Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS
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N° RG 24/53322 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4RH5
N° : 1
Assignation du :
17 Avril 2024
[1]
[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 27 août 2024
par Violette BATY, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,
Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.
DEMANDERESSE
La Société ABENEX VALUE
[Adresse 6]
[Localité 9]
représentée par Me Aurélie VUCHER-BONDET, avocat au barreau de PARIS - #P0098
DEFENDERESSE
La S.A.S. DORMAKABA FRANCE
[Adresse 1]
[Localité 7]
représentée par Maître Emmanuel SEIFERT de la SARL SEIFERT BARBE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS - #L0179
DÉBATS
A l’audience du 17 Juin 2024, tenue publiquement, présidée par Violette BATY, Vice-présidente, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,
Nous, Président,
Après avoir entendu les conseils des parties,
Aux termes d’actes sous seing privé signés les 13 avril 1999, 1er octobre 1999 et 1er juillet 2002, la société JUDLIN-GAILLARD a donné à bail à la société JUDLIN FERMETURES :
Un box n°3 au numéro [Adresse 2] à [Localité 9] ;Un box n°4 au numéro [Adresse 2] à [Localité 9] ;Un emplacement de parking au numéro [Adresse 4] à [Localité 9] ;Un local commercial au [Adresse 5] à [Localité 9].Au motif de la demande du preneur à bail de renouveler ces baux à titre commercial, la société JUDLIN-GAILLARD a consenti à la société JUDLIN FERMETURES, par acte en date du 1er juillet 2019, un bail commercial pour une durée de neuf ans, comportant la désignation des locaux suivante : box lot n° 3 et box lot n°4 situés au numéro [Adresse 2] à [Localité 9], double emplacement de stationnement de parking situé [Adresse 5] à [Localité 9] (lots n° 17 et 18) et local commercial situé [Adresse 5] à [Localité 9] , (lot n° 22), moyennant un loyer annuel en principal de 18.545 euros par an, à usage de bureaux, box et parking pour l’exercice des activités prévues aux statuts de la société preneuse à bail à la signature du bail soit la fabrication, le négoce d’articles métalliques, de matériel hydraulique et électronique, ascenseurs ou autres objets de décoration intérieures ou extérieure, la prise, l’acquisition, l’exploitation, la vente, l’octroi de licences de tous brevets, marque de fabrique entrant dans l’objet de la société.
Le 28 mars 2022, la société DORMAKABA FRANCE, associé unique de la société JUDLIN FERMETURES, a décidé de la dissolution sans liquidation de cette société, avec transmission universelle à son profit du patrimoine de celle-ci, la société DORMAKABA FRANCE devenant alors preneur à bail.
Par acte authentique en date du 23 septembre 2022, la société JUDLIN-GAILLARD a cédé à la société ABENEX VALUE la propriété de lots au sein de l’immeuble édifié sur le terrain situé au [Adresse 5], d’un terrain grillagé à usage de parking situé [Adresse 4] et d’un terrain sur lequel sont édifiés 4 boxes situé [Adresse 2] à [Localité 9].
Se prévalant de ce que la société DORMAKABA France occupe sans droit ni titre la parcelle de terrain située au [Adresse 4], le conseil de la société ABENEX VALUE a notamment mis en demeure la société DORMAKABA France, par courriers recommandés des 30 novembre 2023 et 9 janvier 2024, d’avoir à libérer complètement la parcelle, sous quinzaine.
Exposant que ces mises en demeure sont restées vaines et que la partie défenderesse s’est maintenue sur la parcelle litigieuse, la société ABENEX VALUE a, par acte délivré le 17 avril 2024, fait citer la société DORMAKABA France devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, au visa de l’article 835 du code de procédure civile, aux fins de voir :
« - CONSTATER que la société DORMAKABA FRANCE est occupante sans droit ni titre de la parcelle située [Adresse 4], appartenant à la société ABENEX VALUE depuis le 12 juillet 2023 ;
- JUGER que cette occupation sans droit ni titre par la société DORMAKABA FRANCE cause un trouble manifestement illicite à la société ABENEX VALUE ;
- ORDONNER l’expulsion de la société DORMAKABA FRANCE, celle de tous occupants de son chef et celles des personnes se trouvant sur les lieux sans autorisation ainsi que le retrait de tous biens (véhicules, marchandises, matériaux, produits etc…) entreposés sur les lieux et ce dans un délai de 24 heures à compter de la signification de la présente décision ;
- DIRE que passé ce délai, la société DORMAKABA FRANCE et les occupants en seront expulsés par toutes voies de droit, y compris avec le concours de la force publique et d’un serrurier sous astreinte de 500 € par jour de retard ;
- AUTORISER le commissaire de justice mandaté par la société ABENEX VALUE à entreposer les biens et véhicules éventuellement laissés sur place par la société DORMAKABA FRANCE dans un lieu de son choix, aux frais, risques et périls exclusifs de la société DORMAKABA FRANCE, avec sommation à la société DORMAKABA FRANCE d’avoir à les retirer de ce lieu sous un délai de 2 mois à compter de l’intervention du commissaire de justice sous peine de les voir mis en vente forcée;
- SE RESERVER le droit de liquider l’astreinte ainsi fixée ;
- CHIFFRER l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 620 € HT ;
- CONDAMNER la société DORMAKABA FRANCE à verser à la société ABENEX VALUE la somme provisionnelle de 620 € par mois d’occupation, à compter du mois de juillet 2023 jusqu’à la libération complète et effective des lieux au titre de l’indemnité d’occupation ;
- CONDAMNER la société DORMAKABA FRANCE à verser à la société ABENEX VALUE la somme provisionnelle de 5.000 € à titre de dommages et intérêts ;
- CONDAMNER la société DORMAKABA FRANCE à verser à la société ABENEX VALUE la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- CONDAMNER la société DORMAKABA FRANCE aux entiers dépens lesquels comprendront le coût des procès-verbaux de constat et sommations en date des 12 juillet 2023, 29 février 2024 et 14 mars 2024 ;
- ORDONNER l’exécution provisoire de l’entier jugement à intervenir, nonobstant appel. ».
A l’appui de ses prétentions, la requérante expose que le bail en cours au bénéfice de la société défenderesse ne porte pas sur la location de la parcelle située au [Adresse 4], de sorte que la société DORMAKABA FRANCE qui y stationne ses véhicules et y entrepose son matériel est occupante sans droit ni titre. Elle affirme que cette occupation illicite porte atteinte à son droit de propriété et constitue ainsi un trouble manifestement illicite. Elle indique par ailleurs que l’occupation de la parcelle lui a nécessairement causé un préjudice puisqu’elle envisage de faire des travaux de construction à cet endroit et qu’elle n’a donc pas pu entreprendre ses projets, justifiant le paiement par la défenderesse d’une indemnité d’occupation. Enfin, elle soutient que l’attitude de la société DORMAKABA FRANCE, qui ne s’est pas exécutée malgré deux mises en demeure et deux sommations d’avoir à quitter la parcelle, constitue une résistance abusive justifiant l’allocation de dommages et intérêts à titre provisionnel.
L’affaire a été appelée à l’audience du 17 juin 2024.
La demanderesse, représentée par son conseil, a maintenu oralement les termes de son assignation et conclu au rejet des demandes reconventionnelles, en contestant d’une part toute irrecevabilité de sa demande en l’absence de production d’un état des nantissements, toute erreur matérielle commise à l’occasion de la signature du bail commercial ainsi qu’être tenue par toute tolérance d’occupation consentie par l’ancien gérant de la société JUDLIN-GAILLARD.
La défenderesse, représentée par son conseil, a soutenu, après le rejet de sa demande de renvoi de l’affaire, des observations orales tendant au rejet des demandes de la société requérante au motif de l’existence de contestations sérieuses tenant :
à l’absence de production par la demanderesse de l’état des nantissements ;à ce que le bail de 2019 ne reprend pas en page 31 la désignation de la parcelle située au [Adresse 4], antérieurement louée et visée par le renouvellement, en raison uniquement d’une erreur matérielle,à la reconnaissance par le gérant de la société cédante de la parcelle de l’usage de cette parcelle par le preneur à bail depuis 2019, en raison de la hauteur de véhicules ne permettant pas un stationnement en sous-sol.
Elle demande à titre reconventionnel la condamnation de la société requérante à lui payer la somme de 25.000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive visant à contourner les dispositions d’ordre public du statut des baux commerciaux s’agissant du paiement d’une indemnité d’éviction ainsi que l’allocation de la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Elle fait valoir au soutien de ses demandes que la demanderesse cherche à l’expulser sans avoir à lui verser d’indemnité d’éviction, ce qui contrevient aux dispositions d’ordre public du code de commerce.
Conformément aux dispositions des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, il convient de se référer à l’acte introductif d’instance et aux notes d’audience pour un plus ample exposé des faits et des moyens qui y sont contenus.
La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe, au 27 août 2024.
SUR CE,
A titre liminaire, il convient de rappeler qu'une demande de « constater », de « juger » ou de «donner acte » ne constitue pas, sauf exception, la formulation d’une prétention au sens de l’article 30 du code de procédure civile.
Sur la fin de non-recevoir des demandes pour défaut de production d’un état des nantissements
En application de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.
La société défenderesse se prévaut de l’absence de production par la société requérante d’un état des inscriptions et notamment des nantissements sur son propre fonds de commerce.
Outre le fait que la société défenderesse ne fonde pas juridiquement la fin de non-recevoir alléguée pour défaut de production d’un état des inscriptions sur son fonds de commerce, il sera observé que l’action entreprise ne consiste pas en la résiliation d’un bail commercial pour défaut de paiement d’arriéré locatif, mais poursuit l’expulsion pour occupation sans droit ni titre, insusceptible de régularisation par un créancier inscrit.
La fin de non-recevoir soulevée en défense sera par conséquent écartée.
Sur les demandes au titre d’un trouble manifestement illicite
Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
L’existence d’une contestation sérieuse est indifférente à l’application de ces dispositions. De la même manière, l'urgence n'a pas à être caractérisée par le requérant, celle-ci découlant de la démonstration d'un trouble manifestement illicite.
Le trouble manifestement illicite s'entend de toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.
Il est constant que l'occupation sans droit ni titre d'un local caractérise un trouble manifestement illicite.
En vertu de l'article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. L'occupation sans droit ni titre du bien d'autrui constitue un trouble manifestement illicite qui justifie la compétence du juge des référés.
En l’espèce, la société ABENEX VALUE justifie être propriétaire de la parcelle de terrain sise [Adresse 2] à [Localité 9], des lots situés aux [Adresse 5] à [Localité 9], mais également de la parcelle de terrain située au numéro 23 dans la même rue.
Le 29 février 2024, elle justifie avoir délivré à la société DORMAKABA France une sommation d’avoir à libérer la parcelle située [Adresse 4] à [Localité 9] utilisée sans droit ni titre aux fins de stationnement.
La requérante produit un procès-verbal de constat établi par ministère de commissaire de justice le 14 mars 2024, portant constatation de la présence au [Adresse 4]), d’un véhicule CITROEN Berlingo immatriculé [Immatriculation 8] stationné sur l’emplacement de parking à cette adresse.
Le 14 mars 2024, la société requérante a fait délivrer à la société défenderesse une sommation interpellative d’avoir à répondre à la question portant sur l’utilisation des parkings adjacents à son local commercial pour y garer ses véhicules et y stocker des matériaux. Le commissaire de justice, constatant la fermeture de la société au jour de la délivrance de l’acte, a mentionné avoir constaté que le même véhicule immatriculé [Immatriculation 8] ainsi que du matériel de chantier sont visibles sur les emplacements voisins au local du requis.
La demanderesse produit pour justifier d’un défaut de titre ou droit d’occupation de la parcelle litigieuse par la société DORMAKABA France, le contrat de bail commercial consenti le 1er juillet 2019, précisant en page 31 la désignation des lieux loués :
« 1. RENOUVELLEMENT DU BAIL
Par les présentes, le BAILLEUR donne à bail à loyer, en renouvellement des baux sus-énoncés, à titre commercial (…) au PRENEUR qui accepte, les locaux sis [Adresse 3] et ci-dessous désignés.
Le renouvellement se fait aux clauses et conditions des baux initialement conclus sous réserve des modifications énoncées dans le présent acte.
2. DESIGNATION DES LOCAUX LOUES
1.1 Désignation de l’ensemble immobilier dont dépendent les BIENS :
Les locaux objets des présentes sont situés aux [Adresse 3] (Annexe 5).
Le présent renouvellement de bail concerne :
le box lot n°3 situé au [Adresse 2] ;
le box lot n°4 situé au [Adresse 2] ;
un double emplacement de parking situé [Adresse 5] ; (lot n°17 et 18)
et un local commercial situé au [Adresse 5] (lot n°22 – et les 800/10 000èmes du sol et des parties communes générales) ».
La société DORMAKABA FRANCE qui indique que la page 31 du bail susmentionné comporte une erreur matérielle, produit un avenant n°1 aux baux des 13 avril 1999, 1er octobre 1999 et 1er juillet 2002, signé le 26 avril 2019 par la société JUDLIN-GAILLARD et la société JUDLIN FERMERTURES, qui fait état de ce que :
« (…) Le Bailleur a consenti à la société JUDLIN FERMETURES un bail commercial et trois contrats de location, à savoir :
(…)
3. Le troisième contrat de location a été conclu en date du 1er octobre 1999 et porte sur un emplacement à usage de parking situé au [Adresse 4].
(…)
Dans le cadre d’un protocole de cession de titres sous conditions suspensives signé en date du 3 avril 2019, la société JUDLIN FERMETURES s’est engagée auprès d’un Cessionnaire à établir un avenant avec son Bailleur portant sur les contrats de location des deux box et de l’emplacement de parking afin de stipuler que ceux-ci sont indissociables du bail relatif au local commercial.
Les parties ont souhaité procéder à la formalisation d’un accord et ont procédé à la rédaction des présentes.
(…)
Les parties d’un commun accord décident :
que les contrats de location des deux box et de l’emplacement de parking sont indissociables du bail commercial relatif au local commercial ;
que l’ensemble des contrats de location et du bail commercial feront l’objet d’un renouvellement en un seul bail, et ce, aux mêmes charges et conditions ;
et que le délai de prévenance pour dénoncer les contrats de location et le bail commercial à prendre en compte est celui du bail commercial relatif au local. De ce fait, le bailleur et le preneur ont la faculté de dénoncer les baux à chaque période sous réserve d’en avertir l’autre partie par acte extrajudiciaire six mois avant le terme.
(…) ».
La défenderesse produit par ailleurs :
une attestation d’assurance en responsabilité civile générale établie le 12 juillet 2023 par la compagnie AXA, qui démontre qu’elle est couverte au titre des dommages aux biens sur la parcelle située au [Adresse 4] à [Localité 9] ; une attestation écrite de Monsieur [S] [I], ancien gérant de la société JUDLIN FERMETURES, qui atteste de ce que « historiquement », la société preneuse à bail louait la parcelle du numéro 23 de la rue et en payait loyer.Il ressort des éléments qui précèdent que si le bail commercial signé le 1er juillet 2019 ne comporte pas dans le descriptif de la désignation des lieux loués en page 31, la stipulation parmi les locaux loués d’« un emplacement à usage de parking situé au [Adresse 4] », il comporte néanmoins mention d’un bail antérieurement consenti sur « un emplacement à usage de parking situé au [Adresse 4] » pour une durée d’une année et qui a commencé à courir à compter du 1er octobre 2019 » et la mention selon laquelle le bailleur donne à bail à loyer, en renouvellement des baux incluant ledit emplacement, au preneur à bail qui accepte les locaux sis « [Adresse 3] (…) ».
Par ailleurs, l’avenant signé par la société JUDLIN-GAILLARD, le 26 avril 2019, confirme l’intention conjointe des parties au bail consenti sur la parcelle du [Adresse 4] de le renouveler de même que l’ensemble des autres baux liant les parties au sein d’un même bail outre un délai de prévenance pour dénoncer les contrats de location.
Ainsi, il n’est pas démontré avec l’évidence requise en référé par la demanderesse que la société DORMAKABA ne dispose pas à ce jour d’un titre ou droit d’occupation, à titre de stationnement sur la parcelle située au [Adresse 4].
Dans ces conditions, il n’est pas démontré le caractère manifestement illicite de l’occupation par la société DORMAKABA France de la parcelle sise [Adresse 4] aux fins de stationnement.
Dans ces circonstances, la société requérante succombe à démontrer l’existence d’un trouble manifestement illicite, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur la demande d’expulsion sous astreinte et les demandes subséquentes à celle-ci.
Sur la demande de provision au titre de l’indemnité d’occupation
Aux termes de l'article 835, alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
L’indemnité d’occupation constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des lieux et assure la réparation du préjudice résultant de l’occupation sans bail.
En l’espèce, dès lors qu’il ressort des développements précédents que la société DORMAKABA France se prévaut d’un bail en cours sur la parcelle sise [Adresse 4] et présente dès lors une contestation sérieuse à l’obligation de régler en sus du loyer fixé au bail liant les parties, une indemnité d’occupation au titre de la mise à disposition de ladite parcelle, il n’y a pas lieu à référé sur ce chef de demande.
