Cour d'appel, 20 novembre 2023. 22/02469

COUR D'APPEL DE BORDEAUX 1ère CHAMBRE CIVILE -------------------------- ARRÊT DU : 20 NOVEMBRE 2023 N° RG 22/02469 - N° Portalis DBVJ-V-B7G-MWXG [P] [J] (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/009603 du 07/07/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de BORDEAUX) c/ [R] [K] Nature de la décision : AU FOND Grosse délivrée le : aux avocats Décision déférée à la cour : jugement rendu le 14 avril 2022 par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de LIBOURNE (RG : 21/00268) suivant déclaration d'appel du 20 mai 2022 APPELANT : [P] [J] né le 30 Juin 1958 à [Localité 5] (ITALIE) de nationalité Italienne demeurant [Adresse 2] représenté par Maître Cynthia LODIN, avocat au barreau de BORDEAUX INTIMÉ : [R] [K] né le 8 mars 1946 à [Localité 4] (33) de nationalité Française demeurant [Adresse 1] représenté par Maître Florence BOYE-PONSAN de l'AARPI MONTESQUIEU AVOCATS, avocat au barreau de LIBOURNE COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 09 octobre 2023 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Sylvie HERAS DE PEDRO, Conseillère, qui a fait un rapport oral de l'affaire avant les plaidoiries, Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Président : Mme Paule POIREL Conseiller : Mme Bérengère VALLEE Conseiller : Mme Sylvie HERAS DE PEDRO Greffier : Mme Véronique SAIGE ARRÊT : - contradictoire - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. * * * EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE M. [R] [K] a donné à bail à M. [P] [J] un appartement à usage d'habitation situé à [Localité 3] par contrat du 30 juin 2003, moyennant un loyer mensuel de 230 euros. Un commandement de payer les loyers, visant la clause résolutoire et portant sur un arriéré locatif de 3 627,60 euros a été délivré à M. [J] le 15 avril 2021. Par acte d'huissier du 20 octobre 2021, M. [K] a fait assigner M. [J] devant le tribunal judiciaire de Libourne aux fins d'obtenir, notamment, la constatation de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire, l'expulsion des occupants et le paiement de l'arriéré locatif. Par jugement contradictoire du 14 avril 2022, le juge du contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Libourne a : - constaté la résiliation du bail à compter du 15 juin 2021; - fixé à compter de cette date une indemnité d'occupation mensuelle égale aux loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail ; - condamné M. [J] à payer à M. [K] une somme de 6 655.20 euros à valoir sur le montant des loyers, charges et indemnités d'occupation, échéance de mars incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; - condamné M. [J] à payer à M. [K] à compter du 1er avril 2022 et ce, jusqu'à son départ effectif des lieux, l'indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges ; - dit que faute de départ volontaire des lieux loués, sis à [Localité 3], deux mois après la notification au préfet du commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à l'expulsion de M. [J] et de tous occupants de son chef, avec le cas échéant le concours d'un serrurier et l'assistance de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l'expulsé dans tel garde-meubles désigné par lui ou à défaut par le bailleur ; - débouté M. [J] de l'intégralité de ses demandes ; - débouté les parties de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile; - débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; - condamné M. [J] à payer les dépens de l'instance incluant le coût du commandement de payer ; - rappelé que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit. M. [J] a relevé appel de ce jugement par déclaration du 20 mai 2022 et par conclusions déposées le 22 août 2022, il demande à la cour de : - réformer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, Statuant de nouveau, A titre principal : - débouter M. [K] de toutes ses demandes relatives à l'acquisition de la clause résolutoire, - le débouter de toutes ses demandes, A titre subsidiaire, si l'acquisition de la clause résolutoire devait être de nouveau constatée : - accorder à M. [J] un délai à l'expulsion de deux années, - accorder à M. [J] un moratoire de deux ans pour le paiement de sa dette, En tout état de cause : - condamner M. [K] à régler à M. [J] la somme de 8 000 euros en indemnisation de son préjudice, - ordonner en tant que de besoin la compensation des créances, - condamner M. [K] à régler à M. [J] la somme de 2 