Cour d'appel, 26 septembre 2024. 22/08091

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 3 ARRET DU 26 SEPTEMBRE 2024 (n° , 14 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/08091 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CFWK3 Décision déférée à la Cour : Jugement du 17 Mars 2022 -Tribunal de proximité de Paris - RG n° 1162160047 APPELANTS Monsieur [S] [N] [Adresse 4] [Localité 7] Madame [Y] [W] [Adresse 4] [Localité 7] S.A.S. DANIELLE ROCHES [Adresse 3] [Localité 8] Représentés par Me Joëlle AKNIN, avocat au barreau de PARIS, toque : B0398 INTIMEES S.C.I. IMMOBILIERE GENERALE FRANCAISE [Adresse 2] [Localité 6] Représentée par Me Emilie ASSOUS, avocat au barreau de PARIS, toque : G0866 Compagnie d'assurance ALLIANZ IARD [Adresse 1] [Localité 9] Représentée par Me Emilie DECHEZLEPRETRE DESROUSSEAUX de la SELARL CABINET DECHEZLEPRETRE, avocat au barreau de PARIS, toque : E1155 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 04 Juillet 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Mme Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre Mme Muriel PAGE, Conseillère Mme Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE ARRET : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition. ***** EXPOSÉ DU LITIGE La SCI Immobilière Générale Française a donné à bail à la SAS Danielle Roches un appartement de cinq pièces à usage d'habitation situé [Adresse 5] [Localité 7], à effet du 1er février 2016 ; ce contrat n'est pas produit aux débats mais son existence est constante. Cet appartement était destiné au logement de la famille du président de la SAS DANIELLE ROCHES, M. [S] [N]. En 2019, un dégât des eaux a été subi dans l'appartement loué. La société Danielle Roches a donné congé pour le 11 juin 2020, date à laquelle les lieux ont été libérés. Le loyer s'élevait alors à la somme de 5.764,70 euros, en ce incluse une provision sur charges de 515 euros. Par acte d'huissier du 1er avril 2021, la société Immobilière Générale Française a fait assigner la SAS Danielle Roches devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de condamnation à lui payer la somme de 19.010,50 euros au titre des loyers et charges impayés. Par acte du 8 décembre 2021, la société Immobilière Générale Française a assigné en intervention forcée son assureur, la SA Allianz Iard, aux fins de la garantir des éventuelles condamnations qui seraient prononcées à son encontre. Les instances ont été jointes. La société Immobilière Générale Française a demandé en substance au juge de: -débouter les sociétés Danielle Roches et Allianz Iard de l'ensemble de leurs demandes, -condamner la société Allianz Iard à la relever et à la garantir des condamnations susceptibles d'être prononcées à son encontre, -condamner la société Danielle Roches à lui payer la somme globale de 19.010,50 euros au titre des loyers, charges et accessoires restés impayés, ainsi que des frais de remise en état à hauteur de 4.141,80 euros. Elle a soutenu n'avoir commis aucune faute et avoir été diligente dans la gestion du dégât des eaux survenu en 2019 venant d'un appartement voisin. M. [S] [N] et Mme [Y] [W], sa compagne, sont intervenus volontairement à l'instance, se joignant à la société Danielle Roches et ont demandé au juge notamment de: -débouter la société Immobilière Générale Française de toutes ses demandes, -la condamner à payer : -à la société Danielle Roches, la somme de 20.750 euros en réparation du préjudice de jouissance subi et 4.982.57 euros en remboursement du dépôt de garantie; -à Mme [W] et à M. [N], la somme de 20.000 euros au titre du préjudice moral, 4.300 euros au titre des frais d'agence et 12.189,60 euros au titre des frais de déménagement. Ils ont fait valoir en substance que le bailleur a manqué à son obligation d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement du fait du dégât des eaux auxquels il n'a pas été mis fin. Ils ont indiqué avoir suspendu le paiement des loyers pour forcer le bailleur à procéder aux réparations. La SA Allianz Iard a demandé au juge de rejeter l'ensemble des demandes formées à son encontre ou de les ramener à de plus justes proportions, a invoqué la limitation de sa garantie aux plafonds et franchises souscrits dans le contrat. Par jugement contradictoire entrepris du 17 mars 2022 le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué : Déclare irrecevable la demande tendant à écarter des débats deux enregistrements visuels et sonores, Condamne la SAS DANIELLE ROCHES à verser à la SCI IMMOBILIERE GENERALE FRANCAISE la somme de 13.821,92 euros au titre des loyers et charges impayés au 5 novembre 2020, avec des intérêts au taux légal à compter de la présente décision, relatif au contrat de bail d'un appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 5] [Localité 7], Déboute la SCI IMMOBILIERE GENERALE FRANCAISE de sa demande de condamnation financière de la SAS DANIELLE ROCHES au titre