Tribunal judiciaire, 21 février 2025. 24/02181

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVRY-COURCOURONNES 8ème Chambre MINUTE N° DU : 21 Février 2025 AFFAIRE N° RG 24/02181 - N° Portalis DB3Q-W-B7I-P2KY NAC : 72A Jugement Rendu le 21 Février 2025 FE Délivrées le : __________________ ENTRE : SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 1], situé [Localité 3], représenté par son syndic en exercice, la société GTC IMMOBILIER GESTION-TRANSACTION-CONSEIL IMMOBILIER, dont le siège social est situé [Adresse 2], immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de CRETEILsous le numéro 443 097 506. Représenté par Maître Nicolas GUERRIER de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocats au barreau de PARIS plaidant DEMANDEUR ET : Monsieur [B] [E], demeurant [Adresse 4] défaillant DEFENDEUR COMPOSITION DU TRIBUNAL : Anne-Simone CHRISTAU, Juge, statuant à Juge Unique, conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du Code de Procédure Civile. Assistée de Sarah TREBOSC, greffier lors des débats et de la mise à disposition au greffe. DEBATS : Vu l’ordonnance de clôture en date du 4 juillet 2024 avec avis du renvoi de la procédure devant le Juge Unique, ayant fixé l’audience au 17 Janvier 2025, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 21 Février 2025 JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, Réputé contradictoire et en premier ressort. EXPOSÉ DU LITIGE Monsieur [B] [E] est propriétaire des lots numéros 68 et 157 au sein de l’immeuble en copropriété sise [Adresse 1] à [Localité 3]. Par acte de commissaire de Justice en date du 14 mars 2024, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la société GTC IMMOBILIER GESTION-TRANSACTION-CONSEIL IMMOBILIER (enseigne ASTRAE), a fait assigner Monsieur [B] [E] devant le tribunal judiciaire d’ÉVRY et sollicite de : - Condamner Monsieur [E] au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] la somme de 11.249,60 € au titre des charges arriérées (10.821,60 €) et des frais (428 €) arretés 31 janvier 2024 inclus avec intéréts qui doivent courir à compter de la date de délivrance de l’assignation. - Condamner Monsieur [B] [E] au paiement de la somme de 2.000€ à titre de dommages et intéréts. - Maintenir l’exécution provisoire de la décision a intervenir. - Condamner Monsieur [B] [E] à verser au Syndicat des copropriétaires la somme de 2.500 € sur le fondement de 1’article 700 du CPC, outre aux entiers dépens. Pour un exposé exhaustif de ses prétentions, le tribunal se réfère expressément à ses écritures, par application de l'article 455 du code de procédure civile. Monsieur [B] [E], bien que régulièrement assigné, n’a pas comparu et n’a pas constitué avocat. L’ordonnance de clôture est intervenue le 4 juillet 2024. L’affaire a été fixée sur l’audience juge unique du 17 janvier 2025 et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe. MOTIVATION DE LA DÉCISION L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la demande de paiement des charges de copropriété : L’article 10 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que : “Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts des parties communes et la répartition des charges. Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.” L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965. Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible. En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] produit, au soutien de sa demande en paiement : - le justificatif de la qualité de copropriétaire de Monsieur [B] [E], qui indique les tantièmes représentés par ses lots dans la copropriété ; - le procès-verbaL de l’assemblée générale du 4 juillet 2022, - les appels de fonds et charges sur la période considérée, - le contrat de syndic, - un décompte, des charges de copropriété et appels de fonds impayés arrêté au 31 janvier 2024 sur la période du 23 août 2022 au 31 janvier 2024, appel de fonds 01/01/2024 remplacement colonnes EU inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 10 821,60 euros dont 428 euros de frais de recouvrement A l'examen des pièces produites, il apparaît qu’il est établi que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires peut prétendre au titre des charges impayées sur la période du 23 août 2022 au 31 janvier 2024, appel fonds 01/01/2024 et remplacement colonnes EU inclus, s’élèveà la somme de 10 228,80 euros, la somme de 1195,55 au 23/08/2022 n’étant justifiée qu’à hauteur de 1 030,75 euros d’après les appels de fonds. Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal à compter de l’assignation introductive d’instance, soit à compter du 14 mars 2024. Sur la demande d’indemnisation d’un dommage lié au retard de paiement: Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance. Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci. Le non paiement récurrent des charges de copropriété à leurs échéances normales par le défendeur , sans justifier de raisons valables pouvant expliquer sa carence, constitue une faute qui cause aux autres copropriétaires un préjudice puisqu’il fragilise l’équilibre financier du syndicat des copropriétaires qui ne dispose d’aucun autre patrimoine ni d’aucune autre ressource que celle consituée par les appels de fonds au titre des charges de copropriété. Cela impose aux autres copropriétaires de faire l’avance des frais et perturbe la gestion de l’immeuble. Monsieur [B] [E] sera donc condamné au paiement de la somme de 1000,00 euros à titre de dommages et intérêts. Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat : En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessaires exposés pour le recouvrement de sa dette : frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] réclame une somme de 428 euros au titre des frais de recouvrement. Il n’est pas justifié des modalités d’envoi de la mise en demeure du 28 mars 2023. Il n’est pas démontré le caractère de diligences exceptionnelles en ce qui concerne les frais de constitution dossier avocat. En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté pour ces sommes. Seuls apparaissent fondés les frais de mise en demeure du 31 octobre 2023 mais qui seront ramenés à la somme de 38 euros conformément au contrat de syndic. En conséquence, Monsieur [B] [E] sera condamné à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 38 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Sur les demandes accessoires : Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile : L’article 696 du code de procédure civile prévoit que : “La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.” Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens suivant l’article 700 du code de procédure civile. Monsieur [B] [E], qui succombe, sera condamné aux dépens de l’instance. Il sera par ailleurs condamnée à payer au Syndicat des copropriétaires une somme de 1 200,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Sur l’exécution provisoire : Il sera rappelé que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort. CONDAMNE Monsieur [B] [E] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] la somme de 10 228,80 euros au titre des charges impayées sur la période du 23 août 2022 au 31 janvier 2024, appel de fonds 01/01/2024 et remplacement colonnes EU inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 14 mars 2024, date de l’assignation en justice, et ce jusqu’à parfait paiement; CONDAMNE Monsieur [B] [E] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] la somme de 1 000,00 euros à titre de dommages et intérêts; CONDAMNE Monsieur [B] [E] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] la somme de 38 euros au titre des frais de recouvrement; CONDAMNE Monsieur [B] [E] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] la somme de 1.200,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Monsieur [B] [E] aux entiers dépens ; DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires; RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit. Ainsi fait et rendu le VINGT ET UN FEVRIER DEUX MILLE VINGT CINQ, par Anne-Simone CHRISTAU, Juge, assistée de Sarah TREBOSC, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,