Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS
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N° RG 24/54087 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4ZGR
N° : 8
Assignation du :
22 Mai 2024
[1]
[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le :
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 08 novembre 2024
par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,
Assistée de Larissa FERELLOC, Greffier.
DEMANDERESSE
La société PARDES PATRIMOINE
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par Maître Odile COHEN, avocat au barreau de PARIS - #E0051
DEFENDERESSE
La société LE CLASSIC, enseigne “LA POUDRIERE”
[Adresse 3] et [Adresse 1]
[Localité 5]
représentée par Maître Jean-christophe HYEST, avocat au barreau de PARIS - #G0672
DÉBATS
A l’audience du 10 Octobre 2024, tenue publiquement, présidée par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe, assistée de Larissa FERELLOC, Greffier,
Nous, Président,
Après avoir entendu les conseils des parties,
La société RICA a donné à bail la société TAVARIA aux termes d'un acte sous seing privé signé à effets au 28 janvier 2004 un local commercial situé [Adresse 3] et [Adresse 1] - boutique RDC lot n°1 et sous-sol lot n°75 - [Localité 5], moyennant le paiement d'un loyer annuel hors taxes et hors charges de 18.000 euros, payable trimestriellement et d’avance.
La société ALDRINE, venant aux droits de la société TAVARIA, a cédé le fonds de commerce à la société LE CLASSIC par acte du 11 mai 2016.
La société PARDES PATRIMOINE a acheté le bien par acte notarié du 14 septembre 2017.
Le bailleur a délivré au preneur le 31 janvier 2024 un commandement de payer la somme de 11.764,32 euros au titre de la dette locative, le commandement visant la clause résolutoire stipulée au contrat de bail.
Se prévalant de l'acquisition de celle-ci, la société PARDES PATRIMOINE a, par exploit délivré le 22 mai 2024, fait citer la société LE CLASSIC devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de :
- constater l’acquisition de la clause résolutoire,
- ordonner l’expulsion de la défenderesse et de tout occupant de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, outre la séquestration des biens laissés sur place,
- la condamner au paiement de la somme provisionnelle de 20.299,62 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 2ème trimestre 2024
- condamner la défenderesse au paiement d'une indemnité d'occupation égale au loyer, outre les charges, jusqu'à libération des lieux,
- la condamner au paiement de la somme de 2.000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens, dont le coût du commandement de payer.
L'affaire a fait l'objet d’un renvoi à la demande des parties.
A l'audience du 10 octobre 2024, la requérante maintient les termes de son assignation, en actualisant la dette à la somme de 15.399,41 euros, 4ème trimestre 2024 inclus. Elle s’est fermement opposée à l’octroi de délais de paiement compte-tenu des précédents manquements du preneur.
En réponse, la défenderesse sollicite de :
- fixer le montant de la dette locative à la somme de 9.328,54 euros
- suspendre les effets de cette clause en lui accordant 3 mois de délais,
- débouter la demanderesse de toutes ses demandes.
Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l'acte introductif d’instance, aux écritures et aux notes d’audience.
Vu la dénonciation de l’assignation au créancier inscrit,
La décision a été mise en délibéré au 8 novembre 2024, date de la présente ordonnance.
MOTIFS
I - Sur les demandes relatives à l’acquisition de la clause résolutoire et aux sommes impayées
L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.
L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.
Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :
- le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,- la clause résolutoire soit dénuée d'ambigu té et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d'un bail doit s'interpréter strictement.
En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.
Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement du 31 janvier 2014 en ce qu'il correspond au détail des montants réclamés au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu'à défaut de paiement dans le délai d'un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l'article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.
En faisant délivrer ce commandement, la société PARDES PATRIMOINE n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.
Ce commandement détaille le montant de la créance.
Les causes de ce commandement, n’ont pas été acquittées intégralement dans le mois de sa délivrance, permettant ainsi de constater l’acquisition de la clause résolutoire au 1er mars 2024, sous réserves des dispositions ci-dessous relatives aux délais de paiement.
Selon le décompte produit aux débats, la créance s’élève désormais à la somme de 11.374,81 euros, soit le montant réclamé auquel sont déduits 3 frais d’huissier (182,48 ; 181,14 ; 160,98), qui relèvent des dépens, et la somme de 3.500 euros portée au débit le 6 juin 2024 et qui correspond aux frais irrépétibles accordés au bailleur par une décision du juge des référés de Paris du 15 mai 2024. Si cette somme est effectivement due, il est évident qu’elle fait déjà l’objet d’un titre exécutoire, et ne peut donc en aucun cas être intégrée dans un décompte locatif au vu duquel le bailleur sollicite un nouveau titre…
Par ailleurs il convient de relever que si le preneur justifie à l’audience d’un virement réalisé le 9 octobre 2024 au profit du bailleur, un délai sera nécessaire pour s’assurer que le virement est provisionné et que par conséquent le paiement est effectif. Ainsi à ce jour il n’y a pas lieu de déduire cette somme.