des travaux de remise en état, Déboute LA SCI IMMOBILIERE GENERALE FRANCAISE de sa demande de condamnation pécuniaire de la SAS DANIELLE ROCHES 'au titre de la CRL et des dispositions de la loi ALUR 20% ', Déboute LA SAS DANIELLE ROCHES de sa demande indemnitaire ; Déboute Monsieur [S] [N] et Madame [Y] [W] de leur demande indemnitaire; Dit que les intérêts courants sur lesdites sommes seront capitalisés dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil Condamne in solidum la SAS DANIELLE ROCHES, Monsieur [S] [N] et Madame [Y] [W] à verser à la SCI IMMOBILIERE GENERALE FRANCAISE la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Déboute les parties de leurs prétentions plus amples ou contraires : Condamne in solidum la SAS DANIELLE ROCHES, Monsieur [S] [N] et Madame [Y] [W] aux frais de l'instance, Rappelle que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit. PRÉTENTIONS DES PARTIES Vu l'appel interjeté le 21 avril 2022 par M. [S] [N], M. [O] [W] et la SAS Danielle Roches Vu les dernières conclusions remises au greffe le 30 août 2022 par lesquelles M. [S] [N], M. [O] [W] et la SAS Danielle Roches demandent à la cour de : INFIRMER le jugement rendu par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Paris en date du 17 mars 2022. Et statuant à nouveau, DECLARER la société DANIELLE ROCHES recevable et bien fondée en ses demandes, DEBOUTER la société IMMOBILIERE GENERALE FRANCAISE, représentée par la société ESSET de toutes ses demandes, CONDAMNER la société IMMOBILIERE GENERALE FRANCAISE, représentée par la société ESSET, à payer à la société DANIELLE ROCHES la somme de 20 750 euros en réparation du préjudice de jouissance subi, 4 982,57 euros en remboursement du dépôt de garantie, à Madame [W] et à Monsieur [N], à charge de répartir entre eux les sommes remises : 20 000 euros au titre du préjudice moral, 4300 euros au titre des frais d'agence et 12 189,60 euros au titre des frais de déménagement. CONDAMNER la société IMMOBILIERE GENERALE FRANCAISE à procéder au rembourser des sommes en exécution de la décision de première instance soit 15 243,63€. SUBSIDIAIREMENT, PRONONCER la compensation des dettes et créances réciproques. CONDAMNER la société IMMOBILIERE GENERALE FRANCAISE, représentée par la société ESSET, à payer à la société DANIELLE ROCHES la somme de 5000 euros HT au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, CONDAMNER la société IMMOBILIERE GENERALE FRANCAISE, représentée par la société ESSET aux entiers dépens Vu les dernières conclusions remises au greffe le 12 avril 2024 au terme desquelles la SCI immobilière générale française forme appel incident et demande à la cour de : - Déclarer recevable et bien fondée la société IMMOBILIERE GENERALE FRANCAISE en toutes ses demandes ; - Débouter les sociétés DANIELLE ROCHES, Monsieur [N] et Madame [W] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions. Y faisant droit, - Infirmer le jugement du 17 mars 2022 rendue par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de PARIS en ce qu'il a rejeté la demande formulée par la société IMMOBILIERE GENERALE FRANCAISE en condamnation de la société DANIELLE ROCHES au paiement des frais de remise en état, du C.R.L. et des provisions au titre de la loi A.L.U.R.; - Confirmer le jugement entrepris pour le surplus. Statuant à nouveau du chef infirmé, - Condamner la société DANIELLE ROCHES à payer à la société IMMOBILIERE GENERALE FRANCAISE la somme de 5 188,58 euros au titre des sommes dues, avec intérêts au taux légal à compter du jugement dont appel, Y ajoutant, à titre subsidiaire, - Condamner la société ALLIANZ I.A.R.D. à relever et à garantir la société IMMOBILIERE DES MMA des condamnations susceptibles d'être prononcées à son encontre. Y ajoutant, en tout état de cause, - Condamner in solidum la société DANIELLE ROCHES, Monsieur [N] et Madame [W] à payer à la société IMMOBILIERE GENERALE FRANCAISE, la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, - Condamner in solidum la société DANIELLE ROCHES, Monsieur [N] et Madame [W] au paiement des entiers dépens en appel. Vu les dernières conclusions remises au greffe le 8 mars 2024 au terme desquelles la compagnie d'assurance Allianz Iard demande à la cour de : Confirmer le jugement entrepris en tous ses points. Subsidiairement, Rejeter l'ensemble des demandes, fins et conclusions formulées à l'encontre d'ALLIANZ IARD, compte tenu de l'absence de contrat versé aux débats et des prescriptions encourues. Encore plus subsidiairement, Rejeter les demandes de DANIELLE ROCHES, de Monsieur [N] et Madame [W] qui ne démontrent pas la réalité de 'son' préjudice Limiter la garantie de la compagnie ALLIANZ IARD aux plafonds et franchises qui auraient pu être souscrits dans le contrat Ramener les préjudices allégués par la société DANIELLE ROCHES à de plus justes proportions Rejeter les demandes plus amples et contraires formulées à l'encontre d'ALLIANZ IARD. En tout état de cause, Condamner tout succombant à payer la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile au profit d'ALLIANZ IARD ainsi qu'aux dépens dont distraction au profit de Maître Emilie DECHEZLEPRETRE DESROUSSEAUX, membre de la SELARL CABINET DECHEZLEPRETRE, avocats aux offres de droits. Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré. MOTIFS DE LA DÉCISION Le chef de dispositif par lequel le premier juge a déclaré irrecevable la demande tendant à écarter des débats deux enregistrements visuels et sonores n'a pas fait l'objet d'un appel, de sorte qu'il est devenu irrévocable. Par ailleurs, comme le font valoir exactement les appelants et comme l'a retenu le premier juge, la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs n'est pas applicable en l'espèce ; en effet, en application de son article 2, cette loi est applicable aux personnes physiques et non aux personnes morales, quand bien même le local aurait été pris en location pour y loger à titre principal un de ses dirigeants, comme c'est le cas en l'espèce, et ce sauf accord exprès des parties, ce qui ne résulte pas des éléments produits, étant rappelé que le contrat de bail n'est pas produit. Sur les loyers et charges impayés La société DANIELLE ROCHES, M. [N] et Mme [W] demandent l'infirmation du jugement en ce qu'il a condamné la société DANIELLE ROCHES à verser à la société Immobilière Générale Française la somme de 13.821,92 euros au titre des loyers et charges impayés au 5 novembre 2020, avec des intérêts au taux légal à compter du jugement ; ils demandent à la cour d'appel de rejeter cette demande. En substance, sans contester en eux-mêmes le calcul et le décompte retenus par le premier juge, ils font valoir que le bailleur a manqué à son obligation de leur assurer la jouissance paisible du logement, qu'ils ont subi un préjudice de jouissance en raison d'un dégât des eaux survenu en septembre 2019 et ont dû quitter définitivement le logement en juin 2020 du fait de l'inaction du bailleur, ayant été dans l'impossibilité d'utiliser la cuisine, l'entrée et le salon ; ils indiquent avoir subi des moisissures qui ont recouvert plafonds et murs et les ont exposés à des substances toxiques, avoir été dans l'impossibilité de recevoir famille et amis, le logement étant insalubre. Ils ne contestent pas l'impayé des loyers et des charges mais estiment donc avoir suspendu à bon droit les paiements. Ils ajoutent que, contrairement, à ce qu'à retenu le premier juge, un arrêté préfectoral d'insalubrité n'est pas indispensable pour justifier la suspension du paiement des loyers. La société Immobilière Générale Française demande la confirmation du jugement. L'article 1719 du code civil pose le principe que les obligations de délivrance d'un logement décent, d'entretien de ce logement et de garantie de la jouissance paisible du preneur pèsent sur le bailleur de locaux à usage d'habitation principale, par la nature même du contrat, sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière. Les obligations de délivrance d'un logement décent et d'assurer la jouissance paisible du bien loué ont un caractère d'ordre public, seul un événement de force majeure pouvant en exonérer le bailleur pendant la durée du contrat de bail. Aux termes de l'article 1720 du même code, 'Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.' Cet article n'est pas d'ordre public. L'article 1728 dispose que 'Le preneur est tenu de deux obligations principales : 1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ; 2° De payer le prix du bail aux termes convenus.' Il résulte des articles 1728, 1184 ancien du code civil et, depuis l'ordonnance du 10 février 2016 et de l'article 1219 du même code issu de cette ordonnance et confirmant la jurisprudence antérieure, d'une part que le preneur doit payer le loyer aux termes convenus sans pouvoir se prévaloir de l'inexécution des travaux de réparation nécessaires pour refuser le paiement des loyers échus et, d'autre part, que l'exception d'inexécution est cependant admise lorsque le preneur, du fait des manquements du bailleur à son obligation, se trouve dans l'impossibilité d'utiliser les lieux loués ou que le bail ne peut plus remplir l'usage auquel il était destiné. Des points d'indécence ne sont à cet égard pas suffisants pour caractériser une inhabitabilité et exonérer le locataire de son obligation de payer les loyers. Enfin, l'insalubrité est une notion distincte de celle d'indécence et relève d'une procédure administrative particulière et d'un arrêté préfectoral, dont il n'est pas question en l'espèce. En l'espèce, il est constant que les loyers n'ont plus été payés de mars à juin 2020. Pour mémoire, le décompte produit par la société Immobilière Générale Française présente un solde débiteur de 19.010,50 euros, dont le premier juge a déduit la somme de 5.188,58 euros réclamée par ailleurs par le bailleur au titre, notamment, des