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner M. [K] aux entiers dépens. Par conclusions déposées le 21 novembre 2022, M. [K] demande à la cour de : - confirmer la décision rendue par le juge du contentieux de la protection de Libourne du 14 avril 2022, - constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail d'habitation aux torts de M. [J], à compter du 15 juin 2021, - ordonner l'expulsion de M. [J] et de tous occupants de son chef des lieux donnés à bail, avec le concours de la force publique si besoin est, - condamner M. [J] à payer à M. [K] : * 4 081.74 euros d'arriéré de loyer portant intérêt au taux légal : à compter du 15 février 2021 pour 3 022,08 euros, à compter du 15 avril 2021 pour 605,22 euros, * 1 068,85 euros d'indemnité d'occupation, somme arrêtée au 30 septembre 2021 à parfaire à raison de 305,82 euros par mois à compter du 30 septembre 2021, - condamner M. [J] à payer à M. [K] 1 500 euros d'indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - le condamner aux dépens. L'affaire a été fixée à l'audience rapporteur du 09 octobre 2023. L'instruction a été clôturée par ordonnance du 25 septembre 2023. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur le jeu de la clause résolutoire Selon l'article 1719-1° du code civil, le bailleur est tenu de délivrer au locataire un logement décent. Lorsque les locaux sont impropres à l'usage d'habitation, le bailleur ne peut se prévaloir de la résiliation du bail pour demander l'expulsion. Il s'infère de ce texte qu'en cas d'indécence avérée d'un logement et d'impayé des loyers avec délivrance d'un commandement visant la clause résolutoire, le juge doit constater la résiliation du bail mais ne peut ordonner l'expulsion. Le décret N° 2002-120 du 30 janvier 2002 liste les caractéristiques du logement décent. Le locataire d'un logement indécent subit nécessairement un préjudice. Pour se prévaloir d'un préjudice, le locataire doit avoir mis en demeure le bailleur de mettre aux normes le logement sauf lorsque l'indécence existe ab initio. Il est constant que lorsque le logement est indécent, le bailleur ne peut faire expulser son locataire. M. [P] [J] fait valoir pour l'essentiel que la clause résolutoire n'est pas acquise car son bailleur ne pouvait exiger un loyer alors que le logement était insalubre. M. [R] [K] réplique pour l'essentiel que M. [P] [J] ne rapporte pas la preuve d'un état d'insalubrité ou d'indécence de son logement dont il ne s'est jamais plaint avant la procédure d'acquisition de la clause résolutoire et que les désordres qu'il allègue sont dus à un mauvais entretien de sa part. La vice-présidente du Ccas de la commune d'Arveyres atteste le 15 mars 2021 que le logement de M. [P] [J] « présente de nombreux dysfonctionnements pouvant le caractériser comme insalubre » et que « le maintien dans le logement semble inadapté voire dangereux ». Ce document, comme l'a pertinemment analysé le premier juge, est inopérant à démontrer l'insalubrité ou l'indécence du logement, faute de détailler et décrire les dysfonctionnements qu'aurait constatés l'attestante, qui plus est à la date d'entrée en bail en 2003. M. [P] [J] produit en cause d'appel un procès-verbal de constat d'huissier de justice du 12 mai 2022 selon lequel la salle d'eau n'est pas séparée de la chambre, il existe de nombreuses moisissures, le velux du plafond de la chambre ne s'ouvre pas et est dépourvu d'encadrement avec la laine de verre apparente autour de l'ouverture et que la fenêtre de toit de la cuisine présente un jour entre le dormant et le vantail. Au regard de l'article 3-5 du décret N° 2002-120 du 30 janvier 2002, le logement doit notamment comporter les éléments d'équipement et de confort suivants:  « Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un WC séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l'intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d'une évacuation des eaux usées. L'installation sanitaire d'un logement d'une seule pièce peut être limitée à un WC extérieur au logement à condition que ce WC soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible ». Il est constant en l'espèce, tant au vu du descriptif du logement dans le contrat de bail que dans le constat d'huissier que la chambre est l'unique pièce principale du logement, ce que ne discute pas le bailleur. Or, il n'y a pas de porte de séparation entre la salle d'eau (comportant une douche, un lavabo et un WC) et la pièce principale, en contravention avec l'article 3-5 précité, ce