Cour d'appel, 07 septembre 2023. 22/02424

AFFAIRE :N° RG 22/02424 - N° Portalis DBVC-V-B7G-HCFH   ARRÊT N° JB. ORIGINE : DECISION en date du 25 Août 2022 du Président du TJ d'ALENCON RG n° 22/00054 COUR D'APPEL DE CAEN DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE ARRÊT DU 07 SEPTEMBRE 2023 APPELANTE : S.A.S. THE HAPPY LIFE COMPANY N° SIRET : 839 682 499 [Adresse 1] [Localité 4] prise en la personne de son représentant légal représentée par Me Jérémie PAJEOT, avocat au barreau de CAEN, assistée de Me Caroline BECARD-MARINETTI, avocat au barreau de PARIS INTIMEE : ORNE HABITAT N° SIRET : 495 176 158 [Adresse 2] [Localité 3] prise en la personne de son représentant légal représentée et assistée de Me Guillaume BOSQUET, substitué par Me CHESNOT, avocats au barreau D'ALENCON COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ : Mme EMILY, Président de Chambre, Mme COURTADE, Conseillère, M. GOUARIN, Conseiller, DÉBATS : A l'audience publique du 25 mai 2023 GREFFIER : Mme LE GALL, greffier ARRÊT prononcé publiquement le 07 septembre 2023 à 14h00 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile et signé par Madame EMILY, président, et Mme LE GALL, greffier Suivant acte authentique en date du 29 juin 2020, l'Office public de l'habitat de l'Orne (Orne habitat) a consenti à la SAS The happy life, société spécialisée dans le commerce en détail de meubles, un bail commercial portant sur un immeuble sis [Adresse 5], à [Localité 3], moyennant le paiement d'un loyer annuel de 7.884 euros HT, soit un montant mensuel de 657 euros HT, avec une clause d'indexation, outre la TVA et une provision sur charges de 50 euros, le contrat stipulant une franchise de loyer décroissante les deux premières années. Ce bail a pris effet rétroactivement au 3 octobre 2019. Par exploit d'huissier de justice du 22 février 2022, Orne habitat a fait délivrer à la société The happy life company un commandement de payer les arriérés de loyers et charges portant sur la somme de 16.302,82 euros et visant expressément la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail commercial. Par exploit d'huissier de justice du 3 mai 2022, Orne habitat a fait assigner la société The happy life company en référé devant la présidente du tribunal judiciaire d'Alençon aux fins notamment de résiliation du bail, d'expulsion et de paiement d'une provision au titre des loyers impayés. Par ordonnance de référé rendue le 25 août 2022, la présidente du tribunal judiciaire d'Alençon a : - dit que la société The happy life company ne démontre pas l'existence d'irrégularités susceptibles de constituer un moyen de contestation sérieuse empêchant de constater la résolution du contrat ; - constaté la résiliation à la date du 22 mars 2022 du bail consenti par l'Office public de l'habitat de l'Orne à la société The happy life company concernant un local commercial situé à [Adresse 6], - dit que la société The happy life company devra laisser libre de personne, de ses biens et de tous occupants de son chef les lieux dans le délai d'un mois à compter de la signification de la présente décision ; - ordonné, à défaut de libération des lieux dans les délais, son expulsion, conformément aux articles 61 et suivants de la loi n°91-650 du 9 juillet 1991, au besoin avec le concours de la force publique ; - condamné la société The happy life company à payer à l'Office public de l'habitat de l'Orne une provision de 14.262,33 euros au titre de loyers, charges et taxes échus au 22 mars 2023 ; - dit que cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ; - condamné la société The happy life company à payer mensuellement à l'Office public de l'habitat de l'Orne à compter du 23 mars 2022 et jusqu'à son départ effectif une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges fixée à 707 euros ; - fait partiellement droit aux demandes reconventionnelles de la société The happy life company ; - condamné l'Office public de l'habitat de l'Orne à régler à la société The happy life company la somme de 1.220 euros ; - ordonné la compensation entre les sommes dues par les parties ; - dit que le juge des référés n'est pas compétent pour statuer sur la demande de réduction des loyers ou de l'indemnité d'occupation ; - débouté la société The happy life company de ses demandes complémentaires ; - condamné la société The happy life company à payer à l'Office public de l'habitat de l'Orne la somme de 1.500 euros titre des dispositions de article 700 du code de procédure civile ; - débouté l'Office public de l'habitat de l'Orne de ses demandes complémentaires et notamment celles relatives au prononcé d'astreintes ; - condamné la société The happy life company aux dépens de la présente instance, lesquels comprendront le coût du commandement de payer du 