Tribunal judiciaire, 31 octobre 2024. 24/00598

MINUTE N° : JUGEMENT DU : 31 Octobre 2024 DOSSIER N° : N° RG 24/00598 - N° Portalis DB3T-W-B7I-U7C3 CODE NAC : 30B - 0A AFFAIRE : S.D.C. DE L’IMMEUBLIE SIS 85/89 AVENUE DU GENERAL LECLERC 94700 MAISONS-ALFORT C/ [F] [H] TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL Section des Référés JUGEMENT RENDU SELON LA PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND LE PRESIDENT : Madame Elise POURON, Juge GREFFIER : Madame Stéphanie GEULIN, Greffier PARTIES : DEMANDEUR S.D.C. DE L’IMMEUBLIE SIS 85/89 AVENUE DU GENERAL LECLERC 94700 MAISONS-ALFORT, représenté par son syndic la SARL DESRUE IMMOBILIER, dont le siège social est sis 19 avenue du Maréchal De Lattre de Tassigny - 94220 CHARENTON LE PONT représentée par Me Jérôme DOULET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2316 DEFENDERESSE Madame [F] [H] née le 28 Août 1967 à POINTE A PITRE (GUADELOUPE), demeurant Villa Isabelle BP 191 - Site Blue Paradise - Houelbourg - 97122 BAIE MAHAULT représentée par Me Valérie ASSOULINE HADDAD, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : C1128 Débats tenus à l’audience du : 03 Octobre 2024 Date de délibéré indiquée par le Président : 31 Octobre 2024 Jugement rendu par mise à disposition au greffe le 31 Octobre 2024 EXPOSE DU LITIGE Par acte de commissaire de justice du 15 avril 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du 85/89 avenue du Général Leclerc 94700 MAISONS-ALFORT a fait assigner Madame [F] [H], copropriétaire des lots n°15, 38, 80, 21, 44, 88, 23, 36 et 83 dans ledit immeuble, devant le Président du tribunal judiciaire de Créteil statuant selon la procédure accélérée au fond afin de la condamner au paiement de ses charges de copropriété. Après un renvoi, l’affaire a été entendue à l’audience du 3 octobre 2024 à laquelle les parties étaient représentées par leur conseil respectif. Par conclusions visées et soutenues à l’audience, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 85/89 avenue du Général Leclerc 94700 MAISONS-ALFORT sollicite du Président du tribunal de : - le déclarer recevable en ses demandes, - débouter Madame [F] [H] de ses demandes, - à titre principal : condamner Madame [F] [H] au paiement de la somme de 20.856,67 euros au titre des charges de copropriété impayées telles qu’arrêtées au 1er octobre 2024, appel du 4ème trimestre 2024 inclus, - à titre subsidiaire : condamner Madame [F] [H] au paiement des sommes suivantes : * 19.642,93 euros au titre des charges de copropriété impayées telles qu’arrêtées au 1er octobre 2024, 4ème trimestre 2024 inclus, * 1.213,74 euros au titre des frais de recouvrement, - dire que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter de la date de signification de l’assignation, - ordonner la capitalisation des intérêts, - condamner Madame [F] [H] à lui payer la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts, - condamner Madame [F] [H] à lui payer la somme de 3.009,74 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. Par conclusions visées et soutenues à l’audience, Madame [F] [H] sollicite du Président de : - déclarer le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 85/89 avenue du Général Leclerc 94700 MAISONS-ALFORT irrecevable en sa demande, - débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 85/89 avenue du Général Leclerc 94700 MAISONS-ALFORT de ses demandes, - à titre subsidiaire : accorder à Madame [F] [H] les plus larges délais pour s’acquitter des sommes dues, - en tout état de cause : déduire du montant des sommes réclamées : * la somme de 8.360,71 euros au titre des reprises de soldes débiteurs non justifiés, * la somme de 1.213,74 euros au titre des frais de recouvrement non nécessaires, - condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 85/89 avenue du Général Leclerc 94700 MAISONS-ALFORT à lui payer la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de première instance et d’appel dont recouvrement au profit de Maître Valérie ASSOULINE-HADDAD, conformément à l’article 699 du code de procédure civile. Il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus. A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré et les parties ont été avisées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe. MOTIFS DE LA DECISION Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété : L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 impose aux copropriétaires de participer, d’une part, aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun, d’autre part, aux charges relatives à l’entretien des parties communes. L’article 14-1 de la même loi dispose que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements courants de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et que les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. L'article 14-2 de la même loi dispose que dans les immeubles à destination partielle ou totale d'habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l'issue d'une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant : 1° Des travaux prescrits par les lois et règlements ; 2° Des travaux décidés par l'assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article. Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel. L’article 19-2 dispose qu’à défaut de versement à sa date d’exigibilité de la provision prévue à l’article 14-1 ou du I de l'article 14-2, ainsi que les autres provisions prévues par ces articles et non encore échues ou restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles après mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée infructueuse pendant plus de 30 jours. Après avoir constaté le vote du budget provisionnel et l'approbation des exercices précédents par l’assemblée générale des copropriétaires, ainsi que la déchéance du terme, le président du Tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond condamne le copropriétaire défaillant au paiement des provisions ou sommes exigibles. Cet article est applicable aux cotisations du fonds de travaux prévu à l'article 14-2. Sur la recevabilité des demandes : Au cas présent, il est versé aux débats une lettre recommandée avec accusé de réception (antérieure d’un mois à la délivrance de l’assignation) du 18 janvier 2024 mettant en demeure Madame [F] [H] de régler la somme de 19 064,38 € au titre des charges de copropriétés dues par Madame [F] [H] au 16 janvier 2024, suivant décompte annexé à cette mise en demeure arrêté au 16 janvier 2024. Cette mise en demeure précise qu’à défaut de règlement dans le délai de 30 jours, les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 pourront être mise en oeuvre rendant exigibles les provisions à échoir évaluées à la somme de 4.726,77 euros. Madame [F] [H] conteste la régularité de cette mise en demeure, indiquant qu’il n’est pas justifié de la réception de la lettre, l’accusé réception ne comportant aucune signature. Elle ajoute que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas que la mise en demeure est restée infructueuse passé un délai de 30 jours, de sorte que selon elle la demande du syndicat des copropriétaires est irrecevable. Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 85/89 avenue du Général Leclerc 94700 MAISONS-ALFORT argue de la recevabilité de sa demande, au visa de l’article 64 alinéa 1 du décret du 17 mars 1967. Il soutient que la mise en demeure n’est pas de nature contentieuse et donc que le défaut de réception effective par le débiteur n’affecte pas la validité de la lettre de mise en demeure et la recevabilité de la procédure. Il ajoute que Madame [F] [H] ne conteste pas ne pas avoir reçu la lettre de mise en demeure et que les renseignements fournis par la Poste confirme que ladite lettre a bien été distribuée à son destinataire contre signature. SUR CE, Il résulte de l’article 64 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis que « toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 susvisée et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Le délai qu'elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire ». Aux termes de l'article 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. Au cas présent, si l’accusé réception n’a effectivement pas été émargé par Madame [F] [H], il n’en demeure pas moins que selon les renseignements de la Poste cette lettre de mise en demeure adressée avec accusé de réception a été distribuée contre signature, de sorte que cela ne saurait entraîner l’irrecevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires. Enfin, il appartient à Madame [F] [H] ne démontrer avoir réglé les charges de copropriété dans le délai de 30 jours de la mise en demeure, la charge de la preuve du paiement pesant sur elle conformément à l’article 1353 du code civil, ce qu’elle ne fait pas. Il convient donc de déclarer le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 85/89 avenue du Général Leclerc 94700 MAISONS-ALFORT recevable en ses demandes. Sur le quantum des demandes : Cette mise en demeure est restée infructueuse et le demandeur produit les pièces justifiant le bien fondé de sa créance, à savoir : - un relevé de propriété, - le contrat de syndic, - les procès-verbaux des assemblées générales des 14 octobre 2020, 4 mars 2021, 17 mars 2022 et 9 mars 2023 ayant approuvé les budgets des exercices du 01/10/18 au 30/09/2022 et les budgets prévisionnels des exercices du 1/10/2022 au 30/09/2023 et du 1/10/2023 au 30/09/2024 ainsi que les fonds travaux, - l’attestation de non recours concernant les assemblées générales des 14 octobre 2020, 4 mars 2021 et 17 mars 2022, - les appels de fonds sur la période du 2ème trimestre 2022 au 4ème trimestre 2024, - les interrogations des comptes de copropriétaire arrêtés au 6 février 2024, ne faisant pas apparaître de reprise de soldes antérieurs, contrairement à ce que soutient Madame [F] [H], - les relevés de charges, - les interrogatoires des comptes du copropriétaire arrêtés au 1 octobre 2024. Il convient de déduire du décompte les frais pour un total de 1.213,74 euros, lesquels doivent faire l’objet d’une demande distincte au titre des frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Ainsi, il convient condamner Madame [F] [H] au paiement de la somme de 19 642,93 € au titre des charges de copropriétés dues par Madame [F] [H] au 1 octobre 2024 [4ème trimestre 2024 inclus], avec intérêts au taux légal courant à compter du 15 avril 2024, date de signification de l’assignation. Par ailleurs, la capitalisation des intérêts est ordonnée, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil, le point de départ de cette capitalisation étant le 15 avril 2024, date de l'assignation formulant cette prétention pour la