Tribunal judiciaire, 25 septembre 2024. 24/53588

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■ N° RG 24/53588 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4XGB N° : 8-CB Assignation du : 29 et 30 avril 2024 [1] [1] 2 Copies exécutoires délivrées le: ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 25 septembre 2024 par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, Assistée de Clémence BREUIL, Greffier. DEMANDERESSE La société IMMOBILIERE 3F [Adresse 2] [Localité 5] représentée par Maître Fabienne BERNERON, avocat au barreau de PARIS - #A0617 DEFENDERESSE La société O&J MANIN [Adresse 3] [Localité 4] et dans les lieux loués : [Adresse 1] [Localité 6] représentée par Maître David HALLER de la SELARL EVENSTEN AVOCATS, avocats au barreau de PARIS - #A0114 DÉBATS A l’audience du 23 Juillet 2024, tenue publiquement, présidée par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président, assistée de Clémence BREUIL, Greffier, Nous, Président, Après avoir entendu les conseils des parties, Aux termes d'un acte sous seing privé signé le 20 février 2017, la société Immobilière 3 F (ci-après la société I3F) a consenti à la SARL O&J MANIN un contrat de bail portant sur des locaux commerciaux situés [Adresse 1], moyennant le paiement d'un loyer annuel hors taxes de 35.000 € et d'une provision sur charges trimestrielle de 665€ TTC. Des loyers et charges étant demeurés impayés, le bailleur a fait délivrer au preneur le 19 mars 2024, un commandement de payer la somme de 90.962,38€ au titre de l'arriéré locatif échu à cette date, clause pénale et coût du commandement compris. Se prévalant de l'acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, la société I3F a, par exploit délivré le 30 avril 2024 fait citer la SARL O&J MANIN devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé aux fins essentielles de constater la résiliation du contrat de bail. A l'audience du 23 juillet 2024 et dans le dernier état de ses prétentions, la requérante s'oppose aux délais de paiement et sollicite de : - constater l'acquisition de la clause résolutoire, - ordonner l'expulsion de la défenderesse et de tout occupant de son chef avec au besoin l'assistance de la force publique et d'un serrurier, outre la séquestration des biens, - condamner la défenderesse au paiement par provision d'une indemnité d'occupation égale au dernier loyer contractuel majoré des charges et taxes, à compter du 20 avril 2024 jusqu'à son départ définitif des lieux, - la condamner au paiement par provision de la somme de 104.605,01 € au titre de l'arriéré locatif échu au 30 septembre 2024 inclus, augmentée de 15% (15.690,75€) soit la somme totale de 120.295,76€, - autoriser la société I3F à conserver le montant du dépôt de garantie, - condamner la défenderesse au paiement de la somme de 2000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens dont le commandement de payer. En réponse, la défenderesse acquiesce à l'acquisition de la clause résolutoire, indiquant que les lieux vont être libérés et sollicite l'octroi de délais sur vingt-quatre mois, non suspensifs de la clause, dans la mesure où la dette ne risque pas de s'aggraver compte tenu de la libération des lieux. Elle sollicite le rejet des demandes au titre de la clause pénale et des frais irrépétibles. Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l'acte introductif d'instance, aux écritures et aux notes d'audience. MOTIFS Sur l'acquisition de la clause résolutoire Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Le juge des référés n'est toutefois pas tenu de caractériser l'urgence pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail. L'article L.145-41 du code de commerce dispose que " toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ". En l'espèce, aux termes de l'article X du contrat de bail, les parties conviennent qu'à défaut de paiement à son échéance d'un seul terme de loyer, provision ou régularisation de charges, taxes, frais ou accessoires, d'un rappel de loyer ou complément de dépôt de garantie dus à la suite de l'indexation, d'une fixation légale, judiciaire ou contractuelle du loyer, et plus généralement de toutes sommes dues au cours du bail, le bail sera résilié de plein droit un mois après commandement de payer resté sans effet. Le commandement de payer mentionne le délai d'un mois pour en régulariser les causes et reprend les dispositions des articles L.145-41 et L.145-17 du code de commerce. Il vise la clause résolutoire et contient un décompte précis permettant au locataire d'en contester éventuellement les causes. Aucune contestation n'est élevée par la défenderesse sur la régularité de ce commandement et celle-ci ne conteste pas ne pas en avoir régularisé les causes dans le délai d'un mois, de sorte que le contrat de bail s'est trouvé résilié de plein droit à la date du 20 avril 2024 par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire. Aux termes de l'alinéa 2 de l'article L.145-41 du code de commerce, le juge saisi d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. En l'absence de tout document relatif à la situation financière de la défenderesse et alors que la dette n'a cessé d'augmenter depuis la délivrance du commandement de payer, la demande de délais ne peut être que rejetée qu'elle soit ou non suspensive des effets de la clause résolutoire. En conséquence de la résiliation du bail, l'obligation de la défenderesse de quitter les lieux n'étant dès lors pas contestable, il convient d'accueillir la demande d'expulsion. Sur la provision Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. En occupant sans droit ni titre les lieux loués depuis l'acquisition de la clause résolutoire le 20 avril 2024, la défenderesse cause un préjudice au propriétaire, résultant de l'indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges. Ce préjudice sera réparé jusqu'au départ définitif du preneur par l'octroi d'une indemnité d'occupation provisionnelle équivalente au montant non sérieusement contestable du loyer, des charges et des taxes applicables. D'ores et déjà, le montant de la dette locative n'étant pas contestée, la défenderesse sera condamnée au paiement de la somme non sérieusement contestable de 104.605,01 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation échus au 30 septembre 2024, 3ème trimestre 2024 inclus. Enfin, compte tenu du montant élevé des sanctions cumulées par les clauses relatives à la conservation du dépôt de garantie et à la majoration de 15% des sommes dues, toutes deux sollicitées dans la présente instance, il ne saurait être fait droit à aucune de ces demandes, l'application de l'ensemble de ces clauses cumulativement pouvant revêtir un caractère manifestement excessif au sens de l'article 1231-5 du code civil, dont l'appréciation ne relève pas du juge des référés. Sur le surplus des demandes Il n'apparaît pas inéquitable de condamner la défenderesse au paiement de la somme de 1600€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Partie perdante, la défenderesse sera condamnée au paiement des dépens en vertu de l'article 696 du même code, dont le coût du commandement de payer. PAR CES MOTIFS Nous, Juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu'elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés : Constatons l'acquisition de plein droit de la clause résolutoire ; Disons que la SARL O&J MANIN devra libérer les locaux situés [Adresse 1], et, faute de l'avoir fait, ordonnons son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le cas échéant, le concours de la force publique, Rappelons que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, Condamnons la SARL O&J MANIN à payer à la société I3F : * à compter du 20 avril 2024, une indemnité d'occupation provisionnelle équivalente au montant des loyers, charges et taxes, et ce, jusqu'à la libération effective des lieux, * en conséquence, et d'ores et déjà, la somme de 104.605,01 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d'occupation échus au 30 septembre 2024, 3ème trimestre 2024 inclus ; * la somme de 1600 euros au titre des frais irrépétibles ; Rejetons la demande de délais de paiement ; Disons n'y avoir lieu à référé sur la majoration de 15% des sommes dues et sur la conservation du montant du dépôt de garantie ; Condamnons la SARL O&J MANIN au paiement des dépens, dont le coût du commandement de payer ; Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire. Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 25 septembre 2024. Le Greffier, Le Président, Clémence BREUIL Anne-Charlotte MEIGNAN