10 novembre 2021. Par déclaration au greffe de la cour en date du 19 septembre 2022, la société The happy life company a relevé appel de cette ordonnance. Par dernières conclusions déposées le 7 avril 2023, la SAS The happy life demande à la cour de : - Constater qu'elle n'est pas saisie de l'appel incident formé par l'Office public de l'habitat de l'Orne, tendant à : * voir infirmer l'ordonnance en ce qu'elle l'a condamné à verser à la société The happy life company la somme de 1.220 euros, * voir la société The happy life company condamnée à lui verser la somme de 17.979,62 euros au titre des loyers et charges impayés jusqu'à la date de résiliation du bail, * voir la société The happy life company condamnée à lui payer une indemnité d'occupation de 838,40 euros par mois, loyers et charges inclues, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération, et dire conséquemment, ces demandes irrecevables, - Infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a : * dit que la société The happy life company ne démontre pas l'existence d'irrégularités susceptibles de constituer un moyen de contestation sérieuse empêchant de constater la résolution du contrat ; * constaté la résiliation à la date du 22 mars 2022 du bail consenti par l'Office public de l'habitat de l'Orne à la société The happy life company concernant un local commercial situé à [Adresse 6], * dit que la société The happy life company devra laisser libre de personne, de ses biens et de tous occupants de son chef les lieux dans le délai d'un mois à compter de la signification de la présente décision ; * ordonné, à défaut de libération des lieux dans les délais, son expulsion, conformément aux articles 61 et suivants de la loi n°91-650 du 9 juillet 1991, au besoin avec le concours de la force publique ; * condamné la société The happy life company à payer à l'Office public de l'habitat de l'Orne une provision de 14.262,33 euros au titre de loyers, charges et taxes échus au 22 mars 2023 ; * dit que cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ; * condamné la société The happy life company à payer mensuellement à l'Office public de l'habitat de l'Orne à compter du 22 mars 2022 et jusqu'à son départ effectif une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges fixée à 707 euros ; * fait seulement partiellement droit aux demandes reconventionnelles de la société The happy life company ; * condamné l'Office public de l'habitat de l'Orne à régler à la société The happy life company, la seule somme de 1.220 euros ; * dit que le juge des référés n'est pas compétent pour statuer sur la demande de réduction des loyers ou de l'indemnité d'occupation ; * débouté la société The happy life company de ses demandes complémentaires ; * condamné la société The happy life company à verser à l'Office public de l'habitat de l'Orne la somme de 1.500 euros titre des dispositions de article 700 du code de procédure civile ; * condamné la société The happy life company aux dépens de l'instance dont le coût du commandement de payer du 10 novembre 2021. - Confirmer l'ordonnance en ce qu'elle a : * condamné l'Office public de l'habitat de l'Orne à verser à la société The happy life company la somme de 1.220 euros correspondant au loyer des mois de juin et juillet 2020, * débouté l'Office public de l'habitat de l'Orne de ses demandes complémentaires et notamment celles relatives au prononcé d'astreintes ; Statuant à nouveau : - Se déclarer incompétente pour statuer sur l'ensemble des demandes de l'Office public de l'habitat de l'orne, - Débouter l'établissement Orne habitat de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, Reconventionnellement, - Condamner l'établissement Orne habitat à lui verser la somme totale de 31.160,83 euros et subsidiairement de 22.382,14 euros, à titre de provision à valoir sur les dommages et intérêts dus en réparation des préjudices qu'elle a subis, - Ordonner la compensation de cette somme avec toute somme qui serait, par extraordinaire, due au titre des loyers et charges, en ce, compris le loyer à venir, et ce, jusqu'à épuisement de la dette de l'établissement Orne habitat, - Fixer le loyer afférent au bien donné à bail, à 20 % de son montant, soit à la somme de 131,40 euros hors taxes hors charges, Subsidiairement, - lui accorder rétroactivement un délai de 18 mois à compter de la signification de l'ordonnance de référé entreprise, pour s'acquitter de la dette locative, - Suspendre les effets de la clause résolutoire durant ce délai, - Constater que le règlement effectif par la société The happy life company de la dette locative est intervenu dans le délai susmentionné, - En conséquence, écarter les effets de la clause résolutoire du bail et la résiliation de celui-ci, En toutes hypothèses, - Condamner l'établissement Orne habitat à lui verser, sur le fondement de l'article 700 code de procédure civile, la somme de 2..000 euros au titre des frais irrépétibles afférents à la procédure de première instance et la somme de 1.500 euros au titre de ceux afférents à la procédure d'appel, - Le condamner aux entiers dépens de première instance et d'appel. Par dernières conclusions déposées le 5 avril 2023, l'Office public de l'habitat de l'Orne demande à la cour de : - Confirmer l'ordonnance entreprise, sauf en ce qu'elle a condamné l'Office public de l'habitat de l'Orne à payer à la société The happy life company la somme de 1.220 euros au titre de l'indemnité de retard dans la mise à disposition du local, Par conséquent, - Débouter la société The happy life company de ses demandes en nullité du commandement de payer délivré le 22 février 2022, - Déclarer l'Office public de l'habitat de l'Orne bien fondé en ses demandes et par conséquent, - Constater la résiliation à la date du 22 mars 2022 du bail conclu entre l'Office public de l'habitat de l'Orne et la société The happy life company, - Condamner la SAS The happy life company à lui payer la somme de 17.979,62 euros au titre des loyers et charges impayés jusqu'à la date de résiliation du bail, - Condamner la SAS The happy life company au paiement d'une indemnité d'occupation de 838,40 euros par mois, loyers et charges incluses, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération complète des lieux et la remise des clés, - Débouter la société The happy life company de l'ensemble de ses prétentions fins et moyens, - Condamner la SAS The happy life company à lui payer la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais de la procédure en appel, - Condamner la société par actions simplifiée The happy life company aux entiers dépens de l'instance. L'ordonnance de clôture a été prononcée le 12 avril 2023. Il est expressément renvoyé aux écritures précitées pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties. MOTIFS I. Sur l'effet dévolutif des appels incidents formés par Orne habitat L'objet de l'appel est défini à l'article 542 du code de procédure civile qui dispose que l'appel tend, par la critique du jugement rendu par une juridiction du premier degré, à sa réformation ou à son annulation par la cour d'appel. Aux termes de l'article 954 du même code, les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, l'énoncé des chefs de jugement critiqués, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu'un dispositif récapitulant les prétentions. La cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion. Par ailleurs, l'article 905-2 énonce que l'intimé dispose, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, d'un délai d'un mois à compter de la notification des conclusions de l'appelant pour remettre ses conclusions au greffe et former, le cas échéant, appel incident ou appel provoqué. Il résulte de la combinaison des articles précités que lorsque l'intimé forme un appel incident et ne demande, dans le dispositif de ses conclusions, ni l'infirmation, ni l'annulation du jugement, la cour ne peut que déclarer irrecevables ses demandes formées dans le cadre de cet appel incident non valablement formé. En l'espèce, dans le dispositif de ses dernières conclusions, Orne habitat demande de confirmer l'ordonnance entreprise sauf en ce qu'elle l'a condamné à payer à la société The happy life company la somme de 1.220 euros au titre de l'indemnité de retard dans la mise à disposition du local, et de débouter cette dernière de l'ensemble de ses demandes. La formule employée 'Confirmer sauf en ce que', suivie d'une demande expresse de 'débouter', équivaut à une demande d'infirmation de la disposition en cause, de sorte que la cour est valablement saisie de cet appel incident et que la prétention à ce titre est recevable. En revanche, Orne habitat ne forme aucune demande d'infirmation des autres chefs de la décision critiqués, portant sur le quantum de la somme allouée au titre des loyers et charges impayés jusqu'à la date de la résiliation et de l'indemnité d'occupation. Il s'ensuit que son appel incident visant à voir augmenter le montant de ces postes ne saisit pas valablement la cour, étant observé que le fait que l'appelante principale ait soumis ces mêmes chefs de l'ordonnance à la cour est indifférent. Par suite, les prétentions de l'intimée sollicitant la condamnation de la SAS The happy life company à lui payer la somme de 17.979,62 euros au titre des loyers et charges et une indemnité d'occupation de 838,40 euros par mois sont irrecevables. II. Sur la résiliation du bail par le jeu de l'acquisition de la clause résolutoire Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. L'article L145-41al1du code de commerce énonce que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. 