frais de remise en état, et qui sera examinée plus bas ; le solde correspondant à la dette de loyers et charges est de 13.821,92 euros, arrêtés au 5 novembre 2020. Il résulte des pièces produites, notamment du rapport de recherche de fuite du 14 octobre 2019, que des cloques et des moisissures ont affecté le mur et le plafond du couloir d'entrée, le plafond de la cuisine mitoyen au couloir d'entrée, du mur et du plafond de la salle de bains de l'appartement, à la suite d'une infiltration d'eau en provenance d'un autre appartement à l'étage supérieur, survenue à une date non précisée et en tout état de cause constatée en septembre 2019. Toutefois, ainsi que l'a retenu le premier juge, l'impossibilité d'utiliser les lieux loués conformément à leur destination n'est pas démontrée, étant observé que la totalité de l'appartement n'a pas été impactée par ces désordres et que les allégations de M. [N] relatives à sa situation de santé ne sont pas démontrées. Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a condamné la société DANIELLE ROCHES à verser à la société Immobilière Générale Française la somme de 13.821,92 euros au titre des loyers et charges impayés au 5 novembre 2020. Par conséquent il convient de confirmer également le jugement en ce qu'il a rejeté la demande de restitution du dépôt de garantie, étant observé que la somme correspondante a déjà été prise en compte dans le décompte de l'arriéré locatif retenu (qui reste supérieure au montant de ce dépôt de garantie). Sur les demandes de la société Immobilière Générale Française au titre des frais de remise en état de l'appartement et au titre de la 'CRL et des dispositions de la loi ALUR 20%' La société Immobilière Générale Française demande l'infirmation du jugement en ce qu'il a rejeté sa demande de condamnation de la société Danielle Roches à lui payer la somme de 5.188,58 euros et réitère devant la cour d'appel cette demande ainsi détaillée : '-provision de 20 % du montant du dépôt de garantie au titre de la loi Alur à hauteur de 1.024,33 euros , -imputation CRL à hauteur de 22,45 euros , -travaux de remise en état à hauteur de 4.141,80 euros. '. La société DANIELLE ROCHES ne formule aucune observation ni aucun moyen particulier à ce sujet dans ses conclusions. Le premier juge a constaté qu'il n'est justifié ni du montant ni de l'imputation au locataire des sommes réclamées au titre de la 'provision de 20 % du montant du dépôt de garantie au titre de la loi Alur à hauteur de 1.024,33 euros' et de la demande de 'CRL'. Devant la cour d'appel, l'intéressée persiste dans cette demande, d'ailleurs inintelligible, sans davantage la justifier ni même l'expliciter dans ses conclusions. Le jugement sera donc confirmé sur ce point. S'agissant des frais de remise en état de 4.141,80 euros, le premier juge a exactement rappelé qu'il résulte de l'article 1730 du code civil que, s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, comme c'est le cas en l'espèce, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. L'indemnisation réclamée en fin de bail au titre de réparations locatives n'est pas subordonnée à l'exécution des travaux de remise en état par le propriétaire (3e civ., 30 janv. 2002, n° 00-15.784) ; celui-ci n'est donc pas tenu de produire des factures. Le preneur est libéré de son obligation de restituer en conformité de l'état des lieux lorsque la chose louée a péri ou a été dégradée par vétusté ou force majeure, ce qui n'est pas invoqué en l'espèce ; en dehors de ces circonstances, le preneur est tenu de procéder aux travaux d'entretien courant et aux réparations locatives, alors même qu'elles ne sont pas imputables à son usage anormal des lieux. La remise à neuf des murs et des sols n'a pas à être mise à la charge du locataire. En l'espèce, les lieux ont été occupés pendant quatre ans. Il résulte de la comparaison de l'état des lieux d'entrée du 1er février 2016 et de l'état des lieux de sortie du 12 juin 2020 que : - 4 douilles sont manquantes à la sortie des lieux, alors que l'ensemble des éclairages fonctionnait à l'entrée dans les lieux ; -des boiseries et des portes ont été repeintes en noir (fenêtres de la salle à manger et du séjour, chambres, salle de bains) alors que tout était peint en blanc à l'entrée dans les lieux ; -des trous non rebouchés sont constatés à la sortie (2 sur le mur du séjour, 8 dans la chambre 1, autres trous dans la chambre 4 et dans la salle de bains), alors que dans l'état d'entrée les murs sont décrits comme en bon état ; - l'état des lieux de sortie indique que le parquet massif est rayé à plusieurs endroits dans les différentes pièces de l'appartement (entrée: bon état avec rayures, chambre 1 : mauvais état avec rayures, chambre 2 :état moyen avec rayures, chambre 4 : état moyen avec rayures), alors que l'état des lieux d'entrée fait état d'un bon état de ces parquets ; -les WC de l'appartement sont décrits comme neufs dans