Sur la demande de provision au titre de la résistance abusive
Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
La résistance abusive se définit par la contrainte pour une partie d’intenter une action en justice pour parvenir à ses fins. Elle ne se traduit pas par une simple résistance.
Le juge des référés peut allouer des dommages-intérêts pour résistance abusive ; il ne peut toutefois le faire que si l’obligation n’est pas sérieusement contestable.
La société ABENEX VALUE sollicite la condamnation provisionnelle de la défenderesse à la somme de 5.000 euros pour résistance abusive, celle-ci n’ayant pas quitté la parcelle malgré les deux sommations et les deux mises en demeure ce qui l’a contraint à saisir le juge, lui causant alors un préjudice.
Au cas particulier, l’obligation pour la défenderesse de quitter la parcelle objet du litige se heurte à une contestation sérieuse, la requérante ne démontrant pas, avec l’évidence requise en référé, que la société DORMAKABA FRANCE occupe la parcelle sise [Adresse 4] à [Localité 9] sans droit ni titre. Elle échoue dans ces conditions, à établir la résistance abusive de la société défenderesse à quitter cette parcelle.
Dans ces circonstances, il n’y a pas lieu à référé sur ce chef de demande.
Sur la demande reconventionnelle de la société DORMAKABA FRANCE
La société DORMAKABA FRANCE forme une demande de dommages-intérêts à hauteur de 25.000 euros en se prévalant de la procédure abusivement poursuivie en demande aux fins d’expulsion et destinée à faire échec aux dispositions du code de commerce et au statut des baux commerciaux.
En application de l’article 32-1 du code de procédure civile, « Celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamé ».
Le juge des référés peut allouer des dommages-intérêts pour procédure abusive.
En l’espèce, la société requérante a poursuivi l’expulsion de la société DORMAKABA France pour occupation illicite de la parcelle sise [Adresse 4] à [Localité 9] en contestant toute preuve d’un titre ou droit d’occupation des lieux, alors qu’il ressort des échanges entre les conseils des parties avant délivrance de l’assignation et de l’acte interpellatif en réponse à sommation délivré à la société ABENEX VALUE le 12 mars 2024 que la société DORMAKABA France a fait valoir la caducité de la sommation d’avoir à libérer la parcelle sise [Adresse 4], avant la délivrance de l’assignation en référé, en se prévalant de l’existence de l’avenant aux baux consentis et du contrat de bail du 1er juillet 2019 ainsi que de l’assurance couvrant les risques pour les locaux sis au [Adresse 3] et en se réservant tout droit action ou recours en vue de l’allocation de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis.
Dès lors que la société défenderesse s’est prévalue des dispositions du bail commercial en date du 1er juillet 2019, prévoyant le renouvellement des baux consentis sur les locaux loués à la société DORMAKABA France venant aux droits de la société JUDLIN Fermetures, sis « [Adresse 3] (…) », la société ABENEX VALUE a abusivement poursuivi l’expulsion en référé pour occupation manifestement illicite de la défenderesse de la parcelle sise [Adresse 4] pour le stationnement, sans s’assurer de la dénonciation expresse et préalable du bail préalablement consenti sur cette parcelle.
Toutefois, la société DORMAKABA France ne justifie pas à l’audience et au regard des seules pièces produites au débat d’un préjudice subi distinct de celui résultant des frais de procédure exposés pour sa défense à l’instance en référé et faisant déjà l’objet d’une demande d’allocation d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de dommages et intérêts.
Sur les autres demandes
Succombant dans ses prétentions, la société ABENEX VALUE sera condamnée aux dépens et à verser à la société DORMAKABA FRANCE la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Statuant par ordonnance de référé, par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,
Ecartons la fin de non-recevoir soulevée en défense par la société DORMAKABA France ;
Disons n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble des demandes présentée par la société ABENEX VALUE ;
Renvoyons les parties à mieux se pourvoir au principal ;
Rejetons la demande reconventionnelle de la société DORMAKABA France en paiement de dommages et intérêts pour procédure abusive ;
Condamnons la société ABENEX VALUE aux dépens ;
Condamnons la société ABENEX VALUE à verser à la société DORMAKABA France la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
Déboutons les parties du surplus de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes plus amples ou contraires ;
Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.
Fait à Paris, le 27 août 2024.
La greffière, La présidente,
Pascale GARAVEL Violette BATY