1. Sur la validité du commandement de payer visant la clause résolutoire La SAS The happy life company soutient que le commandement de payer du 22 février 2022 n'est pas suffisamment précis pour lui permettre de vérifier le bien-fondé de la somme réclamée, qu'il est donc nul et fait obstacle à la mobilisation de la clause résolutoire. Le commandement comporte un décompte détaillé des sommes réclamées au titre de chaque échéance sous l'intitulé 'loyer+charges+divers'. Il est exact qu'un montant global est sollicité pour chaque mensualité sans ventilation entre le montant du loyer, celui des charges et des dépenses diverses. Cependant, malgré l'absence de détail pour chacun de ces postes, la vérification du montant de la créance était rendue possible par la lecture du contrat de bail, des avis d'échéance distinguant entre le loyer HT, la TVA, 'entretiens divers', provisions sur charges générales (taxe d'enlèvement des ordures ménagères) et taxe foncière, et de l'avis annuel de régularisation des charges. L'appelante fait valoir qu'Orne habitat ne rapporte pas la preuve de ce qu'elle lui aurait adressé mensuellement à l'époque les avis d'échéance et de régularisation. Cependant, son absence de réclamation à ce titre pendant plus de deux ans, alors que le bail pré euros voit expressément que le bailleur appellera auprès du preneur une provision sur charges de 50 € par mois en même temps que chaque terme de loyer et qu'il lui adressera chaque année un état de régularisation des charges, fait présumer l'envoi effectif de ces documents à la SAS The happy life company et leur bonne réception. C'est donc à juste titre que le premier juge a écarté l'existence d'une contestation sérieuse à de ce chef de nature à faire échec à la mobilisation de la clause résolutoire. 2. Sur la mauvaise foi de la bailleresse La SAS The happy life company soutient qu'Orne habitat a mis en oeuvre la clause résolutoire de mauvaise foi en maintenant sa locataire dans la croyance légitime que le loyer ne lui serait pas réclamé pendant les périodes de fermetures administratives imposées par la crise sanitaire liée à la COVID 19. Cependant, comme exactement relevé par le premier juge, les éléments du dossier montrent que de simples pourparlers ont eu lieu entre les parties qui n'ont pas abouti, cet échec ne suffisant pas à caractériser la mauvaise foi de la bailleresse qui a consenti une mesure de report de l'exigibilité des loyers puis réclamé en vain à M. [N] la transmission de la convention conclue avec la commune pour calculer une remise de loyers/charges, de sorte qu'aucun accord à ce titre n'a jamais été finalisé (cf mail de Mme [T], préposée d'Orne habitat, du 8 juin 2021). L'appelante ne démontre pas que la bailleresse était en possession de cette convention d'aide à l'implantation commerciale qui est signée entre la ville d'[Localité 3] et la SAS The happy life company et comporte un dispositif d'aide au loyer. Le fait notamment qu'Orne habitat était partenaire de la ville pour la mise à disposition du local et l'accompagnement à l'installation ne suffit pas à rapporter cette preuve. Enfin, on note que l'intimée a fait précéder le commandement de payer d'une mise en demeure de régler l'arriéré locatif par lettre recommandée avec accusé de réception du 26 novembre 2021 qui a été présentée le 16 décembre suivant et a été retournée avec la mention 'pli avisé et non réclamé', et d'un courrier simple du 27 décembre 2021. Par ailleurs, le soutien apporté par la bailleresse à sa locataire (organisation de réunions avec la ville d'[Localité 3]) face aux difficultés d'exploitation rencontrées du fait de l'insécurité du quartier ne saurait traduire une volonté de sa part de renoncer au paiement des loyers. L'existence d'une contestation sérieuse tirée et d'un comportement déloyal et de mauvaise foi de la bailleresse ne peut donc être retenue. 3. Sur le caratère indû des sommes visées dans le commandement de payer La SAS The happy life company fait valoir : - l'impossibilité dans laquelle elle s'est trouvée d'exploiter le local durant les périodes de fermetures administratives consécutives à la crise sanitaire de la COVID 19, ce qui constitue une perte partielle de la chose louée excluant l'exigibilité des loyers pendant les mois de fermeture, - qu'Orne habitat s'est engagé à lui accorder une remise sur les loyers et charges, - l'impossibilité dans laquelle elle s'est trouvée d'exploiter le local à compter du 1er janvier 2021 compte tenu de l'insécurité croissante du quartier, ce qui constitue une perte partielle de la chose louée excluant l'exigibilité des loyers pendant la période, - qu'Orne habitat a manqué à ses obligations de délivrance