l'état des lieux entrant ; en revanche dans l'état des lieux de sortie l'un des WC a été transformé en buanderie et il manque un abattant et une cuvette ; ces pièces sont décrites comme en bon état général dans l'état des lieux entrant. Ces désordres sont constitutifs de dégradations excédant ce qui résulte de la vétusté des lieux pour une occupation de quatre années ; la remise en état incombe donc au locataire, étant rappelé que les frais dont le bailleur demande le paiement sont sans rapport avec le dégât des eaux mais résultent uniquement de l'occupation des lieux par la société DANIELLE ROCHES. Si la société Immobilière Générale Française ne produit ni facture ni devis, les désordres subis sont bien établis et doivent faire l'objet d'une indemnisation qui devra toutefois être ramenée à de plus justes proportions, dans les conditions suivantes : -réfection WC et buanderie : 800 euros (et non 1.386 euros comme demandé), -4 douilles manquantes : 264 euros, -rebouchage trous : 140 euros, -peinture noire : 600 euros (et non 1.460,80 euros) -ponçage et vitrification du parquet : 700 euros (et non 891 euros) Soit au total 2.504 euros. Le jugement sera donc infirmé sur ce point et la société DANIELLE ROCHES sera condamnée à payer cette somme à la société Immobilière Générale Française . Cette créance portera intérêt au taux légal à compter du présent arrêt . Sur la demande de dommages-intérêts au profit de la société DANIELLE ROCHES La société DANIELLE ROCHES, M. [N] et Mme [W] demandent l'infirmation du jugement en ce qu'il a rejeté la demande de dommages-intérêts en réparation du préjudice de jouissance de la société locataire, à hauteur de 20.750 euros et réitèrent cette demande devant la cour d'appel. Les intimés s'y opposent et demandent la confirmation du jugement. Ils font valoir en substance que la bailleresse a fait preuve de diligence pour faire face aux dégâts des eaux, malgré l'inertie des occupants des étages supérieurs d'où provenaient les infiltrations constatées; ils font valoir que la société locataire a elle-même tardé à faire intervenir son assureur; ils contestent l'ampleur du préjudice allégué. Les dispositions légales déjà citées relatives à l'obligation du bailleur de délivrer un local décent au preneur et de maintenir le bien loué en bon état de réparation (article 1719 et 1720 du code civil) ont déjà été rappelées. En matière contractuelle, il appartient à celui qui se prévaut d'un manquement de son cocontractant à ses obligations d'en rapporter la preuve. Il appartient donc au locataire qui se prévaut d'un manquement du bailleur à son obligation d'entretien ou de jouissance paisible d'en rapporter la preuve. S'agissant de manquement à l'obligation de délivrance qui est d'ordre public, iI appartient au bailleur de prouver qu'il s'est libéré de son obligation (Civ 3ème, 30 octobre 1972, Bull no563 et Civ 3ème, 25 juin 2008, pourvoi n°07-14.341, publié). Il résulte en l'espèce des pièces produites que : - la société locataire a subi un dégât des eaux en septembre 2019, à une date qui n'est pas précisément établie, le sinistre ayant cependant été signalé de façon avérée par un courriel du 18 septembre 2019. Les dégâts s'aggravant, Mme [W] a dû faire une relance par courriel du 15 octobre 2019; il résulte des échanges de courriels de ce même jour qu'il lui a été répondu en substance que le service technique allait être mandaté pour intervenir en urgence en vue de la suppression de la fuite et de l'estimation des dommages, des excuses expresses étant présentées pour cette "réponse tardive" ainsi que pour le retard à apporter une réponse à l'assureur des occupants des lieux (la MAAF). Le 5 novembre 2019, en réponse à une nouvelle relance de la part de M. [N] et Mme [W] qui constatent une propagation des moisissures, il leur est indiqué par le service technique que des sociétés ont bien été mandatées pour intervenir et résorber la fuite et qu'elles vont être "relancées immédiatement". Il en résulte que l'intervention initiale du bailleur et de son mandataire a été insuffisamment diligente, qu'il s'agisse des interventions initiales ou de leur suivi, de sorte que les désordres se sont aggravés. -le rapport de recherche de fuite établi par la société Carglass Maison le 14 octobre 2019, à la demande de l'assureur des occupants des lieux, constate une très forte humidité, de très nombreuses cloques et moisissures noires largement étendues sur le mur et le plafond du couloir d'entrée, de la cuisine mitoyen au couloir du mur, sur le mur et le plafond de la salle de bains mitoyens au couloir d'entrée, résultant d'une fuite sur la paroi de douche au-dessus de l'appartement loué. La dépose du plafond de la cuisine et sa mise en sécurité ont été nécessaires et ont d'ailleurs été programmées au 12 novembre 2019, ce qui souligne la gravité des désordres. Toutefois, il n'est pas établi que la cuisine était inutilisable ni que le salon, la salle à manger, les chambres et les autres pièces d'eau aient été affectées par ce dégât des eaux. L'appartement n'était ainsi pas inhabitable et a été affecté d'une indécence partielle. -les désordres sont provenus de l'appartement de l'étage supérieur, occupé par un autre locataire, M. [J], de la société Immobilière Générale Française (voir conclusions non contestées de la société Allianz IARD, page 6), laquelle n'invoque d'ailleurs pas les dispositions de l'article 1725 du code civil ; -la bailleresse a fait procéder à une recherche de fuite qui a été effectuée le 6 novembre 2019 par la société ECP Services, et une réparation a alors été effectuée à l'étage supérieur dans le local d'où provenait le dégât des eaux (intervention sous l'évier et dans la cabine de douche) ; - le rapport d'expertise établi à la demande de l'assureur de la société DANIELLE ROCHES le 25 novembre 2019, sur constat effectué le 28 octobre 2019 en présence de Mme [W], de l'assureur du bailleur et de M. [J], évalue les dommages dans l'appartement loué à la somme de 3.141,60 euros, concernant principalement les travaux de peinture à effectuer dans la salle de bains, l'entrée et la cuisine, sur les murs et plafonds ; la cour observe qu'il résulte notamment de ce document que la fuite est alors maîtrisée et qu'il est confirmé que l'ampleur des désordres est délimitée et relative, comme il a été retenu plus haut ; - par courriel du 12 mars 2020, le gestionnaire de location indique que les origines des infiltrations ont bien été traitées, que des déshumidificateurs ont été installés et que le faux plafond a été retiré afin d'accélérer l'assèchement de l'appartement, qu'au 28 février 2020 les taux d'humidité relevés étaient de 30 % au plafond et 25 % sur les murs et que la société CTN mandatée prévoit qu'une dizaine de jours au minimum est encore nécessaire pour un retour à la normale ; il rappelle que toutefois la déclaration de sinistre de M. [N] n'a pas encore été faite à son assureur et qu'elle est nécessaire afin qu'un constat amiable puisse être effectué avec le voisin locataire de l'étage supérieur. Postérieurement à ces réparations la persistance des désordres ou la survenue de nouveaux désordres n'est pas établie par les appelants principaux, qui ne contredisent pas utilement l'ensemble de ces circonstances. -il est constant que la bailleresse n'a pas effectué les travaux de remise en état avant que les locataires quittent les lieux, soit seulement quelques mois plus tard, en juin 2020 ; cependant, il résulte des circonstances ci-dessus rappelées que l'assèchement des lieux était nécessaire pour pouvoir y procéder. Si une nouvelle intervention a été nécessaire en novembre 2020 pour procéder à de nouvelles réparations, il ne résulte pas des pièces produites que les nouvelles fuites soient survenues avant le départ de la société DANIELLE ROCHES. De plus, M. [J] a tardé à communiquer ses attestations d'assurance et pour sa part la société DANIELLE ROCHES a tardé à effectuer le constat de dégât des eaux qui lui était demandé dès novembre 2019 ; néanmoins, ces circonstances tenant aux interventions des assurances ne dispensent pas la bailleresse de respecter son obligation de délivrance et d'assurer la jouissance paisible des lieux au preneur. Enfin, les intimées ne rapportent pas la preuve de leurs allégations selon lesquelles les travaux de remise en état auraient été pris en charge par l'assureur de la locataire et il n'y aurait pas lieu à indemnisation de ce fait. Au vu de l'ensemble de ces éléments, il convient de retenir, contrairement à ce qu'a considéré le premier juge, que la bailleresse a, dans une certaine mesure, manqué à son obligation de délivrance d'un logement décent et en bon état d'usage et de réparation et a contribué à l'aggravation du préjudice subi par la locataire par une insuffisante diligence face aux infiltrations et dégâts initialement constatés ; qu'ensuite, les travaux de remise en état, qui auraient pu être mis en oeuvre dans l'appartement loué à tout le moins à partir du mois d'avril 2020, n'ont pas été effectués. La société locataire a ainsi subi un préjudice de jouissance résultant de l'indécence partielle des lieux, qu'il convient d'indemniser. S'agissant de l'évaluation du préjudice, le principe général de responsabilité du fait personnel trouve son fondement dans l'article 1240 du code civil, qui dispose que « tout fait quelconque qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ». La réparation du dommage doit être intégrale, sans excéder le préjudice subi. Les dommages et intérêts alloués à une victime doivent réparer le préjudice subi sans qu'il en résulte pour elle ni perte ni profit ; il appartient à cette dernière de rapporter la preuve de son préjudice. Au regard des éléments précédemment rappelés et notamment de l'ampleur des désordres subis, de l'affectation limitée eu égard à la taille de