Cour de cassation, 08 avril 2014. 13-14.221

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique, ci-après annexé : Attendu qu'ayant retenu, par une appréciation souveraine des éléments de fait et de preuve versés aux débats, que les époux X..., qui ne sont pas des professionnels de la construction, ont pu légitimement et de bonne foi considérer, lors de la vente de leur bien immobilier le 19 juillet 2004, qu'ils n'avaient pas à faire part aux acquéreurs de la teneur des travaux réalisés en 1993 pour remédier aux désordres consécutifs à un épisode de catastrophe naturelle survenu en 1991 et qualifié d'exceptionnel par les experts de la commune, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée, a pu en déduire qu'aucune réticence dolosive ne pouvait être imputée aux vendeurs ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne M. et Mme Y... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. et Mme Y... à payer la somme de 3 000 euros aux consorts X... ; rejette la demande de M. et Mme Z... ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit avril deux mille quatorze. MOYEN ANNEXE au présent arrêt. Moyen produit par la SCP Marc Lévis, avocat aux Conseils, pour M. et Mme Y.... Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR débouté M. et Mme Y... de leur demande tendant à l'annulation de la vente de leur immeuble situé ... à Fontaine Notre Dame sur le fondement de l'article 1116 du code civil ; AUX MOTIFS QUE l'immeuble des époux Y... est une construction de plein pied datant de la fin des années 1970 : qu'il ressort d'un rapport établi en janvier 2010 à leur demande par l'agence Antea que cet immeuble a fait l'objet d'une déclaration de catastrophe naturelle en 1991 et que les travaux de reprise, réalisés en 1993 à la demande des époux X... par l'entreprise Normand sous la surveillance du bureau d'études Bertin ont porté sur la partie Est de l'habitation, la seule qui avait subi des désordres liés à la sécheresse ; que ces travaux ont consisté en la réalisation de puits en béton armé assis dans la formation silto-sablonneuse, sous la couche argileuse sensible au phénomène de retrait-gonflement, la mise en place de vérin sous le dallage et les semelles affaissées pour relevage, la reconstitution de la dalle et le rejointoiement des fissures existantes ; que les époux X... ont vendu leur immeuble aux époux Y... le 19 juillet 2004, onze ans après la réalisation de ces travaux ; qu'après une période de sécheresse au cours de l'été 2009, des fissures sont apparues sur la partie Ouest de la maison qui correspond à la zone qui n'a pas fait l'objet de travaux en 1993 ; que l'agence Antea a relevé : - sur la façade Nord : plusieurs fissures de cisaillement d'ouverture plurimillimétrique, se développant depuis le sol jusqu'au toit en passant par les angles des fenêtres, - sur la façade Ouest : une fissure horizontale d'ordre millimétrique, - en partie Sud : un affaissement de la terrasse et des marches d'escalier ainsi que la fissuration d'une dalle devant une porte-fenêtre ; que l'agence Antea indique que ces désordres correspondent à la typologie caractéristique du phénomène de retrait des argiles suite à la sécheresse en précisant que l'immeuble des époux Y... est implanté sur un sol comportant une assise argileuse connue sous le nom d'argile de clary sensible aux alternances humidification-dessiccation ; que l'agence Antea a conclu que : * les dommages constatés sur l'habitation de M. Y..., visitée le 5 janvier 2010 offre une typologie de désordres caractéristique de celle de désordres observés lors d'une période de sécheresse, ces désordres s'observent sur un substratum constitué par l'argile de clary et la couverture superficielle de limons argileux des plateaux, * l'année 2009 est marqué par un déficit de pluviométrie à partir du mois de mai. Le mois d'août, durant lequel sont survenus les désordres ainsi que le mois de septembre, ont été des mois très secs associés à des températures élevées, * les causes et effets sont tels qu'une situation de ce genre est habituellement classée catastrophe naturelle, * les travaux de réparation de la maison nécessiteront une reprise en sous-oeuvre des fondations de la construction ; un système s'appuyant sur des puits de petite dimension, à l'identique des travaux déjà réalisés en partie Est, doit être envisagé ; que la commune de Fontaine Notre Dame a présenté une demande tendant à la reconnaissance d'un état de catastrophe naturelle pour les mouvements de terrain différentiels consécutifs à la sécheresse et à la réhydratation des sols en août et septembre 2009, ce qui fut refusé par arrêté interministériel du 13 décembre 2010 ; que les époux Y... prétendent que les époux X... savaient que leur immeuble était construit sur une zone particulièrement sensible à la sécheresse et à la forte chaleur puisque constituée d'argile de Clary et qu'ils savaient aussi que les travaux de reprise de sous-oeuvre n'avaient été réalisés que sur une moitié de l'immeuble et qu'ils leur ont dissimulé ces éléments ; que le tribunal a déclaré que le rapport de l'agence Antea démontre que les vendeurs ont volontairement négligé d'informer les acquéreurs de cet élément caractéristique fondamental de leur bien afin de tromper le consentement de M. Y... et de son épouse ; que cependant, contrairement à ce qui a été retenu par le tribunal, le rapport Antea ne comporte aucun élément permettant d'affirmer que les vendeurs se sont volontairement abstenus d'informer les acquéreurs dans le but de les tromper ; qu'il est certes fait état dans ce rapport du fait que les travaux de reprise de sous-oeuvre n'ont été réalisés en 1993 que sur la moitié de l'immeuble ; que cependant ces travaux ont été réalisés à dire