Texte intégral
COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 70H
4ème chambre expropriations
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 12 DECEMBRE 2023
N° RG 22/02372 - N° Portalis DBV3-V-B7G-VDW5
AFFAIRE :
ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER ILE DE FRANCE, EPF
C/
[G] [Z]
et autre
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 12 Août 2021 par le juge de l'expropriation de NANTERRE
RG n° : 19/00081
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
Me Stéphanie ARENA,
Me Oriane DONTOT
Mme [C] [W] (Commissaire du gouvernement)
et les parties
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE DOUZE DECEMBRE DEUX MILLE VINGT TROIS,
La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER ILE DE FRANCE, EPF pris en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 4]
[Localité 7]
Représentant : Me Stéphanie ARENA de la SELEURL ARENA AVOCAT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 637 et Me Miguel BARATA de l'AARPI BARATA CHARBONNEL, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2608
APPELANT
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Monsieur [G] [Z]
[Adresse 6]
[Localité 9]
Représentant : Me Oriane DONTOT de la SELARL JRF AVOCATS & ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 617 et Me Patrick CHABRUN de l'AARPI Cabinet RATIO LEGIS, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R009
Madame [N] [Z]
[Adresse 5]
[Localité 8]
Représentant : Me Oriane DONTOT de la SELARL JRF AVOCATS & ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 617 et Me Patrick CHABRUN de l'AARPI Cabinet RATIO LEGIS, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R009
INTIMÉS
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Les fonctions du COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT étant exercées par Madame [C] [W], direction départementale des finances publiques
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Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 07 Novembre 2023, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Agnès BODARD-HERMANT, Présidente, chargée du rapport,
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Agnès BODARD-HERMANT, Présidente,
Madame Séverine ROMI, Conseillère,
Madame Agnès PACCIONI, Vice-Présidente placée,
qui en ont délibéré,
Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI
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M. [G] [Z] et Mme [N] [Z] épouse [E] (les consorts [Z]) sont propriétaires indivis d'un immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 9], édifié sur la parcelle cadastrée AQ [Cadastre 1].
Par déclaration préalable du 6 juin 2019, ils ont informé la commune de [Localité 9] de leur projet de cession au prix de 620.000 euros outre une commission d'agence d'un montant de 29 524 euros TTC à la charge du vendeur.
Par décision n°1900180 du 17 septembre 2019, l'Etablissement public foncier d'Ile-de France (EPFIF) a proposé d'acquérir le bien au montant de 550.000 euros, en ce compris la commission d'agence de 29.524 euros à la charge du vendeur.
Par courrier reçu par l'EPFIF le 17 octobre 2019, cette offre a été refusée.
L'EPFIF a donc saisi le 25 octobre 2019 le juge de l'expropriation du tribunal judiciaire de Nanterre, qui, par jugement du 12 août 2021 :
- Rejette la demande de l'EPFIF tendant à écarter les références du Commissaire du gouvernement,
- Fixe à la somme de 744 300 euros, en valeur libre, le prix d'acquisition par l'EPFIF du bien immobilier situé [Adresse 6] à [Localité 9], édifié sur la parcelle cadastrée AQ [Cadastre 1] d'une superficie de 260 m² appartenant à M. et Mme [Z],
- Rejette la demande au titre des frais,
- Condamne l'EPFIF au paiement des dépens de la présente procédure,
- écarte l'exécution provisoire de la présente décision.
L'Etablissement public foncier Ile de France (EPFIF) a interjeté appel de ce jugement suivant déclaration du 5 avril 2022 à l'encontre de M. et Mme [Z].
Il demande à la cour, par conclusions reçues au greffe de la cour le 4 juillet 2022 notifiées aux intimés(AR signés le 12 juillet 2022) et au commissaire du gouvernement (AR signé le 13 juillet 2022), de :
Confirmer le jugement en ce qu'il a :
- fixé la date de référence au 13 novembre 2018,
- retenu une surface habitable de 74,43 m², et une surface utile dans l'habitat pondérée de 109 m²
- rejeté la demande d'indemnités accessoires des consorts [Z];
- écarté l'exécution provisoire ;
Infirmer le jugement pour le surplus ;
Statuant à nouveaux des chefs infirmés,
- Fixer le prix d'aliénation du bien préempté à 550 .000 euros sur la base d'un ratio de 5 045euros /m2 (valeur libre)
- Rejeter les demandes des Consorts [Z] et du Commissaire du Gouvernement ;
- Condamner les consorts [Z] à lui payer une indemnité de procédure de 3.000 euros et aux dépens d'appel.
M. et Mme [Z], intimés, par conclusions reçues au greffe de la cour le 27 septembre 2022, notifiées à l'appelant et au commissaire du gouvernement (AR signés le 12 octobre 2022) , demandent à la cour de :
- confirmer la décision de première instance dans toute ses dispositions ;
- Leur allouer une indemnité de procédure de 5.000 euros.
Le commissaire du gouvernement, par conclusions reçues au greffe de la cour le 13 octobre 2022, notifiées à l'appelant et à l'intimé (AR signés le 26 octobre 2022), sollicite la fixation de l'indemnité totale de dépossession à 720. 000 euros.
Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à la décision et aux conclusions susvisées pour plus ample exposé du litige.
SUR CE LA COUR
Vu l'article R311-26 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, la déclaration d'appel, les conclusions et les pièces des parties sont recevables, ce qui n'est d'ailleurs pas contesté.
Les parties s'opposent en appel sur les bases du prix à retenir (surface et ratio), que le jugement entrepris fixe, au terme d'une motivation circonstanciée, à 10.000 euros pour 74,43 m² habitable et 109 m² de surface pondérée.