Il y a donc lieu de condamner par provision la société LE CLASSIC au payement de cette somme, arrêtée 7 octobre 2024, 4ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.
II - Sur la demande reconventionnelle de délais de paiements du preneur
Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
L'octroi des délais de paiement autorisés par l'article 1343-5 du code civil, n'est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d'une situation économique catastrophique de celui qui les demande, mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.
La société LE CLASSIC explique la dette locative par des difficultés financières et surtout par des difficultés de gestion en passe de se régler.
Compte tenu des circonstances de la cause qui démontrent un réel effort du locataire pour la continuation de son commerce, des règlements effectués et de la situation de la société LE CLASSIC, la bonne foi du preneur, qui sollicite des délais raisonnables, doit être reconnue tandis que la résiliation du bail entraînerait de très lourdes conséquences économiques.
Par ailleurs les troubles de jouissance qui ont été dénoncés il y a quelques mois ont fait l’objet d’une décision faisant injonction au preneur de les faire cesser. Le bailleur ne justifie d’aucun élément démontrant que les troubles se poursuivraient.
Ainsi, il y a lieu d’accorder un délai de 3 mois à la société LE CLASSIC pour s’acquitter de sa dette, dans les conditions précisées au dispositif de la présente ordonnance et de suspendre, pendant le cours de ces délais, les effets de la clause résolutoire.
III - Sur la demande d’expulsion et sur l’indemnité d’occupation
Les délais de paiement ayant pour effet de suspendre le jeu de la clause résolutoire, l’expulsion du locataire et la fixation d’une indemnité d’occupation ne seront ordonnées qu’en cas de non-respect de l’échéancier de paiement, dans les conditions précisées au dispositif.
IV. Sur le surplus des demandes
Partie perdante, la défenderesse sera condamnée au paiement des dépens en vertu de l'article 696 du même code, en ce compris le coût du commandement de payer.
Il n'apparaît pas inéquitable de condamner la défenderesse à verser à la requérante, société familiale, la somme de 1.500 euros au titre de ses frais non compris dans les dépens en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Nous, Juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,
Constatons que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires stipulés au contrat de bail sont réunies,
Condamnons la société LE CLASSIC à verser à la société PARDES PATRIMOINE la somme de 11.374,81 euros à titre de provision à valoir sur la dette locative échue au 7 octobre 2024, 4ème trimestre 2024 inclus ;
L’autorisons à se libérer de cette dette en 2 mensualités égales et consécutives de 3.800 euros, et une 3ème mensualité soldant la dette, en sus du loyer et des charges courants, le premier versement devant être effectué le 1er jour du mois suivant la signification de la présente ordonnance et tout paiement étant imputé en priorité sur les loyers et charges en cours, puis le 1er de chaque mois, sauf meilleur accord des parties,
Suspendons pendant cette période, les effets de la clause résolutoire qui sera réputée n’avoir jamais été acquise en cas de respect des modalités de paiement,
Disons qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité (loyer ou arriéré) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et les clauses résolutoires reprendront leurs effets,
Constatons en ce cas la résiliation de plein droit du bail consenti à la société LE CLASSIC portant sur des locaux situés [Adresse 3] et [Adresse 1] - boutique RDC lot n°1 et sous-sol lot n°75 - [Localité 5] ;
Autorisons en ce cas l'expulsion de la société LE CLASSIC et celle de tous occupants de son chef des lieux précité, et disons qu'à défaut de départ volontaire, la partie défenderesse pourra être contrainte à l'expulsion avec, si besoin est, l'assistance de la force publique,
Rappelons que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,
Condamnons en ce cas la société LE CLASSIC à payer à la société PARDES PATRIMOINE une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle équivalente au montant des loyers, charges et taxes et ce à compter du non-respect des délais de paiement jusqu'à libération effective des lieux,
Condamnons la société LE CLASSIC à verser à la société PARDES PATRIMOINE la somme de 1.500 euros (mille cinq-cents euros) au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamnons la société LE CLASSIC au paiement des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer,
Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire.
Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 8 novembre 2024.
Le Greffier, Le Président,
Larissa FERELLOC Fanny LAINÉ
