Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE RENNES
Service des contentieux de la protection
[Adresse 3]
[Localité 4]
JUGEMENT DU 15 Novembre 2024
N° RG 24/06033 - N° Portalis DBYC-W-B7I-LEXL
Jugement du 15 Novembre 2024
N° : 24/704
S.A. AIGUILLON CONSTRUCTION
C/
[S] [D]
[K] [D]
EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE
à SA AIGUILLON CONSTRUCTION
COPIE à la PREFECTURE
Au nom du Peuple Français ;
Rendu par mise à disposition le 15 Novembre 2024 ;
Par Claire SOURDIN, Première Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Emmanuelle BADUFLE, Greffier lors des débats et de Géraldine LE GARNEC, Greffier, lors du délibéré ;
Audience des débats : 27 Septembre 2024.
Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 15 Novembre 2024, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile.
ENTRE :
DEMANDEUR
S.A. AIGUILLON CONSTRUCTION
[Adresse 1]
[Localité 4]
représentée par Mme [P] [X], munie d’un pouvoir
ET :
DEFENDEUR :
M. [S] [D]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 4]
non comparant, ni représenté
Mme [K] [D]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 4]
non comparante, ni représentée
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 2 octobre 2020, la société AIGUILLON CONSTRUCTION a consenti un bail d’habitation à Monsieur [S] [D] et Madame [K] [D] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 417,06 € et d’une provision pour charges de 175,77 €.
Par actes de commissaire de justice du 27 février 2024, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 5.113,38 € au titre de l'arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.
La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de Monsieur [S] [D] et Madame [K] [D] le 28 février 2024.
Par assignations du 26 juillet 2024, la société AIGUILLON CONSTRUCTION a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
• Constater l’acquisition de la clause résolutoire,
• Ordonner l’expulsion de Monsieur [S] [D] et Madame [K] [D] ainsi que celle de tous occupants de leur chef avec, au besoin, le concours de la force publique,
• Condamner solidairement les locataires au paiement des sommes suivantes :
o 2.735,70 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 24 juillet 2024,
o une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,
o les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 29 juillet 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.
À l'audience du 27 septembre 2024, la société AIGUILLON CONSTRUCTION a maintenu l'intégralité de ses demandes, et a précisé que la dette locative, actualisée au 26 septembre 2024, s'élève désormais à 3.192,41 €.
La société AIGUILLON CONSTRUCTION considère enfin qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, les paiements réalisés par les locataires aux mois d’août et de septembre 2024 étant d’un montant inférieur au montant du loyer courant.
Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice respectivement délivrés à domicile et à personne, Monsieur [S] [D] et Madame [K] [D] n'ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.
La société AIGUILLON CONSTRUCTION ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.
En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
La société AIGUILLON CONSTRUCTION a précisé ne pas avoir connaissance de l’existence d’une telle procédure concernant Monsieur [S] [D] et Madame [K] [D].
À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION
En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail
1.1. Sur la recevabilité de la demande
La société AIGUILLON CONSTRUCTION justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.
Elle justifie également avoir saisi la CCAPEX deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.
Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
1.2. Sur la résiliation du bail
Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois – le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.
Il convient donc de faire application du délai de deux mois, conformément aux stipulations du contrat de bail.
En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 27 février 2024. Or, d’après l'historique des versements, la somme de
5.113,38 € n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.
La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 28 avril 2024.
Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société AIGUILLON CONSTRUCTION à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.
Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d'un commandement de quitter les lieux et hors période de trêve hivernale.
2. Sur la dette locative
Aux termes de l’article 7, a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
En vertu de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.
L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
En l’espèce, la société AIGUILLON CONSTRUCTION verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 26 septembre 2024, Monsieur [S] [D] et Madame [K] [D] lui devaient la somme de 3.192,41 €, soustraction faite des frais de procédure.
Monsieur [S] [D] et Madame [K] [D] n’ayant pas comparu, ils n’apportent, par définition, aucun élément de nature à remettre en cause leur dette à l’égard de leur bailleur.
Ils seront donc solidairement condamnés à payer à la société AIGUILLON CONSTRUCTION la somme de 2.735,70 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 24 juillet 2024, somme réclamée aux termes de l’assignation, ce montant comprenant la dette locative arrêtée au 28 avril 2024 date de la résiliation du bail, ainsi que les indemnités d’occupation ayant couru entre le 28 avril 2024 et le 24 juillet 2024. Il convient de dire que cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.
3. Sur l’indemnité d’occupation
En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, il convient de les condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.
En cas de contestation, son montant sera fixé à 666,69 €. L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et sera comptabilisée à compter du 24 juillet 2024, date du décompte produit dans l’assignation. Le cas échéant, elle ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société AIGUILLON CONSTRUCTION ou à son mandataire.
4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire
Monsieur [S] [D] et Madame [K] [D], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.
Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.
En l'espèce, eu égard de l’importance de la dette locative, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.
PAR CES MOTIFS,
La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 27 février 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ;
CONSTATE, à la date du 28 avril 2024 la résiliation du bail conclu le 2 octobre 2020 entre la société AIGUILLON CONSTRUCTION, d’une part, et Monsieur [S] [D] et Madame [K] [D], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 4] ;
DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Monsieur [S] [D] et Madame [K] [D], sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement ;
ORDONNE à Monsieur [S] [D] et Madame [K] [D] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 2] à [Localité 4] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;
DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;
DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;
CONDAMNE solidairement Monsieur [S] [D] et Madame [K] [D] à payer à la société AIGUILLON CONSTRUCTION la somme de 2.735,70 € (deux mille sept cent trente-cinq euros et soixante-dix centimes) au titre de leur dette locative arrêtée au 24 juillet 2024 (loyers et indemnités d’occupation), et ce avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugemnt ;
CONDAMNE solidairement Monsieur [S] [D] et Madame [K] [D] à payer à la société AIGUILLON CONSTRUCTION une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 666,69 € (six cent soixante-six euros et soixante-neuf centimes) par mois, et ce à compter du 28 avril 2024 date de la résiliation du bail et jusqu’à entière libération des lieux, étant précisé que l’indemnité d’occupation due pour la période du 28 avril 2024 au 24 juillet 2024 est comprise dans la condamnation de payer la somme de 2.735,70 euros sus-prononcée ;
DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer à compter du 24 juillet 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire ;
DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;
CONDAMNE solidairement Monsieur [S] [D] et Madame [K] [D] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 27 février 2024 et celui des assignations du 26 juillet 2024 ;
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 15 novembre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.
La Greffière La Juge