conforme et d'assurer la jouissance paisible du bien, justifiant une retenue des loyers en vertu du principe d'exception d'inexécution, - qu'elle est créancière à l'égard de la bailleresse de dommages et intérêts en réparation des préjudices résultant de ses manquements à ses obligations qui excèdent largement le montant visé dans le commandement de payer, de sorte qu'après compensation des créances, le commandement ne saurait produire effet ni la clause résolutoire mobilisée. La première contestation n'est pas sérieuse dès lors que : - la mesure générale et temporaire d'interdiction de recevoir du public imposée par la crise de la COVID 19, sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, ne peut être assimilée à la perte de la chose, au sens de l'article 1722 du code civil. - Cette mesure générale de police administrative portant interdiction de recevoir du public n'est pas constitutive d'une inexécution, par le bailleur, de son obligation de délivrance.- Pour échapper au paiement de ses loyers, un locataire n'est pas fondé à invoquer à son profit la force majeure résultant de cette mesure. (Cass 3è civ 30-06-2022 n°21-20.190). Le second moyen mérite également d'être écarté puisqu'il a été vu plus haut qu'aucun engagement ferme n'avait été pris par l'intimée pour un effacement total ou partiel des loyers et charges durant les périodes de fermeture administrative. S'agissant des difficultés d'exploitation liées à l'insécurité dans le quartier tenant aux incivilités, dégradations et menaces subies, elles ne peuvent être, d'une part, imputables à la bailleresse, d'autre part assimilées à la perte totale ou partielle de la chose au sens de l'article 1722 du code civil, étant rappelé qu'en novembre 2021, la SAS The happy life company a fait le choix de fermer sa boutique pour ce motif tandis que d'autres commerces situés à proximité ont maintenu leur activité, comme l'a justement relevé le premier juge. Sur les derniers points, le premier juge, par des motifs pertinents que la cour approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties en condamnant Orne habitat à régler à l'appelante la somme provisionnelle de 1.220 euros correspondant aux loyers des mois de juin et juillet 2020, pendant lesquels l'ouverture de la boutique a été retardée du fait d'un trou dans la toiture laissant passer les pigeons, fait imputable au bailleur, tout en considérant que ni ce manquement de la bailleresse à ses obligations de délivrance conforme et de jouissance paisible durant deux mois, ni l'éventuelle créance de la locataire au titre du remboursement des frais de réfection des murs et de l'indemnisation des préjudices subis ne justifient l'exception d'inexécution dans le paiement des loyers pendant plus de deux ans. De la même manière, dès lors qu'elles n'entraînaient pas une impossibilité d'exploiter le commerce, les odeurs nauséabondes invoquées ne pouvaient fonder le non-paiement des loyers. Par suite, c'est à juste titre que le juge des référés a estimé que la locataire ne justifiait pas de contestations sérieuses de nature à s'opposer à l'acquisition de la clause résolutoire. 4. Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire L'article L 145-41 al 2 du code de commerce dispose que les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. L'article 1343-5 al 1 du code civil énonce que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. La SAS The happy life company sollicite un délai de paiement rétroactif de 18 mois et la suspension des effets de la clause résolutoire durant ce délai, faisant valoir qu'elle s'est retrouvée dans l'impossibilité de régler les loyers pour des raisons extérieures tenant à la crise sanitaire, au non versement des aides au loyer, au retard d'ouverture de deux mois du fait des pigeons et à l'insécurité dans le quartier. Le règlement intégral par l'appelante de l'arriéré locatif et sa libération effective des lieux le 6 octobre 2022, en exécution de l'ordonnance de référé, ne font pas obstacle à l'octroi de délais rétroactifs. Cependant, au regard de la durée des impayés, les premiers défauts remontant à mars 2020 et la cessation totale des paiements à octobre 2020, du choix de la locataire d'arrêter toute exploitation de son fonds en novembre 2021 alors que la crise sanitaire n'avait plus cours, et de l'absence de document financier (prévisionnel ...) sur sa capacité à dégager un bénéfice suffisant pour faire face au paiement du loyer courant, ce qui conditionne le versement des aides de la ville, il y a lieu de rejeter sa demande. Par suite, il convient de confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a constaté la résiliation de plein droit du bail à compter du 22 mars 2022 par le jeu de l'acquisition de la clause résolutoire, ordonné