Tribunal judiciaire, 05 septembre 2024. 23/04084

COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE MINUTE (Décision Civile) Service de proximité S.C.I. VILLA L’ARCHET c/ [W], [C] MINUTE N° DU 05 Septembre 2024 N° RG 23/04084 - N° Portalis DBWR-W-B7H-PL74 Grosse délivrée à Me BRICE-TREHIN Expédition délivrée à Mme [W] à M. [C] le DEMANDERESSE: S.C.I. VILLA L’ARCHET prise en la personne de son représentant légal en exercice [Adresse 1] [Localité 5] représentée par Me Emmanuelle BRICE-TREHIN substitué par Me Marianne FOUR, avocats au barreau de NICE DEFENDEURS: Madame [K] [W] née le 06 Juillet 1978 à [Localité 5] (06) [Adresse 2] [Adresse 3] [Localité 5] représentée par Me Guillaume CARRE, avocat au barreau de NICE Monsieur [N] [C] né le 14 Octobre 1977 à [Localité 6] (08) [Adresse 2] [Adresse 3] [Localité 5] représenté par Me Guillaume CARRE, avocat au barreau de NICE COMPOSITION DE LA JURIDICTION: Lors des débats et qui a délibéré : Juge des contentieux de la protection : Madame Stéphanie LEGALL, Juge au Tribunal judiciaire de Nice, assistée lors des débats et lors du prononcé par Mme Magali MARTINEZ, Greffière, qui a signé la minute avec la présidente DEBATS : A l’audience publique du 26 Juin 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 05 Septembre 2024, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe PRONONCE : par jugement contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe le 05 Septembre 2024 EXPOSÉ DU LITIGE Suivant acte sous seing privé en date du 17 septembre 2021, à effet au 25 septembre 2021, la SCI VILLA L’ARCHET a donné à bail à Madame [K] [W] et Monsieur [N] [C] un appartement situé [Adresse 4] à [Localité 5], pour une durée de trois ans renouvelable tacitement, moyennant le versement d’un loyer mensuel de 1 065 euros et une provision sur les charges de 235 euros par mois, soit un total mensuel de 1 300 euros. Par acte de commissaire de justice en date du 30 octobre 2023, la SCI VILLA L’ARCHET a fait assigner Madame [K] [W] et Monsieur [N] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NICE à l’audience du 8 février 2024, aux fins à titre principal de voir constater la résiliation du bail par effet de la clause résolutoire, à titre subsidiaire voir prononcer la résiliation du bail, en toutes hypothèses voir ordonner l’expulsion de Madame [K] [W] et Monsieur [N] [C], ainsi que celle de tout occupant de leur chef, si besoin avec le concours de la force publique, les voir condamner solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer augmenté des charges soit la somme de 1 454,63 euros par mois, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération des lieux par la remise effective des clefs et les voir condamner in solidum au paiement de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens. Vu les divers renvois contradictoires de l’affaire dont le dernier à l’audience du 26 juin 2024, À l’audience, La SCI VILLA L’ARCHET, représentée par son conseil, se réfère à ses dernières écritures, déposées à l’audience, aux termes desquelles elle maintient ses prétentions initiales et formule une demande additionnelle tendant à voir débouter Madame [K] [W] et Monsieur [N] [C] de leurs demandes. Madame [K] [W] et Monsieur [N] [C], représentés par leur conseil, se réfèrent à leurs conclusions en réplique, déposées à l’audience, aux termes desquelles ils demandent à voir débouter la SCI VILLA L’ARCHET de ses demandes et reconventionnellement la voir condamner à leur verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre aux dépens et écarter l’exécution provisoire de droit. Vu les articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, Le délibéré de l’affaire a été fixé au 5 septembre 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur l’acquisition de la clause résolutoire L’article 1224 du code civil dispose que la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L’article 7b) de la loi du 6 juillet 1989 vise l’obligation pour le locataire d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location. Selon l’article 4g) de la loi du 6 juillet 1989, une clause résolutoire de plein droit peut être insérée au contrat de bail pour trois cas de figures dont le non-respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués, résultant de troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée. Vu le contrat de bail du 17 septembre 2021 qui contient page 3 paragraphe VIII une clause résolutoire stipulant que le contrat sera résilié de plein droit en cas non-respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués, résultant de troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée et l’expulsion du locataire poursuivie, s’il y a lieu, sur simple ordonnance de référé. Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. La bailleresse se prévaut des troubles anormaux du voisinage constatés par ordonnance de référé du 15 février 2023 pour solliciter en conséquence le constat de la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire. Les locataires se défendent en soutenant que l'ordonnance de référé n'a pas autorité de chose jugée et soulignent l'absence de troubles sonores constatés postérieurement ce à quoi le bailleur oppose que ladite ordonnance a acquis force de chose jugée car elle n'a pas été frappée d'appel en faisant état d'une jurisprudence de la chambre commerciale de la cour de cassation et prétextant que la question de la persistance ultérieure du trouble est indifférente à l'application de la clause. À titre liminaire, il convient de rappeler que si l'ordonnance de référé est dépourvue de l'autorité de chose jugée au principal, conformément à l'article 488 du code de procédure civile et ne s'impose pas au juge du fond saisi des mêmes fins, elle acquiert néanmoins force de chose jugée dès lors qu'elle n'est susceptible d'aucun recours suspensif d'exécution au sens de l'article 500 du code de procédure civile. En l'espèce, la bailleresse produit une ordonnance de référé du 15 février 2023 ordonnant à Madame [K] [W] et Monsieur [N] [C] de mettre fin au trouble anormal du voisinage constitué par les aboiements de leur chien étant précisé que l'ordonnance revêt le tampon du directeur de greffe certifiant que le 24 mars 2023 elle n'a pas été frappée d'appel et qu'ainsi elle constitue une décision de justice passée en force de chose jugée. La présente juridiction n'est pas saisie des mêmes demandes que celles présentées devant le juge des référés tendant à voir constater le trouble anormal de voisinage de sorte qu'il n'y a pas lieu d'examiner les moyens développés par les parties relativement à la persistance du trouble. Le contrat de bail du 17 septembre 2021 stipule au chapitre « autres conditions particulières » que le locataire pourra détenir un animal familier à la condition qu'il ne cause aucun dégât à l'immeuble ni aucun trouble de jouissance aux voisins. En conséquence de ce qui précède, il ne peut être que constaté que l'ordonnance de référé du 15 février 2023 est passée en force de chose jugée à compter du 3 mars 2023, le délai d'appel étant de quinze jours, conformément à l'article 490 du code de procédure civile, et la violation d'une clause du bail liant les parties. Il convient en conséquence de constater la résiliation du contrat de bail par acquisition de la clause résolutoire au 3 mars 2023, laquelle a un effet automatique immédiat. L'expulsion des locataires des lieux occupés sera ordonnée, ainsi que celle de tout occupant de leur chef, si besoin avec le concours de la force publique. Le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l'expulsion sera régi par les dispositions des articles L. 433-1, L. 433-2 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution. Madame [K] [W] et Monsieur [N] [C] seront en outre condamnés à payer à la SCI VILLA L'ARCHET une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer majoré de la provision pour charges, soit la somme de 1 446,92 euros par mois (selon avis d'échéance du loyer du mois d'avril 2024), à compter du 3 mars 2023 jusqu'à la liberation effective des lieux par la remise des clefs au bailleur, en raison de l'occupation illicite des lieux postérieurement à la résiliation du bail conformément à l'article 1240 du code civil. Les locataires seront tenus solidairement au paiement de cette somme en raison de la clause de solidarité contenue à l'article VII page 3 du contrat de bail. Sur les demandes accessoires Madame [K] [W] et Monsieur [N] [C] parties succombantes au sens de l'article 696 du code de procédure civile, supporteront les dépens et seront condamnés à verser à la SCI VILLA L'ARCHET la somme que l'équité commande de fixer à 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit, compatible avec la nature de la présente affaire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe, CONSTATE la résiliation du contrat de bail conclu le 17 septembre 2021 entre la SCI VILLA L’ARCHET d’une part et Madame [K] [W] et Monsieur [N] [C] d’autre part par acquisition de la clause résolutoire au 3 mars 2023 ; ORDONNE l’expulsion de Madame [K] [W] et Monsieur [N] [C] ainsi que celle de tout occupant de leur chef de l’appartement situé [Adresse 4] à [Localité 5] ; DIT qu'à défaut de départ volontaire des locataires ou de tout occupant de leur chef, il pourra être procédé à la procédure d'expulsion à leur encontre de l'appartement [Adresse 4] à [Localité 5], avec le concours de la force publique, si nécessaire, conformément aux dispositions des articles L. 411-1, L. 412-1 à L. 412-6 du code des procédures civiles d'exécution ; DIT que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l'expulsion sera régi par les dispositions des articles L. 433-1, L. 433-2 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; CONDAMNE solidairement Madame [K] [W] et Monsieur [N] [C] à payer à la SCI VILLA L’ARCHET une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer majoré de la provision pour charges, soit la somme de 1 446,92 euros par mois, à compter du 3 mars 2023 jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clefs au bailleur ; CONDAMNE in solidum Madame [K] [W] et Monsieur [N] [C] à payer à la SCI VILLA L’ARCHET la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE in solidum Madame [K] [W] et Monsieur [N] [C] aux dépens ; RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit. Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection