Cour de cassation, 21 février 2019. 18-16.923

CIV.3 MF COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 21 février 2019 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10074 F Pourvoi n° S 18-16.923 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante : Vu le pourvoi formé par : 1°/ Mme D... I..., épouse B..., domiciliée [...] , 2°/ M. Z... B..., domicilié [...] , 3°/ M. W... B..., domicilié [...] , 4°/ M. C... B..., domicilié [...] , contre l'arrêt rendu le 28 février 2018 par la cour d'appel de Paris (pôle 5, chambre 3), dans le litige les opposant à la société Victoire, société par actions simplifiée, dont le siège est [...] , défenderesse à la cassation ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 22 janvier 2019, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Corbel, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ; Vu les observations écrites de la SCP Alain Bénabent, avocat des consorts B..., de la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat de la société Victoire ; Sur le rapport de Mme Corbel, conseiller référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Vu l'article 1014 du code de procédure civile ; Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ; REJETTE le pourvoi ; Condamne les consorts B... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande des consorts B... ; les condamne in solidum à payer la somme globale de 3 000 euros à la société Victoire ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt et un février deux mille dix-neuf. MOYEN ANNEXE à la présente décision Moyen produit par la SCP Alain Bénabent, avocat aux Conseils, pour les consorts B.... Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir fixé au montant du loyer plafonné, soit à la somme annuelle de 13.680 € en principal à compter du 1er octobre 2011, le montant du loyer du bail renouvelé entre les consorts B..., bailleurs, et la société Victoire, locataire, pour les locaux situés [...] , toutes autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées ; AUX MOTIFS PROPRES QUE « c'est au bailleur qui sollicite un retour à la valeur locative d'établir à quelle date les travaux d'amélioration qu'il invoque ont été réalisés ; que le bail du 3 août 1984 décrit ainsi les lieux loués : « une boutique, à gauche du vestibule, avec pièce attenante également sur rue, arrière-boutique, éclairée sur boutique, cuisine sur cour, WC, un sous-sol avec escalier y donnant accès et une cave portant le n° 17, à l'exclusion de tous autres non visés ci-dessus » ; que l'expert amiable L... a constaté en septembre 2013 que le bien a subi des modifications importantes par des travaux lourds à savoir le remaniement total de la distribution des lieux, par la destruction du vestibule, de la cuisine, une destruction de l'arrière-boutique ; que ces travaux réalisés par le locataire ont augmenté la surface de vente de plus de 75% ; que le courrier du 9 juillet 1985, par lequel le gérant de la société Loft demande à Mme B..., l'autorisation « d'ouvrir partiellement deux cloisons afin d'agrandir deux bureaux », dans « nos bureaux de la rue [...] », ne présente pas un lien suffisant avec les travaux constatés par M. L... , pour être retenu comme étant une preuve de la date de réalisation des travaux litigieux ; qu'il est en effet fait référence à des bureaux, alors que la description initiale figurant au bail n'en faisait pas mention ; que l'expert judiciaire a repris les explications des parties, mais n'a pu déterminer à quelle date ces travaux avaient été réalisés ; qu'il a indiqué que l'existence de travaux résulte simplement de la différence constatée entre la désignation du bail d'origine et la distribution des locaux à la date du renouvellement en 2011, qu'aucune date précise de travaux n'était avancée, que si les travaux avaient été réalisés au cours du premier bail, les bailleurs pourraient plaider au 1er octobre 2011, correspondant au second renouvellement, l'amélioration notable apportée aux locaux loués ; que si les travaux ont été réalisés au cours du deuxième bail, le déplafonnement en application de la clause d'accession est reporté en 2020 ; qu'en l'état du dossier, la preuve de la réalisation des travaux par la société Loft ou par la société Victoire, aux droits de la société Loft n'est pas rapportée par les bailleurs ; qu'elle ne saurait résulter de la seule comparaison entre la description des locaux donnée dans le bail et leur état constaté par les experts à une date postérieure au renouvellement ; que dans ces conditions, aucun élément ne permet d'assurer comme le font les bailleurs, que ceux-ci ont été réalisés entre 1984 et 1989, au motif que la société Victoire, qui a absorbé la société Loft en 1998 ne reconnaît pas avoir fait réaliser ces travaux, et que son gérant M. M..., en fonction depuis 1989 comme gérant de la société Loft, affirme ne pas les avoir fait réaliser ; qu'en conséquence, il convient de confirmer le jugement entrepris dans l'ensemble de ses dispositions, puisqu'il n'existe aucun motif de déplafonnement du loyer du bail renouvelé » ; ET AUX MOTIFS ADOPTES QU' « en l'espèce, les consorts B... fondent leur demande en déplafonnement du loyer sur l'amélioration des lieux loués par la locataire ; qu'à ce titre, et en application de l'article R. 145-8 du code de commerce, les améliorations financées par le locataire donnent lieu à un déplafonnement qui ne pourra intervenir qu'à l'expiration du bail