Cour d'appel, 12 décembre 2023. 22/03787

ARRET N° [V] [H] C/ S.A.S.U. 123 WEB IMMO.COM VA/VB/DPC COUR D'APPEL D'AMIENS 1ERE CHAMBRE CIVILE ARRET DU DOUZE DECEMBRE DEUX MILLE VINGT TROIS Numéro d'inscription de l'affaire au répertoire général de la cour : N° RG 22/03787 - N° Portalis DBV4-V-B7G-IQ3T Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LAON DU SEPT JUIN DEUX MILLE VINGT DEUX PARTIES EN CAUSE : Monsieur [S] [V] de nationalité Française [Adresse 3] [Localité 2] Madame [U] [H] épouse [V] de nationalité Française [Adresse 3] [Localité 2] Représentés par Me Vanessa COLLIN de la SCP COLLIN, avocat au barreau de LAON APPELANTS ET S.A.S.U. 123 WEB IMMO.COM agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 5] [Localité 1] Représentée par Me Emmanuel NDOUNKEU, avocat au barreau d'AMIENS INTIMEE DEBATS : A l'audience publique du 17 octobre 2023, l'affaire est venue devant M. Vincent ADRIAN, magistrat chargé du rapport siégeant sans opposition des avocats en vertu de l'article 805 du Code de procédure civile. Ce magistrat a avisé les parties à l'issue des débats que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 12 décembre 2023. La Cour était assistée lors des débats de Mme Vitalienne BALOCCO, greffière et en présence de Mme Léanne GAFFEZ-TAVERNIER, juriste assistante. COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE : Le magistrat chargé du rapport en a rendu compte à la Cour composée de M. Pascal BRILLET, Président, M. Vincent ADRIAN et Mme Myriam SEGOND, Conseillers, qui en ont délibéré conformément à la Loi. PRONONCE DE L'ARRET : Le 12 décembre 2023, l'arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par M. Pascal BRILLET, Président de chambre et Mme Vitalienne BALOCCO, greffière. * * * DECISION : Le 4 juillet 2020, M. [S] [V] et son épouse, Mme [U] [H], vendeurs, ont signé un avant-contrat de vente au profit de M. [K] [R] et de Mme [C] [J], portant sur des biens immobiliers sis à [Localité 2] (02), [Adresse 3], par l'intermédiaire de l'agence immobilière 123 Web Immo.com titulaire d'un mandat de vente du 3 mars 2020, au prix de 165 000 €. Le compromis contenait une condition suspensive d'obtention d'un ou plusieurs prêts pour la somme de 178 200 € auprès de LCL ou de tout organisme, avec un minimum de trois organismes à solliciter, avec souscription d'un prêt relai, et ce dans les 21 jours de la délivrance de l'acte, à échéance du 4 septembre 2020 (60 jours), (clauses 4 et 5). Il contenait aussi une clause pénale en cas de non-réitération de la vente à hauteur de 10 % du prix de vente à verser par 'la partie en défaut', hors honoraires de l'agence. M. [R] et Mme [J] n'ont pas obtenu le prêt désiré par eux ; ils l'ont indiqué à l'agence par téléphone le 31 août. La vente n'a pas été réalisée. Par acte du 14 décembre 2021, M. et Mme [V] ont fait assigner la société 123 Web immo.com devant le tribunal judiciaire de Laon, aux fins d'obtenir des dommages-intérêts correspondants à la perte de chance de recouvrer l'indemnité forfaitaire stipulée dans l'avant-contrat de vente. Les parties ont été représentées à l'audience. Par jugement contradictoire du 7 juin 2022, le tribunal judiciaire de Laon a : -rejeté toutes les demandes des époux [V] ; -condamné M. et Mme [V] à payer à la SASU 123 Web immo.com la somme de 600 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; -rejeté toutes les autres demandes ; -condamné M. et Mme [V] aux entier dépens. Par déclaration du 4 août 2022, les époux [V] ont interjeté appel de cette décision. La cour se réfère aux dernières conclusions des parties par visa. Aux termes de leurs conclusions notifiées par voie électronique le 20 octobre 2022, les époux [V] demandent à la cour de : -condamner la société 123.Web immo.com à payer à M. et Mme [V] la somme de 8 250 euros correspondante à la perte de chance de recouvrer l'indemnité forfaitaire figurant au compromis ; -condamner la société 123.Web immo.com à payer à M. et Mme [V] la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral ; -la condamner également à leur payer 1 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; -débouter, en tout état de cause, la société 123 Web immo.com de toutes demandes, fins et