Tribunal judiciaire, 16 août 2024. 24/00574

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Copie exécutoire délivrée le : à : Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR référé N° RG 24/00574 - N° Portalis 352J-W-B7I-C3YIA N° MINUTE : 4/2024 ORDONNANCE DE REFERE rendue le 16 août 2024 DEMANDERESSE PARIS HABITAT- OPH, [Adresse 1], représenté par Me Pierre-Bruno GENON-CATALOT, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 2], Toque B 0096 DÉFENDERESSE Madame [M] [O], demeurant [Adresse 3], représentée par Me Martine MOLLIARD, avocat au barreau de PARIS, 132 Boulevard du Montparnasse 75014, Toque E1067, aide juridictionnelle n° C-75056-2023-512672 du 20/03/2024 COMPOSITION DU TRIBUNAL Pascal CHASLONS, juge des contentieux de la protection assisté de Caroline CROUZIER, Greffière DATE DES DÉBATS : 31 mai 2024 ORDONNANCE contradictoire et en premier ressort prononcée le 16 août 2024 par Pascal CHASLONS, Vice-président, assisté de Caroline CROUZIER, Greffière Décision du 16 août 2024 PCP JCP ACR référé - N° RG 24/00574 - N° Portalis 352J-W-B7I-C3YIA EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par acte sous seing privé du 2 décembre 2008, PARIS HABITAT OPH a consenti un bail d'habitation à Mme [M] [O] et à M. [V] [R] sur des locaux situés au [Adresse 3] (escalier 2, rez-de-chaussée, porte 77, cave), ainsi qu'à priori un emplacement de parking situé au [Adresse 4] (parking n°72) moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 427,74 euros. M. [V] [R] a donné congé le 4 octobre 2017. Par acte de commissaire de justice du 18 juillet 2023, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 3 043,11 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [M] [O] le 21 juillet 2023. Par assignation du 22 décembre 2023, PARIS HABITAT OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l'expulsion de Mme [M] [O], le cas échéant, au transport et entrepôt des biens meubles aux frais et risques de la locataire, et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes : -une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux, -1 089,21 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, -400 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 28 décembre 2023, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l'audience, à laquelle il en a été donné lecture. PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES Appelée à l'audience du 21 mars 2024, l'affaire a fait l'objet d'un renvoi pour être finalement retenue le 31 mai 2024. À l'audience du 31 mai 2024,PARIS HABITAT OPH, représenté par son conseil, maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 22 mai 2024, terme d'avril 2024 inclus, s'élève désormais à 2 795,10 euros. Il déclare, par ailleurs, accepter le plan d'apurement de cette dette proposé par la défenderesse. Il considère enfin qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Mme [M] [O], représentée par son conseil, dépose des conclusions à l'audience. Elle reconnaît le montant de la dette locative,y compris pour l’emplacement de parking et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d'une mensualité d'apurement de 70 euros, en plus du loyer courant. Elle précise qu'elle a perdu des aides sociales qui ont été reprises. Elle a par ailleurs dû arrêter de travailler pour s'occuper de son enfant handicapé. Les parties sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement. À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. MOTIVATION 1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail 1.1. Sur la recevabilité de la demande PARIS HABITAT OPH justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience. Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. 1.2. Sur la résiliation du bail Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 18 juillet 2023. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 3 043,11 euros n'a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties. Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 19 septembre 2023. Cependant, eu égard à la volonté de la locataire de s'acquitter de sa dette et à l'accord du bailleur, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d'apurement précisé ci-après. En effet, en l'espèce, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience est satisfaite. Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment du diagnostic social et financier, que les revenus du foyer de Mme [M] [O] lui permettent raisonnablement d'assumer le paiement d'une somme de 70 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette. En cas de respect des modalités du plan d'apurement, la clause résolutoire sera, à l'issue de ce plan, réputée n'avoir pas joué, et l'exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d'une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d'apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu'une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné à la locataire ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant, dès l'expiration d'un délai de deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux. 2. Sur la dette locative Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. En l'espèce, PARIS HABITAT OPH verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 22 mai 2024, terme d'avril 2024, Mme [M] [O] lui devait la somme de 2 795,10 euros (pour le logement et l’emplacement de parking) Mme [M] [O] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, qu'elle reconnaît d'ailleurs à l'audience, elle sera condamnée à payer cette somme au bailleur, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur la somme de 1089,21 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus. Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Mme [M] [O] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après. 3. Sur l'indemnité d'occupation En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due. Mme [M] [O] sera dès lors condamnée à verser àPARIS HABITAT OPH une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux. L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir du 19 septembre 2023, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à l'établissement public PARIS HABITAT OPH ou à son mandataire. 4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée. Mme [M] [O], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile. L'équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 200 euros à la demande de PARIS HABITAT OPH concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées. Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l'article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l'exécution provisoire. PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 18 juillet 2023 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois, CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 2 décembre 2008 entre l'établissement public PARIS HABITAT OPH, d'une part, et Mme [M] [O], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] (escalier 2, rez-de-chaussée, porte 77, cave) et le parking situé au [Adresse 4] (parking n°72) est résilié depuis le 19 septembre 2023, CONDAMNE Mme [M] [O] à payer à PARIS HABITAT OPH la somme de 2 795,10 euros (deux mille sept cent quatre-vingt-quinze euros et dix centimes) à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 22 mai 2024, terme d'avril 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur la somme de 1 089,21 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, AUTORISE Mme [M] [O] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 70 euros (soixante-dix euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais, DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties, SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais de paiement accordés à Mme [M] [O], DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise, DIT qu'en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, resterait impayée quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, -le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 19 septembre 2023, -le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, -le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, faire procéder à l'expulsion de Mme [M] [O] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique, -le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, -Mme [M] [O] sera condamnée à verser à l'établissement public PARIS HABITAT OPH une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux, RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire, CONDAMNE Mme [M] [O] à payer à l'établissement public PARIS HABITAT OPH la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE Mme [M] [O] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 18 juillet 2023 et celui de l'assignation du 22 décembre 2023. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 16 août 2024, et signé par le juge et le greffier susnommés. Le Greffier Le Juge