qui constitue un point d'indécence. L'absence de séparation entre la salle d'eau et la chambre, le fait que le couvert ne soit pas assuré au niveau du velux de la chambre et que celui de la cuisine ne puisse pas s'ouvrir constituent des points d'indécence. S'agissant des moisissures, leur origine n'en est pas établie au vu des seules pièces versées au dossier par M. [P] [J]. M. [P] [J] ne justifie pas avoir mis en demeure son bailleur d'avoir à réaliser des travaux de mise en conformité. Cependant, il est manifeste que le défaut de séparation entre la salle d'eau et la chambre existait déjà à l'entrée dans les lieux. Ce point d'indécence prive M. [R] [K] du droit d'expulser M. [P] [J] quand bien même le jeu de la clause résolutoire est acquis puisque M. [P] [J] ne conteste pas qu'il n'a pas réglé les causes du commandement dans les deux mois qui ont suivi sa délivrance. Le jugement déféré qui a constaté l'acquisition de la clause résolutoire sera confirmé sauf en ce qu'il a ordonné l'expulsion de M. [P] [J] . Sur la demande en dommages et intérêts de M. [P] [J] M. [P] [J] est mal fondé à réclamer l'indemnisation d'un préjudice relatifs aux points d'indécence suivants : couvert non assuré au niveau du velux de la chambre et impossibilité d'ouvrir celui de la cuisine alors qu'il n'a pas mis en demeure son bailleur de réaliser des travaux de mise en conformité. La cour estime le préjudice subi par le locataire du fait du défaut de séparation entre la salle d'eau et la chambre à 30 euros par mois entre 2003, date d' entrée dans les lieux et 2023, soit 24 mois x 30 = 7200 euros. Le jugement qui l'a débouté de cette demande sera réformé. Sur la compensation En application de l'article 1347 du code civil, lorsque deux personnes sont créancières l'une de l'autre, il s'opère une compensation entre leurs dettes réciproques. Cette compensation devra donc s'opérer entre la dette de loyers de M. [P] [J] envers M. [R] [K] et les dommages et intérêts dus au titre du préjudice de jouissance dus par M. [R] [K] à M. [P] [J]. Sur les demandes de sursis à expulsion et de délai de paiement M. [P] [J], âgé de 65 ans, perçoit selon avis d'imposition de 2021 une somme mensuelle de 641 euros, notamment constituée d'une pension d'invalidité. Le loyer s'élève à 305,82 euros. L'arriéré n'a cessé d'augmenter depuis la délivrance du commandement (3627 euros le 15 avril 2021), pour passer à 5150 euros à la date de l'assignation et 6665 euros à la date de l'audience devant le premier juge (échéance de mars 2022 incluse). M. [P] [J] ne conteste pas ne pas avoir réglé une quelconque somme depuis mai 2020, selon le décompte figurant dans les écritures de M. [R] [K], jusqu'à ce jour, de sorte que l'arriéré continue à s'accumuler. S'agissant de la demande de moratoire de paiement de 2 ans, M. [P] [J] n'offre pas d'expliquer comment il pourra s'acquitter de l'arriéré en sus de l'indemnité d'occupation à l'issue de ce délai, compte tenu de ses ressources. Il sera ajouté au jugement déféré le débouté de M. [P] [J] de sa demande de délais de paiement. Compte tenu de ce que l'expulsion n'est pas ordonnée, la demande de sursis à expulsion est devenue sans objet. Sur les autres demandes En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. L'appel de M. [P] [J] ayant prospéré partiellement, M. [R] [K] en supportera donc la charge. En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. L'équité ne commande pas d'allouer d'indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel. PAR CES MOTIFS LA COUR, Confirme le jugement déféré sauf en ce qu'il a ordonné l'expulsion de M. [P] [J] et l'a débouté de sa demande en dommages et intérêts, Statuant à nouveau dans cette limite, Dit n'y avoir lieu à expulsion de M. [P] [J], Condamne M. [R] [K] à payer à M. [P] [J] la somme de 7200 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance, Ordonne la compensation entre les sommes dues par M. [P] [J] à M. [R] [K] et celles dues par M. [R] [K] à M. [P] [J], Y ajoutant, Constate que la demande de sursis à expulsion est devenue sans objet, Déboute M. [P] [J] de sa demande de délais de paiement, Dit n'y avoir lieu à allocation d'une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, Condamne M. [R] [K] aux entiers dépens d'appel qui seront recouvrés selon la loi sur l'aide juridictionnelle. Le présent arrêt a été signé par Madame Paule POIREL, président, et par Madame Véronique SAIGE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le Greffier, Le Président,