 euros X 2 + 30,00 euros X 2) et charges (50,00 euros X2) pour les mois de mai 2023 et juin 2023, outre une somme de 1.413,16 euros au titre de la consommation d'eau. Les règlements effectués par les locataires tels que reconnus par la bailleresse s'élèvent à la somme de 1.070,00 euros. Le procès-verbal de constat établi par Huissier de Justice le 30 juin 2023 indique que le compteur d'eau affiche 14,01 m3, alors que Madame [J] [F] produit des photographies d'un compteur porteur d'autres indications. En l'absence de justification d'un compteur divisionnaire et d'une régularisation annuelle des charges, Madame [J] [F] n'apporte pas la preuve de l'étendue de sa demande au titre de la consommation d'eau. Sa demande sera en conséquence rejetée. Dans ces conditions, la dette locative de Monsieur [I] [L] et Madame [K] [G] épouse [L] s'élève à la somme de 330,00 euros comme reconnue par eux. Par conséquent, il convient de les condamner solidairement au paiement de cette somme. II. SUR LES RÉPARATIONS LOCATIVES : Aux termes de l'article 7 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé : c) de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ; d) de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d'État, après avis de la Commission nationale de concertation. Le décret 82-526 du 22 juin 1982 détermine les réparations locatives à la charge du locataire. Il convient de retenir qu'il : - appartient au locataire, lors de son départ, de rendre les lieux loués dans un état similaire à celui dans lequel ils étaient lors de son arrivée, compte tenu cependant de l'usure normale dont il ne saurait être tenu responsable. - incombe au bailleur qui formule une demande en paiement au titre de la remise en état des lieux, de rapporter la preuve de l'existence de dégradations locatives, laquelle est notamment établie par comparaison des états des lieux d'entrée et de sortie. Aux termes de l'article 1731 du code civil, s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels, sauf à rapporter la preuve du contraire. En l'espèce, La comparaison de l'état des lieux d'entrée, dressé contradictoirement le 02 janvier 2018 et de le procès-verbal de constat établi par Huissier de Justice le 30 juin 2023 permet d'établir que des dégradations sont imputables à Monsieur [I] [L] et Madame [K] [G] épouse [L] ; qu'au vu des justificatifs versés, elles doivent être partiellement mises à la charge des locataires à hauteur des montants suivants, en tenant compte de la durée d'occupation du bien (plus de 5 années et six mois) et du fait que les locataires n'ont pas vocation à supporter, même en partie, la remise à neuf du logement après leur départ . Madame [J] [F] sollicite la condamnation des locataires à payer la somme de 18.190,01 euros, déduction faite du dépôt de garantie d'un montant de 650,00 euros. Monsieur [I] [L] et Madame [K] [G] épouse [L] reconnaissent être redevables d'une somme de 14.428,26 euros. Au vu de la vétusté liée à l'occupation, de l'état d'origine du logement dont peu d'éléments étaient en très bon état, de l'absence d'indication sur l'état des lieux d'entrée de l'existence de barres de seuils, d'un affaissement du sol de la salle principale, les réparations locatives à la charge seront arbitrées forfaitairement à la somme de 15.500,00 euros après déduction du dépôt de garantie. III. SUR LES DEMANDES AU TITRE DU TROUBLE DE JOUISSANCE : Au vu des dispositions de l'article 1719 du cde civil et de l'article 6 b de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur doit permettre au preneur à bail de pouvoir jouir paisiblement de la chose louée. Madame [J] [F] sollicite la condamnation des locataires à lui payer des dommages et intérêts en raison du trouble de jouissance dont elle souffrirait du fait de l'inexécution des travaux de remise en état et d'une occupation personnelle. Or, il ressort des pièces communiquées par ses propres soins que le devis de remise en état établi par Monsieur [H] [M] date du 19 juillet 2023. En conséquence, le préjudice invoqué par la bailleresse est dû à sa propre carence puisqu'il lui appartient de commander la réalisation des travaux en sa qualité de propriétaire de l'immeuble. Sa demande sera rejetée. Monsieur [I] [L] et Madame [K] [G] épouse [L] ont formulé une demande reconventionnelle sur ce fondement en raison des nuisances subies engendrées par l'activité de l'entreprise gérée par la bailleresse et en raison de l'humidité affectant le logement. Si les difficultés liées à l'humidité ont été dénoncées à la bailleresse par les locataires, aucune action n'a été engagée par chacune des parties pour déterminer l'origine de celles-ci. L'exercice d'une activité professionnelle était connu des locataires dès la prise à bail notamment par la disposition même des locaux et de la place de parking mise à disposition dans le cadre de la relation contractuelle. En l'absence d'élément probatoire quant aux nuisances sonores, la demande effectuée à titre reconventionnelle sera rejetée. IV. SUR LES AUTRES DEMANDES : o Sur les dépens : Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. Monsieur [I] [L] et Madame [K] [G] épouse [L], parties perdantes, doivent supporter in solidum la charge de l'intégralité des dépens de la présente procédure dont la moitié du coût du procès-verbal de constat (d'un montant indiqué à l'acte de 315,61 euros) à hauteur de la somme de 157,80 euros. o Sur l'article 700 du code de procédure civile : Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Au regard de l'équité et compte tenu de la situation économique des parties, Monsieur [I] [L] et Madame [K] [G] épouse [L] seront condamnés à payer à Madame [J] [F] la somme de 800,00 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. o Sur l'exécution provisoire : L'exécution provisoire de la présente décision est de droit en vertu de l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au Greffe, CONDAMNE solidairement Monsieur [I] [L] et Madame [K] [G] épouse [L] à payer à Madame [J] [F] la somme de 330,00 euros au titre de l'arriéré locatif au 30 juin 2023 ; CONDAMNE solidairement Monsieur [I] [L] et Madame [K] [G] épouse [L] à payer à Madame [J] [F] la somme de 15,500,00 euros au titre des réparations locatives après déduction du dépôt de garantie ; CONDAMNE Monsieur [I] [L] et Madame [K] [G] épouse [L] à payer à Madame [J] [F] la somme de 800,00 euros au titre des frais irrépétibles en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ; CONDAMNE Monsieur [I] [L] et Madame [K] [G] épouse [L] aux entiers dépens de la présente instance dont la moitié du coût du procès-verbal de constat (d'un montant indiqué à l'acte de 315,61 euros) à hauteur de la somme de 157,80 euros ; DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; RAPPELLE l'exécution provisoire de la présente décision. En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier LE PRESIDENT LE GREFFIER