suivant celui au cours duquel les travaux ont été exécutés ; que cependant, les pièces produites par les consorts B..., tant au cours de l'expertise que devant le juge des loyers commerciaux, ne permettent pas de déterminer la date à laquelle les travaux d'amélioration des locaux ont été réalisés ; qu'en effet, s'il n'est pas contesté que la configuration des locaux au 1er octobre 2011, date du second renouvellement du bail, est distincte de la description des locaux telle qu'elle résulte du bail initial en date du 3 août 1984, en ce que le vestibule de la cuisine et de l'arrièreboutique ont été supprimés au rez-de-chaussée, ni le courrier du 9 juillet 1985 adressé par M. F..., gérant de la société Loft alors locataire, à Mme B..., et qui avait pour seul objet de solliciter l'autorisation de la bailleresse de réaliser des travaux sans qu'il ne soit justifié de l'autorisation donnée par la bailleresse, ni le rapport amiable d'évaluation locative réalisé par M. L... le 23 septembre 2013, soit postérieurement au renouvellement n'établissent la date de réalisation des travaux invoqués au fondement de leur demande de déplafonnement par les bailleurs ; qu'or, il incombe aux seuls bailleurs de rapporter la preuve de la réalisation de travaux d'amélioration par la société locataire, mais également de la date de réalisation de ces travaux, dès lors que celle-ci détermine la date à laquelle ils peuvent motiver un déplafonnement du loyer sollicité par eux ; qu'en conséquence, faute pour les bailleurs d'établir la date de réalisation des travaux d'amélioration des locaux loués par la société locataire, ils ne pourront qu'être déboutés de leur demande en déplafonnement du loyer du bail renouvelé ; que le loyer est plafonné ; qu'il sera donc fixé par la présente décision à la valeur plafond, soit à la somme annuelle de 13.680 € au 1er octobre 2011 » ; 1°/ ALORS QUE le bailleur peut demander le déplafonnement du loyer d'un bail commercial lors du deuxième renouvellement consécutif à l'exécution de travaux d'amélioration des lieux loués dont il n'a pas assumé la charge ; qu'en l'espèce, la Cour d'appel a expressément relevé que le bail initial du 3 août 1984 décrivait les lieux loués à la société Loft comme constitués d' « une boutique, à gauche du vestibule, avec pièce attenante également sur rue, arrière-boutique, éclairée sur boutique, cuisine sur cour, wc, un sous-sol avec escalier y donnant accès et une cave portant le n° 17, à l'exclusion de tous autres non visés ci-dessus », et que par courrier du 9 juillet 1985, le gérant de la société Loft avait demandé l'autorisation « d'ouvrir partiellement deux cloisons afin d'agrandir deux bureaux » dans les locaux de la rue [...] ; qu'elle a également retenu que l'expert amiable avait constaté, en septembre 2013, que le bien avait subi « des modifications importantes par des travaux lourds, à savoir le remaniement total de la distribution des lieux par la destruction du vestibule, de la cuisine, une destruction de l'arrière-boutique ; que ces travaux réalisé par le locataire ont augmenté la surface de vente de plus de 75% », et que l'expert judiciaire avait conclu que « l'existence de travaux résultait simplement de la différence constatée entre la désignation du bail d'origine et la distribution des locaux à la date de renouvellement en 2011 » (cf. arrêt, p. 5) ; qu'il résultait nécessairement de ces constatations que les travaux avaient été réalisés par la société Loft ou la société Victoire, postérieurement à la signature du bail du 3 août 1984 désignant les locaux loués et faisant la loi des parties ; qu'en décidant que « la preuve de la réalisation des travaux par la société Loft ou par la société Victoire, aux droits de la société Loft n'est pas rapportée par les bailleurs ; qu'elle ne saurait résulter de la seule comparaison entre la description des locaux donnée dans le bail et leur état constaté par les experts à une date postérieure au renouvellement », la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction applicable en la cause, ensemble les articles L. 145-34 et R.145-8 du code de commerce ; 2°/ ALORS QUE la Cour d'appel a expressément relevé que le bail initial du 3 août 1984 décrivait les lieux loués à la société Loft dans l'immeuble situé [...] comme constitués d' « une boutique, à gauche du vestibule, avec pièce attenante également sur rue, arrièreboutique, éclairée sur boutique, cuisine sur cour, wc, un sous-sol avec escalier y donnant accès et une cave portant le n° 17, à l'exclusion de tous autres non visés ci-dessus » ; qu'elle a également retenu que la société Victoire, qui avait absorbé la société Loft en 1998, « ne reconnaît pas avoir fait réaliser ces travaux, et que son gérant M. M..., en fonction depuis 1989 comme gérant de la société Loft, affirme ne pas les avoir fait réaliser » (cf. arrêt, p. 5) ; qu'il résultait nécessairement de ces constatations que les travaux avaient été réalisés entre la signature du bail du 3 août 1984 désignant les locaux loués et faisant la loi des parties, et la prise de fonction de M. M... en 1989 ; qu'en décidant au contraire qu' « aucun élément ne permet d'assurer, comme le font les bailleurs, que ceux-ci ont été réalisés entre 1984 et 1989 », la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a derechef violé l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction applicable en la cause, ensemble les articles L. 145-34 et R.145-8 du code de commerce.