l'expulsion et condamné l'appelante au paiement d'une indemnité d'occupation de 707 euros . La condamnation au paiement de la provision de 14 262,33€ au titre des loyers, charges et taxes échus jusqu'à la résiliation du bail n'étant pas utilement contestée, la décision sera confirmée sur ce point. III. Sur les demandes reconventionnelles de la SAS The happy life company 1. Sur les demandes de provision * sur la réfection des murs endommagés par les pigeons Il ressort des échanges de mails entre les parties que le trou dans la toiture remonte à septembre 2019, soit à une date antérieure à l'entrée dans les lieux de la SAS The happy life company. Orne habitat est donc responsable des dégâts commis par les pigeons à l'intérieur du local ayant nécessité le nettoyage et la réfection des peintures des murs souillés par les fientes. La bailleresse a d'ailleurs accepté la prise en charge de ces travaux sous réserve de la transmission d'un devis. Le défaut de fourniture d'un tel document par la locataire n'exonère pas l'intimée de son obligation d'indemnisation. Sur le quantum, la facture de 7.440 euros TTC établie par la SAS The happy life company, qui a effectué personnellement la remise en état, n'est pas probante. Au vu des échanges de mails et des photographies versées aux débats montrant les dommages subis, la cour estime que l'évaluation des travaux n'est pas sérieusement contestable à hauteur de 2.000 euros . Il convient donc d'allouer cette somme à l'appelante à titre de provision. * sur la perte d'exploitation Sur la base de l'attestation de l'expert-comptable du 30 novembre 2022, faisant ressortir le chiffre d'affaire et la marge réalisés mensuellement par la SAS The happy life company sur la période du 1er août 2020 au 1er novembre 2021, il convient d'allouer à cette dernière la somme provisionnelle de 8.000 euros au titre de la perte de bénéfice subie sur les mois de juin et juillet 2020, montant non sérieusement contestable. * sur le préjudice de jouissance, de perte de temps et de désorganisation interne En l'absence d'élément nouveau soumis à son appréciation, la cour estime que le premier juge, par des motifs pertinents qu'elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties. Il convient en conséquence de confirmer la décision déférée en ce qu'elle a rejeté la demande de provision à ce titre. Il convient de confirmer l'ordonnance sur la compensation des créances réciproques. 2. Sur la demande de fixation du loyer à 20% de son montant Le premier juge a considéré à juste titre que la demande de fixation du loyer à 20% de son montant ne relève pas de la compétence du juge des référés. En effet, une telle prétention relève du juge du fond. L'ordonnance est donc confirmée de ce chef. IV. Sur les autres demandes Les dispositions relatives aux dépens et frais irrépétibles sont confirmées. La SAS The happy life company succombant sur l'essentiel, est condamnée aux dépens de l'appel. Les parties sont déboutées de leur demande au titre des frais irrépétibles de l'appel. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe, dans les limites de sa saisine, DECLARE irrecevables les prétentions de l'Office public de l'habitat de l'Orne visant à voir condamner la SAS The happy life company à lui payer la somme de 17.979,62 euros au titre des loyers et charges impayés jusqu'à la date de résiliation du bail et une indemnité d'occupation de 838,40 euros par mois ; DECLARE recevable la prétention de l'Office public de l'habitat de l'Orne visant à voir débouter la SAS The happy life company de sa demande de condamnation au paiement de la somme de 1.220 euros au titre de l'indemnité de retard dans la mise à disposition du local ; CONFIRME l'ordonnance entreprise des chefs de disposition dont il a été interjeté appel sauf en ce qu'elle a débouté la SAS The happy life company de ses demandes provisionnelles au titre de la réfection des murs endommagés par les pigeons et des pertes d'exploitation ; Statuant à nouveau du chef des dispositions infirmées et y ajoutant, DEBOUTE la SAS The happy life company de ses demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ; CONDAMNE l'Office public de l'habitat de l'Orne à payer à la SAS The happy life company la somme provisionnelle de 2.000 euros à valoir sur l'indemnisation de la réfection des murs endommagés par les pigeons ; CONDAMNE l'Office public de l'habitat de l'Orne à payer à la SAS The happy life company la somme provisionnelle de 8.000 euros à valoir sur l'indemnisation des pertes d'exploitation ; DEBOUTE les parties de leur demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de l'appel ; CONDAMNE la SAS The happy life company aux dépens de l'appel. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT N. LE GALL F. EMILY