conclusions reconventionnelles ; -donner acte aux concluants de ce qu'ils entendent verser aux débats leurs pièces énumérées selon bordereau joint. Ils soutiennent que l'agence a manqué à son obligation de conseil en ce qu'elle n'a pas mis en demeure les potentiels acquéreurs d'avoir à justifier des refus de prêts par lettre recommandée avec accusé de réception. Ils font valoir que l'agence n'a pas vérifié l'authenticité des refus de prêts. Les époux [V] déclarent par ailleurs que le refus du prêt leur est inopposable en ce que le montant est supérieur à celui qui figuraient dans les conditions suspensives. Les appelants déclarent que l'agence aurait dû les conseillers pour qu'ils sollicitent la réitération de l'acte auprès du notaire par voie d'huissier, ce qui n'a pas été le cas. Les époux [V] font valoir qu'ils ont subi un préjudice moral et une perte de chance du fait de la faute de l'agence. Enfin, ils indiquent que l'agence ne démontre pas avoir vérifié la solvabilité des acheteurs. Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 26 décembre 2022, la SASU 123 Web immo.com demande à la cour de : -déclarer M. et Mme [V] recevables mais mal fondés en toutes leurs prétentions, à toutes fins qu'elles tendent ; -confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 7 juin 2022 par le tribunal judiciaire de Laon ; -y ajoutant, condamner M. et Mme [V] à payer à la SASU 123 Web immo.com la somme de 1 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; -condamner M. et Mme [V] aux entiers dépens d'appel. La SASU 123 Web immo.com fait valoir que le prêt n'a pas été refusé en raison de l'insolvabilité des acquéreurs. Elle déclare avoir procédé à toutes les vérifications nécessaires. La société soutient que les époux [V] ne justifient pas d'une perte de chance. L'ordonnance de clôture est intervenue le 17 mai 2023 et l'affaire a été renvoyée pour être plaidée à l'audience du 17 octobre 2023. MOTIFS Le contrat de mandat de vendre conclu entre les vendeurs et l'agence immobilière est un contrat de mandat onéreux, pour lequel le mandataire engage sa responsabilité pour dol 'mais encore (pour les) fautes qu'il commet dans sa gestion', selon l'article 1992 du code civil. Cela donne à l'agence l'obligation de vérifier toutes les conditions d'efficacité juridique du compromis (voir la jurisprudence citée note 7 sous l'article 1992 du code civil Dalloz). Ainsi, l'agent immobilier n'est pas garant de la bonne exécution du compromis par l'acheteur, mais peut, le cas échéant, engager sa responsabilité au titre d'un manquement au devoir d'efficacité de l'acte ou de conseil, notamment pour ne pas avoir vérifié la solvabilité de l'acquéreur qui déclare acquérir sans recourir à un prêt (Civ.1e, 11 décembre 2019, n° 18-24.381 P, cité idem). L'agence immobilière ne peut être tenue pour garante des engagements des acquéreurs au regard de l'accomplissement de la condition suspensive d'obtention du ou des prêts qui dépend des diligences de l'acquéreur. En l'absence d'action en justice contre les acquéreurs défaillants -ou de mise en cause dans le présent procès-, la cour ne peut savoir avec certitude si ceux-ci ont été en faute, et par conséquent ne peut vérifier si l'action de l'agent immobilier aurait pu éviter cette faute. En l'espèce, il est établi que l'agence a cherché à se renseigner sur l'avancement des demandes de prêt (pièce [V] 7) auprès de Mme [J], puis directement auprès de l'agence LCL de [Localité 4]. La circonstance que M. [R] et Mme [J] aient sollicité un emprunt de 235 000 € selon les allégations des vendeurs (conclusions page 5) est indépendante de l'action de l'agence et ne saurait lui être imputée à faute. Aucun élément ne permet de conclure à l'insolvabilité initiale des candidats acquéreurs. La juridiction ne donc peut retenir la responsabilité de l'agence. Le jugement doit être confirmé. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, en dernier ressort, Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Laon le 7 juin 2022, Condamne M. [K] [R] et Mme [C] [J] aux dépens d'appel et à payer la somme de 1 800 € à la société 123 Webimmo.com en application de l'article 700 du code de procédure civile. LA GREFFIERE LE PRESIDENT