Cour d'appel, 28 novembre 2023. 22/04032

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 51A 1re chambre 2e section ARRET N° CONTRADICTOIRE DU 28 NOVEMBRE 2023 N° RG 22/04032 - N° Portalis DBV3-V-B7G-VIKZ AFFAIRE : Mme [G] [F] C/ S.A. SEQENS, venant aux droits de la Société FRANCE HABITATION Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 31 Mars 2022 par le Juge des contentieux de la protection de PONTOISE N° RG : 11-21-2125 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : 28/11/23 à : Me Albert BAFFI Me Mariane ADOSSI RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE VINGT HUIT NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT TROIS, La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : Madame [G] [F] [Adresse 1] [Localité 4] Représentant : Maître Albert BAFFI, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 242 APPELANTE **************** S.A. SEQENS, venant aux droits de la Société FRANCE HABITATION Ayant son siège [Adresse 3] [Localité 5] prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège Représentant : Maître Mariane ADOSSI de la SCP PETIT MARCOT HOUILLON, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 100 - N° du dossier 2101398 INTIMEE **************** Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 11 Septembre 2023 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Isabelle BROGLY, Magistrat honoraire chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Monsieur Philippe JAVELAS, Président, Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller, Madame Isabelle BROGLY, Magistrat honoraire, Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN, EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 1er février 2017, la SA Domaxis aux droits de laquelle se trouve aujourd'hui la société Seqens a consenti à Mme [F], un bail portant sur un appartement à usage d'habitation sis [Adresse 2] à [Localité 6]. Par acte de commissaire de justice délivré le 16 septembre 2021, la société Seqens a assigné Mme [F] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Pontoise aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : - constater l'acquisition de la clause résolutoire, - ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef avec si besoin est le concours de la force publique, - la voir condamner au paiement de la somme de 2 087,47 euros au titre des loyers et charges impayés avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, - la voir condamner au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu'à complète libération des lieux, - dire que l'huissier qui procédera à la reprise des lieux pourra, s'il s'y trouve des biens meubles, les faire transporter aux frais avancés de la société Seqens par toute personne de son choix, dans tous garde-meubles égaiement de son choix, - la voir condamner au paiement de la somme de 800 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les intérêts au taux légal compter de la décision à intervenir, - la voir condamner aux dépens incluant notamment le coût du commandement de payer. Par jugement contradictoire du 31 mars 2022, le tribunal judiciaire de Pontoise a : - constaté que les demandes d'acquisition de la clause résolutoire du bail et d'expulsion sont sans objet du fait du départ volontaire de Mme [F], - condamné Mme [F] à payer à la société Seqens, la somme de 4 836, 07 euros au titre du solde des sommes dues en exécution du bail du 1er février 2017 avec intérêts au taux légal à compter du jugement. Par déclaration reçue au greffe en date du 16 juin 2022, Mme [F] a relevé appel de ce jugement. Aux termes de ses conclusions signifiées le 21 mars 2023, elle demande à la cour : - d'infirmer le jugement rendu le 31 mars 2022 par le tribunal judiciaire de Pontoise en ce qu'il : * l'a condamnée à payer à la société Seqens la somme de 4 836,07 euros au titre du solde des sommes dues en exécution du bail du 1er février 2017 avec intérêts au taux légal à compter du jugement, * l'a déboutée de toutes ses demandes reconventionnelles, *l'a déboutée de sa demande de délai de paiement, * l'a condamnée à payer à la société Seqens la somme de 400 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens, et statuant à nouveau, de : - dire et juger que sa dette locative s'élève à la somme de 1760,45 euros, - dire et juger que les provisions de charges au titre des années 2020 et 2021 ne sont pas dues à défaut de production des régularisation annuelles au titre de ces années, - dire et juger que Mme [F] bénéficiera d'un délai de grâce de 36 mois en vue de solder sa dette locative de 1 760,45 euros, soit 48,90 euros par mois, - condamner la société intimée aux entiers dépens d'appel et de première instance. Aux termes de ses conclusions signifiées le 14 décembre 2022, la société Seqens demande à la cour de : - confirmer en toutes ses dispositions le jugement du 31 mars 2022 rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Pontoise, - débouter Mme [F] de l'ensemble de ses demandes, moyens, fins ou prétentions, - condamner Mme [F] à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, - condamner Mme [F] aux entiers dépens. La clôture de l'instruction a été prononcée le 11 mai 2023. Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée. MOTIFS DE LA DÉCISION. Sur l'appel de Mme [F]. - Sur le montant de la dette locative. Au soutien de son appel, Mme [F], qui a quitté les lieux loués, conteste le montant de la somme au paiement de laquelle elle a été condamnée au titre de son arriéré locatif. Elle reproche au premier juge d'avoir fait une application inexacte des textes applicables relatives aux charges locatives, à savoir l'article L 442-3 du code de la construction et de l'habitation et l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989. Elle fait valoir qu'en ne procédant pas à la régularisation des charges annuelles des années 2020 et 2021, la bailleresse a violé l'article 5 du contrat de bail qui stipule que les charges sont réglées en même temps que le loyer principal, par provisions mensuelles, et qu'elles feront l'objet d'une régularisation annuelle, de sorte qu'en l'absence de régularisation, elle n'est nullement redevable des provisions sur charges qui, au vu du dernier décompte arrêté au 6 décembre 2021 produit par la bailleresse, s'élèvent à la somme de 3 249,19 euros, ni aux frais de contentieux s'élevant à la somme de 144,78 euros. La société Seqens réplique que l'analyse par Mme [F] des textes applicables en la matière est erronée. Elle expose que, quand bien même l'alinéa 6 de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 applicable au secteur des HLM prévoit une régularisation annuelle des charges en cas de versement de provisions, l'absence de régularisation annuelle n'est assortie d'aucune sanction et que le bailleur peut en justifier à tout moment dans la limite du délai de la prescription triennale. Elle rappelle qu'elle est un bailleur social et qu'en règle générale, la régularisation annuelle des charges intervient dans un délai de deux à trois ans maximum à compter de la fin de l'exercice annuel et qu'il est bien évident que si les régularisations des charges des exercices 2020 et 2021 dégageaient un solde positif en faveur de la locataire, elle ne manquerait pas d'imputer les sommes créditrices sur le montant de la dette en en avisant Mme [F]. Sur ce, Aux termes de l'alinéa 2 du 3° de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ces cas, faire l'objet d'une régularisation au moins annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires. Durant un mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires. Le principe posé par l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 est que les charges sont exigibles sur justification par le bailleur, étant observé que, si le bailleur ne justifie pas chaque année de sa demande de régularisation de charges, il conserve effectivement le droit non seulement d'appeler les provisions mensuelles courantes, mais encore de réclamer ultérieurement le paiement du reliquat éventuel des charges en présentant les justificatifs et ce, dans la limite du délai de prescription applicable. Il est constamment admis aujourd'hui que le preneur ne peut se soustraire à son obligation et le paiement total des provisions sur charges ne peut être suspendu dans l'attente de la régularisation annuelle des exercices précédant, peu important que le bailleur remplisse son obligation de régularisation tardivement. Il s'ensuit que contrairement à ce que soutient Mme [F], la bailleresse n'a, non seulement pas violé les termes du bail en ne procédant pas à la régularisation annuelles des charges portant sur les exercices 2020 et 2021, mais encore elle n'a pas enfreint les dispositions légales d'ordre public qui prévoient une régularisation annuelle, sans fixer le délai dans lequel celle-ci doit intervenir, sauf à respecter le délai de la prescription, et qui n'assortissent cette obligation d'aucune sanction, la seule conséquence prévue par l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 étant que si cette régularisation n'a pas lieu avant le terme de l'année civile suivant l'année de leur exigibilité, le locataire peut demander à régler le reliquat éventuel par douzième. Enfin, la cour remarque que Mme [F] n'a manifestement pas compris la formulation de la société Seqens lorsqu'elle évoque la 'forfaitisation des charges' : elle ne consiste pas pour la bailleresse, contrairement à ce qu'expose Mme [F], à percevoir à la fois des provisions sur charges et en outre une forfaitisation des charges. Dans l'attente des régularisations annuelles des exercices précédents, la société Seqens s'est bornée à forfaitiser le montant de la provision mensuelle. Le jugement est donc confirmé sur le principe de la condamnation de Mme [F] au paiement de son arriéré locatif mais néanmoins infirmé sur le montant, les sommes de 144,78 euros et de 177,79 euros au titre des frais de contentieux devant être exclues, car ne correspondant pas à une charge récupérable au sens de la loi. En revanche, quand bien même Mme [F] a quitté les lieux le 27 octobre 2021, elle reste redevable d'un mois de préavis, ce qui explique que le décompte arrêté au 6 décembre 2021 par la société Seqens comprenne au moins partiellement le loyer de novembre 2021. En définitive, Mme [F] doit être condamnée à verser à la société Seqens la somme de 4 513,50 euros au titre de son arriéré locatif. - Sur la demande de délais de paiement. Mme [F] qui argue de difficultés financières, sollicite des délais de paiement offrant de se libérer de sa dette qu'elle a demandé à la cour de fixer à la somme de 1 760,45 euros, par versements mensuels de 48,90 euros. La société Seqens s'oppose à la demande. Sur ce, Aux termes de l'article 24-V de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par l'ordonnance du 19 décembre 2014, en vigueur à compter du 1er janvier 2015, le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1345-3 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Il peut ainsi, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, dans la limite de trois années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues. Il appartient au débiteur qui sollicite de tels délais de présenter une offre sérieuse et précise de règlement et d'apporter des éléments de preuve concernant sa situation financière, à savoir notamment ses revenus et ses charges prévisibles, éléments permettant de penser raisonnablement qu'il est en capacité de régler l'intégralité de sa dette dans le délai proposé. Il convient également de tenir compte du montant et de l'ancienneté de la dette et des efforts déjà accomplis pour l'honorer. En l'espèce, non seulement Mme [F] n'a pas commencé à apurer le montant de sa dette depuis le jugement déféré à la cour, mais encore, elle n'explique pas comment elle pourrait s'en libérer dans un délai raisonnable puisqu'elle s'élève à la somme de 4 513,50 euros et qu'elle propose de la régler par mensualités de 48,90 euros, soit en 92 mensualités, ce qui aux termes de la loi, n'est pas possible. Mme [F] doit donc être déboutée de sa demande de ce chef. Sur les mesures accessoires. Mme [F] doit être condamnée aux dépens de la procédure d'appel, les dispositions du jugement contesté relatives aux dépens de première instance étant, par ailleurs, confirmées. Il y a lieu de faire droit à la demande de la société seqens au titre des frais de procédure par elle exposés en cause d'appel en condamnant Mme [F] à lui verser la somme de 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS. La cour, Statuant contradictoirement et par mise à disposition au greffe, Confirme le jugement rendu le 31 mars 2022 par le tribunal judiciaire de Pontoise en toutes ses dispositions, sauf sur le montant de la condamnation de Mme [F] au paiement de l'arriéré locatif, Statuant à nouveau de ce seul chef, Condamne Mme [F] à verser à la société Seqens la somme de 4 513,50 euros au titre de son arriéré locatif, selon décompte arrêté au 6 décembre 2021, Déboute Mme [F] de toutes ses demandes, Y ajoutant, Condamne Mme [F] à verser à la société Seqens la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne Mme [F] aux dépens d'appel. - prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,