L'EPFIF, appelant, soutient pour l'essentiel que l'évaluation retenue par le jugement entrepris est trop élevée pour le secteur industriel et non pavillonnaire défavorable en cause. Il conteste les termes de comparaison du commissaire du gouvernement faute de production des actes et il ajoute un terme de comparaison à ses deux références rejetées en première instance, le tout faisant ressortir un ratio moyen de 5.382 euros. Il sollicite toutefois, sans plus d'explication, un ratio de 5.045 euros, qu'il applique à une surface pondérée de 109 m².
Les consorts [Z], intimés, qui prétendent avoir pu se procurer les actes correspondants aux références du commissaire du gouvernement, qui contestent les termes de comparaison de l'EPFIF et qui fournissent trois termes de comparaison nouveaux en appel, demandent la confirmation du jugement entrepris en toutes ses dispositions.
Le commissaire du gouvernement suggère, sur la base de quatre termes de comparaison dont deux sont nouveaux en appel, la somme de 9.664 euros pour une surface de 74,43 euros.
La cour retient ce qui suit.
Sur la surface
Il convient, à l'instar du jugement entrepris, de donner acte à l'EPFIF et aux consorts [Z] de leur accord pour une surface pondérée de 109 m² et une surface habitable de 74,43 m².
Sur le ratio
Les termes de comparaison écartés
Les trois nouveaux termes de comparaison des consorts [Z] doivent être écartés dès lors que ces derniers ne s'expliquent pas sur leur environnement, que la surface de deux d'entre eux (45 m² et 49 m²) n'est pas comparable à celle habitable de 74,43 m² et enfin que celui situé [Adresse 2] à [Localité 9] a été vendu le 10 juin 2022, soit postérieurement au 12 août 2021, date du jugement entrepris à laquelle doit être évalué le bien préempté, conformément aux articles L322-1 et L322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique.
Il en est de même de leurs références, 1, 3 à 7 et 9, telles que reprises sous forme de tableau en page 11 de leur conclusions, sans commentaire, descriptif ni photos suffisantes pour permettre à la cour d'en évaluer le caractère comparable, notamment en terme d'environnement, ce que la circonstance qu'elles se situent dans un rayon de moins de 800 mètres du bien préempté ne suffit pas à caractériser. Au surplus, deux de ces références concernent des surfaces trop différentes (55 m² et 86 m²) pour le même marché.
De même, le troisième terme de comparaison du commissaire du gouvernement dont la surface utile ( 98 m² sur une parcelle de 191 m²) n'est pas pertinente, sera écartée, étant au surplus observé qu'aucun détail n'est fourni quant à l'équivalence alléguée de son environnement, au coeur d'une zone industrielle, isolé au milieux de bâtiments à usage d'activité et juste en face de voies ferrées.
Enfin, le jugement entrepris écarte par des motifs dont l'EPFIF ne remet pas en cause la pertinence, ses deux termes de comparaison correspondants aux ventes [J] et [K] du 24 octobre 2018.
Il suffira d'ajouter que peu importe à cet égard que la copropriété soit horizontale et non verticale, le terrain d'assiette étant celui de l'ensemble immobilier, non celui des lots en comparaison et le jardin étant à jouissance exclusive et non en pleine propriété.
Enfin, le commissaire du gouvernement et les consorts [Z] font justement valoir que faute de numéro de publication et de toute pièce justificative, le dernier terme de comparaison de l'EPFIF, situé [Adresse 3] à [Localité 9] ne saurait être retenu.
Les termes de comparaison retenus
En revanche, les termes de comparaison 1, 2 et 4 du commissaire du gouvernement en appel, pour des surfaces utiles de 70, 75 et 68 m² et dont deux correspondent aux termes 2 et 8 du tableau précité des consorts [Z], seront retenus, sauf à tenir compte comme suit d'un facteur de moins value en terme d'environnement défavorable, en l'état de l'absence de précision utiles de l'écarter.
Sur le prix d'acquisition
La moyenne des ratios des trois références retenues ci-dessus s'élève à la somme arrondie de 9.423 euros (9.429 + 9.280 + 9.559/3) qu'il convient d'affecter d'un coefficient de moins value de 10 %, de sorte que le prix d'acquisition de bien préempté sera fixé à la somme arrondie de 631.220 euros (9.423€-942,3=8.480,7€X74,43 m²).
Sur les demandes accessoires
Le jugement entrepris a mis les dépens de première instance à la charge de l'expropriante conformément à l'article L.312-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique et fait une application équitable de l'article 700 du code de procédure civile auquel renvoie l'article R.311-29 de ce premier code.
Le jugement entrepris sera donc confirmé de ces chefs.
L'EPFIF dont le recours échoue doit également supporter les dépens d'appel et l'équité ne commande pas de faire droit à la demande d'indemnité de procédure des consorts [Z].
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement , contradictoirement, dans les limites de la saisine,
Infirme le jugement entrepris, sauf des chefs des dépens et de l'indemnité de procédure ;
Statuant à nouveau et y ajoutant,
Fixe à la somme de 631.220 euros, en valeur libre, le prix d'acquisition par l'EPFIF du bien immobilier situé [Adresse 6] à [Localité 9], édifié sur la parcelle cadastrée AQ [Cadastre 1] d'une superficie de 260 m² appartenant à M. [G] [Z] et Mme [N] [Z] épouse [E] ;
Condamne l'EPFIF aux dépens d'appel ;
Rejette toute autre demande.
Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par Madame Agnès BODARD-HERMANT, Président, et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER, LA PRESIDENTE,