première fois. Sur la demande de délais de paiement : L'octroi des délais de paiement autorisés par l'article 1343-5 du code civil n'est pas conditionné à la seule existence d'une situation économique irrémédiablement compromise de celui qui les demande, mais relève du pouvoir d’appréciation du juge. En l’espèce, Madame [F] [H] ne fournit aucune pièce justifiant de sa situation financière, de sorte que le juge ne peut s’assurer de sa capacité à respecter un échéancier de paiement. Par ailleurs, force est de constater que la situation d’impayés est récurrente depuis 2019, de sorte que la bonne foi de Madame [F] [H] ne peut être actée. En outre, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 85/89 avenue du Général Leclerc 94700 MAISONS-ALFORT n’a pas vocation à remplir la fonction d’un organisme de crédit au seul bénéfice d’un copropriétaire et ce au détriment de la collectivité. Madame [F] [H] sera dans ces conditions déboutée de sa demande de délai de paiement. Sur la demande de dommages et intérêts : Le demandeur produit au débat un arrêt de la cour d’appel de Paris du 9 septembre 2020 venant sur jugement du 23 juin 2017 rendu par le tribunal de grande instance de Créteil, lequel condamne Madame [F] [H] pour non paiement des charges de copropriété. Ainsi, il établit l’existence d’un préjudice distinct de celui représentant du retard dans les paiements et montre l’existence d’une mauvaise foi du défendeur justifiant l’allocation de dommages-intérêts distincts. Dès lors, Madame [F] [H] sera condamnée à payer la sommes de 1.500 euros au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 85/89 avenue du Général Leclerc 94700 MAISONS-ALFORT à titre de dommages et intérêts. Sur la demande relative aux frais : Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 85/89 avenue du Général Leclerc 94700 MAISONS-ALFORT fait état de frais à hauteur de 1.213,74 euros. Concernant les frais exposés par le syndicat des copropriétaires et dont il réclame le paiement, il résulte de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 que les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, commandement, et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, seront imputables au seul copropriétaire concerné. Si les frais de la sommation de payer et de la mise en demeure entrent dans le champ d’application de l’article 10-1 précité, en l’absence de contrat de syndic il n’est pas possible d’évaluer la légitimité du montant demandé, de sorte de cette demande est rejetée. Il est va de même pour les frais de relances. En outre, la constitution du dossier pour l’avocat et l’huissier ne se justifient qu’en cas de diligences exceptionnelles. La diligence exceptionnelle s’entend d’une démarche rendant l’action du syndic plus difficile et plus complexe, justifiant une activité inhabituelle du syndic pour y parvenir. Or, la constitution et la transmission du dossier, comportant certes les appels de fonds et les procès-verbaux d’assemblées générales sur une période de 4 années, ne sauraient être qualifiées de diligences exceptionnelles. Les frais d’avocat sont par ailleurs inclus dans l’indemnité versée au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Il convient donc de rejeter la demande formée au titre des frais de recouvrement. Sur les autres demandes : L’article 696 du code de procédure civile précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Madame [F] [H], qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées. Elle sera déboutée de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile. L’équité commande d’allouer au syndicat des copropriétaires du 85/89 avenue du Général Leclerc 94700 MAISONS-ALFORT la somme de 1 500,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Statuant publiquement, en procédure accélérée au fond, par décision contradictoire susceptible d'appel assortie de plein droit de l’exécution provisoire, DECLARE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 85/89 avenue du Général Leclerc 94700 MAISONS-ALFORT recevable en ses demandes, CONDAMNE Madame [F] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du 85/89 avenue du Général Leclerc 94700 MAISONS-ALFORT la somme de 19 642,93 €, avec intérêts au taux légal courant à compter du 15 avril 2024, au titre des provisions et des cotisations du fonds travaux dues au 1 octobre 2024 [4ème trimestre 2024 inclus], ORDONNE la capitalisation des intérêts, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil, le point de départ de cette capitalisation étant le 15 avril 2024, REJETTE la demande au titre des frais de recouvrement, REJETTE la demande de délais de paiement formée par Madame [F] [H], CONDAMNE Madame [F] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 85/89 avenue du Général Leclerc 94700 MAISONS-ALFORT la somme de 1.500 euros à titre des dommages et intérêts, CONDAMNE Madame [F] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du 85/89 avenue du Général Leclerc 94700 MAISONS-ALFORT la somme de 1 500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE Madame [F] [H] aux entiers dépens de la présente procédure dont recouvrement dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile, REJETTE toutes autres demandes plus amples ou contraires, FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRETEIL, le 31 octobre 2024. LE GREFFIER LE PRESIDENT