l'appartement, du montant du loyer et du fait que la société a ensuite quitté les lieux au mois de juin, il convient d'évaluer le préjudice subi à la somme totale de 6.000 euros pour la période de septembre à novembre 2019, puis de 4.000 euros pour la période allant du mois de décembre 2019 jusqu'à libération des lieux en juin 2020, soit 10.000 euros au total. La société Immobilière Générale Française sera donc condamnée à payer cette somme à la société DANIELLE ROCHES. Le jugement sera donc infirmé sur ce point. Sur la demande de dommages-intérêts au profit de M. [N] et de Mme [W] La société DANIELLE ROCHES, M. [N] et Mme [W] demandent l'infirmation du jugement en ce qu'il a rejeté les demandes indemnitaires de M. [N] et de Mme [W] au titre de leur préjudice moral (20.000 euros), des frais d'agence (4.300 euros) et de leurs frais de déménagement (12.189,60 euros ). Ils réitèrent ces demandes devant la cour d'appel. Il résulte des éléments développés plus haut que la négligence de la société Immobilière Générale Française a causé un préjudice moral aux occupants des lieux, M. [N] et à Mme [W], consistant en un stress particulier subi du fait de la prise en charge tardive des désordres qui s'accentuaient, et distinct du préjudice de jouissance de la société locataire. Toutefois, la 'maladie et les frais médicaux' invoqués ne sont démontrés par aucune pièce objective. De plus, il ne résulte pas des circonstances déjà évoquées que l'appartement était inhabitable ni qu'une faute délictuelle justifie le remboursement des frais d'agence et de déménagement des intéressés. La société Immobilière Générale Française sera donc condamnée à payer la somme totale de 1.000 euros à M. [N] et à Mme [W], qui est suffisante et de nature à réparer le préjudice moral constaté. Le jugement sera donc infirmé sur ce point. Sur la demande de compensation de dettes formée par la société DANIELLE ROCHES Il résulte de ce qui précède que : -la société DANIELLE ROCHES doit à la société Immobilière Générale Française les sommes de 2.504 euros au titre des frais de remise en état de l'appartement avec intérêts au taux légal à compter de l'arrêt et de 13.821,92 euros au titre des loyers et charges impayés au 5 novembre 2020 avec intérêts au taux légal à compter du jugement (par confirmation du jugement) -la société Immobilière Générale Française doit à la société DANIELLE ROCHES la somme de 10.000 euros au titre du préjudice de jouissance; Conformément à l'article 1347 du code civil, il convient - dès lors qu'elle est invoquée - d'ordonner la compensation des dettes connexes entre les parties à due concurrence, aux fins d'extinction simultanée de leurs obligations réciproques. Sur la demande subsidiaire de la société Immobilière Générale Française à l'encontre de la société ALLIANZ IARD La société Immobilière Générale Française demande, subsidiairement, la condamnation de sa compagnie d'assurance, Allianz IARD, à la relever et garantir des condamnations prononcées à son encontre au profit de la société DANIELLE ROCHES. La société Allianz IARD réplique qu'elle n'a pas à assurer les pertes subies par la chose assurée et qui proviennent de son vice propre ou d'un défaut d'entretien du locataire, et que la police d'assurance exclut la garantie alléguée. En tout état de cause elle estime que la somme de 3.500 euros s'applique à titre de franchise en cas de dégâts des eaux. La cour d'appel relève qu'Allianz IARD indique dans le dispositif de ses conclusions qu'elle demande le rejet de l'ensemble des demandes adverses'compte tenu de l'absence de contrat versé aux débats et des prescriptions encourues' alors que le contrat est produit et qu'elle n'invoque en réalité, dans le corps de ses conclusions, aucun moyen tiré de la prescription. Selon l'article 1103 du code, 'les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits'. Aux termes de l'article 1104, 'les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi'. La société Immobilière Générale Française produit : -une attestation d'assurance, pour son compte, de l'immeuble litigieux, pour l'année 2019, pour « tous risques immeubles », dont l'objet est de garantir, "sous réserve des exclusions précisées dans la police d'assurance, les dommages matériels, les frais, pertes, responsabilité" consécutifs aux dits dommages causés aux biens assurés à la suite de tous événements non exclus tels que notamment : (...) dégâts des eaux". -les conditions particulières du contrat d'assurance. Il résulte de ce document que le contrat a notamment pour objet de garantir les responsabilités (chapitre 5) ; c'est cette garantie responsabilité qu'entend invoquer la société Immobilière Générale Française, et non son assurance des biens (cf ses conclusions p. 15). Par conséquent, les développements des parties relatifs à la garantie des biens sont inopérants. Au sein de ce chapitre V, le point "5-2, article 2" (page 33) stipule que l'assureur garantit les conséquences pécuniaires des responsabilités que l'assuré peut encourir lorsque l'événement résulte soit d'un vice de construction, soit d'un défaut d'entretien des biens assurés. En l'espèce, la responsabilité de l'assurée est engagée sur le fondement de sa responsabilité résultant d'un défaut d'entretien du bien assuré. Dès lors, le contrat a vocation à s'appliquer. La société Allianz IARD soutient que cette garantie ne peut être mobilisée car la clause des exclusions 5.8.5 (page 39) l'exclut expressément : « les dommages matériels et immatériels d'incendie, d'explosions ou provenant des eaux dont les biens assurés sont à l'origine. (Ces événements sont couverts au titre des articles 1 à 6 du chapitre V) ». La cour constate tout d'abord que cette clause est fort peu précise, ni intelligible, en particulier en ce que l'expression 'provenant des eaux' ne permet pas de déterminer la portée exacte de l'exclusion de garantie. En tout état de cause, il ne résulte pas des stipulations du contrat que le fait que la fuite initiale provienne d'une faute d'un locataire permette d'exclure la garantie responsabilité invoquée. Il en résulte que la société Allianz IARD doit sa garantie à son assurée. S'agissant de la franchise invoquée, la société Allianz IARD se réfère au tableau des franchises de la page 57 de la police d'assurance qui concerne les dommages aux biens alors qu'il a été précisé que c'est la garantie responsabilité et non la garantie dommages aux biens qui est invoquée; s'agissant de la garantie des responsabilités du chapitre V, le tableau des montants des garanties et franchises éventuelles figure en page 61 et ne prévoit aucune franchise (mention "néant"). Par conséquent, il convient d'accueillir la demande de la société Immobilière Générale Française et de condamner la société Allianz IARD à relever et à garantir la société Immobilière Générale Française des condamnations prononcées à son encontre dans le présent arrêt, au titre du préjudice de jouissance de la société locataire. Sur la demande de la société DANIELLE ROCHES, M. [N] et Mme [W] remboursement de la somme de 15.243,63 euros La société DANIELLE ROCHES, M. [N] et Mme [W] demandent à la cour d'appel de condamner la société Immobilière Générale Française à lui rembourser la somme de 15.243,63 euros en exécution de la décision de première instance. Le sens de la présente décision justifie de rejeter cette demande. Au demeurant, l'exécution du présent arrêt, qui constitue un titre exécutoire, pourrait le cas échéant donner lieu à éventuelles restitutions sans qu'il y ait lieu d'ordonner de remboursement. Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens Les termes de la présente décision justifient d'infirmer le jugement en ce qui concerne les dépens et les frais de l'article 700 de première instance. La société Immobilière Générale Française sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel. Il est cependant équitable de rejeter les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire, Confirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a : -débouté la SCI Immobilière Générale Française de sa demande de condamnation financière de la SAS DANIELLE ROCHES au titre des travaux de remise en état, -débouté la SAS DANIELLE ROCHES et M. [S] [N] et Mme [Y] [W] de leurs demandes indemnitaires; -statué sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile Et statuant à nouveau sur les chefs de dispositif infirmés, Condamne la SAS DANIELLE ROCHES à payer à la SCI Immobilière Générale Française la somme de 2.504 euros au titre des frais de remise en état de l'appartement loué à la suite de l'occupation des lieux avec intérêt au taux légal à compter du présent arrêt ; Condamne la SCI Immobilière Générale Française à payer à la SAS DANIELLE ROCHES la somme de 10.000 euros au titre du préjudice de jouissance ; Rappelle que le chef de dispositif par lequel le jugement entrepris a condamné la SAS DANIELLE ROCHES à verser à la SCI Immobilière Générale Française la somme de 13.821,92 euros au titre des loyers et charges impayés au 5 novembre 2020, avec des intérêts au taux légal à compter du jugement est confirmé par le présent arrêt ; Condamne la SCI Immobilière Générale Française à payer la somme totale de 1.000 euros à M. [N] et à Mme [W] en réparation de leur préjudice moral ; Rejette toutes demandes plus amples ou contraires, Et y ajoutant, Ordonne la compensation des dettes connexes précitées entre la SAS DANIELLE ROCHES et la SCI Immobilière Générale Française à due concurrence ; Condamne la société ALLIANZ IARD à relever et à garantir la SCI Immobilière Générale Française de la condamnation prononcée à son encontre ; Condamne la SCI Immobilière Générale Française aux dépens d'appel, avec droit de recouvrement direct, par application de l'article 699 du code de procédure civile, Rejette toutes autres demandes. La Greffière La Présidente