d'expert, sur les parties atteintes de l'immeuble et qu'il n'est pas démontré que les travaux ont été limités « pour des questions de budget » ainsi que l'affirment les époux Y... ; que les travaux ont été pris en charge par la société AXA, assureur des époux X... dans le cadre de la garantie « catastrophe naturelle » et à supposer qu'ils aient été insuffisants, les époux X... n'en ont pas été informés ; que les époux X... versent au débat le rapport établi par la société BRGM le 23 avril 1991 à la demande de la commune de Fontaine Notre Dame pour la procédure de déclaration de catastrophe naturelle à l'occasion de la sécheresse de l'été 1990 ; que les auteurs de ce rapport ont indiqué que les fissures traduisent un tassement du sol sous la fondation et apparaissent comme typiques du phénomène sécheresse du sous-sol argileux ; qu'ils ont précisé que le fait que les désordres se soient produits uniquement sur les côtés Est et Sud de l'immeuble s'explique par l'exposition à l'ensoleillement mais aussi par la mise à nu de l'argile de clary de ce côté en raison de la descente d'accès au garage ; qu'en conclusion de leur rapport ils ont écrit « à en juger par l'âge de certaines constructions endommagées, les sécheresses 1899-1990 constituent assurément un événement exceptionnel dont la période de retour doit être de l'ordre de la centaine d'années ; à ce titre les dommages qu'elles ont provoqués doivent être considérés comme une véritable catastrophe naturelle » ; que les époux X... en déduisent qu'ils ont été victimes en 1989-1990 d'un événement considéré comme exceptionnel dans l'histoire de l'immeuble ; que la cour observe : - que les désordres liés à la catastrophe naturelle ont atteint l'immeuble en 1989-1990, c'est-à-dire près de quinze ans avant la vente ; - que le rapport établi à la demande de la commune de Fontaine Notre Dame fait état d'un événement exceptionnel dont la période de retour est de l'ordre de la centaine d'années ; - que les travaux de réfection ont été réalisés en 1993, soit 11 ans avant la vente, - que tous les travaux préconisés par le bureau d'études ont été réalisés et pris en charge au titre de la garantie catastrophe naturelle par la compagnie AXA, - qu'il n'est pas soutenu que l'immeuble ait subi d'autres désordres après la réalisation de ces travaux jusqu'à sa vente en juillet 2004, - que les époux Y... ont joui paisiblement de l'immeuble durant cinq années ; que les époux X... qui ne sont pas des professionnels de la construction ont légitimement pu considérer que les importants travaux qu'ils avaient fait réaliser en 1993 avaient définitivement remédié aux problèmes de fissurations et qu'il n'y avait pas à faire état de cet épisode de catastrophe naturelle qualifié d'exceptionnel par les auteurs du rapport d'expertise demandée par la commune, qui s'était manifesté près de quinze ans avant la vente ; que les époux Y... à qui il incombe d'apporter la preuve que le défaut d'information dont ils prétendent avoir été victimes revêt un caractère dolosif ne justifient d'aucun élément de nature à remettre en cause la présomption de bonne foi dont bénéficient les époux X... ; qu'il ne peut donc être retenu un dol de ce chef ; 1/ ALORS QUE le vendeur, même occasionnel, a une obligation de loyauté qui lui impose d'informer l'acquéreur non professionnel d'un dommage important qui a affecté l'immeuble vendu et qui a eu une incidence sur la solidité de la structure et la stabilité du sol ainsi que des travaux entrepris pour le réparer ; qu'en jugeant le contraire, la cour d'appel a violé les articles 1134, 1135, 1109 et 1116 du code civil ; 2/ ALORS QUE toute information essentielle concernant l'immeuble, et notamment celles en rapport avec la solidité de la structure de l'immeuble ou la stabilité de son sol, doivent être portées à la connaissance de l'acquéreur, l'acquéreur étant le seul juge de l'importance du risque que telle ou telle donnée fait peser sur l'immeuble et de l'opportunité d'acquérir ou non l'immeuble litigieux, à l'exclusion du vendeur ; qu'en jugeant que les époux Y... ne pouvaient prétendre avoir été victimes d'un défaut d'information revêtant un caractère dolosif au regard de la bonne foi des époux X... qui, non professionnels de la construction, ont légitimement pu considérer que les importants travaux qu'ils avaient fait réaliser en 1993 avaient définitivement remédié aux problèmes de fissurations et de stabilité de la structure et qu'ils n'avaient pas à faire état auprès des acquéreurs -de cet épisode de catastrophe naturelle qualifié d'exceptionnel et des importants dommages occasionnés à la structure de l'immeuble, la cour d'appel a violé les articles 1134, 1135, 1109 et 1116 du code civil ; 3/ ALORS QU'en s'abstenant de rechercher si les époux X... n'avaient pas commis une faute en n'informant pas les acquéreurs du grave dommage ayant affecté l'immeuble en 1990 et des très importants travaux réalisés à cette époque pour remédier à ces désordres quand les époux Y... avaient informé les époux X..., ce que ces derniers n'avaient jamais contesté, du handicap sévère dont était atteint leur fils et qui exigeait un espace vaste, calme, ne nécessitant aucun travaux afin que celui-ci ne souffre d'aucune nuisance sonore ; de sorte qu'informés de ce handicap sévère, ils ne pouvaient passer sous silence le fait que l'immeuble avait été, lors d'un épisode de sécheresse, atteint dans la solidité de sa structure et avait nécessité des travaux importants, cette information étant essentielle pour éclairer le consentement des acquéreurs eu égard à leur projet d'acquisition devant prendre en compte le handicap de leur fils, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134, 1135, 1109 et 1116 du code civil.